АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5791/2021

11 марта 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2022 года, полный текст решения изготовлен 11 марта 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 24 февраля, 02 и 03 марта 2022 года дело по иску

Муниципального бюджетного учреждения «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" и Индивидуальный предприниматель ФИО3,

без участия представителей,

установил:

Муниципальное бюджетное учреждение «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора» (Истец, МБУ, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Ответчик, Предприниматель) с требованиями:

- признать договор аренды № 57М/2020 от 31.12.2020 недействительным в силу его ничтожности;

- применить последствия недействительности договора аренды №57М/2020 от 31.12.2020 в виде возврата ответчиком части помещения № 18 площадью 2,0 кв.м., расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" (опр. от 22.07.2021) и Индивидуального предпринимателя ФИО3 (опр. от 22.07.2021).

Ответчик отклонил исковые требования Истца в полном объёме, просит в удовлетворении требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Распоряжением КУМС МР «Печора» от 11.04.2019 г. № 109-р административно-производственное здание, расположенное по адресу: 

<

...> закреплено на праве оперативного управления за Муниципальным бюджетным учреждением «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора».

Между Учреждением и Предпринимателем был заключен договор аренды №1/1-38/2020 от 15.08.2020 недвижимого имущества, в соответствии с которым МБУ «ПТК» ГП «Печора» передало мне в аренду недвижимое имущество, часть нежилого помещения №18 площадью 30 кв. м, расположенную на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...> сроком с 15.08.2020 по 31.07.2021.

Истец так же указывает, что между Учреждением и Предпринимателем также был заключен договор аренды №57М/2020 от 31.12.2020, в соответствии с которым Предпринимателю была передана во временное пользование часть помещения № 18 площадью 32,0 кв. м, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...> на срок с 01.01.2021 по 30.01.2021.

Учреждение в дополнительных пояснениях указало хронологию передачи спорной части помещения №18

По взаимотношениям с ИП ФИО3:

- 01.09.2019 часть помещения № 18 площадью 16,0 м2 передана ИП ФИО3 по договору № 1/1-17/2019 сроком с 01.09.2019 по 31.07.2020.

- 30.06.2020 часть помещения № 18 площадью 16,0 м2 ИП ФИО3 возвратил арендодателю, договор № 1/1-17/2019 расторгнут;

- 01.07.2020 часть помещения № 18 из ранее занимаемой площадью 2,0 м2 передана ИП ФИО3 по договору № 27М/2020 сроком с 01.07.2020 по 30.07.2020, остальная часть помещения передана Ответчику;

- ИП ФИО3 продолжил пользоваться частью помещения № 18 площадью 2,0 м2, и 15.08.2020 часть помещения № 18 площадью 2,0 м2 передана ИП ФИО3 по договору № 1/1-39/2020 сроком с 15.08.2020 по 31.07.2021.

- 31.12.2020 часть помещения № 18 площадью 2,0 м2 ИП ФИО3 возвратил арендодателю, договор № 1/1-39/2020 расторгнут.

Взаимоотношения с ИП ФИО2:

- 01.02.2020 противоположная ИП ФИО3 часть помещения № 18 площадью 16,0 м2 передана ИП ФИО2 по договору № 1/1-12/2020 сроком с 01.02.2020 по 30.12.2020;

- 30.06.2020 часть помещения № 18 площадью 16,0 м2 ИП ФИО2 возвратил арендодателю, договор № 1/1- 2/2020 расторгнут;

- 01.07.2020 часть помещения № 18 площадью 30,0 м2 (с учетом возвращенных ФИО3 14 кв.м.) передана ИП ФИО2 по договору № 28М/2020 сроком с 01.07.2020 по 30.07.2020;

- 15.08.2020 часть помещения № 18 площадью 30,0 м передана ИП ФИО2 по договору № 1/1-38/2020 сроком с 15.08.2020 по 31.07.2021. ИП ФИО3 в это время продолжил пользоваться частью помещения № 18 площадью 2.0 м2. До настоящего времени не договор не расторгнут, помещение Арендодателю не сдано:

- 01.01.2021 часть помещения № 18 площадью 32.0 м2 (без возврата по договору № 1/1-38/2020 и без его расторжения) передана ИП ФИО2 по спорному договору № 57М/2020 от 31.12.2020 сроком с 01.01.2021 по 30.01.2021.

