ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А20-3891/2023

26.09.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена   19.09.2024.

Постановление изготовлено в  полном объеме   26.09.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Луговой Ю.Б., Егорченко И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наниковым Д.А., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-К» - ФИО1 (доверенность от 11.09.2024), представителя Прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики – ФИО2 (доверенность от 05.12.2023), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-К» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023, принятое по иску Прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики, г.Нальчик в интересах муниципального образования «Сельское поселение Бабугент» Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики к муниципальному учреждению «Администрация сельского поселения Бабугент Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики», с.п.Бабугент (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, с.п.Бабугент (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-К», с.п.Верхняя Балкария (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора недействительным третьи лица: Управление Федеральной антимонопольной службы по КБР, г.Нальчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, г.Нальчик, Министерство курортов и туризма КБР, 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Кабардино-Балкарской Республики в интересах муниципального образования "Сельское поселение Бабугент" Черекскогомуниципального района Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Администрация сельского поселения Бабугент Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики", к индивидуальному предпринимателю ФИО3, к обществу с ограниченной ответственностью "Дизайн-К", в котором просит:

- признать пункт 2.1 договора N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.10.2021, заключенного между муниципальным учреждением "Администрация сельского поселения Бабугент Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" и ФИО3, недействительным. 

- признать договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 01.07.2022 заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-К", удостоверенный и зарегистрированный нотариусом Черекского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики ФИО4 в реестре N 07/62-н/07-2022-1-406, недействительным. 

- применить последствия недействительности сделки путем возложения обязанности на общество с ограниченной ответственностью "ДИЗАИН-К" по возврату на основании акта приема-передачи ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792, находящегося по адресу: КБР, Черекский район, с. Бабугент в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299, общей площадью - 1139 кв. м, категория земель: земли несельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: отдых рекреация, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. 

- Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 01.07.2022 заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-К", удостоверенный и зарегистрированный нотариусом Черекского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики ФИО4 в реестре N 07/62-H/07-2022-1-406. 

Определением суда от 23.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство курортов и туризма КБР.

Решением  Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор от 01.07.2022 об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792, находящегося по адресу: КБР, Черекский район, с. Бабугент в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299, общей площадью - 1139 кв. м., заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ДИЗАЙН-К». Применил последствия недействительности сделки путем возложения обязанности на общество с ограниченной ответственностью «ДИЗАЙН-К» по возврату на основании акта приема-передачи ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792, находящегося по адресу: КБР, Черекский район, с. Бабугент в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299, общей площадью - 1139 кв. м., в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Аннулировал в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора от 01.07.2022 об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792, общей площадью - 1139 кв. м., (дата государственной регистрации: 04.07.2022, номер государственной регистрации: 07:05:1900000:792-07/061/2022-7).

Не согласившись с решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023 общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-К» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и принять по делу новый судебный акт.

 В отзыве на апелляционную жалобу  ИП ФИО3, поддержал апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-К», просил отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Прокуратура Кабардино-Балкарской Республики, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-К» поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023 в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Черекского района КБР проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в распоряжении администрации сельского поселения Бабугент Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее Администрация).

Так, Администрацией на основании постановления от 30.08.2021 N 47 "Об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности сельского поселения Бабугент Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" на официальном сайте http://torgi.gov.ru размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по Лоту N 4 с кадастровым номером 07:05:1900000:792 площадью 1 139 кв. м. Срок действия договора аренды 10 лет. Стоимость годовой арендной платы 7466 руб.

 

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 30.09.2021 N 08/21 комиссией по торгам Администрации принято решение о признании заявки ФИО3 единственной соответствующей аукционной документации и признании аукциона несостоявшимся.

01.10.2021 между Администрацией и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреации), расположенный по адресному ориентиру: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Бабугент, в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299 по направлению на северо-запад, для использования в соответствии с назначением. Кадастровый номер земельного участка: 07:05:1900000:792, площадь передаваемого в аренду земельного участка: 1 139 кв. м, вид разрешенного использования отдых (рекреация).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать арендованный земельный участок в субаренду или передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Срок аренды по договору 10 лет с даты государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР настоящего договора (п. 7.1 договора).

