Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-34093/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Передвижная Механизированная Колонна №1» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 (судьи Киреева О.Ю., Ходырева Л.Е., Чикашова О.Н.) по делу № А45-34093/2021 по иску акционерного общества «Передвижная Механизированная Колонна № 1» (630088, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «СИП кабель» (454008, 

<

...>, нежилое помещение 6,ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

акционерное общество «Передвижная Механизированная Колонна №1» (далее – АО «ПМК №1») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СИП кабель» (далее – ООО «СИП кабель»)о взыскании 209 288 руб. 33 коп задолженности по арендной плате, 1 264 456 руб. 80 коп. стоимости текущего и восстановительного ремонта нежилых помещений,165 146 руб. 51 коп. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 20.09.2021по 07.12.2021 и далее за период по день фактического исполнения решения судаиз расчета 1 % за каждый день просрочки, 127 463 руб. 80 коп. обеспечительного платежа.

С учетом проведения по делу повторной судебной экспертизы АО «ПМК № 1»в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило исковые требования, в части стоимости текущего и восстановительного ремонта нежилых помещений, которую просило взыскать в размере 1 616 663 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «СИП кабель» в пользу АО «ПМК № 1» взыскано: 1 616 663 руб. стоимости текущего и восстановительного ремонта,25 634 руб. 48 коп. расходов на уплату государственной пошлины, 118 265 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказано. С АО «ПМК № 1» в доход федерального бюджета взыскано 2 929 руб. 25 коп. государственной пошлины.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2023 изменено, резолютивная часть изложена в редакции, согласно которой исковые требования удовлетворены частично. С ООО «СИП кабель» в пользу АО «ПМК № 1» взыскано 675 992 руб. 40 коп. стоимости ремонта; 10 716 руб. 17 коп. в возмещение расходовна уплату государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано. С АО «ПМК № 1» в доход федерального бюджета взыскано 2 929 руб. государственной пошлины. С АО «ПМК № 1» в пользу ООО «СИП кабель» взыскано73 135 руб. в возмещение расходов за проведение экспертиз, 2 043 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, АО «ПМК№ 1» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2023.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о нарушении судом пункта 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при определении даты, на которую подлежит определению размер убытков; полагает, что стоимость восстановительного ремонта помещений подлежала определению не на дату их освобождения ответчиком, а на дату проведения судебной экспертизы; считает неверным вывод суда о том, что в отсутствие доказательств невозможности немедленного осуществления ремонта помещений не имеется оснований для определения размера убытков на иную дату, чем дата возврата помещения.

По мнению кассатора, постановление апелляционной инстанции основано на экспертном заключении, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2021 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и другим нормативно-правовым актам, регулирующим вопросы назначения и проведения экспертизы, что признано судом апелляционной инстанции, поскольку в нем отсутствуют: достоверное время и место производства судебной экспертизы; описание применяемых необходимых методов, экспертной методики; оценка результатов исследований и выводы по поставленным вопросам и их обоснование. Также заявитель ссылается на следующее: сделанный экспертом вывод о некачественно выполненной гидроизоляции в нижней части перегородки в бытовом помещении склада предположением эксперта, поскольку данный слой отделки является скрытым и при визуальном осмотре установить его состояние невозможно, однако экспертами не были произведены вскрытия облицовочного слоя; исследуя повреждения штукатурного слоя, экспертами проведен анализ причин появления трещин и сделан вывод о возникновении их по причине нарушения технологий нанесения, однако, повреждения отделочных слоев, вызванные нарушениями технологий нанесения, проявляются в момент набора прочности штукатурного слоя, либо в первый сезон эксплуатации, при этом в материалы дела представлены доказательства, того, что с момента завершения ремонтных работ по нанесению штукатурки до передачи помещения в аренду ответчику прошло более года; экспертами в ведомости ремонтно-восстановительных работ предложена очистка поверхности стен складского помещения от сажи и копоти на вертикальных поверхностях сухими щетками с последующей покраской поверхности с частичной очисткой от старой краски, однако, подобный метод приведет к неравномерной поверхности окрашивания, что нарушает требования Таблицы 7.7. «Требования к качеству выполненных малярных работ» СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; экспертами не использована специальная литература для изучения методик и технологий ремонтно-восстановительных работ.

