АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«11» июля 2019 года Дело № А53-43106/18

Резолютивная часть решения объявлена   «09» июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен            «11 июля 2019 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Бирюковой В.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свой Дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Ростовоблгражданреконструкция-1» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки

при участии:

от истца: представитель  ФИО2  по доверенности от 28.12.2018;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2019, представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свой Дом» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществ «Ростовоблгражданреконструкция-1» с требованием о взыскании 130 322,52 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 55 740,64  руб. неустойки за период с 11.12.2015 по 24.12.2018, а также неустойку, начисленную на сумму основного долга, начиная с 25.12.2018 по день фактической оплаты задолженности.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги пропорционально площади принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого помещения.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, просил иск удовлетворить.

Представители ответчика возражали относительно удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, указанным в отзыве на исковое заявление. Ответчик, не согласившись с требованиями иска, указал, что третий подъезд дома, в котором находится принадлежащее обществу нежилое помещение, является обособленным строением и конструктивно не относится к  многоквартирному дому №53 в 

<

...>. Так же ответчик указано на то, что у истца отсутствует право на управление административно-жилым домом по указанному адресу.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Ростовоблгражданреконструкция-1» является собственником нежилого помещения площадью 469,8 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...> осуществляется ООО «УК «Свой Дом», что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 29.06.2015, реестром домов лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, сведениями «ГИС ЖКХ», сведениями системы «Реформа ЖКХ».

Между собственниками помещений в указанном доме и ООО «УК «Свой Дом», заключен договор по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственниками помещений в названном доме, был определен ежемесячный размер платы за управление и содержание общего имущества, в размере 14,60 руб. с 1 кв.м, общей площади помещения в месяц.

По условиям договора ООО «УК «Свой Дом» оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставляет коммунальные услуги, производит начисление и сбор денежных средств за жилищно - коммунальные услуги, решает вопросы пользования общим имуществом многоквартирного дома, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

ООО «УК «Свой Дом», надлежащим образом исполняются обязательства по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников указанного дома, однако в период с 01.11.2015 по 31.05.2017 ответчиком плата за содержание и ремонт не вносилась, в результате чего образовалась задолженность в размер 130 322,52 руб. 

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 1125 от 06.06.2017 г. с требованием об оплате имеющейся задолженности.

Данное письмо оставлено ответчиком без ответа и финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

Арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что исковые требованиям подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в оплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В случае выбора способа по управлению домом управляющей организацией, данная организация на основании п. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать предъявляемым требованиям, установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в зданиях.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Свой Дом» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, что подтверждается Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 29.06.2015.

Согласно пункту 31 Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Указанный правовой подход закреплен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.Также, в Постановлении Президиума ВАС РФ N 4910/10 от 09.11.2010 даны разъяснения по вопросу определения «размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», в соответствии с которым «это является платой, включающей в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади помещения». При этом, как далее следует из рассматриваемого постановления «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>; общей площадью: 469,8 кв. м, принадлежит на праве собственности закрытому акционерному обществу «Ростовоблгражданреконструкция-1».

В соответствии с действующим законодательством, статьями 210, 290, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В силу части 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Следовательно, ответчик, владея спорным помещением на праве собственности, обязан ежемесячно производить возмещение издержек по содержанию и ремонту общего имущества.

При расчете задолженности за содержание и ремонт общего имущества управляющей компанией использованы тарифы, утвержденные решением общего собрания об их применении.

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

В силу части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

Согласно расчету истца, за период с 01.11.2015 г. по 31.05.2017 г.  сумма задолженности собственника составила 130 322,52 руб. Расчет истца проверен судом, произведен арифметически и методологически верно, ответчиком не оспорен.

При этом довод ответчика об обособленности принадлежащих ему помещений судом отклоняются.

В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит обширный перечень (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП N 491) имущества подлежащего надлежащему содержанию всеми собственниками.

Нежилая часть здания, в которой расположено помещение ответчика, является неотъемлемой составляющей всего дома, которая помимо прочего имеет общие стены, кровлю, земельный участок, фундамент, перекрытия, а также помещения общего пользования и инженерные сети.

Единство строения спорного дома, подтверждается, представленными в материалы дела справкой об идентификации адреса МУП «Городской центр кадастра и геодезии» за N 15/790 от 14.07.2019, ответом МУПТИ и ОН от 19.09.2017 N 3359 закрытого акционерного общества «РОГР-1», а также письмом Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 17.11.2016 за N 59-24-2/30269, являющимся ответом на письмо ООО «УК «Свой Дом» N 2340 от 15.11.2016.

Из представленного в материалы дела технического паспорта МКД, следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет в своем составе нежилое помещение площадью 469,80 кв.м.

