Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16383/2017

г. Хабаровск

09 февраля 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 08.02.2018г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи  Васюта С.Ю., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>)

к акционерному обществу «Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства (ОГРН 1022700910572, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

третье лицо: ФИО1

о взыскании 194 922 руб. 57 коп.

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 11.10.2017 №27юр/106/8712.1-08; 

от ответчика, от третьего лица – представители не явились, уведомлены в порядке ст. 123 АПК РФ.

Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, истец) обратилось в Арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства» (далее – АО «Дальгипротранс», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.01.2005 №160-МН в размере 190 028 руб. 49 коп. за период с 01.07.2017 по 10.09.2017, пени в размере 4 894 руб. 08 коп.

Определением суда от 25.10.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –    АПК РФ). 

Определением от 12.12.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. Этим же определением судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Представитель истца исковые требования поддержал. Указал, что размер арендной платы  определен  на основании проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка   29.04.2016 .

Ответчик  с иском не согласен. Просил в удовлетворении исковых требований отказать. В возражениях сослался на неправомерное увеличение арендатором арендной платы с 01.08.2016 до 63 342 руб. 83 коп. в связи с проведенной 29.04.2016 ООО «Оценка-Партнер» оценкой рыночной стоимости земельного участка.  Указал на договорное условие и нормативные положения Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582   согласно которым изменение  арендной платы  возможно в случае выполнения отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не более, чем за 6 месяцев  до 01.01.2017.  Поскольку отчет выполнен более, чем за 6 месяцев  указывает на неправомерность его применения.    Представил платежные документы о том, что оплата ошибочно  производилась  в месяц по 63 342 руб. 83 коп. в связи с чем было направлено письмо о зачете произведенных платежей  и на момент рассмотрения дела имеется переплата по арендной плате.

Третье лицо, согласно представленному отзыву,   поддерживает позицию ответчика,  просило суд отказать в удовлетворении требований, сославшись на неправомерное увеличение истцом увеличение размера арендной платы.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

 Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ  в отсутствие не явившихся ответчика и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

20.01.2005 между Управлением (арендодатель) и АО «Дальгипротранс», ЗАО «Трансстрой», ФИО1 (арендаторы) заключен договор № 160-МН, по условиям которого во временное владение и пользование арендаторов (под существующее административное здание) передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030304:0002 (земли поселений), площадью 1089,4 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 3.1). 

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО 19.12.2005. 

Передача участка в пользование оформлена актом от 20.01.2005. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади. При этом ответчику расчетная площадь земельного участка составляет 636,96 кв.м. (площадь занимаемых помещений здания – 2 439,1 кв.м.), арендная плата с 17.05.2004 по 31.12.2005 составляет 23 322 руб. 27 коп., арендная плата с 01.01.2005 по 31.12.2005 составляет 40 684 руб. 64 коп.

Механизм корректировки арендной платы определен пунктом 5.3 договора, в соответствии с которым данные мера реализуется при изменении и (или) индексации базовых размеров арендной платы на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации; при изменении и (или) индексации ставок земельного налога на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка), но не реже одного раза в пять лет. В указанных случаях размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее перечисления определяется в соответствии с нормативными правовыми актами.   

Соглашением от 01.11.2013 срок действия договора продлен на 4 года и 11 месяцев с 20.01.2010 по 19.12.2014, ежемесячная арендная плата  установлена в размере   5 932 руб. 81 коп.

Соглашением №2 от 25.12.2014 срок действия договора продлен на 4 года и 11 месяцев, с 20.12.2014 по 19.11.2019, ежемесячная арендная плата установлена в размере 7 668 руб. 42 коп.

  В адрес арендатора направлено уведомления Управления № 12522.1-08 от 24.12.2015 с указанием на индексацию арендной платы с 2016г. и установлением размера ежемесячной платы в сумме 8 607 руб. 95 коп.  

На основании выписки из отчета №117/Н/2015 от 04.05.2016 «Об определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных в Хабаровском крае» истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.07.2016 №5424.1-08, согласно которому ежемесячный размер арендной платы с 01.08.2016 устанавливался в размере 63 342 руб. 83 коп.

Ответчику направлено соглашение об изменении арендной платы с 01.08.2016, справка-расчет задолженности. Одновременно с этим Обществу сообщено о недействительности ранее направленного уведомления                          № 12522.1-08 о расчете платы на 2016 год. 

Претензией от 08.09.2017 №7627.1-08 ответчик извещен о наличии задолженности по арендной плате в размере 190 028 руб. 49 коп. за период с 01.07.2017 по 10.09.2017, Обществу предложено произвести внесение соответствующих платежей, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий. 

Несмотря на предпринятые Управлением меры, направленные на урегулирование спора, претензия оставлена  ответчиком без удовлетворения, действий по ликвидации задолженности не совершено. 

Приведенные обстоятельства послужили основанием для начисления  пени в размере 4 894 руб. 08 коп. и обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора.

 Согласно п.1 ст.452 ГК РФ  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Договор и дополнительные соглашения стороны подписали, что порождает для арендатора обязанность по оплате согласованных сумм.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.                                                                                     

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата по договору аренды земельного участка относится к регулируемой плате, то есть устанавливаемой уполномоченным органом в соответствии с законодательством, регулирующим земельные правоотношения. 

В соответствии со ст.8  Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

Пунктом 10 названных Правил (действующих  в изложенной редакции до принятия  Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531,  вступившего в силу 12.08.2017г.)  установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится. 

 Согласно материалам дела истец правомерно произвел индексацию арендной платы на 2016г.,  которая составила 8 607 руб. 95 коп.   в месяц.

 Согласно условиям договора аренды от 20.01.2005 №160-МН  с учетом дополнительного соглашения от 19.12.2014 размер арендной платы за земельный участок определяется исходя из его рыночной стоимости, и ее размер может быть пересмотрен арендодателем не чаще одного раза в год, в соответствии с законодательством Российской Федерации без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

С учетом действовавшей   до 12.08.2017г. редакции п.10   Правил  истец имел право один раз в год  произвести оценку рыночной стоимости арендной платы и применить ее с 01 января следующего года, но только при условии, что оценка произведена не более,  чем за 6 месяцев до   начала следующего года.

Арбитражным судом установлено, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка проведена ООО «Оценка-Партнер» 29.04.2016 и отражена в отчете № 117/Н/2015 от 04.05.2016. 

 На основании  указанного отчета  Управление изменило размер платы с  первоначально 01.08.2016, что прямо противоречит условиям договора и пункту 10 Постановления Правительства № 582.

 Указанный довод являлся предметом исследования при рассмотрении  дела  А73-238/2017  решение по которому отменено Постановлением 6 ААС  от 26.06.2017  № 06 АП -2319/2017.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В   рассматриваемом случае изменение цены договора – арендной платы  на основании отчета выполненного более,  чем за 6 месяцев до 01.01.2017г.,  не может быть произведено арендодателем в силу прямого запрета, содержащегося как в условиях договора, так и применимого законодательства (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

 С учетом изложенного расчет, произведенный истцом, исходя из величины арендной платы, определенной в отчете об оценке,  суд не может признать правомерным.

 Поскольку  ответчик производил с января 2017г. по июнь 2017г.  оплату в большем размере, чем подлежало, с учетом сложившейся переплаты  и зачета произведенных платежей за следующие периоды, за заявленный период задолженность отсутствует, в связи с чем иск о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку отсутствует задолженность,  требование о взыскании неустойки также удовлетворению не подлежит.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                  Левинталь О.М.