АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9185/17

26 июля 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   19 июля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            26 июля 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи О.П. Захарченко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.Л. Закутней, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества  с ограниченной ответственностью «Ростов-Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306616715700014) о признании сделки недействительной, расторжении договора аренды  

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель  по доверенности от  09.01.2017;

от ответчика: индивидуальный предприниматель ФИО1, ФИО3 - представитель  по доверенности от  13.03.2017;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ростов-Дом» (далее – ООО «Ростов-Дом») обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании ничтожным договора аренды общего имущества собственников помещений по адресу: 

<

...> от 01.08.2015, о расторжении договора. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца уточнил исковые требования, просил суд: расторгнуть договора аренды общего имущества собственников помещений по адресу: 

<

...> от 01.08.2015, заключенный между ООО «Ростов-Дом»  и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Поскольку уточнение требований не привело к изменению основания или предмета иска, процессуальное участие ответчиков не изменяется, ответчики неоднократно излучали правовые позиции на исковые требования по каждому эпизоду, суд полагает возможным  рассмотреть уточненные исковые требования в данном судебном заседании.

Право формулирования требований, изменение является прерогативой истца, которое предоставлено ему в силу прямого указания данного в законе. В связи с чем, суд, руководствуясь положениями части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению, уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик и представитель ответчика исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ООО «Ростов-Дом» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды общего имущества собственников помещений по адресу: 

<

...> от 01.08.2015 по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 10 кв.м. под размещение объекта бытового обслуживания – павильона «Ксерокопия, заполнение заявлений и перевод документов».  

Во исполнение условий договора земельный участок был передан арендатору на основании акта приема-передачи от 01.08.2015.

Арендная плата составляет 4000 рублей, без учета НДС в месяц (пункт 4.1 договора) и вносится арендатором за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа начавшегося месяца (пункт 4.4 договора).

Договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи -  01.08.2015 (пункт 3.1 договора) сроком на 11 месяцев (пункт 3.2 договора). 

В соответствии с пунктом 3.3. договора, договор автоматически продлевается на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия договора.

Таким образом, договор аренды был пролонгирован на период с 02.07.2016 по 03.06.2017. 

Уведомлением от 12.01.2017 истец сообщил о намерении прекращения действия договора аренды от 01.08.2015 с 15.01.2017 по соглашению сторон в связи с тем, что 26.12.2016 в отношении ООО «Ростов-Дом» заместителем главного государственного инспектора Ростовской области по использованию и охране земель было вынесено постановление о назначении административного наказания по делу № 1491, которым ООО «Ростов-Дом» было признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 8.8 КоАП.

Истец ссылается на то, что соглашение о расторжении договора аренды между ООО «Ростов-Дом» и ИП ФИО1 до настоящего момента не подписано, занимаемый участок не освобожден. Тем самым договор является действующим. Истец просит расторгнуть договор аренды общего имущества собственников помещений по адресу: 

<

...> от 01.08.2015.

 Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Довод  ответчика о том, что иск подан неуполномоченным лицом не состоятелен в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,  принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников от 26.07.2015, в соответствии с которым было выражено волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме № 89/3 по пр. Ленина г. Ростова-на-Дону заключить с  ИП ФИО1 договор. Полномочиями по заключению указанного договора собственники наделили ООО «ЮжСервис». Ошибочное указание иного юридического лица вместо ООО «Ростов-Дом» рассмотрено судом как техническая ошибка при составлении протокола, так как дальнейшее заключение спорного договора произошло между ООО «Ростов-Дон» и ИП ФИО1 Также протоколом общего собрания собственников от 17.11.2016 большинством голосов было решено увеличить арендную плату по договору, а ООО «Ростов-Дом» - внести в договор соответствующие изменения. 

В соответствии с пунктом 7.2.9 договора управления многоквартирным домом от 01.08.2015 ООО «Ростов-Дом» также вправе сдавать в аренду объекты общего имущества Многоквартирного дома для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций. 

