АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37898/22

10 февраля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            10 февраля 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312619403000030, ИНН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании решения незаконным, при участии в деле третьих лиц, заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

при участии:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.10.2022,

от заинтересованного лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 30.12.2022 (до перерыва), ФИО5 – представитель по доверенности от 30.12.2022 (после перерыва),

от третьих лиц:

от Администрации г. Ростова-на-Дону: ФИО6 – представитель по доверенности от 19.10.2022 (до перерыва),  ФИО7 – представитель по доверенности от 19.10.2022 (после перерыва),

от ДИЗО: ФИО8 – представитель по доверенности от 18.01.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения об отказе в подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 5268 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенный по адресу: 

<

...> – «магазины», обязании подготовить и передать в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону заключение о возможности предоставления разрешения.

Су привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самосильных требований относительно предмета спора в порядке стати 51 АПК РФ администрацию г. Ростова-на-Дону (далее – администрация), Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО).

Заявитель настаивает на требованиях. 

Заинтересованное лицо полагает требования необоснованными по изложенным в в возражениях на заявление основаниях.

Третьи лица считают требования необоснованными.

 Департаментом представлен отзыв на заявление.

В судебном заседании, назначенном на 30.01.2023 на 09 час. 20 мин., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 06.02.2023 до 15 час. 00 мин., продленный до 17 час. 45 мин., после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – нежилое здание литер «А, А1, А2, А3, А4, А5» общей площадью 3339,8 м2, с кадастровым номером 61:44:0081404:26, расположенное по адресу: 

<

...> (далее также – «здание»).

Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 15.01.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2009 №490939, выписка из ЕГРН от 29.10.2022 №99/2022/502311413).

На момент рассмотрения дела здание используется предпринимателем в качестве магазина продовольственных и непродовольственных товаров.

Здание расположено на земельном участке площадью 5268 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенным по адресу: 

<

...> (далее также – «земельный участок»). Разрешенное использование земельного участка – «для эксплуатации детского сада №253 «Казачок». Права на земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы (выписка из ЕГРН от 29.10.2022 №99/2022/502311004).

Изначально земельный участок был предоставлен правопредшественнику ФИО2 (бывшему собственнику здания) – Фабрике строчевышетых изделий «Дон» в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 03.08.1992 №1005 «О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов» и Государственного акта №РО-44-00383.

В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (ПЗЗ) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:1 расположен в территориальной зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения СК/5/7.

Градостроительный регламент территориальной зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (СК), утвержденный в составе ПЗЗ (ст. 34) в качестве основных видов разрешенного использования не предусматривает возможность размещения магазинов. При этом магазины предусмотрены в условно-разрешенных видах использования данной территориальной зоны.

01 июля 2021 года предприниматель обратилась в департамент с заявлением о подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка.

К заявлению было приложено Градостроительное обоснование изменения вида разрешённого использования земельного участка в целях предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, разработанный по заказу предпринимателя проектной организацией ООО «Консультационный Центр» (Проектная документация 41/2-п-2021).

Письмом от 28.07.2021 №59-34-2/29133 департамент отказал предпринимателю в проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённое использование земельного участка, поскольку действовавшими в момент обращения ПЗЗ было установлено ограничение в 300 кв.м, общей площади торгового помещения для вида разрешенного использования «магазин» в данной территориальной зоне СК. Кроме того, департамент в отказе указал на невозможность проведения публичных слушаний в отношении земельного участка в связи с рассмотрение в суде дела о сносе (приведении в первоначальное состояние) самовольно реконструированного объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Поскольку Положение публичных слушаниях 2018 года устанавливало запрет на проведение публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённое использование земельного участка в случае рассмотрения судом иска органа местного самоуправления о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (пункт 3 статьи 17 Положения, принятого Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 02.10.2018 №588, действовавшее в момент обращения с заявлением предпринимателя), а в июне 2021 года департаментом в Арбитражный суд РО был подан соответствующий иск к предпринимателю (дело №А53-20612/2021), вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования был отложен до рассмотрения дела в суде и вступления в силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2021 по делу №А53-20612/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2022 в удовлетворении иска о приведении здания в первоначальное состояние департаменту отказано.

Предприниматель 01 февраля 2022 года повторно обратилась в департамент с заявлением о подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с приложением Градостроительного обоснования (входящий от 02.02.2022 №59-34-1/4015).