Кроме того, заявитель ссылается на следующее: в постановлении суда апелляционной инстанции не указаны основания, по которым суд посчитал ошибочнымии необоснованными выводы суда первой инстанции о недостоверности первого заключения эксперта и необходимости назначения по делу повторной экспертизы; судом нарушены требования части 4 статьи 15 АПК РФ, поскольку судебный акт является необоснованным и немотивированным; назначением апелляционным судом дополнительной экспертизы сомнения суда в обоснованности ранее проведенных судебных экспертиз не устранены; фактически, назначая третью экспертизу, суд признал две первых ненадлежащими, а затем положил в основу судебного акта выводы первой экспертизы; не дав при этом оценки повторной судебной экспертизы.

Помимо вышеприведенных доводов, в кассационной жалобе АО «ПМК № 1» также считает необходимым исключить из мотивировочной части обжалуемого постановления указание на то, что суд не нашел оснований для возложения на ответчика обязанности                по компенсации работ по капитальному ремонту объектов аренды. Заявитель считает, что такое указание сделано с выходом за предмет заявленных требований и пределы исследования по настоящему спору, поскольку о расходах на капитальный ремонт истец не заявлял.

ООО «СИП кабель» в отзыве на кассационную жалобу просит оставитьее без удовлетворения, постановление – без изменения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотренав отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, АО «ПМК № 1» является собственником складского помещения (склад № 3), кадастровый номер 54:35:051125:0105:03:03, 54:35:051125:0105:03:02, литер по плану А10/2, бытовое помещение и офисного помещения (офис № 33), кадастровый номер 54:35:051125:468, расположенные по адресу: 

<

...>.

Между АО «ПМК № 1» (арендодатель) и ООО «СИП кабель» (арендатор) с 2018 года существовали арендные правоотношения, основанные на договорах аренды:                       от 16.11.2018 № 37, от 15.10.2019 № 31, от 14.09.2020 № 24.

Так, по договору аренды складских и офисных помещений от 14.09.2020 № 24 арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату:

- складское помещение (склад № 3) общей площадью 225,7 кв. м, расположенноепо адресу: 

<

...>) (подпункт 1.1.1 договора),

- офисные помещения (офис № 23) с местами общего пользования, общей площадью 54,56 кв. м, находящиеся на 2 этаже здания расположенного по адресу: 

<

...> (подпункт 1.1.2 договора),

- паллетоместа в пределах 340 кв. м, расположенные на территории арендодателяпо адресу: 

<

...> (подпункт 1.1.3 договора).

Согласно подпункту 1.2 договора складское помещение, указанное в подпункте 1.1.1 передается арендатору для хранения продукции и офис в пригодном для использования состоянии.

Арендатор обязан вносить платежи по договору в размере, в порядке и в сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора; содержать арендуемое помещение, и прилегающую к нему территорию пропорционально арендуемой площади в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (подпункты 2.2.2, 2.2.3 договора).

Арендатор обязан своевременное производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения с учетом обычного износа и в зависимостиот продолжительности аренды на основании дополнительных соглашений (подпункт 2.2.8 договора).

Подпунктом 2.2.12 договора по окончании срока действия настоящего договора, либо при досрочном освобождении помещения по воле арендатора, он обязан письменно известить об этом арендодателя не позднее, чем за месяц. В течение 5 (пяти) дней (календарных) месячного срока, начинающегося с даты объявления о расторжении договорных отношений, оплатить арендодателю на дату (включительно) окончания арендных отношений: арендную плату; стоимость не произведенного арендаторомв соответствии с подпунктом 2.2.8 настоящего договора ремонта арендуемого помещения; сдать оттиски пломб и пропуска арендодателю; сдать по акту приема-передачи арендуемое помещение в состоянии свободном от имущества арендатора, в пригодном для использования и надлежащем состоянии; провести сверку платежей; при невозможности произвести взаиморасчеты на последний день арендных отношений по причине отсутствия у арендодателя информации от третьих лиц (поставщиков услуг) о стоимости оказанных услуг в расчетном месяце, сверка платежей производится не позднее 20 (двадцатого) числа месяца следующего за расчетным.

