﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-2727/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Полосина А.Л.,

судей                                                    Лукьяненко М.Ф.,

                                                             Терентьевой Т.С.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» на решение от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 22.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А75-2727/2020 по иску Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска (628301, ХМАО – Югра, г. Нефтеюганск, 5-й микрорайон, 6, 73, ОГРН 1028601260005, ИНН 8604029014) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» (364058, Чеченская республика, г. Грозный, ул. им. Вахи Алиева, д. 21, лит. А, эт. 3, оф. 302, ОГРН 1025501380519,ИНН 5507061970) о взыскании 165 963 179 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» к Департаменту муниципального имущества администрации города Нефтеюганска и администрации города Нефтеюганска (628301, ХМАО – Югра, г. Нефтеюганск, 2-й микрорайон, 25, ОГРН 1028601264460, ИНН 8604013215) о взыскании 262 957 028 руб. 80 коп., по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» к Департаменту муниципального имущества администрации города Нефтеюганска и Департаменту градостроительстваи земельных отношений администрации города Нефтеюганска (628310, ХМАО – Югра, г. Нефтеюганск, 12-й микрорайон, 26, пом. 1, ОГРН 1088604000022, ИНН 8604042336) о признании договора прекратившим действие. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Зинькевич Дмитрий Александрович, Зинькевич Тимофей Дмитриевич, Зинькевич Матвей Дмитриевич, Зинькевич Наталья Ивановна, Нигматуллина Расима Сафуановна, Петрова Анна Сергеевна, Петрова Татьяна Борисовна, Петров Виталий Сергеевич, Гильфанова Ханифа Рамилевна, Гильфанова Хадиджа Рамилевна, Гильфанова Сафия Ахмедовна, Гильфанов Рамиль Равильевич, Гильфанов Ильяс Рамилевич, Косолапова Ольга Михайловна, Шмонина Екатерина Михайловна, Федоров Михаил Васильевич, Захарова Елена Михайловна, Чуприн Евгений Владиславович, Ригун Петр Аркадьевич, Велева Инна Валерьевна, Халецкая Галина Александровна, Уманец Петр Сергеевич, Садыкова Наиля Равхатовна, Иост Вячеслав Борисович, Панькив Евгений Игоревич, Панькив Артур Рамильевич, Панькив Любовь Михайловна, Калугин Артур Юрьевич, Валилуллин Рафхат Хайруллинович, Михайлова Анастасия Георгиевна, Михайлова Наталья Александровна.

В заседании принял участие представитель Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска – Василенко Е.Е. по доверенности № 37 от 19.09.2020 (сроком по 31.12.2021). 

Суд установил:

Департамент муниципального имущества Администрации города Нефтеюганска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» (далее – общество, ответчик) о взыскании по договору о развитии застроенной территории от 18.08.2014 № 120 (далее – договор) 165 963 179 руб. в счет выплаты возмещения за изымаемую недвижимость в г. Нефтеюганске (дело № А75-2727/2020). 

В порядке статей 49, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление общества к департаменту и Администрации города Нефтеюганска (далее – администрация) о взыскании 578 335 139 руб. 21 коп. убытков по договору. 

Определением от 16.12.2020 суда первой инстанции настоящее дело объединено с делом № А75-12868/2020 по исковому заявлению общества к департаменту о признании договора прекратившим свое действие с 18.08.2018. 

Объединенному делу присвоен № А75-2727/2020. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (далее – департамент градостроительства), Зинькевич Дмитрий Александрович, Зинькевич Тимофей Дмитриевич, Зинькевич Матвей Дмитриевич, Зинькевич Наталья Ивановна, Нигматуллина Расима Сафуановна, Петрова Анна Сергеевна, Петрова Татьяна Борисовна, Петров Виталий Сергеевич, Гильфанова Ханифа Рамилевна, Гильфанова Хадиджа Рамилевна, Гильфанова Сафия Ахмедовна, Гильфанов Рамиль Равильевич, Гильфанов Ильяс Рамилевич, Косолапова Ольга Михайловна, Шмонина Екатерина Михайловна, Федоров Михаил Васильевич, Захарова Елена Михайловна, Чуприн Евгений Владиславович, Ригун Петр Аркадьевич, Велева Инна Валерьевна, Халецкая Галина Александровна, Уманец Петр Сергеевич, Садыкова Наиля Равхатовна, Иост Вячеслав Борисович, Панькив Евгений Игоревич, Панькив Артур Рамильевич, Панькив Любовь Михайловна, Калугин Артур Юрьевич, Валилуллин Рафхат Хайруллинович, Михайлова Анастасия Георгиевна, Михайлова Наталья Александровна. 