01 марта 2022 года департаментом по результату рассмотрения заявления от 01.02.2022 в адрес предпринимателя направлено письмо №59-34-2/5988 с отказом в проведении публичных слушаний. В качестве основания отказа департаментом было указано следующие основания: согласно информации, полученной из ЕГРН, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 отсутствуют, заявителем не представлены документы, подтверждающие принадлежность ему земельного участка; в соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения Генерального плана города Ростова-на-Дону в районе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 предполагается размещение детского сада; к заявлению предпринимателя не приложен градостроительный план земельного участка.

С целью устранения замечаний департамента, изложенных в отказе от 01.03.2022, по заказу предпринимателя проектной организацией ООО «Консультационный центр» выполнена корректировка Градостроительного обоснования в части раздела 1.5 Генеральный план, содержащая обоснование невозможности размещения на земельном участке или его части дошкольного образовательного учреждения (стр. 9-13 Градостроительного обоснования).

07 апреля 2022 года предприниматель повторно обратилась в департамент с заявлением о подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (входящий 11.04.2022 №59-34-1/15186). К заявлению было приложено откорректированное Градостроительное обоснование, а также вступившие в законную силу судебные акты Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-11614/2019 и по делу №А53-20612/2021, установившие факт принадлежности земельного участка заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением недвижимости, расположенной на данном земельном участке у лица, которому этот участок ранее был предоставлен на указанном праве для эксплуатации объектов недвижимости.

17 мая 2022 года департаментом по результату рассмотрения заявления от 07.04.2022 в адрес предпринимателя направлено письмо №59-34-2/14559 с отказом в проведении публичных слушаний. В качестве основания отказа департаментом указано, что в представленном градостроительном обосновании не в полном объёме устранены ранее направленные замечания департамента.

06 сентября 2022 года предпринимателем в департамент направлено повторное (четвёртое) заявление о подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (входящий 06.09.2022 №59-34-1/38082). В заявлении приведены подробные пояснения относительно ранее полученных от департамента замечаний. Также предприниматель указал на невозможность иным путем оформить в установленном законом порядке право на земельный участок, занятый принадлежащим ему недвижимым имуществом, без внесения изменений в разрешённый вид использования земельного участка и приведения его в соответствие с целевым назначением здания.

17 октября 2022 года департаментом по результату рассмотрения заявления от 06.09.2022 в адрес предпринимателя направлено письмо №59-34-2/5988 с отказом в проведении публичных слушаний, с указанием следующих оснований отказа: в соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения Генерального плана города Ростова-на-Дону в районе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 предполагается размещение детского сада; согласно информации, полученной из ЕГРН, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 отсутствуют, заявителем не представлены документы, подтверждающие принадлежность ему земельного участка; в представленном пакете документов отсутствует градостроительный план земельного участка.

Полагая отказ департамента необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением, в котором просит признать решение департамента об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка, выраженный в письме от 17.10.2022 №59.34-2/5988  незаконным и обязать департамент подготовить и передать в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону заключение о возможности предоставления разрешения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы и возражения сторон спора, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и пре-дельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья чело-века, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 данного Кодекса (часть 6 ст. 37 ГрК РФ).

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 7 ст. 37 ГрК РФ).

Из приставленных в дело доказательств, пояснений сторон следует, что с 2008 по 2018 годы земельный участок с к.н. 61:44:0081404:1, согласно действовавших в указанный период ПЗЗ относился к территориальной зоне общественно-жилой застройки ОЖ-2/5/04.

Градостроительный регламент территориальной зоны ОЖ в качестве основного вида разрешенного использования предусматривал размещение магазинов площадью до 5000 кв.м (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 17.06.2008 №405 «О принятии «Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону», Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 №87 «О принятии Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в новой редакции»).

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 утверждены новые Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, которые вступили в силу с 01 марта 2019 года и действуют в настоящее время.

Как было указано выше, в связи с внесенными с 01.03.2019 изменениями, действующая редакция ПЗЗ относит земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:1 к территориальной зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения СК/5/7, градостроительный регламент которой в качестве основных видов разрешённого использования не предусматривает возможность размещения магазинов. При этом магазины предусмотрены в условно-разрешённых видах использования данной территориальной зоны (ст. 34 ПЗЗ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2021 по делу А53-20612/2021 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу А53-11614/2019, вынесенными по иску департамента к предпринимателю о приведении здания в первоначальное состояние, установлено, что принадлежащее заявителю нежилое здание соответствует обязательным требованиям, угрозы жизни, здоровью граждан, безопасности окружающей среды не создаёт, может эксплуатироваться по целевому назначению. 