Арендатор перечисляет ежемесячно 100 % арендной платы в размере126 034 руб. 20 коп. в месяц (пункт 3.2 договора).

В случае несвоевременной оплаты арендных платежей, обеспечительного платежа арендодатель вправе: стребовать с арендатора пени из расчета 1 % за каждый день просрочки. Пени начисляются на оставшуюся к оплате сумму, начиная со дня, когдапо договору арендатор должен был осуществить оплату, по день фактической уплаты арендатором оставшейся к оплате сумме (подпункт 4.1.1 договора).

Срок аренды договора 11 месяцев с момента подписания акта сдачи-приемки помещений. По истечении срока действия настоящего договора, срок аренды прекращается, а арендатор обязан освободить помещение с возвратом его арендодателю в последний день срока действия договора (пункты 8.1, 8.2 договора).

Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в г. Новосибирске (пункт 8.3 договора).

По акту сдачи-приемки помещений от 01.10.2020 помещения переданы арендатору.

20.07.2021 в связи с истечением срока действия договора АО «ПМК № 1» направило в адрес ООО «СИП кабель» электронное письмо в котором просило направить письмоо заключении нового договора с 01.09.2021.

Переписка сторон к заключению договора аренды на новый срок не привела.

13.09.2021 ООО «СИП кабель» направило в адрес АО «ПМК № 1» уведомлениео прекращении сотрудничества по аренде складских и офисных помещений в связис существенными ухудшениями условий предлагаемого на подписание нового договора аренды, указало, что освободит арендуемые площади по акту приема-передачи 17.09.2021.

В ответном письме от 16.09.2021 АО «ПМК № 1» предложило провести осмотр помещений в 14-00 17.09.2021 и направить к указанному времени представителя, обладающего полномочиями для проведения осмотра.

После осмотра сторонами арендованных площадей 17.09.2021 с видеофиксацией выявлено отсутствие текущего ремонта (подпункт 2.2.8 договоров аренды) и многочисленные повреждения арендованных помещений (DVD-disk с видеозаписью осмотра помещений 17.09.2021).

21.09.2021 в адрес ООО «СИП кабель» истцом направлен акт осмотра помещений от 17.09.2021, который содержал перечень замечаний к состоянию арендованных помещений.

Указанный акт ООО «СИП кабель» не подписан.

24.09.2021 с участием сторон состоялся повторный осмотр арендованных помещений с видеофиксацией (DVD-disk с видеозаписью осмотра помещений 24.09.2021), составлен акт осмотра от 24.09.2021, который истцом также направлен арендатору                         с предложением устранить выявленные замечания. В акте от 24.09.2021 ответчиком зафиксировано, что объект освобожден и возвращен в одностороннем порядке.

От подписания акта осмотра помещений и устранения замечаний арендатор отказался.

Ответчик в одностороннем порядке 24.09.2021 подписал акт приема передачи арендованного имущества и вместе с комплектом ключей направил акт в адрес истца посредством транспортной компании.

Получение ключей 28.09.2021 истцом не оспаривается.

05.10.2021 АО «ПМК № 1» направило в адрес ООО «СИП кабель» уведомлениео проведении осмотра опечатанных помещений, предложило явиться представителю 08.10.2021 в 10-00 для участия в осмотре арендованных ранее помещений.

07.10.2021 в ответном письме ООО «СИП кабель» указало на то, что неоднократно принимало попытки предать помещение надлежащим образом, а именно 17.09.2021 и 24.09.2021, однако арендодатель безосновательно уклонялся. 17.09.2021 для передачи помещений направлен представитель, но арендодатель отказался принимать помещения без объяснения причин.

Арендатор не явился на осмотр 08.10.2021.

