АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6796/2021

г. Краснодар

17 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Калуцких Р.Г. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз-племзавод) «Путь Ленина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 19.05.2020), от сельскохозяйственного производственного кооператива племенного репродуктора «Красный Маныч» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 21.05.2020), в отсутствие администрации Туркменского муниципального округа Ставропольского края, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Туркменского муниципального округа Ставропольского края и сельскохозяйственного производственного кооператива племенного репродуктора «Красный Маныч» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А63-6796/2021, установил следующее.

СПК (колхоз-племзавод) «Путь Ленина» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Туркменского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация) о признании незаконным решения администрации, изложенного в письме от 20.04.2021 № 05-25/1790, об отказе в предоставлении кооперативу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир СПК «Красный Маныч», Туркменский район, секция XIII, контуры № 5, 8; секция XIV, контуры № 2, 43, 47; секция XXX, контуры № 30, 34, 46, 48, 49, 50, 53, 54, 56, 65, 68; секция XIV, контур № 2; секция XIV, контуры № 16, 19, 21, 22, 24, 31, 33, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства; а также о понуждении предоставить в аренду без проведения торгов данный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), СПК племенной репродуктор «Красный Маныч» (далее – племенной репродуктор). Делу присвоен № А63-6796/2021.

Кооператив также обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 15.02.2021 № 7, заключенного администрацией и племенным репродуктором, в части передачи в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м; адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир СПК «Красный Маныч», Туркменский район, секция XIII, контуры № 5, 8; секция XIV, контуры № 2, 43, 47; секция XXX, контуры № 30, 34, 46, 48, 49, 50, 53, 54, 56, 65, 68; секция XIV, контур № 2; секция XIV, контуры № 16, 19, 21, 22, 24, 31, 33, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на племенной репродуктор обязанности по возврату администрации данного земельного участка (т. 4, л. д. 12 – 18).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление. Делу присвоен № А63-9395/2021.

Определением от 15.07.2021 дела № А63-9395/2021 и А63-6796/2021 объединены в одно производство с присвоением № А63-6796/2021 (т. 3, л. д. 81 – 85).

Решением от 29.10.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.01.2022, заявленные требования удовлетворены: признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 15.02.2021 № 7, заключенный администрацией и племенным репродуктором, в части передачи данному лицу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир СПК «Красный Маныч», Туркменский район, секция XIII, контуры № 5, 8; секция XIV, контуры № 2, 43, 47; секция XXX, контуры № 30, 34, 46, 48, 49, 50, 53, 54, 56, 65, 68; секция XIV, контур № 2; секция XIV, контуры № 16, 19, 21, 22, 24, 31, 33, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки на племенной репродуктор возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м в течение десяти суток со дня вступления в законную силу решения суда, являющегося основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении данного земельного участка. Признан незаконным отказ администрации, изложенный в письме от 20.04.2021 № 05-25/1790, в предоставлении кооперативу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м; на данный орган возложена обязанность по предоставлению кооперативу в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка. В пользу кооператива с администрации взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины; с племенного репродуктора в пользу кооператива взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Судебные инстанции исходили из того, что находящийся в собственности администрации земельный участок (26:09:000000:186) фактически использовался (обрабатывался) на условиях аренды (субаренды) с 17.05.2011, в том числе кооперативом – с 26.09.2012. С указанной даты по 16.05.2021 кооператив использовал по целевому назначению предоставленный ему на основании зарегистрированного договора субаренды от 26.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 15 017 517 кв. м в период с 26.09.2012 до 13.03.2015, и площадью 11 445 527 кв. м в период с 13.03.2015 по 16.05.2021, осуществляя его обработку. Земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 из владения кооператива не выбывал, право субаренды согласно регистрационной записи прекращено 20.05.2021. Администрация в течение всего периода субаренды принимала от кооператива арендные платежи в порядке и размере согласно договорам аренды и субаренды; уведомляла кооператив об изменении размера арендной платы по договору аренды. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании кооперативом спорного земельного участка отсутствует. На момент обращения 30.11.2020 племенного репродуктора с заявлением в администрацию о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в аренду на новый срок, арендатор его фактически не использовал, следовательно, не подпадает под определение лица, надлежаще использующего земельный участок, в смысле, придаваемом подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Данные обстоятельства были известны администрации на момент обращения арендатора (30.11.2020) и субарендатора (31.03.2021, 30.04.2021) с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в аренду на новый срок. Племенной репродуктор, передавший земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 в субаренду кооперативу, непосредственно не использовал его весь период с 26.09.2012 по 16.05.2021, в связи с чем не может быть признан субъектом права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в льготном порядке. Таким образом, отказ администрации в предоставлении кооперативу в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 не соответствует требованиям пункта 3 статьи 5, пункта 6 статьи 22, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.16 Земельного кодекса, нарушает право кооператива на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в аренду без торгов. В этой связи договор аренды от 15.02.2021 № 7, заключенный администрацией и племенным репродуктором, в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, нарушает требования пункта 3 статьи 5, пункта 6 статьи 22, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает установленный подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 данного Кодекса порядок распоряжения (предоставления) земельного участка публичной (в данном случае – муниципальной) собственности; к нему подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 29.10.2021 и апелляционное постановление от 31.01.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что на момент рассмотрения заявления племенного репродуктора от 30.11.2020 № 05-24/6214, иных заявлений о предоставлении спорного участка не поступало, в связи с чем на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса с племенным репродуктором заключен договор аренды. Требования действующего земельного законодательства при предоставлении арендатору земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 и последующем отказе кооперативу в предоставлении данного участка полностью соблюдены. Внесение арендных платежей субарендатором не свидетельствует о том, что фактическую обработку земельного участка осуществлял именно субарендатор (иные доказательства фактической обработки спорного участка непосредственно заявителем материалы дела не содержат). Письма министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 17.12.2020 № 03-09-23/12412, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.12.2020 № 26-14/05566/20, Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Кавказскому федеральному округу от 25.12.2020 № 01-18в/5778, Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 15.01.2021 № ФССК-ПС-01-10/194 касаются именно племенного репродуктора (арендатора), в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186. Кроме того, они не могут относиться к субарендатору, поскольку датированы ранее, чем кооператив обратился в администрацию (31.03.2021 и 30.04.2021). Кроме того, указанные доказательства получены только после возбуждения производства по настоящему делу.

