ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

27.09.2017                                                                                Дело № А41-83131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2017

В полном объеме постановление изготовлено 27.09.2017

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В., 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 05.09.2017;

от ответчика – не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании  20.09.2017 кассационную жалобу

Администрации Ступинского муниципального района 

на решение от 31.03.2017 Арбитражного суда Московской области, 

принятое судьей Бобковой С.Ю., 

на постановление от 04.07.2017 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ханашевичем С.К., Игнахиной М.В., Миришовым Э.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТК» 

к Администрации Ступинского муниципального района, 

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района, муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТК» (далее - ООО «ТК» или истец) обратилось 01.12.2016 в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 239,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> на условиях протокола разногласий, предложенных ООО «ТК», а именно: пункт 2.6 дополнить фразой «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»; пункт 3.3 дополнить и изложить в следующей редакции: «Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»; пункт 4.1 изложить в следующей редакции «Цена приобретаемого Покупателями имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно заключению экспертизы об определении рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 239,9 кв. м, составляет без учета НДС 6 831 698 (шесть миллионов восемьсот тридцать одна тысячи шестьсот девяносто восемь) рублей»; пункт 4.2 изложить в следующей редакции: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет»; пункты 4.3, 4.3.1 исключить полностью; пункт 4.5 изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена Покупателем - Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя. Исключить из п. 4.5 абзац «При досрочном погашении части основного долга Покупатель - Залогодатель производит ежемесячную доплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу»; пункт 6.1 изложить в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества»; пункт 6.5 изложить в следующей редакции: «Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1 имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель»; пункт 7.1.1 дополнить и изложить в следующей редакции: «Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора»; раздел 7 дополнить пунктом 7.1.4 и изложить в следующей редакции: «Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество»; пункт 7.2.1 изложить в следующей редакции: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества»; пункт 7.2.2 изложить в следующей редакции: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество»; пункт 7.2.7 исключить полностью; пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора»; пункт 10.3 исключить полностью; дополнить раздел 7 пунктом 7.4 об обязанности покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества и видами деятельности.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, а также указывал, что решением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2015 по делу №А41-44571/2015 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Истец указывал, что Администрацией был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого цена отчуждаемого объекта недвижимости составила 11 872 881, 35 рублей, однако отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Администрацией была определена данная стоимость объекта, в адрес истца не направлялся, в то время как по заданию истца была проведена независимая экспертная оценка рыночной стоимости имущества на момент обращения арендатора за выкупом (20.04.2015), которая составила 4 867 000 рублей.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет  спора, к участию в деле были привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района (далее - Комитет), муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (далее - МАУ «ЕСЦ»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017, исковые требования ООО «ТК» были удовлетворены в полном объеме. 

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, а также о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату 20.04.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 6 831 698 рублей без учета НДС.

Суды также пришли к выводу о том, что пункт 4.2 договора в редакции, предложенной истцом (о пятилетней рассрочке), соответствует положениям действующего законодательства, пункты 4.3. 4.3.1, 4.3.4 подлежат исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат, а с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, пункт 7.2.1 подлежит изложению в редакции истца. 

Кроме того, судами было отмечено, поскольку решение суда по настоящему делу не является решением о государственной регистрации перехода права собственности, а является решением о согласовании условий договора, то раздел 7 договора необходимо дополнить пунктом 7.1.4, изложив его в следующей редакции: «Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом», а п. 7.2.2 необходимо изложить в следующей редакции: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество».

Приняв во внимание, что из договора следует, что ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе № 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что пункт 7.2.7 подлежит исключению из договора, а также к выводу о том, что необходимо дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях, установленных уставом покупателя, поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти, законодательством РФ не установлено.

Суды также пришли к выводу о том, что в договор необходимо включить пункт 8.1 договора, представленный в редакции истца, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, каждая из сторон должна нести ответственность, что не нарушает чьих-либо прав и соответствует действующему законодательству.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Ступинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель ссылается на нарушение норм права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, так как суд не учел, что большинство предложенных истцом условий не требовали урегулирования в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, и не соответствовали гражданскому законодательству, а в отношении истца уже была введена процедура наблюдения.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства ответчик и третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2017 кассационная жалоба ответчика, поступившая к производству судьи Денисовой Н.Д., была распределена судье Петровой Е.А. по основаниям, предусмотренным статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы ответчика, указала на отсутствие процессуальных препятствий для рассмотрения по существу спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, с участием истца даже в том случае, если в отношении него возбуждено дело о банкротстве, поскольку актив должника подлежит в дальнейшем реализации по правилам Закона о банкротстве, но с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении возникшего между сторонами спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по существу суды установили, что данному спору предшествовало другое дело между теми же лицами, в рамках которого был подтвержден факт неправомерного уклонения Администрации от реализации имеющегося у истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (решением от 24.07.2015 по делу № А41-44571/2015 Арбитражный суд Московской области обязал Администрацию совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права истца на выкуп арендованного помещения, обеспечив заключение договора купли-продажи.

После направления Администрацией истцу проекта договора во исполнение указанного решения суда между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества и другим условиям договора, урегулирование которых в судебном порядке Администрация считает не соответствующим требованиям Федерального закона № 159-ФЗ.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает несостоятельной правовую позицию ответчика, свидетельствующую о длящемся отсутствии добровольного намерения Администрации создать условия для реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого имущества, и полагает, что суды, удовлетворяя требования истца, обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела Администрация и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 831 698 рублей, определенной в названном заключении.

Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, при этом судами было обоснованно принято во внимание длительное уклонение собственника от обеспечения прав субъекта малого предпринимательства на преимущественный выкуп арендуемого имущества, в связи с чем все вызвавшие разногласия условия были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству в целях исключения дальнейшей правовой неопределенности в отношениях сторон.

Ссылки ответчика на обстоятельства, касающиеся начавшегося в отношении истца производства по делу о банкротстве, не могут быть приняты судом кассационной инстанции как основание для отмены судебных актов, поскольку на данные обстоятельства никто из участвующих в деле лиц ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не ссылался, что в дальнейшем не препятствует исполнению судебного акта под контролем арбитражного управляющего с учетом положений как Закона о банкротстве, так и Федерального закона № 159-ФЗ.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации Ступинского муниципального района удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу № А41-83131/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                             Е.А. Петрова 

Судьи:                 С.В. Краснова 

                 С.В. Нечаев