08.10.2021 осмотр проведен истцом с участием строительного эксперта ООО                 «АС-эксперт», составлен акт осмотра, в офисе № 33 выявлены оконные жалюзи (2 шт.)             в кабинете № 1, № 2, принадлежащие ООО «СИП кабель».

Экспертной организацией ООО «АС-эксперт» подготовлено строительно-техническое заключение от 03.11.2021 № СТ 233/21, в котором выявлено отсутствие текущего ремонта офисного помещения и значительные повреждения арендованного складского помещения в результате эксплуатации его арендатором, которые до настоящего времени не устранены.

При осмотре арендованного офисного помещения № 33 установлено, что текущий ремонт арендатором не производился:

- обнаружены следы загрязнения обоев, местами с въевшейся грязью,

- в конструкциях пола обнаружены вздутия, выбоины и порезы поверхности покрытия из линолеума,

- оконные створки имеют дефекты фурнитуры механизмов открывания и закрывания створок.

При осмотре склада № 3 обнаружены значительные дефекты помещений, например:

- стены загрязнены сажей и копотью от работы дизельного погрузчика,

- обнаружены следы загрязнения стен, местами с въевшейся грязью, сажей, копоти,

- в помещениях обнаружены следы распространения грибка на стенах.

- в одном из помещений обнаружены следы деформации поверхности стяжки пола от работы погрузочной техники,

- в одном из помещений в конструкциях пола обнаружены следы загрязнения, въевшейся грязи, вздутия, выбоины и порезы поверхности покрытия из линолеума,

- обнаружены следы загрязнения потолка, местами с въевшейся грязью,

- при обследовании складских помещений выявлены дефекты покрытий инженерных систем: въевшаяся грязь, копоть и сажа на окрашенных поверхностях труб и радиаторов отопления,

- на поверхности электропроводки, проводов системы оповещения и пожаротушения обнаружена осевшая сажа и копоть что, создает опасную пожарную ситуацию и может привести к замыканию и возгоранию помещений.

Согласно заключению, стоимость устранения выявленных недостатков арендуемых офисных помещений составляет 91 833 руб. 60 коп., складских помещений составляет 1 172 623 руб. 20 коп.

26.11.2021 АО «ПМК № 1» направило в адрес ООО «СИП кабель» претензиюв которой указало, что по договору аренды от 02.08.2021 № 23 имеется задолженностьв размере 1 682 549 руб. 24 коп., кроме того, задолженность по оплате обеспечительного платежа, выполняющего штрафную функцию в размере 127 463 руб. 08 коп., просило погасить возникшую задолженность в течение 10 календарных дней с момента направления претензии, либо согласовать проведение текущего и восстановительного ремонта занимаемых ранее помещений.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращенияв арбитражный суд с иском. Размер понесенных убытков истцом определен на основании  экспертного заключения ООО «АС-эксперт» от 03.11.2021 № СТ 233/21.

Возражая относительно заявленных истцом недостатков помещений, ответчик представил, в частности фотографии помещений (14 фотографий), на которых содержится дата фотографирования – 01.10.2020. Указанные фотографии ответчиком представлены в обоснование его довода о том, что дефекты помещений существовали в 2020 году, но не были отражены в акте приема-передачи помещений.

В отношении указанных фотографий истцом заявлено о фальсификации.

Проверяя заявление о фальсификации доказательств, суд первой инстанции определением от 17.05.2022 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «ЦТИЭ ЦЕНТРЭКСПЕРТИЗА» (далее –         ООО «ЦТИЭ ЦЕНТРЭКСПЕРТИЗА»), эксперту ФИО2

На разрешение эксперта поставлен вопрос: соответствует ли дата, указанная на 14-ти фотографиях помещений, представленных ООО «СИП кабель». времени съемки этих фотографий?