В техническом паспорте на многоквартирный дом изначально по описанию и конструктивно нежилые помещения, принадлежащие ответчику, были включены в состав многоквартирного дома. 

Таким образом, фактически многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

...> является единым объектом капитального строительства.

В соответствии с положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Нежилые помещения, принадлежащее ответчику, имеет общие стены, фундамент с многоквартирным домом.

В связи с чем довод ответчика о том, спорные помещения не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в результате чего, по мнению ответчика, отсутствуют основания для погашения задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества.

Данный довод признан судом необоснованным, поскольку по итогам совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что принадлежащие ответчику помещения являются частью многоквартирного дома, поскольку имеют общие стены и фундамент.

Кроме того, при рассмотрении арбитражных дел №А53-1869/2018, А53-15238/2017, А53-24383/2018 судами также установлено, что помещения третьего подъезда МКД по адресу: 

<

...> №53, являются составной частью многоквартирного жилого дома. 

Обязанность оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества не зависит от наличия у ответчика самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями или иных договоров, направленных на содержание собственником своего помещения.

Индивидуализация недвижимого имущества для целей государственной регистрации прав осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования). При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).

Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права собственности объектом права собственности ответчика является помещение, а не здание.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под помещением понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

На основании технического паспорта на жилой дом № 53 по ул. Московской (инвентарный номер 85/1) спорные нежилые помещения являются частью многоквартирного жилого дома. Таким образом, собственник такого помещения должен нести обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества. Указанное подтверждается тем, что нежилые помещения ответчика конструктивно входят  в состав многоквартирного дома и они имеют общие стены, фундамент, что установлено судебной экспертизой по делу.

Поскольку спорные помещения является частью многоквартирного дома, на собственника такого помещения в силу норм статей 39, 158, 210 ГК РФ возлагается обязанность по расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Наличие отдельного входа в нежилое помещение и не использование помещений общего пользования дома, также не является основанием для освобождения собственника от содержания общего имущества пропорционально его доле (ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Суд также отклоняет ссылку ответчика на отсутствии у истца оснований для взыскания задолженности, поскольку решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 29.06.2015 (протокол N 1) неправомочно в связи с отсутствием кворума; собрание проведено в отсутствие собственников нежилых помещений, расположенных в третьем подъезде N 3 многоквартирного дома, что установлено судебными актами судов общей юрисдикции.

Указанный довод был предметом рассмотрения Ленинского районного суда по делу N 2-946/18 по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 к обществу. Вступившим в законную силу судебным актом (дело N 2-946/18) подтверждается правомочность общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 29.06.2015 и законность принятых на общем собрании решений.

Кроме того, довод о недействительности протокола общего собрания от 29.06.2005 в связи с отсутствием кворума аналогичен доводу, ранее заявлявшемуся при рассмотрении арбитражных дел №А53-1869/2018, а также А53-15238/2017, А53-24383/2018, которому судами  неоднократно дана соответствующая правовая оценка.

Суд также считает необходимым указать, что исходя из разъяснений, приведенных в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 65 АПК РФ суд по собственной инициативе выносит на обсуждение сторон вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности.

Таким образом, ответчик не лишен права ссылаться на ничтожность решения собрания собственников, в процессе рассмотрения первоначальных исковых требований без предъявления встречного иска.

По смыслу части 2 статьи 167 и 1102 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Таким образом, признание решения общего собрания собственников по выбору управляющей компании ничтожным в связи с отсутствием кворума само по себе не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 по делу N 306-ЭС17-9061.

Рассмотрев требования истца о взыскании неустойки за период с 11.12.2015 г. по 24.12.2018 г.  в сумме 55 740,64 руб., суд считает их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Частью 14 статьи 155 ЖК РФ установлена обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должников), уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным.

В пункте 1 разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» также указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Поскольку иных, помимо изложенных в отзыве оснований для снижения суммы неустойки ответчик не привел, суд оснований для снижения суммы пени не находит.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме, в сумме 55 740,64 руб.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга 130 322,52 руб., начиная с 25.12.2018 г. по день фактической уплаты суммы долга.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС  РФ от 04.04.2014 N 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных  средств за неисполнение судебного акта», по смыслу статей 330, 395, 809 Гражданского  кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки или иных  процентов по день фактического исполнения обязательства.

При указанных обстоятельствах, судом подлежат удовлетворению требования истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга с 25.12.2018 г. по день фактического погашения задолженности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика; излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджет.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ростовоблгражданреконструкция-1» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свой Дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 130 322,52 руб. задолженности, 55 740,64 руб. неустойки, с дальнейшим ее начислением на сумму долга в размере 130 322,52 руб., начиная с 25.12.2018 по день фактического исполнения обязательства, а также 6 582 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свой Дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 56 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением №54 от 30.01.2019.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                              В.С. Бирюкова