Как следует из акта приема-передачи, являющегося неотъемлемым приложением к договору аренды, 01.10.2021 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок из земель особо охраняемой территории и объектов (земли рекреации), площадью 1 139 кв. м, с кадастровым номером 07:05:1900000:792, расположенный по адресному ориентиру: КБР, Черекский район, с.Бабугент, в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299 по направлению на северо-запад, на условиях определенных договором аренды от 01.10.2021 N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент.

01.07.2022 между ФИО3 и ООО "Дизайн-К" был заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, по условиям которого ФИО3 передал ФИО5 права аренды следующего недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792, находящегося по адресу: КБР, Черекский район, с.Бабугент, в 40 м от земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:299, общей площадью 1 139 кв. м, категория земель: земли несельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: отдых рекреация.

Договор уступки был зарегистрирован 04.07.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Прокурор в своем заявлении указывает, что при проведении проверки выявлен факт заключения договора аренды земельного участка от 01.10.2021 N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент на условиях, отличающихся от проекта договора, являющего неотъемлемой частью утвержденной аукционной документации. Так, согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора, являющего неотъемлемой частью утвержденной аукционной документации, арендатор не вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. Арендатор не вправе передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, права аренды в залог, внесения его в качестве вклада в уставный капитал, либо паевого взноса без письменного согласия арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором. Между тем, в соответствии с условиями пункта 2.1 договора аренды земельного участка N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент от 01.10.2021 арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать арендованный земельный участок в субаренду или передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Полагая, что пункт 2.1 договора аренды земельного участка N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент от 01.10.2021 и договор от 01.07.2022 об уступке прав по договору аренды земельного участка являются недействительными, Прокурор КБР обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в части признав договор от 01.07.2022 об уступке прав по договору аренды земельного участка недействительным, в части признания пункта 2.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 04-21/ЗО/АЗ/Бабугент от 01.10.2021 недействительным суд отказал.

Учитывая, что обжалуется только часть решения суда первой инстанции, а также отсутствие поступивших от сторон возражений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды земельного участка заключен 01.10.2021, то есть после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с приведенными нормами ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статья 388 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательных процедур.

Перечень оснований для заключения договора без проведения торгов является исчерпывающим и не предусматривает такое основание как уступка права, предоставленного ранее иному субъекту.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет передачи прав и обязанностей по договору в случае, если заключение договора возможно только путем проведения торгов.

Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал заключенный 01.07.2022 между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ДИЗАЙН-К» договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствующий требованиям действующего законодательства и посягающий на публичные интересы.

Как верно указал суд первой инстанции,  заключая 01.07.2022 сделку о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, общество фактически передало ФИО3 права и обязанности, которые оно приобрело по итогам конкурсных процедур, в обход законодательного запрета в части применения конкурентных процедур, чем нарушаются права неопределенного круга третьих лиц - потенциальных участников торгов. Следовательно, сделка, имеющая своим последствием приобретение права аренды земельного участка в обход торгов, каковой является договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 01.07.2022, ничтожна.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции пришел к верному вывод о том, что в нарушение установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета, отраженного также в пункте 2.2 договора аренды, общество совершило сделку, направленную на передачу реализованного с торгов права аренды земельного участка с кадастровым номером 07:05:1900000:792 лицу, не являвшемуся участником торгов.

Указанные обстоятельства являются основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 01.07.2022 в качестве применения последствия признания недействительности ничтожной сделки.

По мнению апеллянта, к спорным правоотношениям должны применяться требования статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Суд апелляционной инстанции признает указанные доводы ошибочными основанными на неверном толковании норм материального права, поскольку статья 22 ЗК РФ регулирует условия договора аренды без проведения торгов, тогда как положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодателем установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, вследствие чего обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды, в том числе недвижимого имущества, заключенному по результатам торгов.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 25.10.2021 N 310-ЭС21-19377 по делу N А08-1374/2020, определении Верховного Суда РФ от 20.04.2023 N 303-ЭС23-4681 по делу N А51-3402/2022.

Иные доводы в жалобе и отзыва ФИО3 отклоняются апелляционным судом ввиду их необоснованности и неверного толкования норм права.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих  безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ)   не  имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2024 по делу № А20-3891/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.                                 

 

         Председательствующий

 

Е.В. Жуков 

 

         Судьи

 

Ю.Б. Луговая

 

И.Н. Егорченко