В рамках рассмотрения дела №А53-20612/2021 рассмотрен спор между департаментом и предпринимателем, следовательно, обстоятельства, установленные при его рассмотрении, не подлежат повторному доказыванию в порядке ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу А53-11614/2019 от 09.11.2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2021 об отказе в удовлетворении иска ДИЗО о сносе принадлежащего предпринимателю здания. Судами установлено, что спорное здание создано в результате реконструкции ранее существовавшего легально возведенного объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном правопредшественнику предпринимателя на праве постоянного (бессрочного пользования), которое перешло к ответчику в связи с переходом права на здание в результате его приобретения по сделке. Созданное в результате реконструкции здание соответствует обязательным требованиям: строительным, санитарным, противопожарным, иным нормам и правилам, техническим регламентам. Сохранение объекта не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Поскольку целевое назначение здания – «магазин», было установлено до внесения в ПЗЗ изменений в 2019 году, предприниматель вправе использовать его без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (часть 8 статьи 36 ГрК РФ).

В тоже время, для установления земельному участку, используемому предпринимателем для эксплуатации принадлежащего ему объекта, вида разрешенного использования, соответствующего целевому назначению недвижимого имущества, необходимо проведение процедуры публичных слушаний и принятие правового акта Администрации города о предоставлении разрешения на условно разрешённое использование земельного участка.

В качестве обоснования подготовки департаментом положительного заключения о возможности проведения публичных слушаний и предоставления разрешения на испрашиваемый условно разрешённый вид использования, предприниматель представил Градостроительное обоснование, в котором его разработчиком проведен подробный анализ градостроительной ситуации, как в отношении спорного земельного участка, так и прилегающей территории и смежных земельных участков с расположенными на них объектами капитального строительства. В результате исследования установлено следующее.

Общая площадь земельного участка 61:44:0081404:1, составляет 5268 кв.м. По данным технического паспорта МУПТИ и ОН от 04.08.2017, площадь застройки принадлежащего заявителю здания литер А (п/А, А1, А2, А3, А4, А5, а9) составляет 2501,9 кв.м. С учетом площади пожарного проезда и необходимости организации подъезда к существующему зданию, свободная (незастроенная) площадь земельного участка 61:44:0081404:1 составляет менее 1500 кв.м.

Площадь, конфигурация и назначение смежных земельных участков, а также их фактическое использование не позволяют каким-то образом сформировать земельный участок, на котором возможно размещение детского дошкольного учреждения (детского сада), исходя из существующих нормативов.

Так, с севера и востока земельный участок граничит с землями (земельными участками) общего пользования, занятыми, в том числе: дорогой, береговой полосой ручья Безымянный, канализационным коллектором. С южной стороны расположен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:3 по адресу: 

<

...>, также входящий в зону СК, на котором фактически располагается многоквартирный жилой дом. С запада расположен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:4, на котором расположен действующий объект – Детский дом №4.

В обжалуемом отказе от 17.10.2022 департамент указывает, что действующим Генеральным планом города Ростова-на-Дону (ред. 21.12.2021) в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 планируется размещение детского сада. Вместе с тем, данные о том, что размещение дошкольного образовательного учреждения (детский сад) предусмотрено именно на спорном земельном участке, не соответствует сведениям, содержащимся в Генеральным планом города, размещенном в открытом доступе для всеобщего сведения.

Между тем, исходя из представленного градостроительного обоснования, ни сам спорный земельный участок, ни какая-то из его частей, равно как и смежные земельные участки, с учетом их взаимного расположения, общей площади и площади застройки, конфигурации находящихся на них объектов капитального строительства, не могут быть использованы для размещения дошкольного образовательного учреждения (детского сада) с соблюдением действующих нормативов.

Департаментом в материалы дела не представлено каких-либо доказательств, опровергающих указанные обстоятельства.

Согласно ст. 18 ГрК РФ, генеральные планы городских округов относятся к документам территориального планирования муниципальных образований. Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Статья 2 Положения о составе, порядке подготовки генерального плана городского округа «Город Ростов-на-Дону», порядке подготовки и внесения в него изменений», утверждённого Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 19.10.2021 №184, Генеральный план городского округа «Город Ростов-на-Дону» содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав городского округа; карту функциональных зон городского округа.

Размещенная в открытом доступе на официальном сайте администрации города Ростова-на-Дону Карта планируемого размещения объектов местного значения (приложение 4 образование, здравоохранение) не содержит, вопреки утверждению департамента, указания на размещение дошкольного образовательного учреждения именно в границах спорного земельного участка, занятого объектом, принадлежащим предпринимателю.