В кассационной жалобе племенной репродуктор просит решение от 29.10.2021 и постановление апелляционного суда от 31.01.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что заключение договора субаренды носило формальный характер и не отражало действительных отношений по использованию спорного земельного участка. В период аренды большую часть земельного участка обрабатывал племенной репродуктор как арендатор, что подтверждается актом расхода семян и посадочного материала от 31.10.2020, реестрами отправки зерна и другой продукции с поля за июль 2021 года, учетными листами тракториста-машиниста за июль 2021 года, журналом приема сельскохозяйственной продукции с поля за 2021 год, реестрами приема зерна весовщиком за июль 2021 года. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие выявленные в рамках государственного земельного надзора и неустранимые нарушения арендатором законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, при том, что отсутствие такой информации является обязательным условием для предоставления земельного участка в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Внесение кооперативом в течение срока действия договора субаренды арендных платежей в отсутствие надлежащих доказательств владения и пользования всей площадью спорного земельного участка в период субаренды, не может служить надлежащим и единственным подтверждением факта пользования всем земельным участком. Племенной репродуктор представил документы (письмо администрации, акт сверки расчетов, платежное поручение), подтверждающие, что именно он как арендатор погасил имеющуюся перед бюджетом задолженность по арендной плате.

В отзыве кооператив просит оставить судебные акты без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Администрация не доказала соответствие закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого отказа. В соответствии с положениями статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) администрация (арендодатель) на протяжении почти всего периода действия договора аренды, за исключением первого года и четырех месяцев, получавшая арендную плату именно от кооператива (субарендатор), дав согласие на заключение договора субаренды, не оспаривая его, действует недобросовестно, отказывая в предоставлении участка в аренду субарендатору на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Заявления кооператива от 31.03.2021 и 30.04.2021 полностью соответствуют требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса. Самостоятельное получение при рассмотрении дела в суде первой инстанции информации об отсутствии нарушений законодательства при использовании земельного участка, и принятие этой информации в качестве доказательств судами, не является нарушением норм процессуального права. 

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобы в суд округа не поступили.

Администрация и управление направили в суд округа ходатайства о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителей.

В судебном заседании, открытом 28.04.2022, представители кооператива и племенного репродуктора поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

В судебном заседании от 28.04.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 06.05.2022, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в рассмотрении кассационных жалоб.