Определением от 14.01.2021 суда первой инстанции департамент градостроительства привлечен в качестве соответчика по требованию общества о признании договора прекратившим свое действие с 18.08.2018. 

Решением от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 22.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования департамента удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 165 963 179 руб. в счет возмещения стоимости изымаемой недвижимости. В удовлетворении требований общества отказано в полном объеме. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований департамента отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что финансирование реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда из иных источников, в том числе путем привлечения внебюджетных средств в виде заключения договоров о развитии застроенной территории, действующим законодательством не предусмотрено; спорным договором не предусмотрено поэтапное исполнение департаментом обязательств по принятию решений об изъятии земельных участков и жилых помещений, в связи с чем принятие таких решений с существенным нарушением срока повлекло правомерный отказ общества от дальнейшего исполнения договора; выводы судов о согласовании сторонами этапов исполнения договора не основаны на материалах дела; спорный договор прекратил свое действие по истечении 4-х летнего срока; в настоящее время предоставлению обществу земельных участков без проведения торгов за пределами действия спорного договора не представляется возможным, следовательно, расходы ответчика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения будут являться убытками последнего. 

В отзыве истец возражает против доводов жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель департамента поддержал свою правовую позицию.  

Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.08.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (правопредшественник истца) и обществом (застройщик) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого его предметом является развитие застроенной территории, расположенной по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, микрорайон 6. 

Согласно пункту 1.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок, своими силами и за свой счет и (или) с привлечением друг лиц и (или) средства других лиц выполнить обязательства, обусловленные пунктами 4.1.1-4.1.5 договора, а департамент обязуется обеспечить создание необходимых условий для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 4.2.1 - 4.2.3 договора, а после выполнения застройщиком в полном объеме обязательств (либо отдельного этапа обязательств), возложенных на него настоящим договором предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, который не разграничен и не предоставлен в пользовании и (или) во владении гражданам и юридическим лицам. 

В пунктах 2.1-2.3 договора предусмотрено местоположение застроенной территории, площадь (20 247 кв.м), перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу (6 микрорайон: 10, 11, 12А, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 23, 26). 

В пункте 4.1 договора установлены обязательства застройщика, в том числе: 

- в срок не позднее 6 месяцев со дня подписания договора подготовить и предоставить в департамент проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории (документация), выполненный в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе правил землепользования и застройки муниципального образования. Застройщик вправе предусмотреть в проекте планировки застроенной территории возможность освоения данной территории поэтапно, в несколько очередей (пункт 4.1.1); 

- в срок, не позднее 30-ти месяцев со дня подписания настоящего договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого фонда и расположенных на застроенной территории (пункт 4.1.2); 

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, перечисленных в пункте 2.3. настоящего договора, а также за земельный участок, на котором расположены эти многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъект Российской Федерации, Ханты-Мансийского автономного округа, муниципальной собственности города Нефтеюганска, в случае если этим собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2. настоящего договора. 

Максимальный срок исполнения данного обязательства: не позднее 30 месяцев со дня принятия решения органом местного самоуправления соответствующего решения (пункт 4.1.3); 

- в срок, не позднее 4 лет со дня подписания настоящего договора осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Срок ввода последнего объекта не позднее 4 лет с момента заключения договора. Застройщик вправе в случае поэтапного освоения застроенной территории, осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, поэтапно, с момента заключения договора по каждому этапу (пункт 4.1.4); 

- осуществить снос зданий, строений, сооружений, указанных в пункте 2.3 договора (пункт 4.1.5). 

Департамент в свою очередь обязался: 

- в течение 10 дней с момента опубликования результата публичных слушаний обеспечить утверждение проекта планировки застроенной территории, включающегося в себя проект межевания застроенной территории (пункт 4.2.1); 

- обеспечить принятие в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу, расположенными на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Максимальный срок данного обязательства: не позднее 30 дней с момента принятия решения об утверждении проекта планировки (пункт 4.2.2); 

- в срок, не позднее 30 (тридцати) дней с момента исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных, пунктами 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 настоящего договора, предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, которые не разграничены и которые не предоставлены в пользовании и (или) во владении гражданам н юридическим лицам. 

