ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-1765/2021

08 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 01.05.2021;

от ответчиков: 1) ФИО3 – по доверенности от 01.10.2021;

2) ФИО4 – по доверенности от 11.06.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А56-1765/2021 по иску

Товарищества собственников жилья «Гранвиль» (адрес: 199034, 

<

...>, лит. А, кв. 8, ОГРН: 

<

***>); 

к 1) Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5, 21» (адрес: 199004, 

<

...>, лит. А, помещ. 1068, ОГРН: 

<

***>);  2) ФИО6;

о признании недействительным договора,

установил:

Товарищество собственников жилья «Гранвиль» (далее – истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5, 21» (далее – ответчик-1, Общество) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества рег. № 78:06:0002051:2194-78/033/2014-4 от 07.09.2017 и признания права собственности на нежилое помещение 4-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, помещение 4-Н. 

Определением суда от 19.05.2021 к участию в настоящем деле в качестве соответчика привлечена ФИО6 (далее – ответчик-2).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Товарищество ходатайствовало об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а именно просило: 

1) признать право общей собственности собственников помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21, лит.А, на нежилое помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, дом 21,лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 

2) истребовать у ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., помещение 4- Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21.лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 

3) признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2017, номер регистрации права 78:06:0002051:2194- 78/033/2017-4(2) от 07.09.2017; 

4) погасить в ЕГРП запись о праве собственности ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на нежилое помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21 ,лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194.

Суд первой инстанции принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения иска в части взыскания в части пунктов 1 и 3, отклонив при этом уточнения в остальной части. 

Решением суда от 24.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Товарищество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы истец указал на необоснованность отказа суда первой инстанции в принятии заявленных уточнений исковых требований в полном объеме. Кроме того, податель жалобы указал, что судом первой инстанции не исследовано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.08.2015. Также, по мнению подателя жалобы, суд пришел к ошибочному выводу о том, что изменение назначения спорного помещения не нарушило права собственников помещений в многоквартирном доме. 

Установив наличие оснований для безусловной отмены решения суда, определением от 05.10.2021 апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, а также разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, приняв в порядке статьи 49 АПК РФ заявленные истцом уточнения исковых требований, в связи с чем предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования истца: 

1) о признании права общей собственности собственников помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21, лит.А, на нежилое помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, дом 21,лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 

2) об истребовании у ФИО6 помещения 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21.лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 

3) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2017, номер регистрации права 78:06:0002051:2194- 78/033/2017- 4(2) от 07.09.2017.

В остальной части заявления истца об уточнении требований апелляционный суд отказал ввиду того, что в пункте четвертом ходатайства истцом заявлено новое требование, которое не было заявлено при подаче иска, а не уточнение ранее заявленного, что не предусмотрено статьей 49 АПК РФ.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв Общества, в котором ответчик-1 против удовлетворения исковых требований возражал. 

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 ввиду временной нетрудоспособности судьи Галенкиной К.В. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Галенкиной К.В. на судью Полубехину Н.С.

В судебном заседании от 29.03.2022 представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, представители ответчиков против удовлетворения исковых требований возражали, кроме того, ответчиком-2 было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

По существу исковых требований апелляционный суд отмечает следующее. 

Как следует из материалов дела, 07.09.2017 между Обществом (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества рег. № 78:06:0002051:2194-78/033/2014-4 (далее - договор), в соответствии с условиями которого покупателю предано нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:06:0002051:2194, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 4-Н (далее - помещение).

Переход права собственности на указанное помещение зарегистрирован 07.09.2017.

28.08.2015 многоквартирный дом (далее – МКД), в котором расположено спорное помещение, сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-02-06-2015 от 28.08.2015 (далее – Разрешение). 

С 13.07.2020 Товарищество осуществляет управление МКД, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А.

В сентябре 2020 года Товариществом установлено, что спорное помещение находится в собственности ответчика-2. 

В обоснование исковых требований истец указал, что сделка по отчуждению помещения является недействительной, поскольку противоречит назначению помещения, которое, по мнению истца, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Как указал истец, согласно Разрешению, спорное помещение не входит в состав коммерческих помещений, в соответствии с Техническим паспортом здания от 26.01.2017 спорное помещение имеет назначение – помещение ТСЖ, следовательно, является технологическим помещением.

Ссылаясь на то, что Общество, являющееся застройщиком МКД, в котором располагается спорное помещение, передано ФИО6 технологическое помещение, отнесенное к общему имуществу МКД, которое не могло являться самостоятельным предметом купли-продажи, Товарищество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пунктах 58, 59 совместного постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), применительно к статье 304 ГК РФ рассматриваются требования собственников помещений в здании, которые владеют общим имуществом, о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество, если право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, на такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Согласно пунктам 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Исходя из вышеизложенного следует, что в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника, предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, то есть имеющее вспомогательное назначение и обслуживающее более одного помещения (квартиры). Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличен от правового режима помещений, установленного части 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Отнесение какого-либо помещения к общему имуществу должно осуществляться исходя из его технических характеристик, которые определяются, в том числе, на основании технических, проектных и иных документов.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом истребование имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикация, является вещно-правовым способом защиты права собственности.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при применении статьи 301 ГК РФ судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Таким образом, при рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально-определенное имущество (или иного права применительно к статье 305 ГК РФ); наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Вместе с тем, в данном случае истцом вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств того, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, обладает характеристиками, установленными в части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В свою очередь из представленных в материалы дела доказательств, в том числе по запросу апелляционного суда Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, а именно подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации, утвержденного главным инженером проекта по строительству спорного МКД 19.11.2014 (л.д. 74-77 тома 1), проектной документации (л.д. 78 тома 1), письма управляющей компании, которая обслуживала спорный МКД, письма главного инженера проекта по строительству спорного МКД, технического плана  помещения содержащего заключение кадастрового инженера, а также фотоматериалов, которые были представлены Обществом при внесении изменений в ЕГРН в отношении спорного помещения, следует, что спорное помещение изначально было запроектировано как коммерческое, а не как общее имущество МКД, никогда фактически не использовалось для общедомовых нужд, никогда не было предназначено для содержания и обслуживания более одного помещения в МКД, а также не имеет каких-либо инженерных коммуникаций или иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.

Из вышеназванных документов также следует, что спорное помещение изначально было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а последующее указание в исполнительной документации и при получении разрешения на ввод МКД в эксплуатацию спорного помещения в качестве общедомового имущества являлось ничем иным как технической ошибкой, допущенной при оформлении соответствующих документов, которая впоследствии была исправлена Обществом путем подачи соответствующего заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Вопреки позиции истца факт наличия соответствующей технической ошибки фактически подтверждается также и представленным Товариществом в материалы дела экспертным заключением по арбитражному делу №А56-73514/2020 по спору между теми же лицами (л.д. 118-148 тома 1), согласно которому при строительстве спорного МКД в проектной и исполнительной документации был допущен ряд ошибок и неточностей, в том числе ввиду неоднократной смены проектировщиков и подрядных организаций, разрабатывающих вышеназванную документацию.

При таких обстоятельствах спорное помещение не может считаться общим имуществом собственников МКД, в связи с чем оснований для удовлетворения требований Товарищества у суда не имеется и в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

С учетом приведенного доводы Товарищества о том, что на момент исправления технической ошибки в ЕГРН в отношении назначения спорного помещения в МКД уже была приобретена первая квартира и на неё было зарегистрировано право собственности, равно как и заявление ответчика-2 о пропуске Товариществом срока исковой давности по заявленным требованиям не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, а потому не могут быть приняты апелляционной коллегией во внимание.

На основании изложенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2021 по делу №  А56-1765/2021  подлежит отмене на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, части 3 статьи 270 АПК РФ, а также разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», с вынесением по делу нового судебного акта об отказе Товариществу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

По результатам рассмотрения дела и в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на истца.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.06.2021 по делу №  А56-1765/2021  отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

  Ю. С. Баженова

     Н. С. Полубехина