В связи с наличием между сторонами спора относительно характера недостатков помещений и стоимости их текущего и восстановительного ремонта, суд первой инстанции по ходатайству ответчика также определением от 17.05.2022 назначил по делу судебную техническую экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «НовоСтройЭксперт» (далее – ООО «НовоСтройЭксперт») экспертам ФИО3, ФИО4 по следующим вопросам:

1. Установить перечень недостатков (дефектов) помещений площадью 54,6 кв. ми 225,7 кв. м (

<

...>, 

<

...>), которые образовались в результате эксплуатации помещений арендаторомООО «СИП кабель» с 2018 года?

2. Определить стоимость устранения таких недостатков (дефектов)?

3. Установить физический (естественный) износ следующих помещений:

- складское помещение-склад № 3 общ. площадь 225,7 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>, с даты начала эксплуатации помещений арендодателем по состоянию на 24.09.2021;

- офисное помещение - офис 33, общая площадь 57,56 кв. м находящееся по адресу: 

<

...> с даты начала эксплуатации помещений арендодателем по состоянию на 24.09.2021.

4. Установить перечень дефектов по состоянию на 24.09.2021, которыене являются следствием физического (естественного) износа помещений. Указать стоимость работ по устранению дефектов, не являющихся следствием физического (естественного) износа, с учетом стоимости необходимых материалов по состояниюна 24.09.2021.

В материалы дела представлено заключение ООО «НовоСтройЭксперт» от 04.07.2022 № С.1715.2022, в котором эксперты пришли к следующим выводам:

Ответ на вопрос № 1: в результате эксплуатации помещений арендатором образовались следующие недостатки (дефекты):

I.Складское помещение - склад № 3 общей площадью 225,7 кв. м:

- неплотное прилегание ворот (уплотнителя) к полу в закрытом состоянии;

- царапины, сколы на окрасочном слое стен и колонн;

- скопление сажи на вертикальных поверхностях;

- следы крепежа на стенах от демонтированного оборудования;

- царапины на верхнем слое бетонного покрытия пола (топпинге);

- участки пола со стертым топпингом;

- скопление сажи на стенах в бытовом помещении склада;

- затертости на стенах в бытовом помещении склада,

а также могли образоваться (установить точно из имеющихся в распоряжении экспертов документов не представляется возможным) следующие недостатки (дефекты):

I. Складское помещение - склад № 3 общей площадью 225,7 кв. м:

- повреждения (трещины, сколы, царапины) штукатурного слоя на откосах подъемных ворот,

- загрязнение клеевым составом полотна металлической входной двери,

- вмятины и пятна на линолеуме,

- нарушена регулировка створок двух оконных блоков,

- загрязнения на обоях.

Ответ на вопрос № 2 (Определить стоимость устранения таких недостатков (дефектов)?

Согласно локальному сметному расчету от 04.07.2022 № 1 стоимость устранения недостатков (дефектов), возникших в результате эксплуатации спорных помещений арендатором ООО «СИП кабель» с 2018 г., составляет: 538 825 руб.

Согласно локальному сметному расчету от 04.07.2022 № 2 стоимость недостатков (дефектов), которые могли возникнуть в результате эксплуатации спорных помещений арендатором ООО «СИП кабель» с 2018 г., составляет: 137 574 руб.

Ответ на вопрос № 3 (Установить физический (естественный) износ помещений): оценка физического износа помещений производится в соответствии с Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 27.10.1970 № 404 «Методика определения физического износа гражданских зданий», в соответствии с Таблицей 33 (рулонных материалов (линолеум и т.п.)), Таблицей 37 (Полы цементные), Таблицей 38 (Двери), Таблицей 39 (Окна), Таблицей 40 (Окраска), Таблицей 43 (Штукатурка), на основании которого определен износ конструктивных элементов в спорных помещениях, значения износа приведены экспертом в таблице.

Ответ на вопрос № 4: Под физическим (естественным) износом эксперты понимают процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования в соответствиис назначением. В рассматриваемой ситуации, по мнению экспертов, следствием физического (естественного) износа могут считаться все выявленные недостатки.