Как видно из представленных документов и не оспаривается сторонами, обращение предпринимателя в орган местного самоуправления за предоставлением разрешения на условно разрешённое использование земельного участка преследует целью не размещение нового объекта капитального строительства (магазин) или реконструкцию существующего. На земельном участке уже имеется объект недвижимости, находящийся в собственности предпринимателя, реконструкция которого выполнена с учётом ранее действовавшего градостроительного регламента, допускавшего его размещение.

Целью обращения является приведение разрешённого использования земельного участка в соответствие с назначением объекта недвижимости с целью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Правомерность размещения принадлежащего предпринимателю здания магазина на земельном участке, отсутствие оснований для его принудительного сноса или приведения в иное состояние подтверждены вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делам, рассмотренным с участием заинтересованного лица.

В пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 разъяснено, что, исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 Земельного кодекса, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Кроме того, суд при рассмотрении данного вопроса отмечает следующее.

Как видно из материалов дела, впервые заявитель обратился в департамент за получением разрешения на условного разрешенное использование земельного участка с целью приведения вида разрешённого использования в соответствие с назначением недвижимости и последующим оформлением права на земельный участок в июле 2021 года. На момент обращения сведений о том, что Генеральным планом города на земельном участке заявителя предусмотрено размещение детского сада, департаментом указано не было (письмо от 28.07.2021 №59-34-2/29133).

В рамках дела №А53-20612/2021 рассмотрен иск департамента к предпринимателю о приведении здания в первоначальное состояние, по результату рассмотрения которого в иске департаменту отказано.

Как следует из содержания обжалуемого отказа департамента, сведения о размещении детского сада были включены в Генеральный план в декабре 2021 года. В то же время именно департамент, согласно его положению, осуществляет подготовку предложения по размещению объектов капитального строительства местного значения, в том числе линейных объектов (подпункт 4 пункта 2.3. Положения о департаменте); осуществляет функции муниципального заказчика по работам, связанным с обеспечением градостроительной деятельности (подпункт 27 пункта 2.3 Положения о департаменте).

Данное обстоятельство, с учётом предшествующих решений органов местного самоуправления, принятых в период с 2009 по 2019 год, по обращениям заявителя об оформлении права на земельный участок, даёт основания сделать вывод о целенаправленном противодействии в оформлении предпринимателем права на земельный участок (заключение договора аренды или купли-продажи), создании препятствий в легальном использовании предпринимателем принадлежащего ему объекта недвижимости по целевому назначению (магазин). В то время как судебные акты Арбитражного суда подтвердили законность размещения данного объекта и правомерность владения им предпринимателем и возможность его использования в отсутствии угрозы безопасности граждан и нарушения публичных интересов.

Подлежит отклонению довод департамента о невозможности подготовки заключения в связи с отсутствием у заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок. При разрешении данного вопроса суд полагает необходимым руководствоваться следующим.  

Как видно из представленных в дело документов, 10 июня 1999 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма строчевышитых изделий «Дон» (продавец) и гражданином ФИО9 (покупатель) был заключён договор купли-продажи здания, в соответствии с условиями которого продавец передал, а покупатель принял принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое здание литер «А», общей площадью 1622,7 м2, расположенное по адресу: 

<

...>. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом города Ростова-на-Дону ФИО10 (номер в реестре 1-2593).

Оплата за приобретенное здание была произведена покупателем в полном объёме в соответствии с условиями договора, что подтверждается соглашением от 20.05.1999 №3 о предоставлении отступного.

Право собственности ФИО9 на здание литер А было зарегистрировано в ЕГРП 19 ноября 2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 №314585, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость 19.11.2001.

До его отчуждения ФИО9 нежилое здание литер А (бывшее здание детского сада «Казачок») принадлежало продавцу на основании регистрационного удостоверения БТИ от 04 января 1992 года №680/38.

Здание детского сада находилось на земельном участке площадью 5268 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенном по адресу: 

<

...>, разрешенное использование – «для эксплуатации детского сада №253 «Казачок», дата постановки на кадастровый учет – 27.03.1997 г. Указанный земельный участок был предоставлен ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон» в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 03.08.1992 и Государственного акта №РО-44-00383.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 мая 2002 года по делу А53-6230/2002, вынесенным по иску КУГИ Ростовской области к ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон»,  гр. ФИО9 был признан добросовестным приобретателем нежилого здания – бывшего детского сада.

