АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-254840/22

08 апреля 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года 

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2024 года  

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,  судей Дацука С.Ю., Кочергиной Е.В.,  

при участии в заседании: 

от истца: Администрации муниципального образования города Новороссийск – неявка, извещена,  

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛИТ» - ФИО1 генеральный директор на основании решения учредителя от 22.04.2020,  

рассмотрев 03 апреля 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛИТ»  

на решение от 31 июля 2023 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 14 ноября 2023 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда  

по иску Администрации муниципального образования города Новороссийск к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОЛИТ» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и пени и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения и процентов, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Новороссийск (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города  Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОЛИТ» (далее - ответчик, ООО «ЭКОЛИТ») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных  требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании по договору аренды от 02.02.2016 № 4700006515 задолженности по арендной плате в размере 1 847 684,55 руб. за период с 01.01.2022  по 30.05.2023, и пени за период с 01.01.2022 по 30.05.2023 в размере 165 051,63  руб.  

ООО «ЭКОЛИТ» заявило встречный иск, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, о взыскании с Администрации неосновательного  обогащения в виде полученной арендной платы в размере 900 280,54 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2021 по  30.06.2023 в размере 178 804,34 руб., в связи с невозможность пользования арендатором в период с 19.01.2016 по 31.05.2023, с указанной в договоре от 02.02.2016 №  4700006515 целью, земельным участком с кадастровым номером  23:47:0000000:4013.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного  суда от 14 ноября 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворены  частично, с ООО «ЭКОЛИТ» в пользу Администрации взыскана задолженности за  период с 01.01.2022 по 30.05.2023 в размере 1 847 684,55 руб. и пени за период с  01.01.2022 по 30.05.2023 в размере 144 456,23 руб.; в удовлетворении остальной части требований первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «ЭКОЛИТ»  обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на  новое рассмотрение, указывая на нарушение и неправильное применение судами  норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и  имеющимся в деле доказательствам.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО  «ЭКОЛИТ» поддержал доводы и требования кассационной жалобы.  

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание  суда кассационной инстанции не обеспечила, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.  

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав  объяснения представителя ООО «ЭКОЛИТ», проверив в порядке статей 284, 286,  287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность  применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по  делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ООО «ЭКОЛИТ» (арендатор) заключен договор аренды от  02.02.2016 № 4700006515 в отношении земельного участка площадью 19 026 кв.м,  с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, находящегося в государственной собственности.  

Договор заключен по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 19 026 кв. м с кадастровым номером  23:47:0000000:4013, расположенного на территории муниципального образования  город Новороссийск, в районе станицы Раевской, вид разрешенного использования  - под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры в соответствии с по- 

становлением Администрации от 10.11.2015 № 8746 «О проведении аукциона и  определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, в районе ст. Раевская».  

Договор заключен сроком на 5 лет, по истечению которых на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.  

Порядок расчета арендной платы установлен протоколом от 19.01.2016 № 6  аукционной комиссии и составляет 1 309 524 руб. в год.  

В соответствии с пунктами 4.1.2 и 4.1.4 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за землю без выставления счетов  арендодателем ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала, однако как указал истец, данная обязанность ответчиком  исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 01.01.2022 по  30.05.2023 образовалась задолженность в размере 1 847 684,55 руб.  

За просрочку внесения платежей арендодателем начислены пени за период с  01.01.2022 по 30.05.2023 в размере 165 051, 63 руб.  

Поскольку претензионные требования Администрации оставлены ООО  «ЭКОЛИТ» без удовлетворения, Администрация обратился в арбитражный суд с  первоначальным иском.  

В свою очередь, ссылаясь на наличие переплаты по договору аренды ввиду  неверного исчисления Администрацией арендной платы без учета фактически используемой обществом площади земельного участка, ООО «ЭКОЛИТ» заявило  встречный иск.  

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальный иск частично, суды первой и  апелляционной инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства,  руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 329. 330, 424. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что факт ненадлежащего  исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден  материалами дела, доказательств погашения спорной задолженности ответчиком  не представлено, представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности и  

начисленных на нее пени является верным, в связи с чем пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в заявленном размере и неустойки с учетом исключения из расчета соответствующего периода действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской  Федерации от 28.03.2022 № 497.  

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, истец  по встречному иску не доказал наличие переплаты по договору аренды; в рамках  дела № А32-19622/21 по иску ООО «ЭКОЛИТ» к Администрации об оспаривании  отказа в выкупе земельного участка суды установили, что общая площадь принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (трансформаторной подстанции и административного здания вспомогательного назначения) составляют 850,3 кв. м, что значительно меньше испрашиваемой площади земельного участка (19 026 кв. м), установление судами по ранее рассмотренному спору (дело № А32-19622/21) обстоятельств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации вновь построенных объектов обществу требуется земельный участок меньшей  площадью, не свидетельствует о том, что истец по встречному иску должен был  вносить арендную плату по договору в меньшем размере, учитывая, что земельный  участок изначально предоставлялся под отдельно стоящие объекты инженерной  инфраструктуры, а не для строительства.  

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.  

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц,  участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.  

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и  возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и  

обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению  (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны  быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг  те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения,  и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.  

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.  

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей  за пользование этим имуществом.  

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,  полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:  потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих рас- 

ходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,  предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были  заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во  время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора  или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации)  

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной  платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным  имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.  

Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений следует, что договор  аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить  арендную плату.  

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным  актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь  при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же  лица.  

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными  актами по делу № А32-19622/21 по иску ООО «ЭКОЛИТ» к Администрации о признании незаконным отказа от 03.02.2021 № 08.05-767/2021 в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 19 026 кв.м, с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...> уч. 22, установлено, что в период  

действия договора аренды от 02.02.2016 № 4700006515, заключенного между сторонами для целей строительства отдельно стоящих объектов инженерной инфраструктуры, общество возвело на указанном земельном участке объекты капитального строительства: трансформаторную подстанцию с кадастровым номером  23:47:0102006:3120, расположенную по адресу: г. Новороссийск, 

<

...>, и административное здание вспомогательного  назначения с кадастровым номером 23:47:0102006:3119, расположенное по адресу:  г. Новороссийск, 

<

...>, поставленные  на кадастровый учет и на которые за обществом зарегистрировано право собственности 01.11.2018, 31.10.2018, соответственно; общая площадь принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (трансформаторной подстанции и административного здания вспомогательного назначения) составляют  850,3 кв. м, что значительно меньше испрашиваемой площади земельного участка  (19 026 кв. м); на арендованном земельном участке с кадастровым номером  23:47:0000000:4013 помимо трансформаторной подстанции и административного  здания размещены следующие объекты: технический водоем площадью 1213 кв. м;  грунтовые подъездные дороги площадью 885 кв. м; бетонированная площадка  площадью 577 кв. м и грунтовая площадка площадь 3 233 кв. м.  

Судами по делу № А32-19622/21 также установлено, что согласно сведениям  из ЕГРН, часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013  расположена в запретной зоне военного объекта (Раевский полигон), реестровый  номер зоны - 23:00-6.274.  

При рассмотрении настоящего дела судами обстоятельства, установленные  судами по делу № А32-19622/21, учтены не были.  

В пункте 2 постановления Правительства Российской Федерации от  05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями  использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и  органов, выполняющих задачи в области обороны страны», установлено, что запретная зона – территория вокруг военного объекта, включающая земельный участок, на котором он размещен, в границах которой в соответствии с настоящим  

Положением запрещается или ограничивается хозяйственная и иная деятельность с  целью обеспечения безопасности населения при функционировании военного объекта и возникновении на нем чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера или совершения террористического акта.  

Пунктом 12 Постановления от 05.05.2014 № 405 установлен прямой запрет  на строительство на территории запретной зоны объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих  угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.  

Судами не проверены доводы ответчика о том, что в соответствии с Градостроительным планом № RU23308000-047-0000-00100148, выданным 04.05.2018  Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск в отношении земельного участка с кадастровым номером  23:47:0000000:4013 площадью 19026 кв. м, 45,70% от общей площади земельного  участка (8574 кв. м) расположено в запретной зоне военного объекта (Раевский полигон), в связи с чем с 17.02.2016 установлены ограничения прав, предусмотренные  статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 12, 12(1) Постановления от 05.05.2014 № 405, что исключает ввиду императивного запрета, установленного действующим законодательством, использование всего земельного  участка в соответствии с условиями договора аренды.  

Судами не установлено, исходя из какой площади земельного участка и в каком размере вносилась обществом арендная плата по договору аренды за период до  01.01.2022, обращалось ли общество к Администрации с заявлением о соразмерном  уменьшении арендной платы и результаты такого обращения.  

Также судами не установлено, участок какой площади использовало общество фактически в спорный период, расчет арендной платы/неосновательного обогащения, соответственно, с учетом указанных обстоятельств не проверен.  

При наличии при рассмотрении настоящего спора доводов арендатора о том,  что часть спорного земельного участка отнесена к военному полигону и находится  в ведении Министерства обороны, суды обеих инстанций данные доводы не прове- 

рили и вопрос о привлечении к участию в деле Министерства обороны не рассмотрели.  

Определением от 02.06.2023 судом первой инстанции было необоснованно  отказано ответчику (истцу по встречному иску) в назначении по делу соответствующей судебной экспертизы в целях установления фактической возможности использования арендатором всего земельного участка, а также определения стоимости арендной платы с учетом фактически используемой площади земельного участка.  

Судами также не проверены доводы ответчика о том, что спорный договор  аренды расторгнут Администрацией в одностороннем порядке 30.05.2023, согласно  выпискам из ЕГРН в настоящее время земельный участок с кадастровым номером  23:47:0000000:4013 разделен на два вновь образованных земельных участка, при  этом основания такого раздела, а также назначение и площадь вновь образованных  земельных участков не установлены.  

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к  выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу положений статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем  доводам и возражениям сторон, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, как по первоначальному, так и по встречному искам, рассмотреть  вопрос о привлечении к участию в деле Министерства обороны в соответствующем  процессуальном статусе, рассмотреть вопрос о необходимости назначения по делу  соответствующих судебных экспертиз; на основании установленных фактов с учетом подлежащих применению норм материального права определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения первоначального/встречного исков  полностью или в части.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2023 года по  

делу № А40-254840/22 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.  

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский  

Судьи: С.Ю. Дацук 

 Е.В. Кочергина