АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-10467/2024

20 марта 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 07.03.2025 года 

Полный текст решения изготовлен 20.03.2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,г. Саратов, 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов, 

Третьи лица: 

Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, 

ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ" ИНН 

<

***>

Министерство строительства и ЖКХ по Саратовской области, г.Саратов,

ФИО2, г. Саратов, ФИО3, ФИО4, Прокуратура Саратовской области,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии: 

от истца – ФИО5 по доверенности от 09.08.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № 156 от 20.05.2011, с кадастровым номером 64:32:021911:62, площадью 34028 кв. м., расположенного по адресу Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, нейтральная часть кадастрового квартала 64:32:021911, с видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства», сроком на сорок девять лет. 

Определением от 18.09.2024г. в связи отставкой судьи Елистратова К.А., рассматривавшего дело №А57-10467/2024, произведена замена судьи Елистратова К.А. на судью Святкину Ю.С.

Судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ" ИНН 

<

***>, Министерство строительства и ЖКХ по Саратовской области, ФИО2, ФИО2, г. Саратов, ФИО3, ФИО4, Прокуратура Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Неявка в заседание арбитражного суда ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени разбирательства дела, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем материалам в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. 

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений. 

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ", Министерство строительства и ЖКХ по Саратовской области, представили письменные пояснения по делу.

Третьи лица Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Прокуратура Саратовской области отзывы на иск не представили.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве ответчика на иск, пояснения ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ", заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что согласно Закону Саратовской области от 25.11.2021 № 133 ЗСО "О преобразовании Соколовогорского, Михайловского, Краснооктябрьского, Вольновского, Дубкрвского, Расковского, Усть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области, муниципального образования «Город Саратов» и внесении в некоторые законодательные акты Саратовской области» полномочия органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления. Соколовского, Михайловского, Краснооктябрьского, Волыювского, Дубковского, Расковского, Усть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области прекращены 01.01.2022 года и возложены на органы местного самоуправления муниципального образования «Город Саратов».

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 по договору аренды земельного участка № 156 от 20.05.2011, площадью 34028 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, центральная часть кадастрового квартала 64:32:021911, с видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства», предоставленного сроком на сорок девять лет.

Согласно пункту 5.2.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым. 

В результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 специалистами муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом города Саратова было установлено, что земельный участок неогорожен, свободен от строений. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

Таким образом, истец считает, что земельный участок не используется арендатором в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Кроме того, истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды вносится арендатором ежеквартально, равными долями, не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января.

Однако, как указывает истец, задолженность арендатора по договору аренды на 18.10.2023г. составляет 25996,06 руб.

17.08.2023 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 направлено предупреждение о нарушении условий договора, аренды, ответ на которое не получен.

23.10.2023 ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

Учитывая, что до настоящего времени арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что изначально договор аренды земельного участка № 156 от 20 мая 2011 года был заключен между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО6. Площадь земельного участка составляла 12.4612 га, кадастровый номер 64:32:021911:44, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, срок действия договора 49 лет, номер государственной регистрации 64-64-43/033/2011-468.

К договору аренды земельного участка имеется дополнительное соглашение, номер государственной регистрации 64-64-01 /020/2013-339.

18 апреля 2013 года заключен договор замены стороны в обязательстве, номер государственной регистрации: 64-64-19/029/2013-353.

23 сентября 2013 года заключено дополнительное соглашение "Об изменении площади в договоре аренды земельного участка № 156 от 20.05.2011г.

03 марта 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве, номер государственной регистрации: 64-64-01/175/2014-410.

12 октября 2020 года ФИО1 земельный участок приобретен по договору замены стороны в обязательстве. Площадь земельного участка составила 34 422 кв.м., вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

Арендатором вышеуказанного земельного участка ФИО7 стала с момента государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве с 27.10.2020, №64:32:028911:62-64/075/2020-3.

Таким образом, ответчик утверждает, что она является арендатором земельного участка на протяжении всего трех с половиной лет.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что соглашением №10И от 30.03.2021, заключенным между ФИО1 и Федеральным казенным учреждением «Нижне-Волжское управление федеральных автомобильных дорог Федерального дорожного агентства», прекратилось право аренды земельного участка с кадастровым номером, площадью 394 кв.м., который образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №64:32:028911:62.

Также ответчик утверждает, что в период с . 11.01.2021 г. по 11.01.2024 г. ФИО1 не могла использовать земельный участок №64:32:028911:62, так как Соглашением № 11ВЗ о временном занятии земельного участка для государственных нужд от 30 марта 2021 года, заключенным между ФИО1 и Федеральным казенным учреждением «Нижне-Волжское управление федеральных автомобильных дорог Федерального дорожного агентства» часть земельного участка, площадью 550 кв.м. была предоставлена для обеспечения реализации проекта "Реконструкция автомобильной дороги 1Р 228 Сызрань - Саратов - Волгоград. Реконструкция автомобильной дороги Р - 228 Сызрань-Саратов-Волгоград на участке км. 291 - км 325, Саратовская область (I. II этапы)", утвержденного распоряжением Федерального дорожного агентства от 16.07.2015 № 1229-р. Обременение было снято лишь 11 января 2024 года, при этом администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора арены земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 в декабре 2023 г. Однако, как утверждает ответчик, истец не учитывает тот факт, что ФИО1 не приступала к освоению земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 в период с 11.01.2021 по 11.012024 г.г. в виду обстоятельств, исключающих такое использование, так как Соглашение № 11ВЗ о временном занятии земельного участка для государственных нужд от 30 марта 2021 года, препятствовало ФИО1 приступить к строительству индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 64:32:021911:62.

Кроме того, ответчик указывает на то, что ФИО1 приступила к освоению земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 в январе 2024 г., то есть сразу после окончания временного занятия земельного участка для государственных нужд. 

При этом ФИО1 пояснила, что ею был заказан и получен градостроительный план земельного участка № РФ -64-2-04-0-00-2024-0135-0, что, по ее мнению, свидетельствует о том, что ею приняты необходимые меры по освоению земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома. 

Также ФИО1 ссылается на то, что согласно градостроительному плану земельного участка, предполагаемый объект строительства - индивидуальный жилой дом расположен в приаэродромной территории аэродрома ФИО8. При строительстве и реконструкции объекта, в соответствии с требованиями ст. 46 и 47 Воздушного кодекса РФ, необходимо провести его согласование с аэропортами. Для прохождения процедуры согласования объекта строительства необходим расчет расположения планируемого объекта в системе координат ХУС8-84 и ПЗ-90.11 (ранее ПЗ-90.02). Данный расчет выполняют специализированные организации на платной основе, он является дорогостоящим. Однако, с учетом судебного спора в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62, она не готова нести указанные материальные затраты.

При этом ответчик считает, что Администрацией муниципального образования «Город Саратов» не предоставлено ни одного доказательства, что ФИО1, как арендатором земельного участка причинен какой-либо ущерб арендодателю земельного участка. Кроме того, Администрацией муниципального образования «Город Саратов» не предоставлено ни одного доказательства, что ФИО1, осуществляет предпринимательскую деятельность при использовании земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62. При этом, как указывает ответчик, вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.

Ответчик также оспаривает расчет задолженности по договору аренды земельного участка № 156 от 20.05.2011 г., составленный комитетом по управлению имуществом города Саратова.

Согласно контррачета ответчика, по состоянию на 19.03.2024 г. переплата Арендатора перед Арендодателем составляет 25234,54 руб., пени 00,00. руб.

С учетом данных обстоятельств, ответчик считает, что требования истца являются необоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ", представило письменные пояснения по делу, в которых указало, что в целях обеспечения реализации проекта «Реконструкция автомобильной дороги 1Р 228 Сызрань - Саратов - Волгоград. Реконструкция автомобильной дороги Р-228 Сызрань - Саратов - Волгоград на участке км 291 - км 325, Саратовская область (I, II этапы)» 30.03.2021 между Учреждением и ФИО1 заключено соглашение № 11ВЗ.

Предметом соглашения явился земельный участок общей площадью 550 кв.м (далее - Участок) являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, центральная часть кадастрового квартала 64:32:021911.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, связанных с временным занятием Участка для государственных нужд, по Соглашению произведено на основании статьи 57 Земельного Кодекса РФ, статьи 15 Гражданского кодекса РФ, п. 2 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262.

Соглашение заключалось на период выполнения работ по объекту: «Реконструкция автомобильной дороги 1Р 228 Сызрань - Саратов - Волгоград. Реконструкция автомобильной дороги Р-228 Сызрань - Саратов - Волгоград на участке км 291 - км 325, Саратовская область (I, II этапы)», на период с 11.01.2021 по 11.01.2024.

