﻿Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-49935/21-150-344

г. Москва

15 ноября 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2021г.

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2021г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з Понкратовой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "НИКА" (121151, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА МОЖАЙСКИЙ ВАЛ, ДОМ 8, КОМНАТА 1 ЭТАЖ 5, ОГРН: 1177746631974, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2017, ИНН: 7730237397)

к АО "ЦНИИКА" (125424, ГОРОД МОСКВА, ТУПИК СХОДНЕНСКИЙ, ДОМ 4, ОФИС 224, ОГРН: 1027700010183, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2002, ИНН: 7708021346)

о взыскании 1 590 129 руб. 04 коп. долга, 202 792 руб. 37 коп. пени за период с 09.08.2020 по 31.08.2021,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «НИКА» обратилось в суд с иском о взыскании с АО «ЦНИИКА» с учетом уточнения 1 792 921руб. 41коп., в том числе: 1 590 129руб. 04коп. задолженности по оплате содержания нежилого помещения и коммунальных услуг за период времени с июня 2020г. по декабрь 2020г., 202 792руб. 37коп. пени за период времени с 09.08.2021г. по 31.08.2021г. в связи с просрочкой внесения обязательных платежей, начислении неустойки с 01.09.2021г. по дату вынесения решения суда, а также с даты вынесения решения суда по дату фактической оплаты долга, в соответствии со ст.ст. 8, 196, 199, 200, 210, 249, 309, 310, 330, ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, письменных возражениях на отзыв, сославшись на уклонение ответчика от исполнения обязанности по оплате услуг по содержанию, управлению и технической эксплуатации комплекса, коммунальных услуг, а также на то, что в отношении помещений, право собственности на которые не зарегистрировано, именно на ответчика как на застройщика возложена обязанность по содержанию и внесению платы за коммунальные услуги, помещения с кадастровыми номерами 77:07:0007002:12402 И 77:07:0007002:12316  не являются общим имуществом, поскольку принадлежат не всем собственникам помещений в здании, а только отдельным лицам, выделены для самостоятельного использования и не связаны с облуживанием здания, в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, установлен индивидуальный тепловой пункт, который оборудован только одним общедомовым прибором учета тепловой энергии и ОПУ электрической энергии, по которым происходит оплата тепловой энергии ПАО «МОЭК» и электрической энергии АО «Мосэнергосбыт», расчеты за коммунальную услугу по отоплению и электроснабжению ЦТП определяется по принципу распределения поступающего в нежилое здание в целом коммунального ресурса по ОПУ между собственниками отдельных помещений с учетом их площади.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве, письменных пояснениях, указав, что, не оспаривая взыскание задолженности за содержание имущества, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, не согласен со взысканием задолженности за содержание помещений площадью 532,2 кв.м, являющихся местами общего пользования офисно-административного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, стр. 1-4, в ответ на запрос новой управляющей компании, избранной взамен истца, ответчиком получен ответ, что 7 спорных помещений являются местами общего пользования, с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и до передачи дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, на момент избрания истца в качестве управляющей организации собственниками помещений являлись более 30 юридических и физических лиц,  право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, в связи с чем бремя содержания общего имущества комплекса должно быть возложено нам всех собственников пропорционально принадлежащей им площади.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с разрешением на строительство от 18.01.2011г. № RU77129000-005823 Комитет государственного строительного надзора города Москвы разрешил ЗАО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации» строительство офисно-административного центра, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, вл. 8, стр. 1-4.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2015г. № 77-129000-006995-2015 Комитет государственного строительного надзора города Москвы разрешил АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации» ввод в эксплуатацию построенного офисно-административного комплекса (1 этап), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, вл. 8, стр. 1-4, на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0007002:81.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2017г. по делу № А40-52617/17-175-76 «Б» по заявлению АКБ «Российский капитал» (ПАО) о признании АО «ЦНИИКА» несостоятельным (банкротом) в отношении последнего введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2018г. по делу № А40-52617/17-175-76 «Б» в отношении АО «ЦНИИКА» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2018г. признан недействительным план внешнего управления АО «ЦНИИКА», процедура внешнего управления и полномочия внешнего управляющего прекращены. АО «ЦНИИКА» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Внеочередным общим собранием собственников помещений в офисно-административном комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, приняты решения об избрании способа управления офисно-административным комплексом - управление управляющей организацией, а в качестве управляющей компании для офисно-административного комплекса, расположенного по адресу: город Москва, ул. Можайский Вал, д. 8, выбрано ООО «НИКА» (ОГРН 1177746631974), утвержден размер платы за содержание нежилого помещения, включающий плату за услуги и работы по управлению указанным офисно-административным комплексом, за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества собственников, в размере 125 руб./кв.м, о заключении договора управления офисно-административным комплексом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Можайский Вал, д. 8, с ООО «НИКА» с 01.01.2018г. на пять лет, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в офисно-административном комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, от 02.02.2018г. № 1.