От кооператива поступило дополнение к отзыву на кассационные жалобы, в котором он настаивает, что определяющим при рассмотрении данного дела служит установление факта надлежащего использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, лицом, претендующим на его получение в льготном порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что судебные акты подлежат частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Туркменского районного суда Ставропольского края от 04.05.2010 признано право собственности Туркменского муниципального района на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:000000:186. Государственная регистрация права собственности Туркменского муниципального района Ставропольского края на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:000000:186 произведена 17.02.2011.

11 февраля 2021 года на основании Решения Совета Туркменского муниципального округа Ставропольского края первого созыва от 22.12.2020 № 106 и Решения Совета Туркменского муниципального округа Ставропольского края первого созыва от 06.10.2020 № 18 в отношении названного земельного участка проведена государственная регистрация права муниципальной собственности Туркменского муниципального округа Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 (т. 1, л. д. 94 – 95; 98 – 104).

В соответствии с постановлением администрации от 25.03.2011 № 107 проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:000000:186 (т. 2, л. д. 61 – 62).

Согласно протоколу от 16.05.2011 № 2 о результатах торгов 17.05.2011 (т. 2, л. д. 58 – 59) с племенным репродуктором как с единственным участником торгов заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Туркменского района Ставропольского края от 17.05.2011 № 9, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила племенному репродуктору (арендатор) в аренду с 17.05.2011 по 16.05.2021 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения собственности Туркменского муниципального района для сельскохозяйственного производства площадью 18 757 625 кв. м с кадастровым номером 26:09:000000:186 (т. 1, л. д. 34 – 37). В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы составляет 788 тыс. рублей, пересматривается и подлежит обязательной уплате в следующих случаях: изменение уровня инфляции – ежегодно путем умножения размера арендной платы на индекс инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; переоценка кадастровой стоимости земельного участка; перевод земельного участка из одной категории в другую. Изменение арендной платы производится письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. Арендная плата вносится на счет: Управление федерального казначейства по Ставропольскому краю (отдел имущественных и земельных отношений), назначение платежа – доходы, полученные в виде арендной платы, а также средств от продажи права на заключение договоров аренды на земли, находящиеся в собственности муниципальных районов (пункт 3.4 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.06.2011.

Постановлением администрации от 24.07.2012 № 264 на основании постановления администрации от 11.03.2012 № 82 «О разделе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальной собственности Туркменского муниципального района» внесены изменения в договор аренды (т. 2, л. д. 35).

24 июля 2012 года к договору аренды администрация и племенной репродуктор заключили соглашение, зарегистрированное 23.08.2012, согласно которому в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения в части площади земельного участка. Площадь переданного в аренду земельного участка с момента вступления в силу указанного соглашения составила 15 017 514 кв. м, остальные характеристики земельного участка не изменились. Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора (т. 1, л. д. 38 – 40).

На заседании правления племенным репродуктором (выписка из протокола № 5) 28.09.2012 принято решение обратиться к главе администрации с заявлением о возможности передачи земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в субаренду кооперативу на срок действия договора аренды; о заключении договора субаренды на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 на срок действия договора аренды с кооперативом на условиях договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и племенным репродуктором, при условии получения от кооператива 8 000 000 рублей (т. 2, л. д. 21 – 22).

1 октября 2012 года племенной репродуктор обратился в администрацию с заявлением о получении согласия на передачу земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в субаренду кооперативу на условиях договора аренды (т. 2, л. д. 20).

Администрация выдала письменное согласие от 08.10.2012 № 05-25/2294 на передачу земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в субаренду кооперативу (т. 2, л. д. 19).

26 сентября 2012 года племенной репродуктор (арендатор) и кооператив (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендатор передал субарендатору во временное владение и пользование участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 15 017 514 кв. м с кадастровым номером 26:09:000000:186 (т. 1, л. д. 41 – 45). Согласно пункту 1.3 договора субаренды, указанным в пункте 1.1 земельным участком арендатор владеет, пользуется и распоряжается на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Туркменского района Ставропольского края от 17.05.2011 № 9, зарегистрированного Туркменским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 07.06.2011, регистрационная запись № 26-26-32/006/2011-092. В соответствии с пунктом 1.4 договора субаренды установлено, что на момент его подписания участок передан субарендатору. Исходя из пункта 2.1 договора субаренды он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Туркменском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и действует до истечения срока действия основного договора аренды земельного участка, указанного в пункте 1.3 настоящего договора. Срок действия договора субаренды установлен по 16.05.2021 (пункт 2.1 договора аренды). Согласно пункту 3.2 договора субаренды арендная плата предназначается для выплаты арендодателю по основному договору аренды – администрации, и вносится на счет Управления федерального казначейства по Ставропольскому краю (отдел имущественных и земельных отношений) с назначением платежа – доходы, полученные в виде арендной платы, а также средств от продажи права на заключение договоров аренды на земли, находящиеся в собственности муниципальных районов. Условия пункта 3.4 договора субаренды о пересмотре арендной платы аналогичны условиям пункта 3.2 договора аренды. Исходя из пункта 3.6 договора субаренды обязанность по выплате арендной платы возникает у субарендатора с IV квартала 2012 года.

10 октября 2012 года договор субаренды представлен кооперативом в управление для государственной регистрации (т. 2, л. д. 28).

10 октября 2012 года племенной репродуктор представил в управление письмо № 117, в котором сообщил, что согласно протоколу № 5 заседания правления от 28.09.2012 и дополнительному соглашению к договору субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186, племенной репродуктор получил в срок до 12.10.2012 от кооператива товарно-материальные ценности и денежные средства на общую сумму 8 000 000 рублей: 1. Мука на сумму 424 576 рублей; 2. Озимая пшеница на сумму 2 000 000 рублей; 3. Горюче-смазочные материалы 1 269 824 рубля; 4. Племенные быки ДД.ММ.ГГГГ года рождения в количестве 8 голов на сумму 405 600 рублей; 5. Денежные средства – 3 900 000 рублей (т. 2, л. д. 16).

29 октября 2012 года договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке за № 26-26-32/004/2012-307.

24 сентября 2014 года племенной репродуктор обратился в администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 (т. 2, л. д. 116).

В соответствии с постановлением Туркменского муниципального района Ставропольского края от 17.10.2014 № 562 земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:1881 площадью 3 571 987 кв. м (т. 1, л. д. 115).

15 июня 2015 года племенной репродуктор обратился в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды или новых договоров аренды двух земельных участков площадью 11 445 527 кв. м и площадью 3 571 990 кв. м (т. 2, л. д. 117).

Согласно постановлению администрации от 29.10.2015 № 524 «О внесении изменений в договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенный с племенным репродуктором» (т. 1, л. д. 125), 02.11.2015 администрация и племенной репродуктор заключили дополнительное соглашение к договору аренды (зарегистрировано 27.01.2016), которым пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой в аренду предоставлены два земельных участка: с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м и с кадастровым номером 26:09:000000:1881 площадью 3 571 990 кв. м (т. 2, л. д. 110 – 112).

В соответствии с приложением № 2 к соглашению от 02.11.2015 годовой размер арендной платы установлен: в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м в размере 511 835 рублей 53 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:1881 площадью 3 571 990 кв. м в размере 159 735 рублей 69 копеек (т. 2, л. д. 114).

С момента постановки на кадастровый учет 13.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:1881 площадью 3 571 990 кв. м племенной репродуктор осуществлял компенсацию уплачиваемых кооперативом арендных платежей в части арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:1881, что подтверждается платежными поручениями и расчетами арендной платы: с 01.01.2016; с 01.01.2018; с 01.01.2019; с 01.01.2020 (т. 2, л. д. 119 – 132).

В период с 17.05.2011 до 26.09.2012 племенной репродуктор осуществлял как арендатор фактическое владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:186 общей площадью 15 017 514 кв. м (до 24.07.2012, общей площадью 18 757 625 кв. м); в период с 26.09.2012 до 13.03.2015 кооператив осуществлял как субарендатор фактическое владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:186 общей площадью 15 017 514 кв. м; в период с 13.03.2015 по 16.05.2021 кооператив осуществлял как субарендатор фактическое владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:186 общей площадью 11 445 527 кв. м; в период с 13.03.2015 и по 16.05.2021 племенной репродуктор осуществлял как арендатор фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:1881 площадью 3 571 990 кв. м.

В течение десятилетнего срока аренды (с 17.05.2011 по 16.05.2021): племенной репродуктор фактическое владение и пользование для целей сельскохозяйственного производства земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:186 осуществлял 1 год 4 месяца 8 дней (в период с 17.05.2011 до 26.09.2012), кооператив фактическое владение и пользование для целей сельскохозяйственного производства земельным участком с кадастровым номером 26:09:000000:186 осуществлял 8 лет 7 месяцев 20 дней (с 26.09.2012 по 16.05.2021).