В настоящее время действие Соглашения прекратилось, ввиду истечения срока, на который оно заключалось сторонами.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Министерство строительства и ЖКХ по Саратовской области также представило пояснения по делу относительно утверждения градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) с кадастровым номером 64:32:021911:62.

В своих пояснениях Министерство строительства и ЖКХ по Саратовской области указало на то, что Законом Саратовской области от 31.10.2022 № 118-ЗСО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления Саратовской области и органами государственной власти Саратовской области» в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (далее - министерство) переданы полномочия в области градостроительной деятельности.

После вступления в силу положений ЗСО министерством по заявлению физического лица, в порядке, предусмотренном административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков», утверждённым приказом министерства от 29.05.2023 № 196 выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 от 21.03.2024 № РФ 64-2-04-0-00-2024-0135-0.

Состав и порядок подготовки ГПЗУ предусмотрены ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

На момент подготовки ГПЗУ с кадастровым номером 64:32:021911:62, согласно пункту 4 решения Саратовской городской Думы от 24.12.2021 № 9-106 «О переходных положениях в связи с преобразованием Соколовского, Михайловского, Краснооктябрьского, Вольновского, Дубковского, Расковского, Усть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области путем их объединения с муниципальным образованием «Город Саратов», до приведения в соответствие Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397 (с изменениями), действовало решение Собрания депутатов Саратовского муниципального района Саратовской области от 24.05.2012 № 01-7/449 (с изменениями от 27.12.2021 № 1-07/404) «Об утверждении правил землепользования и застройки Расковского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области» (далее - Правила Расковского МО).

Согласно карте градостроительного зонирования территории Правил Расковского МО, земельный участок с кадастровым номером 64:32:021911:62 расположен в территориальной зоне ПТ - зона планируемой территории.

Пунктом 4 статьи 11 Правил Расковского МО для территориальной зоны ПТ установлены разрешённые виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также для разрешённых видов использования земельных участков установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Образование земельного участка исключительно в соответствии с документами по планировке территории.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2024 № КУВИ-001/2024-65487184, запрошенной министерством в рамках межведомственного взаимодействия филиалом ППК «Роскадастр» по Саратовской области, земельный участок образован 15.05.2013 и установлен разрешенный вид земельного участка «Для ведения личного подсобного хозяйства», что соответствует виду разрешенного с кодом 2.2 установленного Правилами Расковского МО. Лицо, в пользу которого установлены ограничение и обременение объекта недвижимости ФИО1 Срок, на который установлены ограничение и обременение объекта недвижимости с 25.04.2013-20.05.2060 (аренда).

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66) сформулирована следующая правовая позиция.

В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В силу требований статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 № 2466-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2018 № 644-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 24.10.2013 № 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», следует, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При оценке разумности действий сторон, суд исходит из того, что разумность должна быть в действиях каждой стороны, то есть разумность в действиях администрации по своевременной подаче в суд требования с того момента, когда выявлено существенное нарушение второй стороной условий договора, разумность в действиях ответчика по представлению доказательств использования земельного участка.

ИП ФИО1, возражая против заявленных требований, указывает на то, что земельный участок не мог, был быть использован ей в связи с временным занятием ФКУ УПРДОР "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ" земельного участка общей площадью 550 кв.м.

При оценке данного довода суд первой инстанции исходит из того, что площадь земельного участка предоставленного в аренду ответчику составляет 34028 кв.м.. Основной вид разрешенного использования данного участка это: овощеводство, выращивание тонизирующих лекарственных цветочных культур, садоводство, питомники, сенокошение (л.д. 62-65, т. 1). 

Таким образом, временное занятие участка площадью 550 кв.м. не могло препятствовать использованию спорного земельного участка в остальной части согласно разрешенным видам использования.

Между тем, материалами дела факт использования земельного участка опровергается представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка от 24.07.2023, из которого следует, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, участок не огорожен.

Кроме того, из фотоматериалов, представленных истцом также не усматривается, что когда-либо осуществлялось возделывание данного участка (т. 1 л.д. 29-30). Таким образом, факт использования земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур не подтверждён. Как следует из выписки из ЕГРН в отношении рассматриваемого земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1, дата регистрации аренды – 27.10.2020.

Вид разрешённого использования данного земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, регулирует Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в статье 2 которого под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (пункт 1 статьи 2); личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 2 статьи 2).