В случае поэтапного освоения застроенной территории не позднее 30 дней с момента исполнения очередного этапа обязательства предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки находящиеся в муниципальной собственности, которые не разграничены и которые не предоставление в пользование иным лицам (пункт 4.2.3). 

Согласно пункту 6.1 договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 4 лет со дня его подписания. 

Дополнительным соглашением от 28.04.2017 к договору в правоотношения вступил департамент градостроительства. 

Постановлением Администрации от 25.02.2015 № 136-п утверждены проект планировки и проект межевания территории микрорайона 6 г. Нефтеюганска. 

Как установлено в постановлении от 03.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5079/2019, на основании постановления от 08.06.2016 № 583-П администрацией утвержден проект внесения изменений в вышеуказанный проект. 

В соответствии с проектом внесения изменений в проект межевания застроенной территории микрорайона 6 г. Нефтеюганска, утвержденным постановлением от 25.02.2015 № 136-п, в проекте межевания территории микрорайона 6 г. Нефтеюганска отражены этапы освоения территории, предназначенной под развитие застроенной территории с указанием площадей соответствующих земельных участков. Необходимость внесения изменений в проект межевания территории обусловлена изменением площадей земельных участков I, II, IV этапов, возникшим после расселения и сноса существующих аварийных жилых домов № 23, 26. 

Как следует из пояснительной записки проекта межевания застроенной территории микрорайона 6 города Нефтеюганска (в редакции 2016 года) строительство 16-этажных жилых домов предполагается в 3 этапа: 

- 1 этап: многоквартирный жилой дом (далее - МКД) - 14,5 тыс. кв. м площади квартир; 

- 2 этап: МКД - 11,8 тыс. кв. м площади квартир; 

- 3 этап: МКД - 7,8 тыс. кв. м площади квартир (стр. 10 пояснительной записки).

Департамент обратился к обществу с письмом от 31.10.2016 № ИСХ-10681/16-0, в котором просил сообщить сроки исполнения этапов освоения территории микрорайона 6 г. Нефтеюганска. 

В письме от 28.10.2016 № 257 общество сообщило о строительстве жилого дома № 1, расположенного на месте снесенных домов № 23, 26 (в рамках первого этапа), указало, что при освоении второго этапа предусмотрен снос и расселение домов № 14-16, 19-21; снос домов № 11, 12А и 13 относится к третьему этапу развития территории микрорайона 6 г. Нефтеюганска. 

В соответствии с письмом от 10.11.2016 № 276 общество указало сроки реализации второго и четвертого этапов: 2019-2023 годы, третьего этапа: 2024-2028 годы.

Постановлениями администрации от 12.09.2018 № 436-п, от 12.09.2018 № 437-п, от 12.09.2018 № 438-п, от 12.09.2018 № 439-п, от 12.09.2018 № 440-п, от 12.09.2018 № 441-п, от 12.09.2018 № 442-п, от 12.09.2018 № 443-п, от 12.09.2018 № 444-п «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» для муниципальных нужд изъяты земельные участки с кадастровыми номерами: 86:20:0000050:61, 86:20:0000050:72, 86:20:0000050:90, 86:20:0000050:71, 86:20:0000050:80, 86:20:0000050:65, 86:20:0000050:91, 86:20:0000050:87, 86:20:0000050:86, а также жилые помещения, расположенные по адресам: г. Нефтеюганск, 6 мкр., д. № № 11, 12а, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21. 

С частью собственников департаментом заключены соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд и произведена выплата выкупной стоимости на общую сумму 40 968 060 руб. 

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) департаментом проведена оценка изымаемого имущества. 

Общая стоимость возмещения (с учетом оценки и фактических выплат) составила 165 963 179 руб. 

Полагая, что общество в силу пункта 4.1.3 договора обязано уплатить выкупную стоимость за изымаемые объекты недвижимости, требования досудебной претензии не исполнены, департамент обратился в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением. 

В обоснование встречных требований о взыскании 578 335 139 руб. 21 коп. общество указало, что заявленная сумма убытков представляет собой расходы, которые общество должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также упущенная выгода исходя из расчета: 

- 165 963 179 руб. выкупной стоимости жилых помещений, которые общество обязано уплатить истцу в случае удовлетворения его требований; 

- 105 279 300 руб. стоимости 43 жилых помещений, которые общество обязано передать в муниципальную собственность на основании решения суда по делу № А75-7829/2019. Расчет произведен исходя из стоимости 1 кв.м изымаемых помещений (исходя из расчета 165 936 179 руб. / 2635,7 кв.м = 63 000 руб.) на стоимость подлежащего передаче имущества (63 000 * 1671,1 кв.м); 

- 38 304 220 руб. затрат общества по договорам мены, заключенным обществом с гражданами, имеющим в собственности жилые помещения в домах № 23, № 26; 

- 42 808 439 руб. 60 коп. затрат, произведенных в целях приобретения квартир в количестве 10 штук, переданных безвозмездно в собственность муниципального образования г. Нефтеюганск; 

- 226 000 000 руб. 61 коп. упущенной выгоды (которую общество могло получить при реализации инвестиционного проекта). 