31 марта 2021 года (до дня истечения срока действия договора аренды) кооператив обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 28 – 31).

20 апреля 2021 года администрация письмом № 05-25/1790 отказала кооперативу в предоставлении земельного участка, указав, что испрашиваемый земельный участок предоставлен в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в аренду племенному репродуктору по его заявлению на основании договора аренды от 15.02.2021 № 7 (т. 1, л. д. 32 – 33).

Кроме того, кооператив обратился в администрацию с повторным заявлением от 30.04.2021 о предоставлении земельного участка в аренду без торгов в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (т. 3, л. д. 53 – 54).

Письмом от 19.05.2021 администрация отказала кооперативу в оказании испрашиваемой услуги, мотивируя тем, что земельный участок предоставлен в аренду племенному репродуктору в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса на основании заявления от 30.11.2020 № 05-24/6214 (т. 3, л. д. 52).

Полагая, что решение администрации об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок не соответствует закону и нарушает права и законные интересы субарендатора, указывая, что договор аренды от 15.02.2021 № 7 является недействительной (ничтожной) сделкой, кооператив обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), в силу пункта 1 статьи 10 которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на него (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

По результатам указанных рассмотрения и проверки уполномоченный орган осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса). Проекты договоров, указанных в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов данных договоров (пункты 6, 7 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Удовлетворяя требования кооператива о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 20.04.2021 № 05-25/1790, в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, суды исходил из того, что данный участок фактически использовался субарендатором (кооперативом) – с 26.09.2012, из владения данного лица не выбывал, право субаренды прекращено 20.05.2021. Администрация в течение всего периода субаренды принимала от кооператива арендные платежи в порядке и размере согласно договорам аренды и субаренды; уведомляла кооператив об изменении размера арендной платы по договору аренды. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании кооперативом спорного земельного участка отсутствует. То есть, кооператив как фактический пользователь земли обладает правом на льготное получение (без торгов) земельного участка согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Коллегия арбитражного суда округа считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Исходя из буквального толкования подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предоставление земельного участка без торгов обусловлено наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. Возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 по делу № 302-ЭС18-22715).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно частям 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При разрешении спора суды установили, что племенной репродуктор, передавший земельный участок в субаренду кооперативу, непосредственно не использовал объект аренды (земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м), на который претендует кооператив. Поэтому, правильно указали, что племенной репродуктор (арендатор) не мог быть признан субъектом права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в льготном порядке (без торгов). Договор аренды от 15.02.2021 № 7, заключенный между администрацией и племенным репродуктором, в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м является недействительным (ничтожным), к нему подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

Правомерность позиции о необходимости использования земельного участка непосредственно арендатором для продления арендных отношений в льготном порядке нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 308-ЭС20-4658.

Таким образом, в части признания судами оспариваемой сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности судебные акты надлежит оставить без изменения.

Относительно признания незаконным оспариваемого отказа администрации суды не учли, что по смыслу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса субъектом, имеющим право на предоставление в аренду на новый срок земельного участка, может быть только арендатор земельного участка, поскольку в случае поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендных отношений, учитывая также, что арендодатель и арендатор связаны договором аренды, у субарендатора прямая связь с арендодателем отсутствует (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).

На основании изложенного, вывод судебных инстанций о правомерности обращения субарендатора в порядке подпункт 31 пункта 2 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса ошибочен, отказ администрации, изложенный в письме от 20.04.2021 № 05-25/1790, об отказе в предоставлении кооперативу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, надлежит признать правомерным. Следовательно, в данной части судебные акты подлежат отмене как противоречащие требованиям действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 в части удовлетворения исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 15.02.2021 № 7 между администрацией Туркменского муниципального округа Ставропольского края и СПК ПР «Красный Маныч» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м, применения последствий недействительности ничтожной сделки в данной части, а также распределения судебных расходов – оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить. Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа администрации Туркменского муниципального округа Ставропольского края от 20.04.2021 № 05-25/1790 в предоставлении СПК (колхоз-племзавод) «Путь Ленина» в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:186 площадью 11 445 527 кв. м и возложении на администрацию Туркменского муниципального округа Ставропольского края обязанности по предоставлению в аренду СПК (колхоз-племзавод) «Путь Ленина» данного земельного участка – отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Р.Г. Калуцких

А.И. Мещерин