В 2002 – 2006 годах ФИО9 были выполнены работы по реконструкции здания литер А путем возведения пристроек литер «А1, А2, А3, А4, А5, а9», в результате чего общая площадь здания увеличилась до 3339,8 кв.м. Разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и разрешения на ввод его в эксплуатацию уполномоченный орган не выдавал.

Решением Третейского суда Фонда правового и экономического содействия от 28 апреля 2007 года по делу №Т072-07 за ФИО9 признано право собственности на здание литер «А, А1, А2, А3, А4, А5» общей площадью 3339,8 кв.м по адресу пер. Дальний, 21. Указанное решение не отменено. 

07 октября 2008 г. спорное здание было приобретено по договору купли-продажи производственного здания ФИО11, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 01.11.2008 № записи 61-61-01/669-2008-22 (свидетельство о государственной регистрации права 61-АД 378626 от 01.11.2008). 

19 декабря 2008 года между ФИО11 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи производственного здания, в соответствии с условиями которого продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое здание литер «А, А1, А2, А3, А4, А5» общей площадью 3339,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в ЕГРП 15.01.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2009 №490939).

Материалами дела подтверждается, что в период с 2009 по 2018 предприниматель неоднократно обращалась в Департамент архитектуры, ДИЗО города Ростова-на-Дону, Министерство имущественно-земельных отношений области, иные компетентные органы с целью оформления права (заключение договора аренды или приобретения в собственность) на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:1, на котором расположено спорное здание.

Так, в 2009 году предприниматель направила в департамент запрос о наличии ограничений, обременений, препятствующих оформлению права на земельный участок, занятый реконструируемым объектом недвижимости и предоставлении сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении спорного здания и земельного участка.

Письмом от 15.07.2009 №01-20/11470 департамент уведомил предпринимателя о том, что строение, расположенное по адресу: 

<

...> к сносу не планируется. Земельный участок по указанному адресу для государственных и муниципальных нужд не резервировался, решения о его изъятии не принималось.

В 2012 году предприниматель обратилась в ДИЗО  с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, кадастровый номер 61:44:0081404:1, расположенного по адресу: 

<

...>. ДИЗО распоряжением №2357 от 02.11.2012 отказал ИП ФИО2 в предоставлении в собственность спорного земельного участка, указав следующие основания. Земельный участок обременён правами третьих лиц, а именно: зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования Ростовской фабрики строчевышитых изделий «Дон»; выявлено несоответствие разрешенного использования земельного участка (разрешенное использование – для эксплуатации детского сада № 253 «Казачок») назначению объекта недвижимости (производственное здание), расположенного на нём; наличие заявления ФИО2 о подготовке правоустанавливающего акта и оформления договора аренды испрашиваемого земельного участка. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2013 по делу №А53-1796/2013 в удовлетворении требования предпринимателю было отказано. В качестве обоснования отказа суд указал, что распоряжение спорным земельным участком с кадастровым номером 61:44:0081404:1 в соответствии с действующим законодательством находится в компетенции Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области. Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, как орган муниципального образования, компетенцией по предоставлению данного земельного участка в собственность физическим и юридическим лицам не обладает, распоряжаться им не вправе. 

Обращения предпринимателя в Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций в Ростовской области за переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлением земельного участка в аренду или собственность не привели к оформлению прав на земельный участок.

01 февраля 2019 года предприниматель в очередной раз обратилась в ДИЗО с заявлением о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 через МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г. Ростова-на-Дону».

27 февраля 2019 ДИЗО в адрес предпринимателя направлено письмо №59-30-4296/14 об отказе в предоставлении земельного участка. В качестве обоснования отказа указано, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию и назначению расположенного на нём объекта недвижимости, согласно сведениям государственного земельного кадастра, земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования третьему лицу – ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон», на земельном участке в ходе его обследования обнаружены объекты, а именно: одноэтажное строение (павильон охраны), кирпичная КНС, электрический распределительный шкаф, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд с заявлением к ДИЗО о признании отказа недействительным и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1.

В 2019 году предприниматель обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к ДИЗО с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 площадью 5268 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, изложенного в письме департамента от 27.02.2019 №59-30-4296/14 и обязании устранить допущенное нарушение, направив в адрес предпринимателя проект договора аренды указанного земельного участка (дело №А53-11614/2019).

