Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-24004/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Донцовой А.Ю.,

судейРахматуллина И.И.,

ФИО1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района на решение от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Голубева Е.А.) и постановление от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Халявин Е.С., Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-24004/2023 по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района (ОГРН 1058600090196, ИНН 8601026093, адрес: 628508, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Ханты-Мансийский муниципальный район, сельское поселение Шапша, деревня Шапша, улица Северная, здание 6) к индивидуальному предпринимателю Коломейцеву Александру Константиновичу (ОГРНИП 305860301100242, ИНН 860303504455) о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи; по встречному иску индивидуального предпринимателя Коломейцева Александра Константиновича к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района о расторжении договора аренды земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 620026, 

<

...> строение 92А). 

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 09.01.2025.

Суд установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района (далее – Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 34; об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

В ходе производства по делу предприниматель заявил встречное исковое заявление к Департаменту о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 34 в связи с нарушением Департаментом условий договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу (далее – ППК «Роскадастр»). 

Решением от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречный иск удовлетворен. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела приводит следующие доводы: Департамент предупреждал предпринимателя о расположении на земельном участке, сданном в аренду, сооружений коммунального хозяйства (инженерных сетей), однако ИП ФИО2 участок по акту принял, не усмотрев никаких препятствий для осуществления изыскательских работ, проектирования и последующего получения разрешения на строительство; поведение предпринимателя, изначально выражавшего намерение на осуществление строительства и принявшего предложенные истцом условия, а впоследствии отказавшегося от принятых на себя обязательств, является противоречивым, непредсказуемым и непоследовательным; предприниматель путем проведения инженерных изысканий сам мог выяснить техническое состояние земельного участка, однако таким правом не воспользовался; довод Департамента о необходимости применения к предпринимателю принципа эстоппель судами проигнорирован.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения, жалобу – без удовлетворения, отметив, что помимо фактического размещения на спорном земельном участке объектов, не поименованных в договоре, препятствием к осуществлению строительства явилось непринятие Департаментом мер по исключению сведений об указанных объектах из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании распоряжения Администрации Ханты-Мансийского района от 12.05.2020 № 429-р в соответствии с участием в аукционе для строительства жилого дома 02.07.2020 заключен договор аренды земельного участка № 34 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:935, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 8 418 кв. м, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка сроком на 5 (пять) лет с 02.07.2020 по 02.07.2025 (пункты 1.1, 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке расположено сооружение коммунального хозяйства с кадастровым номером 86:02:0000000:4627.

Земельный участок передан Департаментом предпринимателю по акту приема- передачи от 02.07.2020 без замечаний со стороны предпринимателя.

По условиям договора предприниматель принял на себя обязательство разработать и согласовать со всеми заинтересованными службами проектно-сметную документацию на проектирование и строительство объекта, получить разрешение на строительство и приступить к строительству в течение 1 (одного) года с момента подписания договора (пункт 3.2.8 договора).

Полагая, что в установленные договором сроки предприниматель не исполнил возложенные на него обязанности, Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 19 432 руб. 58 коп. штрафа по договору, о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:935 по акту приема-передачи.

Решением от 15.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-7426/2022, оставленным без изменения постановлением от 21.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 04.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, исковое заявление Департамента удовлетворено в части взыскания с предпринимателя неустойки по договору, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Суд, отказывая в расторжении договора, установил, что арендатором совершен ряд действий, направленных на разработку проектно-сметной документации для получения в последующем разрешения на строительство, констатировав, что неисполнение арендатором пункта 3.2.8 договора само по себе не свидетельствует о том, что арендатор в течение одного года не использует земельный участок в указанных в договоре целях, то есть для строительства.

Согласно составленному Департаментом акту от 09.11.2023 осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935 на его территории не проводится строительство многоквартирного жилого дома, ограждение по периметру отсутствует, земельный участок в соответствии с целевым назначением не используется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления Департаментом в адрес предпринимателя претензии от 09.11.2023 № 04-Исх-5480 с требованием расторгнуть договор и возвратить земельный участок арендодателю, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения Департамента с иском в суд по настоящему делу.

Встречное исковое заявление предприниматель мотивировал неоднократными обращениями к Департаменту с просьбой освободить земельный участок от находящихся на нем объектов недвижимости (коммунальных сетей) и непринятием последним надлежащих действий по освобождению земельного участка от сетей, в том числе путем исключения сведений о прекративших существование объектах из ЕГРН, что препятствует исполнению арендатором взятых на себя обязательств по подготовке проектной документации и строительству многоквартирного дома на земельном участке.

 При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 612, статей 614, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», и исходили из наличия правовых оснований для расторжения договора именно по инициативе предпринимателя, поскольку эксплуатация по целевому назначению невозможна ввиду нарушения Департаментом условий договора.

Спор по существу разрешен судами правильно.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Договор досрочно может быть расторгнут как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя. Соответствующие разъяснения даны в статьях 619, 620 ГК РФ.

Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, проанализировав условия договора, принимая во внимание переписку сторон, в соответствии с которой предприниматель неоднократно обращался в адрес Департамента с требованием освободить земельный участок от сетей, исключить сведения о демонтированных сетях из ЕГРН, при этом последний ссылался на факт принятия предпринимателем земельного участка без возражений в условиях осведомленности обо всех ограничениях и обременениях, установив, что сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 86:02:0000000:4627, 86:02:0000000:7273, 86:02:1211005:1502, 86:02:1211005:1691, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935, в ЕГРН внесены задолго до заключения с предпринимателем договора, но ни в извещении об аукционе на право аренды земельного участка, ни в самом договоре указанные сведения не отражены, приняв во внимание, что часть из них демонтирована, однако из ЕГРН такие объекты не исключены, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора по инициативе предпринимателя.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Довод Департамента о необходимости применения судами принципа эстоппель является необоснованным и отклоняется судом округа, поскольку реализация по истечении трех лет с даты заключения договора аренды права на его досрочное расторжение не свидетельствует о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении по смыслу статьи 10 ГК РФ.

Принцип эстоппель (утрата лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению) не применим к установленным по данному делу обстоятельствам.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения и постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Поскольку заявитель кассационной жалобы в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивал, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-24004/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Ю. Донцова  

СудьиИ.И. ФИО4

ФИО1