Требование ответчика о признании договора прекратившим свое действие с 18.08.2018 мотивировано истечением срока его действия, невозможностью исполнения департаментом обязательств по предоставлению земельных участков в целях ведения строительства.

Принимая решение об удовлетворении первоначального иска и отказывая в удовлетворении встречных требований, суды первой и апелляционной инстанций приняли правильное по существу решение. 

Деятельность по развитию застроенной территории, регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным Кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков (в редакции, действующей в период спорный отношений).

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора, далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Из положений Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Иное ставило бы исполнение государственной программы по переселению из подлежащего сносу и реконструкции жилищного фонда, и, в конечном счете, соблюдение жилищных прав граждан в прямую зависимость от действий застройщиков, что недопустимо.

При этом в силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума № 5495/11 от 11.10.2011, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу статей 309, 310 ГК РФ.

Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ, в редакции, действующей в период заключения спорного договора) предусмотрено существенное условие договора о развитии застроенной территории, которым является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 указанной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной части.

Следовательно, если публично-правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком, заключившим договор о развитии застроенной территории, должна быть осуществлена компенсация (возмещение), в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории, а также компенсации затрат, понесенных публично-правовым образованием на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Под убытками, как установлено в пункте 2 статьи 15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзацах 1, 3, 4 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Абзацем 1 пункта 1 и пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Таким образом, с учетом изложенного, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. При этом отсутствие одного из названных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.

Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, протолковав условия договора о развитии застроенной территории по правилам статьи 431 ГК РФ, суды пришли к обоснованным выводам о том, что на ответчика как на застройщика возложена обязанность заключения с собственниками жилых помещений соглашений о выкупе и оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, при этом на истца возложено встречное обязательство по предоставлению застройщику земельного участка.

Выводы судов соответствуют договорным условиям и вышеизложенным нормам материального права, оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Исходя из того, что осуществление публично-правовым образованием мероприятий по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, влечет обязанность застройщика, заключившего договор о развитии застроенной территории, по осуществлению компенсации (возмещения) в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории, а также компенсации затрат, понесенных публично-правовым образованием на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан, при этом в настоящем случае обязанность ответчика в части оплаты выкупной стоимости части собственникам жилых помещений исполнена не ответчиком, а непосредственно департаментом, суды пришли к обоснованным выводам о сбережении застройщиком за счет муниципального образования денежных средств в размере выкупной стоимости квартир.

Таким образом, денежные средства, заявленные департаментом ко взысканию, являются прямым обязательством ответчика (пункт 4.1.3 договора) по возмещению расходов, затраченных уполномоченным органом в порядке исполнения публичных функций. Доказательства обратного заявителем жалобы в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу части 2 пункта 3 статьи 425 ГК РФ договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательства сторон по договору, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Судами установлено, что спорный договор заключен сторонами 18.08.2014 и предусматривает срок его действия в течение 4 лет со дня его подписания (пункт 6.1 договора). 

Между тем согласно пункту 7.1 договора он прекращает своей действие после исполнения сторонами в полном объеме возложенных на них обязательств; аналогичное условие предусмотрено в пункте 10.1 договора, согласно которому договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до даты полного исполнения сторонами взаимных обязательств по договору. 

Таким образом, поскольку стороны в договоре прямо предусмотрели, что окончание срока его действия не влечет прекращение обязательств по договору, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 407, пункта 3 статьи 407 ГК РФ обязательства прекращаются по достижению определенного результата - исполнения застройщиком обязательств (пункты 1.2, 4.1.1 - 4.1.5). 

Более того, пункты 4.1.2, 4.1.3 договора предусматривают поэтапное развитие территории и выплату выкупной цены в течении 30 месяцев к привязке времени от решения органа местного самоуправления. 