Истец указывает, что указанными договорами Предпринимателю было передано одно и то же помещение (его часть), вторым договором - с дополнительными 2 кв.м, которые ранее занимал другой Арендатор ИП ФИО3, поэтому договор аренды № 57М/2020 от 31.12.2020 был заключен с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Истец считает, что Договор аренды № 57М/2020 от 31.12.2020 не мог быть заключен без расторжения договора № 1/1-38/2020 и возврата арендуемой площади.

В соответствии с ч 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе и в отношении имущества, указанного в п. 14 указанной нормы закона, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Письмом ФАС от 24.04.2014 г. |№ ЦА/16309/14 дано разъяснение о том, что случаи заключения договоров, предусматривающие в соответствии с положениями ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества без проведения торгов, не устанавливают безусловного права требовать от правообладателя заключение такого договора и не являются соответствующей обязанностью последнего. При наличии двух и более претендентов на заключение   договора   в  отношении  одних   и  тех   же объектов государственного или муниципального имущества без проведения торгов на основании исключений, предусмотренных ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отказ таким заявителям в заключении договоров без конкурентных процедур и последующая передача указанного имущества на торгах не будет являться нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Истец указывает, что Предпринимателю было разъяснено, что при заключении второго договора аренды счета по возмещению коммунальных услуг, услуги по теплоснабжению и электроснабжению МОП ему будут выставляться по обоим договорам и предложено расторгнуть договор аренды № 1/1-38/2020 и заключить новый договор аренды на 32,0 м2. При этом Предприниматель был предупреждён о том, что в этом случае также будет необходимо проведение аукциона. 

28.12.2020 Предприниматель направил заявку в КУМС МР «Печора» о разрешении предоставления имущества в аренду части помещения № 18 (1 этаж) площадью 32,0 м2 с 01.01.2021 по 30.01.2021 и о проведении аукциона на заключение договора аренды на срок до года. Заявление о расторжении договора аренды № 1/1-38/2020 от 15.08.2020 не предоставлено, часть нежилого помещения № 18 площадью 30,0 м2 не возвращена.

22.01.2021 был объявлен аукцион на часть помещения № 18 (1 этаж) площадью 32,0 м2, расположенного по адресу: ул. Ленинградская, д.25/14 (лот № 3 в извещении к аукциону № 220121/36801351/01) на длительный срок. Согласно указанного извещения, указанная часть помещения имеет характеристики об отсутствии обременении и субаренды.

09.02.2021 в адрес Учреждения поступила заявка ИП ФИО4 на участие в аукционе на часть помещения № 18(1 этаж) площадью 32,0 кв.м.,расположенного по адресу: ул. Ленинградская, д.25/14.

15.02.2021 Учреждение комиссионно, с участием ИП ФИО4 и ИП ФИО2 было принято решение о снятии вышеуказанного лота № 3 с аукциона в связи с допущенными нарушениями законодательства Российской Федерации о муниципальной собственности и защите конкуренции.

Истец указывает, что передача указанной части помещения кому-либо из претендентов без проведения конкурентных процедур была невозможной.

Ответчик с исковыми требованиями истца не согласен, указывает, что между сторонами давно сложились арендные отношения по использованию части помещения № 18, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...>. Спорное помещение № 18 является проходным, разделено на две части проходом с улицы в соседнее помещение. Правая при входе с улицы часть помещения стала предметом спора.

Первоначально Ответчик арендовал половину указанной правой части помещения №18, площадью 16 кв. м, вторую часть арендовал индивидуальный предприниматель ФИО3, который отказался от ранее арендуемой части помещения в начале 2020. После этого вся правая по входу с улицы часть помещения №18 площадью 30 кв.м по договору, а фактически площадью примерно 32 кв. м, была передана Предпринимателю в аренду. Ответчик по фрагменту поэтажного плана посчитал, что фактически в аренду передана часть помещения площадью 31,92 кв.м, а не 30 кв.м, как указано в договоре аренды № 1/1-38/2020 от 15.08.2020.