Таким образом, являясь стороной договора, арендодатель имеет все права, предусмотренные действующим законодательством, в том числе и на расторжение договорных отношений. 

Поскольку ООО «Ростов-Дом» по решению собственников является стороной договора аренды общего имущества многоквартирного дома в виде земельного участка, то имеет все правовые основания для подачи искового заявления в судебные органы.

Ответчик ссылается на то, что  спорный договор аренды  действующий, ответчик продолжает оплачивать арендные платежи. Судом рассмотрены доводы ответчика о добросовестном владении спорным земельным участком, внесении платы за пользование, однако указанное исполнение является обязанностью арендатора, установлено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае полного одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор согласно пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации считается расторгнутым. Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Когда в законе говорится о праве стороны отказаться от исполнения договора, это означает, что сторона имеет право расторгнуть договор в одностороннем (внесудебном) порядке.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Сторонами в договоре согласовано условие о возможности продления договора на тот же срок в случае отсутствии письменных уведомлений от сторон о расторжении договора (пункт 3.3).

Тем самым, договор аренды продлевался сторонами на период с 02.07.2016 по 03.06.2017. То есть, договор не является продленным на неопределенный срок как предусмотрено положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Как следует из материалов дела, 13.01.2017 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды от 01.08.2015 с 15.01.2017 в  связи с тем, что ООО «Ростов-Дом»  был  выявлен факт нарушения требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>. Какого-либо предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору в разумный срок указано не было.

16.01.2017 истцом было получено возражение ответчика с  отказом прекращения договорных отношений с ООО «Ростов-Дом» в связи с тем, что ответчиком условий договора нарушено не было, а также в связи с тем, что расторжение договора повлечет для него существенные убытки.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Разделом 6 договора аренды общего имущества собственников помещений по адресу: 

<

...> от 01.08.2015 предусмотрены условия досрочного расторжения договора:

- использование арендуемого объекта или его части не по назначению, согласованному сторонами в пункте 1.4 (под размещение объекта бытового обслуживания – павильона «Ксерокопия, заполнение заявлений и перевод документов);

- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта.

- в случае если арендатор не исполняет обязанностей, предусмотренных разделом 4 и пункта 2.4 договора;

-  по соглашению сторон, на основании решения суда, а также по требованию арендодателя в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством.

В материалах дела отсутствуют отвечающие критериям относимости и допустимости доказательства, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о наличии обстоятельств, которые могут являться основание досрочного расторжения спорного договора аренды.

Предписание от 26.12.2016 вынесено административным органом в отношении ООО  «Ростов-Дом». Кроме того, постановлением о назначении административного наказания по делу № 1491 от 26.12.2016 указано, что в соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону на указанном земельном участке возможно размещение «временных нестационарных объектов». В соответствии с п.14 ч.2 ст. 7 ФЗ от 264.07.20107 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа всех возможных, а также его изменение, оформляется в соответствии с законом о кадастре путем внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости и завершается, становится публичным, юридически значимым для третьих лиц  даты принятия органом кадастрового учета решения об осуществлении кадастрового учета этих изменений. С учетом указанной нормы закона, а также положений статьи 16, п. 3 ст. 20, ст. 22  Закона о кадастре установлена необходимость учета изменений в ГКН земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования, для чего в орган кадастрового учета необходимо предоставить соответствующее заявление. 

Однако, по существу истец, прияв решение о расторжении договора аренды, от совершения таких действий отказался. Такое поведение истца не может нести негативные последствия для добросовестного арендатора.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не обосновал исковые требования, ввиду чего в удовлетворении уточненных требований следует отказать.

При указанных обстоятельствах, в связи с тем, что истец не доказал обстоятельств для досрочного расторжения договора, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, а также нарушений договор аренды от 01.08.2015 со стороны ответчика,  суд приходит к выводу, что заявленные требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 49, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Судья                                                                               О.П. Захарченко