В соответствии с протоколом внеочередного собрания собственников помещений в офисно-административном комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, от 11.06.2019г. № 2 собственниками помещений принято решение о разъяснении и подтверждении, что решением внеочередного общего собрания собственников помещений в офисно-административном комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский Вал, д. 8, оформленным п. 3.4 протокола от 02.02.2018г. № 1 утверждена ставка 125руб. 00коп. за 1 кв.м исходя из стоимости содержания фактически функционирующих систем и оборудования комплекса (имеется неполная работоспособность инженерных систем по причине неисполненных обязательств по строительству со стороны застройщика), в связи с чем установленная решением плата за содержание нежилого помещения в размере 125 руб./кв.м не включает в себя плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту неработающих систем и оборудования комплекса.

Ответчик является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:07:0007002:12088, 77:07:0007002:12067, 77:07:0007002:12060, 77:07:0007002:12066, 77:07:0007002:12065, 77:07:0007002:12076, 77:07:0007002:12071, 77:07:0007002:12083, 77:07:0007002:12061, 77:07:0007002:12064, 77:07:0007002:11872, 77:07:0007002:11912, 77:07:0007002:11904, 77:07:0007002:11873, 77:07:0007002:11866, 77:07:0007002:11903, 77:07:0007002:11885, 77:07:0007002:11869, 77:07:0007002:11882, 77:07:0007002:11907, 77:07:0007002:11905, 77:07:0007002:11860, 77:07:0007002:11857, 77:07:0007002:11871, 77:07:0007002:11855, 77:07:0007002:11902, 77:07:0007002:11900, 77:07:0007002:11910, 77:07:0007002:11963, 77:07:0007002:11867, 77:07:0007002:12402 (доля в праве 630/1000), 77:07:0007002:12316 (доля в праве 690/1000), 77:07:0007002:12105, 77:07:0007002:12478, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи регистрации, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 23.01.2021г. № 99/2021/371477428, № 99/2021/371478118, № 99/2021/371479375, № 99/2021/371479649, № 99/2021/371479681, № 99/2021/371478985, от 28.01.2021г. № 99/2021/372505184 сведения о правообладателях нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:07:0007002:12217, 77:07:0007002:12571, 77:07:0007002:12570, 77:07:0007002:12580, 77:07:0007002:12584, 77:07:0007002:12171, 77:07:0007002:12590 в ЕГРН отсутствуют.

Между ООО «НИКА» (управляющая организация) и АО «ЦНИИКА» (собственник) заключен договор управления с собственниками помещений в офисно-административном комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, от 01.01.2018г. № 28-Э, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений в офисно-административном комплексе в течение согласованного договором срока за оплату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту  общего имущества собственников в офисно-административном комплексе, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику (нанимателю, арендатору) в соответствии с условиями договора, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления офисно-административным комплексом деятельность.

Согласно п. 4.6 договора управления плата за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца на основании платежных документов, предоставляемых управляющей организацией до 3 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Истцом были заключены договор энергоснабжения от 01.04.2018г. № 69481666 с ПАО «Мосэнергосбыт» на поставку электрической энергии (мощности), договор холодного водоснабжения и водоотведения от 10.05.2018г. № 2105371 с АО «Мосводоканал» на поставку холодной (питьевой) воды и прием сточных вод, договор теплоснабжения от 03.02.2018г. № 08.179040-ТЭ с ПАО «МОЭК» на поставку тепловой энергии и теплоносителя, договор от 01.10.2017г. № 23-10/17 с ООО «АНТЕК» на выполнение работ по уборке внутренних помещений паркинга и прилегающей территории, договор на установку и сервисное обслуживание автоматических устройств для ухода за обувью от 25.10.2018г. № 18-10-03-М с ИП Руденко В.В., договор на техническое обслуживание автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения от 01.08.2020г. № 2107/08/20 с ООО «ЭлМак», договор на сервисное обслуживание от 02.07.2020г. № М004/2020 с ООО «КОМПЬЮТРОЛС» на техническое обслуживание оборудования системы автоматизации и диспетчеризации приточно-вытяжной вентиляции и холодильного центра, договор на выполнение работ по техническому обслуживанию лифтового оборудования от 01.07.2018г. № 13-4-18/ТОЦ с ООО «Сфера», договор на оказание услуг по транспортировке отходов от 01.08.2020г. № В-08/20 с ИП Воронцовой Н.Г., договор на работы по обращению с отходами и поставку сопутствующего инвентаря от 15.10.2018г. № 15-414Л/10/18ПР с ООО «Эковейст Групп», договор на оказание охранных услуг от 30.07.2018г. № Р-НИКА/30-07-18 с ООО «РУСОХРАНА», оказание услуг по которым подтверждается актами, счетами-фактурами.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по содержанию нежилых помещений и оплате коммунальных услуг истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 01.02.2021г. № 10 с требованием оплатить задолженность, с приложением расчета задолженности по содержанию, текущему ремонту и коммунальным услугам за период с 01.06.2020г. по 31.12.2020г., что подтверждается почтовой квитанцией.

Однако, ответчиком требование истца было оставлено без ответа и удовлетворения.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в офисно-административном комплексе, распложенного по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8, от 06.07.2021г. собственниками помещений приняты решения о досрочном прекращении полномочий управляющей организации ООО «НИКА» и выборе в качестве управляющей организации ООО «Эстейт Сервис».

Ответчиком в адрес ООО «Эстейт Сервис» был направлен запрос о предоставлении информации и доступа к помещениям, в котором просил оказать содействие в обеспечении доступа и определению на местности спорных помещений для проведения их осмотра.

ООО «Эстейт-Сервис» в ответе на запрос от 20.09.2021г. № 2009-1 сообщило ответчику, что спорные помещения (в частности, с кадастровыми номерами 77:07:0007002:12217, 77:07:0007002:12571, 77:07:0007002:12570, 77:07:0007002:12580, 77:07:0007002:12584, 77:07:0007002:12171, 77:07:0007002:12590) поставлены на кадастровый учет, однако, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, поскольку такие помещения являются общим имуществом (местами общего пользования) всех собственников в паркинге, предназначенные для вспомогательного обслуживания основных помещений собственников комплекса.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, правоотношения собственников помещений нежилого здания с управляющей организацией в здании регулируются нормами ЖК РФ.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Исходя из п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

На основании п. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ЖК РФ на управляющую организацию возложена обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, в том числе с правом требования от собственников помещений в многоквартирном доме исполнения своих обязанностей по участию в общих расходах, возмещению обязательных платежей и взносов, в том числе, в судебном порядке.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что спорные помещения являются местами общего пользования, ответ управляющей компании в отсутствие иных допустимых и достоверных доказательств, не является достаточным доказательством, площадь помещений, принадлежащих ответчику, подтверждена выписками из ЕГРН по каждому помещению с указанием кадастрового номера помещения, площади помещения, даты регистрации права и номера записи регистрации, при этом доводам ответчика в части несения бремени в отношении спорных помещений площадью 532,8 кв.м уже была дана надлежащая оценка вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы по делам № А40-285154/18, № А40-203116/19, № А40-336101/19, № А40-156825/20, ответчиком не представлено доказательств внесения платы на содержание нежилых помещений и коммунальных услуг в спорный период времени, к истцу никаких претензий по оказанным услугам со стороны ответчика не было предъявлено, что говорит о добросовестном исполнении истцом своих обязанностей, застройщик обязан нести расходы за услуги по содержанию, управлению и технической эксплуатации комплекса, коммунальные услуги не только по помещениям, которые оформлены в собственность, а также и по остальным помещениям до момента передачи объекта по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи ему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, расчет истца документально и нормативно ответчиком не опровергнут, требование о взыскании задолженности признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу разъяснений, изложенных в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021г. № 18 по общему правилу, при соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора только в отношении суммы основного долга в случае его обращения в суд с требованием о взыскании суммы основного долга и неустойки такой порядок считается соблюденным в отношении обоих требований.

Если истцом указанный порядок соблюден только в отношении суммы основного долга и в отношении данной суммы принято решение суда, а исковые требования о взыскании неустойки истцом не заявлялись, то по впоследствии предъявленному требованию о взыскании неустойки соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным.

Аналогичные правила применяются в том числе при взыскании процентов, предусмотренных ст.ст. 317.1, 395 ГК РФ (абз. 3 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021г. № 18).

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Поскольку факт нарушения обязательств по своевременной оплате судом установлен и не опровергнут ответчиком, требование о взыскании пени в размере 202 792руб. 37коп. признается судом подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 210, 307-310, 314, 329-331, 779 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 41, 49, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО "ЦНИИКА" в пользу ООО "НИКА" 1 590 129 руб. 04 коп. долга, 202 792 руб. 37 коп. пени и 29 180 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                      С.В. Маслов