ДИЗО, в свою очередь, обратился со встречным иском, в котором просил обязать предпринимателя в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ в трёхмесячный срок с даты вступления в законную силу решения осуществить снос принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания литер «А1, А2, А3, А4, А5, а9» площадью 3339,8 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081404:26, павильона охраны, кирпичной КНС, электрического распределительного шкафа, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081404:1 по адресу: 

<

...>.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу А53-11614/2019 от 09.11.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2021 в удовлетворении иска ДИЗО о сносе принадлежащего предпринимателю здания отказано.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, установлено вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда, на момент заключения договора купли-продажи 10.06.1999 года земельный участок принадлежал продавцу – ООО «Фирма СВИ «Дон» на праве постоянного (бессрочного) пользования (выписка ЕГРН от 21.05.2021 №КУВИ-002/2021-60045995). 

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится следующее разъяснение. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данная правовая позиция подтверждается правоприменительной практикой арбитражного суда округа (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.03.2017 по делу № А32-31397/2014).

Таким образом, к предпринимателю, как к покупателю недвижимого имущества в результате серии сделок по отчуждению спорной недвижимости перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0081404:1.

Указанное обстоятельство установлено судами при вынесении судебных актов по делу №А53-11614/2019 и по делу №А53-20612/2021.

Тот факт, что предприниматель в установленный законом срок не переоформила перешедшее к ней в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования сам по себе не прекращает существование этого права, а только лишает ее возможности воспользоваться предусмотренной законом льготной ставкой арендной платы при переоформлении права на земельный участок за пределами установленного предельного срока (п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ №1 за 2018 год).

Сам по себе фак отсутствия у предпринимателя документа, подтверждающего наличие права на земельный участок в рассматриваемом случае не может служить основанием для отказа в рассмотрении заявления о предоставлении разрешения на условно разрешённое использование земельного участка, целью которого и является переоформление существующего права и получение надлежащего документа о праве на землю.  

Не может быть принят судом в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления довод об отсутствии в представленном пакете документов градостроительного плана земельного участка. 

Согласно части 1 статьи 57.3 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка, иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 5 статьи 57.3 ГрК РФ).

Порядок подготовки и выдачи градостроительных планов земельных участков установлен административным регламентом №АР-278-04 муниципальной услуги «Предоставление градостроительного плана земельного участка», утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 23.01.2020 №33.

Согласно административному регламенту № №АР-278-04, муниципальную услугу по подготовке и выдаче градостроительных планов на территории города Ростова-на-Дону осуществляет департамент (пункт 2.2); заявителями в рамках предоставления муниципальной услуги являются физические и юридические лица, являющиеся правообладателями земельных участков, иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 1.3).

Для получения градостроительного плана земельного участка необходимо наличие правоустанавливающего документа на земельный участок, оформленного до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимости в ЕГРН (пункт 2.6.4 административного регламента) либо выписка из ЕГРН, подтверждающая принадлежность земельного участка заявителю (пункт 2.7.1 административного регламента).

Поскольку основанием для обжалуемого отказа в проведении публичных слушаний департамент указал на отсутствие у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок и сведений о правах на земельный участок в ЕГРН, требование о предоставлении градостроительного плана, выдаваемого тем же департаментом, не может быть исполнено предпринимателем.

Кроме того, исходя из положений части 1 статьи 57.3 ГрК РФ, градостроительный план выдается для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. 

Как установлено судом и не оспаривается заинтересованным лицом, целью обращения предпринимателя в департамент за получением разрешения на условно разрешённое использование земельного участка является не строительство или реконструкция объекта капитального строительства, а приведение вида разрешённого использования участка в соответствие с целевым назначением существующего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах требование департамента о предоставлении градостроительного плана земельного участка является необоснованным.

Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 36) закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 (ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

Статьей 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1 статьи 39 ГрК РФ).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия (часть 3 статьи 39 ГрК РФ).

Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через семь рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (часть 4 статьи 39 ГрК РФ).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).

Частью 9 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что на основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения (часть 10 статьи 39 ГрК РФ).

Таким образом, решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или об отказе в таком предоставлении может быть принято только органом местного самоуправления на основании результатов публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Частью 12 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Согласно статье 6 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (далее - Комиссия) является постоянно действующим коллегиальным органом при Администрации города Ростова-на-Дону. 

К полномочиям Комиссии относится рассмотрение заявлений физических и (или) юридических лиц, заинтересованных в предоставлении разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков или объектов капитального строительства, и проведение публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; (п.п. 4 п. 3 ст. 6 ПЗЗ)

Статья 8 ПЗЗ устанавливает, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в границах города Ростова-на-Дону, осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в границах города Ростова-на-Дону, направляет в Комиссию заявление о предоставлении такого разрешения (п. 2 ст. 8 ПЗЗ).

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на публичных слушаниях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами (п. 3 ст. 8 ПЗЗ).

Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения (п. 4 ст. 8 ПЗЗ).

Пункт 5 статьи 8 ПЗЗ предусматривает, что виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления; правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, и отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и проведение публичных слушаний не требуется.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городе Ростове-на-Дону установлен Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 04.12.2020 №1264 «Об утверждении административного регламента №АР-279-04 муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства».

В соответствии с пунктом 3.2.3 административного регламента №АР-279-04, для проведения публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения необходимо получение заключения департамента о возможности предоставления разрешения на условно разрешённое использование земельного участка.

При подготовке заключения департамент руководствуется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 02.10.2018 №588 «О принятии Положения об организации и проведении публичных слушаний в городе Ростове-на-Дону по вопросам градостроительной деятельности».

Указанное решение утратило силу с 22.06.2022 в связи с принятием Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2022 №326 «О принятии Положения об организации и проведении публичных слушаний и общественных обсуждений в городе Ростове-на-Дону по вопросам градостроительной деятельности» (далее также Положение о публичных слушаниях 2022 года).

Статья 16 Положения о публичных слушаниях 2022 года устанавливает следующие особенности проведения публичных слушаний по вопросам предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 1 ст. 16).

Согласно пункту 4 ст. 16 Положения о публичных слушаниях 2022 года, проверку материалов на соблюдение требований технических регламентов с учетом градостроительных условий осуществляет департамент в порядке подготовки к проведению общественных обсуждений на основании заявления о предоставлении соответствующего разрешения.

Заявителем по предоставлению разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объект капитального строительства является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в его предоставлении. 

К заявлению прилагаются: документы, содержащие сведения о заявителе; документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия представителя, в случае если от имени заявителя действует его представитель; правоустанавливающие документы на земельный участок и объект капитального строительства; материалы, обосновывающие целесообразность, возможность и допустимость реализации намерений с соблюдением действующих градостроительных и технических регламентов, СНиПов, СанПиНов, СП, нормативов градостроительного проектирования и другого законодательства.

Регистрацию заявления осуществляет департамент с последующей передачей в Комиссию. По результатам проверки департамент подготавливает заключение о возможности или об отсутствии возможности предоставления испрашиваемого разрешения.

Общественные обсуждения не проводятся в следующих случаях:  непредставления обосновывающих материалов или неполного их представления; несоответствия фактического использования земельного участка представленным документам; несоответствия испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка, или объекта капитального строительства, или предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительной документации (Генеральному плану города, правилам землепользования и застройки города, документации по планировке территории); отсутствия возможности обеспечить соблюдение требований технических регламентов (нормативов и стандартов) и иных обязательных требований, установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей, нормативов градостроительного проектирования, соблюдения прав и интересов владельцев смежных земельных участков и объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате применения указанного в заявлении испрашиваемого заявителем разрешения; наличия судебных актов, препятствующих предоставлению испрашиваемого разрешения.

В случае положительного заключения Департамент передаёт его копию в Комиссию с приложением материалов, представленных заявителем.

В случае отсутствия возможности предоставления испрашиваемого разрешения Департамент подготавливает мотивированный отказ.

Согласно пункту 5 статьи 3 Положения о публичных слушаниях 2022 года, органом, уполномоченным на проведение публичных слушаний или общественных обсуждений (организатором публичных слушаний или общественных обсуждений), является Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (далее - Комиссия), состав, полномочия и регламент работы которой определяются постановлением Администрации города Ростова-на-Дону.

Порядок деятельности комиссии установлен Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 12.08.2016 №1111 «Об утверждении Положения о порядке деятельности комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону».

Таким образом, порядок рассмотрения заявления заинтересованного лица и принятия решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования установлен ГрК РФ.

Принятые во исполнение положений ГрК РФ акты органов местного самоуправления муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» определяют полномочия конкретных органов и структурных подразделений Администрации города, уполномоченных на принятие заявления и организацию работы комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (далее – Комиссия) по организации и проведению публичных слушаний.

При этом такие акты органов местного самоуправления не могут изменять порядок, установленный Федеральным законом, устанавливать дополнительные ограничения, требования к заинтересованному лицу или представляемым документам, устанавливать условия, не соответствующие закону.

Положением об организации и проведении публичных слушаний и общественных обсуждений в городе Ростове-на-Дону по вопросам градостроительной деятельности (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2022 №326) и принятым во исполнение Положения административным регламентом №АР-279-04 полномочия по принятию заявления, подготовке и проведению публичных слушаний, организации работы Комиссии а также подготовке заключения по результатам публичных слушаний и проекта правового акта органа местного самоуправления по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка возложены на департамент.