При этом судами отмечено, что ответчик своими действиями подтвердил срок исполнения обязательств в отрыве от срока договора путем поэтапной застройки территории до 2028 года, что не противоречит пунктам 4.1.2 - 4.1.4 договора (установленные в рамках дела № А75-5079/2019 обстоятельства, письма ответчика от 28.10.2016 № 257, от 10.11.2016 № 276, от 16.03.2018 № 153), при этом сведения о расторжении договора (статьи 450, 450.1, пункта 2 статьи 453 ГК РФ) в материалы дела не представлены. 

Таким образом, выводы судов о том, что установление в договоре четырехлетнего срока (пункты 4.1.4, 6.1) указывает лишь на согласованный сторонами срок исполнения обязательств, его превышение может рассматриваться как нарушение стороной условий договора, но не влечет прекращения соглашения, является правильным.  

Поскольку условие о сроке реализации договора является существенным условием, из обстоятельств дела усматривается его превышение, в том числе ввиду действия органа местного самоуправление (принятие решений об изъятии объектов недвижимости спустя 4 года после заключения договора), данное обстоятельство может являться основанием для внесения в договор изменений в порядке статьи 451 ГК РФ или для освобождения застройщика от ответственности за просрочку исполнения, но само по себе не указывает на прекращение встречных обязательств сторон. 

Учитывая изложенное, доводы общества о невозможности использования земельных участков для строительства ввиду истечения срока действия договора, являются ошибочными, противоречат указанным выше нормам права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения требования ответчика о признании договора прекратившим свое действие с 18.08.2018 отсутствуют. 

В рассматриваемом случае размер выкупной цены установлен департаментом исходя из фактических выплат и по результату оценки недвижимости, что отвечает статьям 56.7 ЗК РФ, 32 ЖК РФ, обществом представленный расчет не оспорен, установленная отчетами об оценке недвижимости стоимость не опровергнута.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования департамента в полном объеме. 

Доводы заявителя о необходимости заключения новых договоров по каждому этапу развития территории не конкретизированы ссылками на нормы права, противоречат условиям спорного договора.  

Оценив встречные исковые требования общества о взыскании 578 335 139 руб. 21 коп. убытков, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что расходы ответчика в сумме 165 963 179 руб. (выкупная стоимость как предмет настоящий требований департамента), 105 279 300 руб. (стоимость подлежащих передаче помещений в рамках дела № А75-7829/2019), 81 112 659 руб. 60 коп. (как затраты по договорам мены и приобретение квартир) являются прямым следствием исполнения обязательств общества по заключенному с департаментом договору, то есть обусловлены правомерными действиями общества в соответствии с условиями договора и требованиями закона (пункты 4.1.1 - 4.1.5 договора, статьи 46.1, 46.2 ГрК РФ), правомерно отметили, что они не могут рассматриваться в качестве убытков, поскольку отсутствует предмет правонарушения, а также сами убытки - неблагоприятные имущественные потери, которые произведены в нарушение прав ответчика. 

В свою очередь, упущенная выгода по настоящему иску общества представляет собой неполученные доходы, которые застройщик получил бы при обычных условиях гражданского оборота, то есть при наличии возможности исполнения обязательств истца по предоставлению земельных участков для дальнейшего строительства в рамках договора. 

Между тем, поскольку суды пришли к выводу о сохранении обязательств сторон, материалами дела не подтверждается противоправность поведения департамента или администрации и наличие причинной связи между возможными убытками в виде упущенной выгоды и действиями (бездействиями) ответчиков, оснований для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды также не имеется. 

В обжалуемых судебных актах суды первой и апелляционной инстанций в полной мере исполнили процессуальные требования, изложенные в части 1 статьи 168, пункте 2 части 4 статьи 170 и пункте 12 части 2 статьи 271 АПК РФ, указав выводы, на основании которых суд удовлетворил первоначальные заявленные требования, отказал в удовлетворении встречных исковых требований, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства. Кроме того, отсутствие оценки судом (всех) представленных доказательств (в отдельности) и доводов, заявленных сторонами в отзывах, письменных пояснениях, дополнениях и т.п., само по себе не является основанием для отмены вынесенных судебных актов.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О, положения статей 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу.

Установленные судами обеих инстанций обстоятельства и сделанные на их основе выводы заявителем кассационной жалобы не опровергнуты.

Нарушений норм материального или процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), кассационным судом не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 22.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-2727/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.Л. Полосин

 

Судьи                                                                  М.Ф. Лукьяненко

 

                                                                            Т.С. Терентьева