АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-10788/2023

г. Кострома

03 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2025 года

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.02.2025 по 10.03.2025

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Разумовой Людмилы Владимировны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Курьяновой А.В., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Домовой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Костромская государственная сельскохозяйственная академия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 453 317 рублей 52 копеек, в том числе, 276 546 рублей 69 копеек неосновательного обогащения, 176 770 рублей 83 копеек задолженности по взносам на капитальный ремонт, а также 12 066 рублей расходов по оплате государственной пошлины,

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.01.2025 № 01-08/3,

эксперт ООО «Строительная Экспертиза» ФИО3

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Домовой» (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Костромская государственная сельскохозяйственная академия» (далее - ответчик) о взыскании 453 317 рублей 52 копеек, в том числе, 276 546 рублей 69 копеек неосновательного обогащения, 176 770 рублей 83 копеек задолженности по взносам на капитальный ремонт, а также 12 066 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Истец иск поддержал, до начала судебного заседания посредством системы «Мой Арбитр» направил возражения на дополнительный отзыв (приобщен).

Ответчик иск не признал, до начала судебного заседания представил дополнительный отзыв на исковое заявление и дополнительные документы (приобщены), а также письменные прения (приобщены).

В судебном заседании опрошен эксперт ООО «Строительная Экспертиза» ФИО3

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании решения общего собрания собственников от 25.04.2018 и в соответствии с приказом Государственной жилищной инспекции Костромской области о внесении изменений в реестр лицензий от 25.05.20218 № 1203 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домовой» с 01 мая 2018 года осуществляет управление многоквартирным домом № 16 по улице Учебный городок поселка Караваево Костромского района Костромской области.

 Согласно выписки из ЕГРН от 10.08.2021 № 99/2021/409974242 нежилое помещение №1, 2, общей площадью 619,8 кв.м, в доме № 16 на улице Учебный городок поселка Караваево Костромского района Костромской области  на праве оперативного управления принадлежит ответчику.

26.04.2018 между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом № 16, с протоколом разногласий к договору управления многоквартирным домом (далее – Договор управления), в соответствии с которым управляющая организация (истец) обязуется за плату выполнять работы и оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственником помещений многоквартирного дома, а также осуществлять иную деятельность, направленную на создание благоприятных и безопасных условий для проживания и пользования помещениями многоквартирного дома.

Разногласия сторон не урегулированы.

По утверждению истца, ответчик не исполняет обязанность по оплате, в связи с чем за период с 01.08.2020 по 30.06.2023 (далее также – спорный период) образовалась задолженность в размере 453 317 рублей 52 копеек, в том числе:

- 276 546 рублей 69 копеек задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества;

- 176 770 рублей 83 копеек задолженность по взносам на капитальный ремонт.

18.08.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплаты задолженности.

Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против иска, ответчик указал, что спорное нежилое помещение  (пристроенная часть) предназначено для самостоятельного использования, не имеет общего имущества с многоквартирным домом, конструктивно и функционально может существовать самостоятельно; по мнению ответчика, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома может быть возложена на собственника нежилого помещения только в отношении встроено-пристроенного нежилого помещения, если данное помещение и многоквартирный дом являются единым объектом капитального строительства; обслуживание встроено-пристроенного нежилого помещения истцом не осуществлялось.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с названным Кодексом.

Исходя из смысла статей 210, 296 ГК РФ и правовой позиции, изложенной во втором абзаце пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества. На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования части 3 статьи 30, частей 1, 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы на жилое помещение и коммунальные услуги.

На основании пункта 1 статьи 299 ГК РФ право оперативного управления, в отношении которого собственником принято решение о закреплении его за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

С момента возникновения права оперативного управления имуществом обладатель такого права обязан нести расходы на содержание указанного имущества.

В силу статей 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) указано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника помещения возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Статья 30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащими ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственником помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии со статьями 36 и 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и они несут бремя расходов на содержание указанного имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ). 

Из статьи 153 ЖК РФ следует, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

На основании части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ). 

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом судом отмечается, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 ЖК РФ).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 статьи 162 ЖК РФ).

С учетом правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, от 12.04.2011 № 16646/10, от 17.04.2012 № 15222/11 и от 21.05.2013 № 13112/12, а также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, на собственнике нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона лежит обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в таком доме.

Согласно с частью 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ) в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

В соответствии с ч. 8.1 статьи 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Администрации Костромской области от 30.12.2019 № 531-а «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области» установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области на один квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику такого помещения: 

на 2020 год  – 8,27 рублей в месяц;

на 2021 год – 8,6 рублей в месяц;

на 2022 год- 8,94 рублей в месяц.

Постановлением Администрации Костромской области от 27.06.2022 № 303-а «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области» установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области на один квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику такого помещения: 

на 2023 год- 9,49 рублей в месяц.

Таким образом, исходя из названных норм собственник помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого), независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. 

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что истец, являясь управляющей организацией, осуществлял в спорный период управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

За ответчиком зарегистрировано право оперативного управления на нежилое помещение №1, 2, общей площадью 619,8 кв.м.

Между управляющей организацией и ответчиком возник спор относительно наличия у ответчика обязанности по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и оплаты взносов на капитальный ремонт в части пристроенного помещения (572,5 кв.м.).

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы.

Определением суда от 16.08.2024 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строительная Экспертиза» (

<

...>) ФИО3.

29.11.2024 в суд представлено заключение эксперта № СЭ-31-10788 от 28.11.2024, эксперт пришел к следующему.

Нежилое помещение №1, расположенное по адресу: Костромская обл., Костромской р-н., 

<

...> площадью 572,5 кв.м с кадастровым номером 44:07:031501:1536 и нежилое помещение №2, расположенное по адресу: Костромская обл., Костромской р-н., 

<

...> площадью 47,3 кв.м с кадастровым номером 44:07:031501:1537, как и вся пристройка в целом являются самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как единым недвижимым комплексом по отношению к многоквартирному дому не являются, а также изолированы от него капитальными стенами и имеют отдельные входы.

Из заключения эксперт (стр. 7) следует, что имеется неразрывная физическая связь между многоквартирным домом и встроено-пристроенным блоком; пристройка своей стены не имеет и отдельно от жилого дома существовать не может; стена подвала также общая.

Также эксперт пришел к выводу (стр. 7-8), что многоквартирный дом и нежилые помещения ответчика имеют общие инженерные коммуникации, то есть имеется неразрывная технологическая связь:

- Холодное водоснабжение. Экспертом зафиксировано наличие узла ввода холодного водоснабжения от поселковой сети, который расположен в подвале жилого дома (фото № 12-14 в приложении 2). Пристройка индивидуальных присоединений к сетям поселкового водопровода не имеет, ее водопотреблеиие организовано от общего узла ввода в здание, что установлено осмотром подвала;

-  Горячее водоснабжение (ГВС) и отопление. Экспертом зафиксировано наличие узла ввода отопления и ГВС от поселковой сети, который расположен в изолированном подвале пристройки (фото № 15, 16 в приложении 2). Жилая часть дома индивидуальных присоединений к поселковым сетям теплоснабжения и ГВС не имеет. Сети для отопления и горячего водоснабжения жилой части дома проложены по подвалу пристройки, что установлено осмотром;

- Канализация хозяйственно-бытовая и ливневая. Данные системы обособлены для каждого подъезда жилого дома в том числе и для пристройки (за исключением бытовой канализации встроенных помещений Селекционного центра);

-   Электроснабжение. Экспертом зафиксировано наличие узла ввода кабеля от поселковой сети, который расположен в подвале жилого дома (фото №21 в приложении 2). Пристройка индивидуальных присоединений к поселковым сетям электроснабжения не имеет, ее энергопотребление организовано от общего узла ввода, что установлено осмотром подвала;

-  Газоснабжение. Жилой дом газифицирован. Пристройка не газифицирована.

Эксперт ФИО3 в судебном заседании ответил на вопросы суда и сторон, поддержал выводы, изложенные в заключении.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Результаты экспертизы сторонами не оспорены. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в порядке пункта 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. О назначении дополнительной либо повторной экспертизы стороны ходатайств не заявили (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

С учётом результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что нежилое помещение, принадлежащие ответчику, имеет общие несущие конструкции и отдельные инженерные коммуникации с многоквартирным домом, что свидетельствует о наличии физической и технологической связи.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик как собственник нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, в силу норм действующего законодательства обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома и вносить коммунальные платежи.

Расчёт задолженности за спорный период произведен Истцом с учетом площадей помещений, принадлежащих ответчику (47,3,8+572,5=619,8), частичной оплаты задолженности и действующих тарифов.

Так по взносам на капитальный ремонт расчет произведен с учетом минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного постановлением администрации Костромской области города Кострома от 30.12.2019 № 531-а «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области» и постановлением администрации Костромской области от 27.06.2022 № 303а «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Костромской области»

на 2020 – 8,27 рублей;

на 2021 год – 8,6 рублей;

на 2020 год – 8,94 рублей;

на 2023 год – 9,49 рублей.

По услуге содержание и ремонт общего имущества расчет произведен с учетом размера платы, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.04.2018 № 1, а именно: в размере 13 рублей 78 копеек за 1 кв.м.

Доказательств принятия на общем собрании собственниками дома иных размеров платы за содержание имущества материалы дела не содержат, ответчиком не представлено.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным.

Доказательств, свидетельствующих о невыполнении истцом услуг либо о выполнении их ненадлежащим образом, в материалы дела не представлено.

При этом управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10), а также представлять доказательства осуществления технического обслуживания, в том числе договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры, первичную документацию, в связи с чем, учитывая, что контррасчет требований ответчиком не представлен, соответствующий довод ответчика судом отклоняется.

Иные доводы ответчика также подлежат отклонению как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

С учетом указанных обстоятельств, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом итогов рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 12 066 рублей, расходы ответчика по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 150, 167, 168, 169, 170, 171 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Костромская государственная сельскохозяйственная академия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домовой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 453 317 рублей 52 копейки задолженности, а также 12 066 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья                                                    Л.В. Разумова