При этом заключение департамента, предусмотренное статьёй 16 Положения о публичных слушаниях 2022 года, направляемое в Комиссию для организации и проведения публичных слушаний, само по себе не предрешает результатов таких публичных слушаний и содержания решения органа местного самоуправления, принимаемого по результатам рассмотрения заявления.

В то же время такое заключение в силу положений, установленных актами органов местного самоуправления города Ростова-на-Дону, является необходимой предпосылкой для организации и проведения публичных слушаний и дальнейшего принятия решения по существу заявления

Положением о публичных слушаниях 2022 года предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа заявителю в подготовке положительного заключения и передаче заявления в Комиссию для организации и проведения публичных слушаний. Ни одно из приведённых департаментом в отказе от 17.10.2022 №59-34-2/5988 оснований не соответствует данному перечню.

Приведённая правовая позиция соответствует судебной практике Верховного суда Российской Федерации (определении Верховного Суда РФ от 28.01.2014 №18-КГ13-129).

Отказ департамента в подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка, является по своей правовой природе решением органа местного самоуправления.

Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, используется заявителем для осуществления предпринимательской деятельности. В настоящее время здание магазина передано в аренду акционерному обществу «Тандер» для организации магазина «Магнит», что подтверждается прилагаемой выпиской ЕГРН от 29.10.2022. Следовательно, отказ департамента нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как создаёт препятствия в оформлении права на земельный участок, занимаемый объектом коммерческого назначения.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации несоответствие разрешенного использование земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов собственнику расположенного на нём недвижимого имущества.

Таким образом, несоответствие разрешённого использования земельного участка целевому назначению расположенного на нём недвижимого имущества препятствует предпринимателю исполнить установленное законом обязательство по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и приобрести его в собственность или аренду.

Действующее законодательство закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости (пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).

Отказ департамента препятствует реализации предусмотренной законом процедуры публичных слушаний и принятия решения органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на условно разрешенное использование, с целью реализации закреплённого в законе принципа единства судьбы земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества.

Таким образом, обжалуемый отказ противоречит закону и создает заявителю препятствия в реализации права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его приобретения в собственность или аренду.  

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием их совершения, возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Поскольку основания, содержащиеся в отказе от 17.10.2022 №59-34-2/5988, являются незаконными, иные основания для отказа в подготовке заключения и передаче его к Комиссию для проведения публичных слушаний отсутствуют, в рассматриваемом деле надлежащим способом восстановления прав заявителя является обязание департамента подготовить и передать в Комиссию заключение о возможности предоставления разрешения предпринимателю на условно разрешённый вид использования земельного участка

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание, в том числе на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Следовательно, указание на способ устранения нарушений, восстановления нарушенного права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.  

В рассматриваемом случае способ устранения допущенных нарушений прав и интересов предпринимателя должен максимально соответствовать установленному порядку получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и обеспечивать восстановление прав и интересов заявителя таким образом, как если бы они существовали при отсутствии нарушения органом действующего законодательства.

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 указано, что к целям обеспечения доступности правосудия и реализации права на судебную защиту относится своевременность восстановления нарушенных прав и законных интересов заинтересованного лица. Право подлежит восстановлению в том виде, в каком оно должно было возникнуть и существовать при соблюдении уполномоченным органом закона, если бы не было нарушено.  

Судебная практика по поводу определения правовостановительной меры в случае установления судом обстоятельств представления заявителем в орган необходимых документов, их рассмотрения органом по существу и констатации судом незаконности отказа публичного органа в совершении конкретного действия или принятии решения по результатам оценки оснований, приведенных уполномоченным органом в оспариваемом отказе и в ходе судебного разбирательства, исходит из того, что надлежащим способом устранения допущенных нарушений прав заявителя является обязание публичного органа осуществить конкретное действие.

Ввиду чего суд считает необходимым в качестве способа выставления права предпринимателя, в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязать департамент подготовить и передать в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону заключение о возможности предоставления разрешения индивидуальному предпринимателю ФИО2 на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 5268 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенным по адресу: 

<

...> – «магазины».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как несоответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации решение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 в подготовке заключения о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 5268 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенного по адресу: 

<

...> – «магазины».

Обязать Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону подготовить и передать в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону заключение о возможности предоставления разрешения индивидуальному предпринимателю ФИО2 на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 5268 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенным по адресу: 

<

...> – «магазины».

Взыскать с Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко