АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 06.12.2017 Дело № А41-1022/16 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2017  Полный текст постановления изготовлен 06.12.2017  

Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего-судьи Закутской С.А., судей Голобородько В.Я., Савиной О.Н., 

при участии в судебном заседании: представители не явились;  

рассмотрев 29.11.2017 в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1  

на определение от 19.06.2017 Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Торосяном М.Г., на постановление от 29.08.2017 Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Коротковой Е.Н., Гараевой Н.Я., Катькиной Н.Н.,  

по заявлению ФИО1 о включении требования в реестр  требований кредиторов акционерного общества «Строительное Управление №  155»  

по делу о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества  «Строительное Управление № 155»,  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2016  года в отношении акционерного общества «Строительное Управление № 155»  (далее – должник, АО «СУ-155») введена процедура банкротства - наблюдение,  временным управляющим общества утвержден ФИО2.  

В отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство  застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127 - ФЗ (далее - Закон о банкротстве),  к участию в деле привлечен уполномоченный орган - Министерство  строительного комплекса Московской области.  

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете  «Коммерсантъ» № 56 от 02 апреля 2016 года.  

В Арбитражный суд Московской области 07 июня 2016 года поступило  заявление ФИО1 о включении в реестр требований  должника о передаче помещений требования о передаче машиноместа № 21,  расположенного по адресу: Московская область, Красногорский р-н,  Павшинская пойма, мкр. 4, корп. ГР-5 (гараж), секция 1, этаж 1, стоимостью 700  000 руб.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2017  года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 29 августа 2017 года, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.  

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ФИО1  обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просил определение Арбитражного суда Московской области от 19  июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  29 августа 2017 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении  требования ФИО1  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте  

судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте  http://kad.arbitr.ru.  

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд  кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является  препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

Как установлено судами, 31 мая 2011 года АО «СУ-155» (далее - продавец)  и ФИО1 (далее - покупатель) заключили предварительный договор №  444/2011-Г-Пр-СУ, по условиям которого продавец принял решение продать, а  покупатель принял решение купить машиноместо № 21, расположенное по  адресу: Московская область, Красногорский р-н, Павшинская пойма, мкр. 4,  корп. ГР-5 (гараж), секция 1, этаж 1, стоимостью 700 000 руб.  

Согласно пункту 2.1. договора основной договор должен быть заключен  не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации  продавцом своего права собственности на вновь построенный объект  недвижимости - машиноместо.  

Денежные средства в размере 700 000 руб. были уплачены ФИО1,  что подтверждается квитанцией к приходном кассовому ордеру № 729 от  31.05.2011 и кассовым чеком от 31.05.2011.  

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО1  указал, что до настоящего времени основной договор купли-продажи  машиноместа не заключен, указанный объект недвижимости ему не передан.  

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении  требований ФИО1, исходили из того, что в рассматриваемом случае право  собственности должника на спорное машино-место не регистрировалось, в связи  с чем оснований для передачи данного имущества кредитору не имеется.  

Также суды указали, что специального правового регулирования в  отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о  передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме,  являющемся объектом строительства, Закона банкротстве не содержит и  

положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве в данном случае не  применимы.  

Оспаривая вынесенные по делу судебные акты, ФИО1 ссылается на  то, что судами не учтено, что в силу п.1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда  предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Кодекса отношения прямо не  урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует  применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их  существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные  отношения (аналогия закона). Аналогичные положения содержаться в ч.6 ст. 13  АПК РФ.  

Таким образом, по мнению заявителя, учитывая, что специального  правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих  требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в  многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Закон о  банкротстве не содержит, к спорным правоотношениям применима аналогия  закона, а именно нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Заявитель считает, что участнику долевого строительства, заключившему  Договор в отношении нежилого помещения, должны быть предоставлены  равные права на защиту своего права, как и участнику долевого строительства,  заключившему Договор в отношении жилого помещения.  

Кроме того, заявитель ссылается на то, что в практике арбитражных судов  по делам о банкротстве застройщиков существуют прецеденты удовлетворения  требований участников долевого строительства по требованиям о передаче  нежилых помещений.  

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность  применения норм материального и процессуального права, а также соответствие  выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

 Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи  

223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о  несостоятельности (банкротстве).  

На основании пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования  кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него  арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на  основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и  размер, если иное не определено настоящим пунктом.  

Установление размера требований кредиторов осуществляется  арбитражным судом в порядке, установленном в статьях 71 и 100 Закона о  банкротстве.  

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с  даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в  отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих  процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела  о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка  подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику  или застройщика к другим лицам, в том числе, о передаче недвижимого  имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в  хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.  

Судами установлено, что заявленное ФИО1 требование о передаче  машино-места основано на предварительном договоре № 444/2011-Г-Пр-СУ от  31.05.2011 г.  

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве,  положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к  правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.  

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика  ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр  требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых  

помещений подлежат включению требования участника строительства о  передаче жилых помещений.  

 Законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых  помещений не предусмотрено.  

Специального правового регулирования в отношении реализации прав  лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений,  расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом  строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных  кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов  кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.  

Судами правильно установлено, что поскольку спорные правоотношения  урегулированы федеральным законом, аналогия права в данном случае не  применима.  

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право  собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое  имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента  такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права,  включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости,  как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их  строительства, а только после государственной регистрации соответствующих  прав на эти объекты.  

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для  долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации».  

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с  привлечением денежных средств участников долевого строительства для  

строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов  недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его  вступления в силу - начиная с 01.04.05.  

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов  недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат  государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной  даты.  

Поскольку доказательств государственной регистрации предварительного  договора от 31.05.2011 в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьей 17 Закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» не представлено, то, исходя из положений статьи 431  Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором  купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое  недвижимое имущество.  

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара,  имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также  товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное  не установлено законом или не вытекает из характера товара.  

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 54 от 11.07.11 «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454  Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора  купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы  30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено  правилами Кодекса об этих видах договоров.  

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной  регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к  покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом  собственности на него.  

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 54 от 11.07.11 «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем» требование о понуждении продавца к  исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ),  равно как и требование о государственной регистрации перехода права  собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены  судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по  договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в  установленном порядке.  

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также  может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода  права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3  ст. 551 ГК РФ).  

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не  зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата  уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4  статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности,  уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре  купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав», также следует, что с  иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо,  считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого  имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.  

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные  сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле  лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно  определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили  имеющие существенное значение для дела обстоятельства, и, установив тот  факт, что в рассматриваемом случае право собственности должника на спорное  машино-место не регистрировалось, правомерно отказали в удовлетворении  заявленных требований.  

Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных  судами обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий  арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей  286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нормы материального и процессуального права судами применены  правильно, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены  обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется, в связи  с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2017  года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа  2017 года по делу № А41-1022/16 оставить без изменения, кассационную жалобу  – без удовлетворения.  

Председательствующий-судья С.А. Закутская 

Судьи: В.Я. Голобородько 

 О.Н. Савина