Как было указано выше, право аренды ФИО1 в отношении данного земельного участка зарегистрировано 27.10.2020, отзыв на исковое заявление и документы, в том числе фотоматериалы, представлены в суд в 2024 году. Из пояснений ответчика усматривается, что земельный участок находится в естественном состоянии, каких-либо мер по его облагораживанию в целях удовлетворения личных потребностей семьи на данном участке не предпринималось. С момента предоставления земельного участка по настоящий период прошло значительное количество времени (более четырех лет).

Суд первой инстанции приходит к выводу о том, что ФИО1 не представлено доказательств использования земельного участка по целевому назначению.

При этом, суд первой инстанции отмечает, что в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что в настоящее время им начато строительство жилого дома на спорном земельном участке (посредством получения градостроительного плана земельного участка) (т. 1 л.д. 138-142).

Вместе с тем, земельный участок предоставлен Администрацией для ведения личного подсобного хозяйства, данное условие отражено в договоре аренды от 20.05.2011 № 156. Вид разрешённого использования, указанный в ЕГРН – для ведения личного подсобного хозяйства.

В отзыве на иск предприниматель указывает на то, что возведение планируемого объекта соответствует виду разрешённого использования, поскольку земельный участок может быть использован, в том числе, для возведения жилого дома. 

Согласно информации предоставленной Министерством строительства и ЖКХ Саратовской области спорный земельный участок следующие основные виды разрешенного использования данного участка это: овощеводство, выращивание тонизирующих лекарственных цветочных культур, садоводство, питомники, сенокошение (л.д. 62-65, т. 1). 

Между тем, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка допустимо только через публичные слушания. При этом такое разрешение может быть выдано только в случае, если такой условно разрешенный вид использования предусмотрен градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны (ст. 39 ГрК РФ).

Кроме того, в обоснование требований о расторжении договора аренды, Администрация муниципального образования «Город Саратов» указывает на то, что арендатор в нарушение условий договора не вносит арендную плату. По состоянию на 18.10.2023 задолженность ФИО1 по договору составляет 25996,06 руб.

Суд проанализировал представленный истцом расчёт задолженности приходит к следующим выводам.

По условиям договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 3.1 суммы не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января. 

 Из расчёта истца следует, что по состоянию на 18.10.2023 у ФИО1 имелась задолженность по арендной плате в сумме 25996,06 руб. 

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения №48 от 14.05.2021 на сумму 7125,05 руб., №7 от 09.01.2024г. на сумму 30000 руб.

Кроме того, судом установлено, что 16 июня 2023 года Арбитражным судом Саратовской области по делу №А57-14919/2023 был вынесен судебный приказ о взыскании с должника – Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности по договору № 156 от 20.05.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:32:021911:62 за период с 27.10.2020 по 31.03.2023 в сумме 14661,93 руб., пени за период с 10.01.2021 по 22.05.2023 – 4941.67руб.. 

Таким образом, оплата арендной платы в размере 30000 руб. была произведена ответчиком после вынесения судом судебного приказа от 16.06.2023г. по делу №А57-14919/2023, а также после получения ФИО1 уведомления о расторжении договора аренды земельного участка 23.10.2023.

При этом последующая отмена судебного приказа по заявлению ответчика, не опровергает систематичного нарушения сроков оплаты арендных платежей.

С учетом данных обстоятельств, суд признаёт обоснованным довод администрации о нарушении арендатором порядка внесения арендных платежей и наличии задолженности по арендной плате за пользование земельным участком на момент направления уведомления о расторжении договора. Доказательств обратного, ФИО1 в материалы дела не представлено. 

Пунктом 4.1.3 договора от 20.05.2021г. №156 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Таким образом, из представленного расчёта усматривается, что арендатором систематически в течение 2021, 2022, 2023 года допускались нарушения порядка внесения арендных платежей. При этом, с требованием о расторжении договора администрация обратилась в суд 29.12.2023, что признаётся судом разумным сроком. 

Также в ходе судебного разбирательства, судом установлено, что ответчик в установленный законом срок не использовал земельный участок по целевому назначению, не занимался его освоением.

С учетом изложенного, суд считает заявленные истцом исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Руководствуясь, ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 156 от 20.05.2011, с кадастровым номером 64:32:021911:62, площадью 34028 кв. м., расположенного по адресу Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, нейтральная часть кадастрового квартала 64:32:021911, с видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства», сроком на сорок девять лет. 

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Святкина