АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

02 августа 2017 года

Дело №

А55-9571/2016

Резолютивная часть решения  оглашена 26 июля 2017 года

Судебный акт в полном объеме изготовлен 02 августа 2017 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи 

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании  20 июля 2017 года, 26 июля 2017 года  дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 Россия, 443011, г. Самара, Самарская область, Дубовый овраг, д.16

к Обществу с ограниченной ответственностью "Большое дело" Россия, 443081, г. Самара, Самарская область, ул. Ново-Вокзальная, д.116, оф.23  

Третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО4, 443020, 

<

...>.

о расторжении договора и об обязании возвратить имущество

при участии в заседании

от истца – ФИО5, доверенность от 07.06.2016,

от ответчика – ФИО6, доверенность от 01.12.2016, директор ФИО7, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ,

от третьего лица – не явился, извещен,

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Большое дело" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2012 и об обязании ответчика привести нежилое помещение в состояние, в котором оно было ему передано по договору аренды.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора, а именно: в нарушение п.п.2.2, 4.9 договора аренды от 30.07.2012 Арендатором без письменного согласования с Арендодателем произведена реконструкция нежилого здания, которая ухудшила его состояние, изменила технические характеристики объекта, что подтверждается представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.07.2016 принято встречное исковое заявление, в соответствии с которым ответчик просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2012; истребовать из чужого незаконного владения товарно-материальные ценности и электрооборудование общей стоимостью 1 562 246 руб.; взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Большое дело" убытки в сумме 82 903 руб. 50 коп. и арендную плату в сумме 612 000 руб., а также упущенную выгоду в сумме 579 716 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016, первоначальные исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года. Суд обязал ООО "Большое дело" привести нежилое помещение, находящееся по адресу: Самарская область, Железнодорожный район, ул. Тухачевского / ул. Киевская б/н в районе жилого дома № 9, кадастровый номер 63:01:0112001:56 в состоянии, в котором оно было передано по договору аренды. С ООО "Большое дело" в пользу ИП ФИО3 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. Встречный иск в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года оставлен без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.  С ООО "Большое дело" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная  пошлина в сумме 51 707 руб. 22 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Большое дело" подало кассационную жалобу, в которой просило судебные акты отменить, однако в обоснование доводов жалобы указало лишь о несогласии в выводами судов относительно наличия оснований для расторжения названного договора аренды по инициативе ФИО3, утверждая, что при осуществлении работ по перепланировке используемого здания его строительно-технические свойства не ухудшились и оно может использоваться для целей организации общественного питания, определенных условиями сделки.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу № А55-9571/2016 отменены в части удовлетворения первоначальных исковых требований, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 оставлены без изменения.

Суд кассационной инстанции указал, что работы по реконструкции здания выполнены в то время, когда собственником здания являлся прежний арендатор – предприниматель ФИО4, между тем, судами не исследовалось обстоятельство наличия между ФИО8 и ООО «Большое дело» спора относительно возможности производства названных работ. Из материалов дела не усматривается, что ФИО9 возражал против их проведения, не был осведомлен об их содержании, и, будучи правомочным собственником, заявлял требования, аналогичные заявленным ФИО3 вплоть до утраты соответствующего титула. Суду надлежало установить нарушенное право истицы, восстановление которого обеспечивается решением  об удовлетворении иска, что не было сделано. Судами не выяснялись намерения предпринимателя, связанные с дальнейшей эксплуатацией здания в случае приведения его в состояние, существовавшее до передачи в аренду. В заключении кадастрового инженера № 20 от 23 декабря 2015 года не содержится утвердительный вывод о небезопасности здания по итогам произведенных работ, невозможности легализации реконструкции. Проведение соответствующего экспертного исследования  ни лицами, участвующими в деле, ни судами не инициировалось. Судами не исследовалось, действительно ли ООО «Большое дело» ухудшило состояние арендуемого имущества так, что оно не может быть в дальнейшем использовано для целей ресторанной деятельности до августа 2017 года. Без должной проверки оставлены доводы ООО «Большое дело»  о том, что в настоящее время названное недвижимое имущество продолжает использоваться другим лицом с согласия ФИО3 в тех же  коммерческих целях – для организации общественного питания без проведения каких-либо восстановительных работ.

Согласно ч.2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении истец поддержал первоначально заявленные требования, указав на то, что работы по реконструкции здания выполнены ответчиком в 2015 году после приобретения объекта ФИО3, которая согласия на проведение строительных работ не давала. В результате нежилое здание поменяло свои технические и конструктивные характеристики без согласования с собственником и контролирующими органами, что не может свидетельствовать об улучшении объекта аренды. Произведение работ без письменного согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды, а именно п.2.2. договора, и нормы ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основанием для его расторжения.

Ответчик против удовлетворения  первоначальных исковых требований возражал, сославшись на то, что ФИО3 не представлены доказательства причиненного ущерба или неполученного дохода. Более того, она продолжала получать арендную плату, предоставив здание другому арендатору. Ни законом, ни договором не предусматривается возможность расторжения договора в связи с производством работ по реконструкции здания без получения на то согласия его собственника. В 2016 году Истец в здании осуществил ремонт, сдал здание в аренду/субаренду и в судебном заседании, поэтому даже при условии проведения судебной экспертизы невозможно установить, кто именно произвел реконструкцию, ухудшил/улучшил состояние здания. Как следствие, виновность Ответчика и факт совершения им действий, повлекших ухудшение состояния здания, в судебном процессе не подтвердился и не доказан Истцом. Учитывая выше изложенное, ответчик полагает, что основания для расторжения договора отсутствуют.

Третье лицо - ФИО4 представил письменные пояснения, из которых следует, что он как собственник и арендодатель здания не согласовывал какие-либо разрешения  на его реконструкцию.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на иск, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 июля 2012 года между ответчиком и ФИО4 заключен договор аренды нежилого здания - торгового павильона, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Тухачевского/Киевская, общей площадью 355 кв.м, этажность 2, подземная этажность, АА1А2а1, кадастровый номер 63:01:0000000:0:7815. 

По акту приема-передачи к договору Арендатору передавался комплект ключей, технический и кадастровый паспорта с экспликацией 1 и 2-го этажей здания.

Договор аренды заключен сроком на пять лет, договор зарегистрирован 15.08.2012  в Управлении Росресстра но Самарской области. 

На основании договора купли-продажи от 30.12.2014 истец по первоначальному иску - ИП ФИО3 приобрела у ФИО4 нежилое здание, площадью 355 кв.м, расположенное по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского/Киевская, этажность: 2, Литера: АА1А2а1.

Согласно п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, на сегодняшний день Арендодателем спорного имущества является истец по первоначальному иску.

Истец  указал, что в ходе эксплуатации недвижимого имущества Арендатором было допущено существенное нарушение условий договора, а именно: в нарушение п.п.2.2, 4.9 договора аренды от 30.07.2012 Арендатором без письменного согласования с Арендодателем произведена реконструкция нежилого здания, которая ухудшила его состояние, что подтверждается представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера.

В декабре 2015 года уведомлением Арендодатель сообщил Арендатору о нарушении условий действующего договора аренды со стороны Арендатора и о необходимости в срок до 25.12.2015 устранить указанные нарушения (л.д. 21-22, т.1). Однако данные требования Арендодателя оставлены без удовлетворения Арендатором.

Указанные обстоятельства послужили истцу по первоначальному иску основанием для обращения в суд с настоящим иском в силу ст.ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п.2.2 договора аренды от 30.07.2012 Арендодатель предоставляет Арендатору  право производить любые улучшения и перепланировки нежилых помещений на основании письменного согласия Арендодателя на производство таких улучшений и перепланировок.

Пунктом 4.9 договора аренды от 30.07.2012 предусмотрено, что Арендатор несет ответственность за сохранность объекта недвижимости и его техническое состояние. 

Как указал истец, согласно заключению кадастрового инженера № 20 от 23.12.2015 Арендатор произвел строительные работы по реконструкции, связанные с изменением планировки помещений здания (демонтаж и установка перегородок). Изменена фасадная часть 1 этажа здания, а именно: снесен тамбур, дверной проем в комнату переоборудован в оконный проем, возведен пристрой к зданию; также изменена фасадная часть 2 этажа здания: оборудованы оконные проемы в комнатах №№ 1,4. В результате произведенных работ общая площадь здания составила 357,03 кв.м. Таким образом, кадастровый инженер пришел к выводу, что произведенная реконструкция нежилого здания требует получения соответствующей разрешительной документации, поскольку затрагивает несущие конструктивные элементы здания и  может угрожать безопасности его эксплуатации (л.д. 17-20, т.1). 

Между тем, в заключении не содержится утвердительный вывод о небезопасности здания по итогам произведенных работ, невозможности легализации реконструкции, на что указал суд кассационной инстанции.

Из представленных в материалы дела договора подряда от 15.08.2012, акта на выполнение работ работ-услуг от 05.11.2012, проектной документации (т.д. 1, л.д. 55-66) следует, что ответчиком в 2012 году осуществлен комплекс работ по реконструкции здания, в том числе: изменена фасадная часть 1 этажа здания, а именно - снесен тамбур, дверной проем в комнату переоборудован в оконный проем, возведен пристрой к зданию; также изменена фасадная часть 2 этажа здания - оборудованы оконные проемы в комнатах №№ 1, 4. В результате произведенных работ общая площадь здания увеличилась до 357,03 кв.м.

Суд кассационной инстанции указал, что данные работы выполнены в то время, когда собственником здания являлся прежний арендатор – предприниматель ФИО4, между тем, судами не исследовалось обстоятельство наличия между ФИО8 и ООО «Большое дело» спора относительно возможности производства названных работ.  

При новом рассмотрении дела обстоятельства наличия между ФИО8 и ООО «Большое дело» спора относительно возможности производства названных работ судом не установлены. ФИО4 в судебном процессе этот факт подтвердил, указав, что не следил за состоянием арендованного помещения и не считал нужным осматривать его. При этом суд критически относится к пояснениям третьего лица относительно периода проведения реконструкции ответчиком - в 2015 году, поскольку после продажи помещения ФИО9 по факту не имел к нему отношения, источник получения такой информации третьим лицом не подтвержден. Также критически суд оценивает и пояснения относительно собственной неосведомленности ФИО9 о проведении каких-либо работ в принадлежащем ему помещении, поскольку наличие действующего в течение более двух лет договора аренды  предполагает совершение сторонами определенных совместных действий в процессе его исполнения. В то же время отсутствие интереса к состоянию собственного помещения, что следует из пояснений ФИО9, не позволяет ему с достоверностью утверждать, что строительные работы не проводились в течение действия договора аренды до продажи помещения ФИО3 

Из материалов дела не усматривается, что ФИО9 возражал против проведения работ в здании, не был осведомлен об их содержании, и, будучи правомочным собственником, заявлял требования, аналогичные заявленным ФИО3, вплоть до утраты соответствующего титула. В свою очередь, ФИО3 приобрела здание 30.12.2014. в собственность, подписала без замечаний акт приема-передачи здания и до конца 2015 года не предъявляла претензий по состоянию сдаваемого в аренду Ответчику здания. Таким образом, ФИО3 в декабре 2014 года приняла в собственность здание, которое уже в течение двух лет использовалось как ресторан, о чем предприниматель знала.

При таких обстоятельствах, как указал суд кассационной инстанции, суду надлежит установить нарушенное право истицы, восстановление которого обеспечивается решением  об удовлетворении иска.

Ответчиком представлены подтверждения того, что после ограничения ООО «Большое дело» доступа в арендуемое здание и снятия вывески ресторана «Тухтинъ» в здании расположился бар «DUCAT». Информация об этом содержится в открытом доступе, на сайте самого заведения, на карте г. Самары, на сайте поиска работы Самары. На это обстоятельство указывается в постановлении суда кассационной инстанции.

15 июня 2017 г. в открытом доступе на сайте ресторанов города Самары опубликована информация о скором открытии на месте бывшего ресторана «Тухтинъ» ресторана от Камеди Клаб, а именно, в сентябре 2017 года, как сообщила директор заведения ФИО10 (Истец). В сообщении также упоминается, что данный клуб открывается в здании бывшего ресторана «Тухтинъ», в котором, после переезда «Тухтинъ» некоторое время работал бар Дукат.

При этом суд обращает внимание на то, что здание передается в аренду другим арендаторам без приведения его в первоначальное состояние, поскольку доказательств самостоятельно проведенных истцом работ не имеется, а иск об обязании ответчика привести нежилое помещение в состояние, в котором оно было ему передано по договору аренды, истцом поддерживается.  Следовательно, проведение ответчиком работ по реконструкции здания не препятствует истцу для дальнейшего его использования и передачи в аренду в целях осуществления ресторанной деятельности, т.е. идентичных целевому использованию здания ООО «Большое дело». Данные обстоятельства  позволяют суду сделать вывод об отсутствии нарушения прав истца действиями ответчика по проведению реконструкции, что исключает в указанной ситуации восстановление данного права путем удовлетворения иска о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2012 и об обязании ответчика привести нежилое помещение в состояние, в котором оно было ему передано по договору аренды.

При этом, с учетом имеющихся в деле доказательств, представленных как в рамках первоначального, так и встречного иска, суд считает, что спор обусловлен возникшей между сторонами конфликтной ситуацией, связанной с повышением размера арендной платы по договору.

Кроме того, как указал суд кассационной инстанции, ни законом, ни условиями договора прямо не предусматривается возможность его расторжения в связи с производством работ по реконструкции здания без получения на то согласия его собственника. Гражданским законодательством Российской Федерации  предусмотрены иные последствия данных обстоятельств (ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что истцом не представлены доказательства причиненного ущерба или неполученного дохода в результате проведенных ответчиком строительных работ. Более того, истец не только не понесла убытки, но и продолжала получать арендную плату, предоставив здание другому арендатору для аналогичного целевого использования, что также не опровергается представителем истца.

Обременение объекта недвижимости долгосрочным договором аренды с 14.04.2017. по 14.04.2022. и договором субаренды подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 4, л.д. 28).

Не подтвержден надлежащими доказательствами и довод истца об ухудшении состояния помещения в результате проведенных ответчиком работ по реконструкции помещения.

Представленное истцом Заключение ООО «Лаборатория качества и технологии строительства» по результатам обследования нежилого здания от апреля 2017 года не может быть принято во внимание, поскольку, как обоснованно заявил ответчик, для выполнения обследования здания ответчик не вызывался и не был извещен. Все осмотры и заключения организации производились в отсутствие представителей ООО «Большое дело». 

Суд соглашается с оценкой ответчика данного документа, указавшего, что заключение основано только на двух документах: техническом паспорте здания и заключении кадастрового инженера № 20 от 23.12.2015, которое судом кассационной инстанции не признано надлежащим.  К заключению приложены фотографии здания разных периодов, но доподлинно к какому времени относятся фотографии, определить невозможно. 

В п 1.5 Заключения указано, что здание построено в 2004 г. Однако, все износы, протечки и коррозии, указанные в п. 2.2.3, эксперт связывает исключительно с перепланировками Арендатора, не затрагивающими несущие конструкции. При этом, в п. 2.2. указано, что реконструкции (перепланировки) выполнены в период с 2009 по 2015 г.г. Однако ООО «Большое дело» заключило договор аренды в июле 2012 года. До этого периода заведение функционировало и как пивной бар «Бутса», и как торгово-офисный павильон. В здании произошел сильнейший пожар, но данный факт не учтен и не описан в заключении.

Согласно п.п. 1.6 и 1.6.1. Заключения конструктивная схема здания - каркасная. Рамный металлический каркас с регулярно-планировочной структурой выполнен из стальных прокатных элементов и представлен колоннами, главными и второстепенными балками перекрытия, вертикальными связями. В соответствии с перечнем внесенных изменений демонтирован тамбур (п. 2.2.1), демонтирован дверной блок и установлен опорный блок (п. 2.2.1), демонтирован оконный блок, проём заполнен кирпичной кладкой, в проём установлен дверной блок и выполнен новый тамбур из керамического кирпича, демонтирована часть междуэтажного перекрытия (п. 2.2.2), демонтированы санузлы и перенесены в помещения литеры «А2», демонтированы все перегородки санузлов (пункт 2.2.4)». Одновременно, в заключении не указано, что затрагивалась каркасная система здания, несущие элементы, колонны и связи. Окна, перегородки, перенесенные санузлы не могут повлиять на эксплуатационные характеристики здания и сделать его, как сказано в заключении, «ограниченно работоспособным».

Факт нарушения в виде выхода крыльца за «красные линии» был установлен в мае 2017 года, что следует из предупреждения Администрации Железнодорожного района г.о. Самара от 31.05.2017, т.е. в период, когда ресторан «Тухтинъ» уже год как не располагался в здании. Учитывая тот факт, что истец с 01.02.2017. сдавала в аренду/субаренду здание, то данный факт нарушения может иметь отношение непосредственно к деятельности собственника здания либо его арендаторов. В период аренды здания для ресторана «Тухтинъ» претензии по расположению крыльца отсутствовали. Обратное истцом не доказано.

Поскольку здание с 01.02.2017. сдано в аренду и субаренду, при выезде на место сторонами процесса установлено и заактирован факт проведения ремонтных работ, что не оспаривается сторонами и подтверждается также представленной истцом претензией нового арендатора ООО «Фани Кафе Калуга», то проведение экспертного исследования  на предмет возможности (невозможности) легализации реконструкции и небезопасности здания по итогам произведенных работ исключается в связи с изменением объема и характера работ, произведенных ответчиком. 

Таким образом, доказательств того, что ООО «Большое дело» ухудшило состояние арендуемого имущества так, что оно не может быть в дальнейшем использовано для целей ресторанной деятельности до августа 2017 года, т.е. срока окончания договора аренды, в деле не имеется. Более того, как уже указывал суд, данный довод опровергается самим фактом использования в настоящее время названное недвижимое имущество иными лицами с согласия ФИО3 в тех же  коммерческих целях – для организации общественного питания без проведения каких-либо восстановительных работ.

Таким образом, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности наличия со стороны Арендатора существенного нарушения условий договора аренды от 30.07.2012, являющихся основанием для его расторжения. 

Принимая во внимание изложенное, суд в соответствии со ст.ст. 450,452,619 Гражданского кодекса Российской Федерации считает требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2012, а также обязании ООО "Большое дело" привести нежилое помещение, находящееся по адресу: г.Самара, Самарская область, Железнодорожный район, ул. Тухаческого/ ул. Киевская б/н в районе жилого дома № 9, кадастровый номер 63:01:0112001:56 в состояние, в котором оно было передано по договору аренды, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску следует отнести на истца в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1