АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12019/2022

г. Краснодар

30 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>,                                     ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 16.10.2023), от Генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО2 (доверенность от 28.04.2023),                в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью  «СтройИнвест»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2023 по делу            № А32-12019/2022, установил следующее.

ООО «СтройИнвест» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края                    (далее – департамент), в котором просило:

 – признать незаконным отказ департамента от 30.11.2021 № 52-38-13-22282/21 в принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 с видом разрешенного использования «строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом» классификатору видов разрешенного использования земельных участков – «развлекательные мероприятия»;

– возложить на департамент обязанность подать заявление в управление Росреестра по Краснодарскому краю по приведению в соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 классификатору видов разрешенного использования земельного участка, путем внесения вида разрешенного использования – «развлекательные мероприятия» к уже существующему «строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом»;

– указать, что судебный акт служит основанием для регистрации в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка «строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом», «развлекательные мероприятия»;

– возложить на департамент обязанность после внесения в ЕГРН указанных выше изменений направить в адрес общества подписанное дополнительное соглашение, согласно которому пункт 1.1 договора аренды от 20.07.2021 № 0000008052 дополнить указанием на разрешенное использование – «развлекательные мероприятия».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2022 заявление общества удовлетворено. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2023 решение от 28.04.2022 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд апелляционной инстанции произвел поворот исполнения решения суда посредством исключения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю из ЕГРН сведений о таком виде разрешенного использования земельного участка, как «развлекательные мероприятия». Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для указания в отношении спорного земельного участка испрашиваемого заявителем вида разрешенного использования («развлекательные мероприятия»). 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 12.08.2023, решение суда первой инстанции от 28.04.2023 оставить в силе. Податель жалобы указывает на наличие у него зарегистрированного и не оспоренного департаментом права собственности на размещенные на земельном участке нежилые здания, рекреационные сооружения и объекты незавершенного строительства (административно-бытовой комплекс, бассейн релаксационный,  бассейн детский, водные горки, трансформаторная подстанция), использование которых без приведения в соответствие разрешенного использования  земельного участка невозможно, а также на наличие заключенного с министерством курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (далее – министерство курортов) соглашения о реализации инвестиционного проекта строительства аквапарка от 26.07.2019 № 50. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что договор  от 20.07.2021 № 0000008052 аренды земельного участка заключен на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу № А32-10975/2021, а не на торгах. 

Генеральная прокуратура Российской Федерации (далее – прокуратура) в отзыве указала на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

В судебном заседании представители департамента и прокуратуры полагали, что выводы апелляционного суда соответствуют нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей уполномоченного органа и прокуратуры, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, по итогам проведения конкурса (протокол заседания комиссии по проведению торгов от 29.10.2004 № 8-3) департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.04.2004 № 0000000707 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22, площадью 25 665 кв. м сроком на 10 лет (до 29.10.2014). Указанный участок предоставлен для целей строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом (пункт 1.1 договора).

На основании решения Туапсинского районного суда Краснодарского края                     от 08.02.2017 по делу № 2а-258/17, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 27.04.2017 по делу                            № 33а-13711/2017 и приказа департамента от 10.07.2017 № 1378 «О предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 в муниципальном образовании Туапсинский район для завершения строительства объектов недвижимого имущества» земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:22 передан ФИО3 в аренду на 3 года для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом (договор от 21.07.2017                   № 0000005099). 

 Права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ФИО4 (соглашение от 02.10.2019), а затем на основании договора                               от 01.06.2020 – к обществу. 

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 20.07.2021 заключили договор № 0000008052 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом (пункт 1.1 договора).

Суды установили, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты незавершенного строительства (степень готовности объектов 12%), а также объекты недвижимости (административно-бытовой комплекс, бассейн релаксационный,  бассейн детский, водные горки, трансформаторная подстанция). 

Общество 29.10.2021 обратилось в департамент с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22, с видом разрешенного использования «строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом», классификатору видов разрешенного использования земельных участков – «развлекательные мероприятия».

Письмом от 30.11.2021 № 52-38-13-55582 департамент отказал в удовлетворении заявления, указав, что испрашиваемый вид разрешенного использования спорного земельного участка не является установлением соответствия разрешенного использования, а предполагает изменение вида разрешенного использования данного участка. Уполномоченный орган сообщил, что полагает возможным установить соответствие разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков «гостиничное обслуживание и магазины».

Общество, указывая, что отказ департамента противоречит действующему законодательству и нарушает принадлежащие ему права, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2                          статьи 7 Земельного кодекса).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (далее – Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                   от 25.06.2013 № 1756/13).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества. Оспариваемый заявителем отказ департамента (т. 1, л. 

<

...>) соответствует закону. Избранная обществом процедура (установление соответствия разрешенного использования участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков; т. 1, л. д. 14 – 16) не соответствует ее содержанию, приведенному в части 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ                 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

При реализации процедуры, указанной в части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, уполномоченный орган не устанавливает новый и не изменяет ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка, а приводит его в соответствие действующему классификатору. В данном случае заявитель фактически просил установить новый вид разрешенного использования участка, на что правильно указал уполномоченный орган. В удовлетворении заявления общества суд апелляционной инстанции отказал правильно (часть 3 статьи 201 Кодекса). 

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Земельный участок первоначально предоставлен арендатору для определенной цели по результатам торгов в форме конкурса. Возведение объектов, не соответствующих цели предоставления участка, последующее утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов сами по себе не могут свидетельствовать об обязанности арендодателя изменить вид разрешенного использования и внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Обстоятельства, определяющие наличие предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса оснований для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. 

Заключенное министерством курортов, администрацией Туапсинского района и обществом соглашение о реализации инвестиционного проекта от 26.07.2019 № 50 в целях строительства аквапарка, не может служить достаточным основанием, влекущим возникновение у арендодателя обязанности внести изменения в договор в части вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности. Заключение такого соглашения не повлекло изменения цели предоставления участка и не устраняло обязанности его арендатора перед началом реализации инвестиционного проекта внести соответствующие изменения в договор аренды. 

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2023 по делу           № А32-12019/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.Е. Епифанов

                                                                                                                              И.В. Сидорова