В рамках проверки достоверности заявления о фальсификации доказательств (14 фотографий), представленных ООО «СИП кабель» судебной экспертизой от 03.06.2022              № 22-088, выполненной ООО «ЦТИЭ ЦЕНТРЭКСПЕРТИЗА», установлено, что представленные фотографии имеют следы изменения информации в виде ретуширования, имеют различное разрешение, отношение сторон, место нанесения информации о дате с потерей части информации, не имеют информации exif в фотофайле о том, когда и каким устройством производилась фотосъемка.

В связи с установлением факта недостоверности представленных ответчиком фотографий, суд первой инстанции не принял их во внимание, установив, что обстоятельства дела подлежат установлению на основе иной совокупности доказательств.

Учитывая заявленное ходатайство АО «ПМК № 1» о несогласии с результатами произведенной судебной технической экспертизы, в котором истец ссылаетсяна допущенные экспертами технологические нарушения при проведении судебной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением от 06.12.2022 назначена повторная судебная экспертиза по тем же вопросам, ее проведение поручено ООО «Новосибирский экспертно-правовой центр» (далее – ООО «НЭПЦ») эксперту ФИО5

Согласно заключению ООО «НЭПЦ» от 16.01.2023 № 1672-1/1 эксперт пришел к следующим выводам:

1. В помещениях площадью 54,6 кв. м и 225,7 кв. м (

<

...>, 

<

...>) имеются дефекты, которые образовалисьв результате эксплуатации помещений арендатором ООО «СИП кабель» с 2018 года. Перечень дефектов представлен в исследовании по данному вопросу.

2. Стоимость устранения недостатков (дефектов) помещений площадью 54,6 кв. ми 225,7 кв. м. (

<

...>, 

<

...>), которые образовались в результате эксплуатации помещений арендатором ООО«СИП кабель» с 2018 года на дату проведения исследования округленно составляет1 616 663 руб.

3. Физический износ технического состояния складского помещения - склад № 3общая площадь 225,7 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>,по состоянию на 24.09.2021 составляет 21-40%, офисного помещения - офис 33, общая площадь 54,56 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>,по состоянию на 24.09.2021 составляет 21-40%. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, согласно пункту 3 «Методики определения физического износа гражданских зданий» не допускается.

4. Дефекты и повреждения, имеющиеся в нежилых помещениях площадью225,76 кв. м и 54,6 кв. м, являются следствием механических повреждений или иного внешнего воздействия, возникшие в процессе эксплуатации, и не являются следствием физического износа материала. Стоимость работ по устранению дефектов, не являющихся следствием физического (естественного) износа, с учетом стоимости необходимых материалов по состоянию на 24.09.2021, не определялась.

Признав заключение судебной экспертизы относимым и допустимым доказательством по делу, на его основании суд первой инстанции определил размер подлежащего ответчиком возмещения стоимости восстановительного и текущего ремонта спорных помещений и в сумме, определенной экспертом удовлетворил в указанной части исковые требования.

В остальной части иска суд первой инстанции отказал, установив, что в спорном периоде между сторонами отсутствовал заключенный в установленном порядке договор аренды, при этом ответчиком по дату освобождения арендуемых помещений (24.09.2021) произведена полностью плата за их фактическое использование, в связи с чем требования истца о взыскании долга, пени и обеспечительного платежа суд признал неподлежащими удовлетворению.

В той части, в которой истцу отказано в удовлетворении исковых требований истец решение суда не обжаловал в апелляционном и кассационном порядке. В связи с чем в данной части отсутствует предмет кассационного рассмотрения.

Доводы кассационной жалобы истца сводятся к несогласию с определенной судом апелляционной инстанции стоимостью возмещения ответчиком восстановительного и текущего ремонта арендованных помещений после окончания аренды.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, проанализировав полученные результаты двух судебных экспертиз, выполненных ООО «Новостройэксперт» и ООО «НЭПЦ», и, установив, что в основном экспертами установлены идентичные недостатки в помещениях, при этом стоимость ремонта, определенная экспертами составляет разницу почти в 3 раза, учитывая, что в судебном акте первой инстанции отсутствует какое-либо обоснование непринятия во внимание вывод первоначальной экспертизы, пришел к выводу о том, что ходатайство ответчика о назначении по делу еще одной экспертизы подлежало удовлетворению.

Заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции такое ходатайство ответчика суд удовлетворил.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023 назначена судебная экспертиза, которая поручена обществу с ограниченной ответственностью «СибСтройЭксперт» - экспертам ФИО6, Назару Р.А., ФИО7

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Установить перечень недостатков (дефектов) следующих помещений: складское помещение-склад № 3 общ. площадь 225,7 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...> и офисное помещение - офис 33, общ. площадь 54,56 кв. м. находящееся по адресу: 

<

...>, которые образовались                         в результате эксплуатации помещений арендатором ООО «СИП кабель» за период с 16.11.2018 по 24.09.2021, и не являющиеся результатом естественного износа (то есть недостатками, превышающими естественный износ)?

2) Определить по состоянию на 24.09.2021 стоимость устранения таких недостатков (дефектов), которые образовались в результате эксплуатации помещений арендатором ООО «СИП кабель», не являющиеся результатом естественного износа (превышающих естественный износ), следующих помещений: складское помещение-склад № 3 общ площадь 225,7 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>, офисное помещение - офис 33, общ. площадь 54,56 кв. м находящееся по адресу: 

<

...>.

Согласно представленному в материалы дела заключению от 16.10.2023 № 2641 эксперты пришли к следующим выводам:

В ответе на вопрос № 1 эксперты привели наименование недостатков и мероприятияпо их устранению.

В ответ на вопрос № 2 эксперты указал, что согласно локальному сметному расчету № 1, стоимость ремонтно-строительных работ по устранению недостатков (дефектов), которые образовались в результате эксплуатации указанных помещений Арендатором ООО «СИП кабель», не являющиеся результатом естественного износа (превышающих естественный износ), составляет – 177 476 руб. 40 коп.

В последующем экспертами представлены письменные пояснения, в которых скорректирована сумма стоимости ремонта до 64 617 руб. 60 коп.

Установив, что назначенная по делу третья судебная экспертиза многократно в определении стоимости восстановительного и текущего ремонта отличается от двух предыдущих экспертиз, пришел к заключению о невозможности учета результата третьей судебной экспертизы, учитывая, что экспертами уже после ее проведения стоимость восстановительного и текущего ремонта снижена более чем в 2 раза, при этом экспертиза проведена в условиях, когда в спорных помещениях истец уже приступил к выполнению ремонтных работ, и эксперты при проведении исследований ориентировалисьна недостатки, установленные в ходе самостоятельного осмотра помещений, при этом исключая такой неоспариваемый сторонами и установленный двумя предыдущими судебными экспертизами недостаток, как наличие сажи и копоти, что требует значительных затрат на их устранение. Также апелляционная коллегия признала необоснованным исключение экспертами недостатков топпингового покрытия пола и недостатков стен, так как объективно таковые в полной мере не могут быть исключены из пределов ответственности ответчика исходя из нормативного срока эксплуатации отделки или качества работ.

По результату исследования первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных судом первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что первоначальная судебная экспертиза дала ответы, соответствующие поставленным судом первой инстанции вопросам, а именно по определению стоимости восстановительного и текущего ремонта по состоянию на 24.09.2021 – дату освобождения ответчиком помещений и передачи истцу ключей от них, тогда как повторной экспертизой указанная стоимость определена не в соответствии с заданными судом вопросами, а по состоянию на дату проведения исследования. В связи с этим апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что основания для принятия результата повторной экспертизы у суда первой инстанции отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции отметил наличие в заключении экспертов ООО «НовоСтройЭкперт» приведенных мотивов и обоснования, по которым они пришли к выводу о том, что часть недостатков не относится к образовавшимся недостаткам по вине арендатора, а характеризуется естественным эксплуатационным износом. Также суд отметил, что экспертом ООО «НЭПЦ» не обосновано и не указано, в связи с чем такие учтенные им работы, как смена розеток и выключателей, демонтаж кабеля и укладка нового кабеля и т.п. отнесены на арендатора.

С учетом указанных результатов исследования апелляционный суд пришел к выводу о необходимости определения размера убытков, подлежащих возмещению ответчиком истцу в связи с неисполнением им обязанности по восстановлению используемых нежилых помещений, в размере, установленном в заключении первой судебной экспертизы ООО «НовоСтройЭксперт», которая с учетом корректировки составит                   675 992 руб. 40 коп.

Выводы суда апелляционной инстанции, сделанные по установленным по делу фактическим обстоятельствам, соответствуют положениям статей 15, 393, 616, 622                  ГК РФ, регулирующим обязанность арендатора обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, а при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также о возмещении арендодателю убытков при неисполнении указанных обязанностей.

Вопреки доводу кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции приведено правовое и фактическое обоснование необходимости определения в рассматриваемом случае размера убытков истца исходя из их суммы, которая определяется на дату освобождения спорных помещений.

В указанном случае судом учтено, что, будучи осведомленным об отказе арендатора от возмещения арендодателю стоимости восстановительного и текущего ремонта истец не имел препятствий после освобождения ответчиком помещений приступить к восстановительному ремонту с несением затрат, соответствующих ценам на указанный период, учитывая, что такая обязанность ответчика закреплена как в законе, так и в ранее заключенном сторонами договоре аренды. При этом апелляционной коллегией также отмечено, что, как указал сам истец, он начал делать ремонт еще до вступления решения суда в законную силу, что подтверждает отсутствие каких-либо препятствий для выполнения ремонта после передачи помещений не имелось. Также истцом непосредственно до и сразу после освобождения ответчиком помещений приняты надлежащие и своевременные меры к фиксации состояния освобожденных помещений, как посредством выполнения видеофиксации осмотра помещений в присутствии ответчика 17 и 24 сентября 2021 года, так и с помощью привлеченной в этих целях экспертной организации. Указанное исключило возникновение каких-либо сложностей в установлении состояния помещений, которое не оспаривалось и ответчиком в ходе судебного разбирательства, и доводы которого сводились к определению недостатков, которые относимы и не относимы к естественным эксплуатационным характеристикам.

С учетом указанного суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для возложения на ответчика разницы в стоимости ремонта, возникшей практически за два года.

Учитывая установленные апелляционной коллегией фактические обстоятельства, проведенный указанной судебной инстанцией анализ результатов исследований, выраженных в заключениях судебных экспертиз, суд округа приходит к выводу о том, что размер убытков, причиненных ответчиком истцу в следствие неисполнения своей обязанности по осуществлению восстановительного ремонта помещений после окончания длительного срока их эксплуатации, установлен судом апелляционной инстанции с разумной степенью его достоверности (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вопреки утверждению заявителя, назначение повторной экспертизы не обязательно должно свидетельствовать о признании предыдущего экспертного заключения недопустимым, а может преследовать цель устранения противоречий между имеющимися в деле заключениями экспертов или ее дополнения.

Экспертами ФИО4 и ФИО3 во исполнение определения суда было представлено полное заключение экспертизы, соответствующее требованиям части2 статьи 86 АПК РФ, с указаниями методологических и методических основ, использованных при проведении экспертного исследования. При этом на момент назначения судебной экспертизы истец не подвергал сомнению уровень квалификации экспертов.

По существу, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу, но не опровергают установленных судом апелляционной инстанции на их основе фактических обстоятельств. При этом переоценка доказательств  не отнесена к компетенции арбитражного суда кассационной инстанции (статья 286              АПК РФ).

Мнение заявителя кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, указав на то, что не нашел оснований для возложения на ответчика обязанности по компенсации работ по капитальному ремонту объектов аренды, является ошибочным. Данное заключение суда основано на собственной оценке характера определенных работ, и не выходит за рамки исковых требований. Позиция заявителя сводится лишь к несогласию с определенной судом характеристикой части работ. Данная судом оценка не влияет на обоснованно определенный судом объем подлежащих возмещению истцу восстановительных работ. Правовых и фактических оснований для исключения указанного мнения суда их обжалуемого постановления не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не допущено.

В связи с изложенным кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу№ А45-34093/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

 

ФИО1