Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-114869/20-60-863

18 ноября 2021 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 ноября 2021 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» 

к Управлению делами Президента Российской Федерации

Третье лицо – ЗАО «Инвестреконструкция» 

Об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка путем установления размера годовой арендной платы

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 30.12.2020г., пред. паспорт

от ответчика – ФИО3, доверенность № УДИ-2697 от 19.07.2021, пред. удост., диплом о ВЮО 

от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации»  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском  к Управлению делами Президента Российской Федерации (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» и Управлением делами Президента Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка в части установления размера годовой арендной платы .

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Инвестреконструкция», в порядке ст. 51 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2021 г. удовлетворено ходатайство истца и третьего лица  и назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАРКОН-КОНСАЛТИНГ".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2021 г.  отказано в удовлетворении заявления ЗАО «Инвестреконструкция» о вступлении в дело в качестве соистца к ответчику Управление делами Президента Российской Федерации с требованием: распространить действие договора аренды в отношении размера арендной платы с 12.08.2017 г.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

В судебное заседание не явилось третье лицо, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и ответчик не возражают против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, между истцом и ответчиком 10.12.2002 г. заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды участка) с кадастровым номером 77:02:0001002:18, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - земельный участок) для эксплуатации зданий складского комплекса, а также строительства торгово-складского комплекса.

14.11.2003 г. между истцом, ответчиком и третьим лицом заключен инвестиционный договор № УД-1376Д/Р372-ХЗ/05 на строительство торгово-выставочного и складского комплекса на вышеуказанном земельном участке.

В декабре 2010 г. инвестиционный проект реализован и протоколом от 10.02.2011 г. распределены площади торгового комплекса в следующем порядке: 53,6% помещения переданы Третьему лицу, 46,4% помещения переданы Российской Федерации.

06.07.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за Третьим лицом зарегистрировано право собственности на помещения торгового комплекса, общей площадью 8255,3 кв. м. 

01.09.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на помещения торгового комплекса, общей площадью 7 152,9 кв.м. На основании приказа от 25.05.2011 г. № 283, за Истцом было зарегистрировано право хозяйственного ведения на вышеуказанные помещения Российской Федерации.

Срок действия договора аренды участка, на котором располагается торгово-складской комплекс, истек 10.12.2017 г., и в настоящее время договор считается заключенным на неопределенный срок.

В целях заключения нового договора аренды земельного участка, истцом в адрес ответчика 05.06.2019 г. Истцом направлено заявление о предоставлении, без проведения торгов, земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет для использования в целях эксплуатации торгово-складского комплекса.

Письмом ответчика от 10.04.2020 г. за № УДИ-2-2063 в адрес Истца направлен проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - проект договора), предлагаемого к заключению. Расчет размера годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета от 13.03.2020 г. № УД-496д/1 (далее - отчет), который истцу предоставлен не был.

По итогам рассмотрения указанной оферты истец, не согласившись с размером годовой арендной платы за земельный участок, 06.05.2020 г. направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в соответствии с которым просил внести изменения, в представленный ему проект договора, в части установления размера годовой арендной платы за земельный участок в размере 7 212 739 руб., согласно отчету от 06.05.2020 г. № Р526-УНИ-ОД/20 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с указанием ежегодного размера арендной платы, подготовленному независимой оценочной компанией ООО «Три А Бизнес».

Письмом № УДИ-2-3193 от 10.06.2020 г. ответчик отказал истцу в изменении размера годовой арендной платы за земельный участок в связи с тем, что истец не является лицом, уполномоченным Управлением делами на совершение сделок с земельным участком.

Поскольку между сторонами возник спор о размере арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по в сем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Плата за пользование земельным участком является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм законодательства.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен  протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора  в ее  редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результата его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 442 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, действующим в момент  его заключения.

В соответствии  со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 13 Федерального закона от 29.07.1996 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2021 г. на основании ст. 82 АПК РФ судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАРКОН-КОНСАЛТИНГ" ФИО4 Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении эксперта от 29.04.2021г. № НЕ-290421, рыночная стоимость права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № 77:02:0001002:18 площадью 14.256 кв.м.: 

<

...> по состоянию на дату оценки для целей заключения договора аренды сроком на 49 лет, составляет 357 450 859 руб.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАРКОН-КОНСАЛТИНГ", приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что размер годовой арендной платы в договоре подлежит установлению в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы, в связи с чем разногласия  к договору подлежат урегулированию в части установления размера годовой арендной платы, суд присуждает  считать договор заключенным на следующих условиях: размер годовой арендной платы за участок составляет 7 294 915 руб., размер годовой арендной платы за участок, согласно доли, принадлежащей ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации», составляет 3 386 299,54 руб., что составляет 846 574,89 руб. в квартал.

Доводы отзыва и возражения третьего лица суд оценил.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что решением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2018г. по делу № А40-53481/2017 (дело рассмотрено при участии ФГУП «ППП») урегулированы разногласия, возникшие между Управлением делами Президента Российской Федерации и ЗАО «Инвестреконструкция» при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:02:0001002:18, местоположение: 

<

...>, общей площадью 14 526 кв.м., пункт 5 соглашения изложен в следующей редакции: Размер годовой арендной платы за земельный участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 руб., размер годовой арендной платы за земельный участок с 12.08.2017 составляет 20 540 210 руб. 00 коп.

28.05.2019г. в порядке ст. ст. 610, 621 ГК РФ  истцом , а позднее и третьим лицом, в  адрес ответчика направлено уведомление № 280511 о расторжении договора от 10.12.2002 № М-02-508273  в одностороннем порядке. Также право арендатора на отказ от Договора в одностороннем порядке посредством направления соответствующего уведомления в адрес арендодателя, установлено в п. 8.2 Договора.

Указанное уведомление получено ответчиком, что подтверждается его письмом в адрес Третьего лица от 11.07.2019 № 2-4630.

Размер арендной платы согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены правила определения размера арендной платы (далее - Правила).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 в вышеуказанные Правила внесены изменения, устанавливающие новый порядок расчета арендной платы.

Согласно новому порядку расчета арендной платы (п.6 Правил), ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Необходимость заключения нового договора на определенный срок -до 49 лет установлена подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ соответственно, договор с истцом не может быть бессрочным.

Таким образом, суд соглашается с позицией истца о том, что необходимость заключения нового договора обусловлена тем, что установленная договором арендная плата прямо противоречит Правилам, также положениям ст. 39.7 ЗК РФ, а отсутствие в договоре срока противоречит подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Согласно позиции ответчика,  на настоящий момент имеются сложившиеся арендные отношения в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:02:0001002:18, местоположение: 

<

...>, общей площадью 14 526 кв.м.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно условиям договора (том 1 л.д.72) договор вступает в силу  с момента его государственной регистрации (п.2.1.).

Размер арендной платы , подлежащей уплате до момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, не входит в предмет исследования настоящего дела по заявленному истцом предмету и основанию.

На разрешение суда был вынесен преддоговорной спор при заключении договора (том 1 л.д.71-80) с учетом оферты ответчика (том 1 л.д.70)  и протокола разногласий истца (том 1 л.д.101).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» и Управлением делами Президента Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка в части установления размера годовой арендной платы и считать договор заключенным на следующих условиях: размер годовой арендной платы за участок составляет 7 294 915 руб., размер годовой арендной платы за участок, согласно доли, принадлежащей ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации», составляет 3 386 299,54 руб., что составляет 846 574,89 руб. в квартал.

Взыскать с Управления делами Президента Российской Федерации (103132, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК НИКИТНИКОВ, 2, П.5, , ОГРН: 1027739643997, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: 7710023340) в пользу ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации»  (125047, МОСКВА ГОРОД, 2-Я ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 16, ОГРН: 1027700045999, Дата присвоения ОГРН: 22.07.2002, ИНН: 7710142570) госпошлину в размере 6 000 руб. и 185 000 руб. расходов по экспертизе.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                                                              Е.В. Михайлова