АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13437/2018

г. Краснодар

03 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е., и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Хухрина Н.С. (доверенность от 01.04.19), от ответчика – акционерного общества «Санаторий Кубань» (ИНН 2301012074, ОГРН 1022300525433) – Алиева Ш.Г. (доверенность от 20.03.18), Дубницкого В.М. (доверенность от 12.04.17), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 (судьи Нарышкина Н.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-13437/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к акционерному обществу «Санаторий Кубань» (далее – общество) о расторжении договора от 22.05.2017 № 3700007735  аренды земельного участка общей площадью 20 157 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:119, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пушкина, 30, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под домами отдыха, пансионатами, санаториями (далее – договор аренды, земельный участок), о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды земельного участка, о взыскании с общества в пользу управления 1 814 974 рублей 23 копеек долга по договору аренды земельного участка с 02.06.2017 по 31.12.2017 и 74 134 рублей 80 копеек пени с 03.07.2017  по 10.01.2018. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019, в иске отказано, а в части расторжения договора в связи с ненадлежащим использованием земельного участка иск оставлен без рассмотрения. Судебные акты мотивированы следующим. На момент рассмотрения требования о расторжении договора аренды общество погасило задолженность по арендной плате и пене. Общество приняло меры по устранению допущенных нарушений. Досудебный порядок расторжения договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому  назначению  управлением не соблюден. 

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды в связи с использованием земельного участка не по назначению в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На земельном участке расположены нестационарные торговые объекты, которые отсутствуют в  утвержденной администрацией в установленном  порядке схеме размещения нестационарных торговых объектов. Установленный вид разрешенного использования арендованного земельного участка не предусматривает размещение объектов общественного питания и торговли, игровых автоматов. Управление направляло обществу претензию о расторжении договора аренды земельного участка. Расторжение договора аренды земельного участка повлечет заключение управлением с обществом договора аренды земельного участка, из которого будет исключена территория общего пользования.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) 22.05.2017 заключили договор аренды земельного участка. Арендодателю управомочен на расторжение договора аренды в одностороннем порядке и прекращение права пользования земельным участком при его использовании арендатором в противоречие целевому назначению и разрешенному использованию, невнесении арендной платы в течение одного квартала, использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 3.2.4). 

Полагая, что на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате, управление направило в его адрес претензию от 02.11.2017 № 2705-8246 с предупреждением о необходимости оплаты 1 814 974 рублей 23 копеек задолженности с 02.06.2017 по 31.12.2017, а также уведомление от 11.12.2017 № 2705-9234 о нарушении обществом обязанностей по внесению арендных платежей с предложением о расторжении договора аренды

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции управление представило дополнительное обоснование расторжения договора аренды – использование обществом земельного участка в противоречие условиям договора аренды, представив акт обследования от 29.05.2018 № 56, в котором зафиксировано расположение на земельном участке спальных и лечебных корпусов, объектов вспомогательного назначения, составляющих санаторий «Кубань», переоборудование помещений в здании со стороны улицы Ленина под магазин по реализации товаров для праздника и интернет-кафе, наличие объекта общественного питания – кафе «Фламинго», надувного батута, нестационарных торговых объектов по реализации мороженного и кваса, павильона по реализации экскурсионных путевок, осуществление деятельности по прокату электромобилей. Администрация направила обществу письмо от 29.05.2018 с предупреждением о необходимости удаления с земельного участка кафе, батута, нестационарных торговых объектов, павильона по реализации экскурсионных путевок, а также прекращения деятельности по прокату электромобилей, а муниципальное бюджетное учреждение «Центр развития и оказания курортных услуг» в письме от 28.06.2018 просило общество прекратить использование фирменных логотипов города-курорта Анапа (брендбука).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Несоблюдение данного порядка, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, является основанием оставления иска о расторжении договора без рассмотрения.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Общество погасило задолженность по арендной плате и пене в полном объеме до принятия судом первой инстанции решения. Управлением не соблюден досудебный порядок расторжении договора аренды в связи с использованием обществом земельного участка не по целевому назначению. Претензия, на которую ссылается управление, не содержит однозначно выраженного предложения о расторжении договора аренды по указанному основанию. Иск в соответствующей части следовало оставить без рассмотрения.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 по делу № А32-13437/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков 

Судья								                                 А. И. Мещерин