По утверждению Ответчика, он предложил бывшему руководителю истца устранить описку путем внесения изменения в договор аренды. 

Однако доказательств обращения к Истцу с указанной просьбой в дело не представлено, Учреждение также не подтвердило такое обращение.

Предприниматель считает, что необходимости в спорном договоре аренды № 57М/2020 от 31.12.2020 не имелось, он не был сторонами исполнен, не повлек передачи имущества, был подписан, по мнению Ответчика, с целью обеспечить Арендодателю оплату за фактически используемую площадь 32 кв.м, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Срок действия договора аренды № 57М/2020 от 31.12.2020 истек, возврата имущества Истец может требовать вне зависимости от оценки действительности договора аренды № 57М/2020 от 31.12.2020. Считает, что спор возник относительно фактической площади, переданной в пользование по договору аренды № 1/1-38/2020 от 15.08.2020, а не в результате заключения сторонами договора аренды № 57М/2020 от 31.12.2020. На основании изложенного просит в иске отказать в полном объеме.

Довод ответчика о том, что ему по договору № 1/1-38/2020 была передана вся правая часть помещения, документально не подтвержден. 

Стороны подтверждают, что спорная часть помещения №18 площадью 2,0 м2 занята витринами холодильными. 

Третье лицо в отзыве на иск сообщил о прежней принадлежности ему витрин, расположенных на спорных 2 кв.м и нахождении витрин в указанном месте более пяти лет.

Ответчик и Третье лицо сообщили, что между Предпринимателем и ИП ФИО3 было подписано Соглашение от 01.07.2020 о месте хранения имущества Третьего лица - в дальнем от входа углу помещения №18, на спорных двух кв.метрах. При этом законность владения Ответчиком спорными двумя кв.м сторонами не устанавливалась. Данное соглашение таким основанием не является. 

Истец не доказал наличие предусмотренных законодательством оснований для признания оспариваемой сделки ничтожным.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). В силу статьи 606 ГК РФ договор аренды относится к консенсуальным договорам.

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Из статей 398, 606, 611 ГК РФ, пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае заключения договоров аренды с несколькими лицами, должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, что соответствует статье 168 ГК РФ. 

Следовательно, спорный договор аренды не может быть признан ничтожным.

При этом сложилась ситуация когда в отношении одного и того же имущества заключено два договора аренды.

Из взаимосвязанных положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Суд исходит из следующего: первоначально возникшие между Учреждением (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) арендные отношения сохранились.

Однако одно и тоже имущество не может быть предметом одновременно двух договоров аренды, заключенных между теми же лицами, следовательно, отсутствуют основания считать действительным краткосрочный договор аренды №57М/2020 от 31.12.2020.

В отношении требования о возврате истцу части помещения № 18 площадью 2,0 кв.м, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...>, следует отметить следующее.

В связи с признанием спорного договора недействительной сделкой, Ответчику надлежит вернуть 32,0 кв.м.

При этом между сторонами до настоящего времени продолжает действовать договор № 1/1-38/2020 на 30 кв.м. Соответственно, Арендатор продолжает пользоваться помещением, переданным ему по указанному договору.

Таким образом, в отсутствие законных оснований для использования 2 кв.м. площади суд считает обоснованным обязать Ответчика возвратить по акту приёма-передачи в Муниципальное бюджетное учреждение «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) часть помещения №18 площадью 2,0 кв.м., расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...>.

Спорные два кв.м сторонами идентифицируются однозначно в иске и в отзывах на иск, как занятые холодильными витринами, ранее принадлежащими третьему лицу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181, ч.3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Признать недействительным договор аренды №57М/2020 от 31.12.2020.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) возвратить по акту приёма-передачи в Муниципальное бюджетное учреждение «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) часть помещения №18 площадью 2,0 кв.м., расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу Муниципального бюджетного учреждения «Производственно технический комплекс» городского поселения «Печора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу на основании ходатайства взыскателя.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина