Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-231793/24-145-1697

г. Москва

17 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года                                                        

Решение в полном объеме изготовлено 17 февраля 2025 года                                                        

Арбитражный суд в составе:                              

Председательствующего судьи М.Т. Кипель 

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Каменсковой И.И.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

АО «Щербинский лифтостроительный завод» (108851, город Москва, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: 1) АО «Банк ДОМ.РФ», 2) Департамент городского имущества г.Москвы

о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации ипотеки, оформленное уведомлениям об отказе государственной регистрации прав от 06.09.2024 № № КУВД-001/2024-21655710/17, 

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 30.08.2024г. № 274 паспорт);

от ответчика: ФИО2 (по дов. от 15.01.2024г. № Д-25/2024 удостоверение);

от третьего лица 1: ФИО3 (по дов. от 20.12.2024г. № 10-3/531 паспорт);

от третьего лица 2: ФИО4 (по дов. от 27.12.2024г. № ДГИ-Д-931/24 паспорт);

УСТАНОВИЛ:

АО «Щербинский лифтостроительный завод» (далее – Заявитель, Общество, АО «ЩЛЗ») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения от 06.09.2024 № КУВД-001/2024-21655710/17 об отказе в государственной регистрации ипотеки.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо 1 поддерживает позицию заявителя.

Представитель третьего лица 2 выступил с пояснениями по заявленным требованиям.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления и материалов дела, 05.12.2023 между АО «ЩЛЗ» (Залогодатель) и АО «Банк ДОМ.РФ» (далее - Банк, Залогодержатель) были заключены Кредитный договор 

<

***>, Генеральное соглашение о порядке заключения кредитных сделок № 90-357/СК-23 (Соглашение о кредитовании без обязательств выдачи), Соглашение о выдаче гарантий № 55303. 22.02.2024 между АО «Щербинский лифтостроительный завод» и АО «Банк ДОМ.РФ» был заключен Договор о выдаче гарантии № 56144.

26.04.2024 в целях обеспечения исполнения обязательств по указанным выше Договорам, между АО «ЩЛЗ» и АО «Банк ДОМ.РФ» был заключен Договор о последующей ипотеке № 1765/352-23 (далее - Договор ипотеки), предметом которого является, в том числе следующий объект - право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0010124:20.

25.05.2024 Залогодатель и Залогодержатель обратились в Управление Росреестра по Москве с совместно поданным заявлением для государственной регистрации Договора последующей ипотеки, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 24 05 2024 № MFC-0555/2024-587552-1.

09.06.2024 Управление Росреестра по Москве государственная регистрация прав была приостановлена до 06.09.2024.

19.07.2024, 04.09.2024 Заявителем были представлены дополнительные документы, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг № MFC-0555/2024-826147-1, №MFC-0555/2024-1026722-1.

Впоследствии Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе в регистрации ипотеки (уведомление от 06.09.2024 № КУВД-001/2024-21655710/17), мотивированное тем, что в нарушение п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закона № 218-ФЗ, Федеральный закон № 218) Договор ипотеки не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон договора, а именно не указаны все сведения о расположении земельных участков с кадастровыми номерами 50:61:0010122:38, 50.61:0010124.21, 50:61:0010124:20, право аренды которых обременяется Договором последующей ипотеки, в границах зон с особыми условиями использования территорий и в нарушение п.п. 4,5 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 № 10-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) в Договоре ипотеки отсутствуют сведения о сроке исполнения основного обязательства, обеспечиваемого таким Договором ипотеки.

Заявитель посчитал вынесенное решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы Заявителя, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом №218-ФЗ.

Абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Отказывая в регистрации прав, Управление указывает на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:61:0010122:38, 50.61:0010124.21, 50:61:0010124:20, право аренды которых обременяется Договором последующей ипотеки, находятся в пределах различных зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что в соответствии со ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) является ограничением права на землю.

Между тем, ответчиком не учтены следующие обстоятельства.

Судом установлено, что в качестве правоустанавливающего документа представлены Договор ипотеки № 1765/352-23 от 26.04.2024 в редакции Дополнительного соглашения №1 от 17.07.2024, Дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2024, Дополнительного соглашения № 3 от 03.09.2024, предметом которого являются следующие объекты, перечисленные в Приложении № 1 к Договору:

1. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0010124:20, расположенного по адресу местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка Ориентир нежилое здание Почтовый адрес ориентира, город Москва, 

<

...> при д. 6 Ограничения/обременения/иные права третьих лиц.

Аренда, установленная на срок с 23.04.2009 по 31.12.2047 в пользу Залогодателя на основании Договора аренды земельного участка, № М-11-039633, выдан 27.04.2009, дата государственной регистрации 26.05.2009, номер государственной регистрации 50-50-61/008/2009-015, зарегистрирована в Реестре за номером 50-50-61/008/2009-015, дата регистрации 26.05.2009.

Ипотека, установленная на срок с 23.11.2022 срок исполнения обязательств: - по Кредитному договору от 28.05.2021 № 90-126/КЛ-21 - 36 (тридцать шесть) месяцев; - по Кредитному договору от 28.05.2021 № 90-116/СК-21 — 48 (сорок восемь) месяцев, - по Кредитному договору от 05.09.2019 № 90-046/СК-21 — 48 (сорок восемь) месяцев, - по Кредитному договору от 17.07 2017 № 90-056/СК-21 - 84 (восемьдесят четыре) месяца, в пользу АО «Банк ДОМ РФ» на основании Дополнительного соглашения от 14.09.2021 № 1 к Договору об ипотеке, № 875/126-21, выдан 10.09 2021; Дополнительного соглашения от 16.12.2021 № 2 к Договору об ипотеке, № 875/126-21, выдан 10.09.2021; Договора об ипотеке, № 875/126-21, выдан 10.09.2021; Решения Арбитражного суда города Москвы, № А40-77026/22, выдан 04.08.2022, номер государственной регистрации 50 61 0010124 20-77/055/2022-3, дата регистрации 23.11.2022

Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества вид ограничения (обременения) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия с 18.10.2023, реквизиты документа-основания решение о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 05.09.2023 № 102 выдан Межрегиональное технологическое управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

В границах земельного участка расположены объекты, принадлежащие третьим лицам: Канализационный коллектор, кадастровый номер 77:13 0000000 2255, протяженность 401 м, правообладатель город Москва; Бытовая канализация, кадастровый номер 77 13 0000000.2298, протяженность: 1271 м, правообладатель, город Москва; Теплотрасса от ЦТП-8 до ЦТП-5, инв №00000033, кадастровый номер 77 13.0000000 2348, протяженность 781 м, правообладатель городской округ Щербинка в городе Москве; Канализационный коллектор, кадастровый номер 77 13-0010124:234, протяженность 230 м, правообладатель город Москва; Здание, кадастровый номер 77 13 0020222.160, площадь 7675, 4 кв. м., правообладатель Закрытое акционерное общество "МЕТЕОР ЛИФТ ЩЕРБИНКА".

2. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0010122:38, расположенного по адресу местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка Ориентир дом Участок находится примерно в 28 метрах по направлению к северу от северо-западного угла дома № 2 от ориентира Почтовый адрес ориентира г Москва, 

<

...>/обременения/иные права третьих лиц.

Аренда, установленная на срок с 01.10.2007 по 31.12.2051 в пользу Залогодателя на основании Договора аренды земельного участка, № 88/2007, выдан 10.12.2007, дата государственной регистрации 24.12.2007, номер государственной регистрации: 50-50-61/010/2007-332, зарегистрирована в Реестре за номером 50-50-61/010/2007-332, дата регистрации 24.12.2007.

Ипотека, установленная на срок с 23.11.2022 - 36 месяцев с даты подписания Договора в пользу АО «Банк ДОМ РФ» на основании: Решения, выдавший орган Арбитражный суд города Москвы, № А40-77026/22-33-576, выдан 04.08.2022; Договора об Ипотеке, № 574/126-21, выдан 10.09.2021; Дополнительного соглашения, № 1, выдан 14.09.2021; Дополнительного соглашения, № 2, выдан 16.12.2021, зарегистрирована в Реестре за номером 50 61 0010122 38-77/055/2022-1, дата регистрации 23.11.2022.

Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества вид ограничения (обременения) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия с 18 10 2023, реквизиты документа-основания, решение о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 05.09.2023 № 102 выдан- Межрегиональное технологическое управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Учетный номер части 50 61 0010122 38/7, площадь, м2 1, ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Срок действия не установлен, реквизиты документа-основания решение о согласовании границ охранной зоны объекта электр о сетевого хозяйства от 05.09.2023 № 102 выдан Межрегиональное технологическое управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Содержание ограничения (обременения) Ограничение использования объектов недвижимости предусмотрено п. п. 8,9,10,13,14Постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24.02.2009.

Учетный номер части 50 61.0010122 38/8; площадь, м2 2, ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Срок действия: не установлен, реквизиты документа-основания решение о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 05.09.2023 № 103 выдан Межрегиональное технологическое управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Содержание ограничения (обременения) Ограничение использования объектов недвижимости предусмотрено п.п. 8,9,10,13,14 Постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24.02.2009.

В границах земельного участка расположены объекты, принадлежащие третьим лицам: Теплотрасса (мост эстакада), инв №00000040, кадастровый номер 77 13 0000000.2367, протяженность 136 м, правообладатель городской округ Щербинка в городе Москве; Сеть водопровода, кадастровый номер 77 13 0010122 44, протяженность 1119 м, правообладатель город Москва; Основное строение, кадастровый номер 50 61 0010122 52, площадь 33, 3 кв.м, правообладатель информация о правообладателе в выписке из ЕГРН отсутствует.

3. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0010124:21, расположенного по адресу местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка Ориентир нежилое здание Почтовый адрес ориентира город Москва, 

<

...> при д 6 Ограничения/обременения/иные права третьих лиц.

Аренда, установленная на срок с 23.04.2009 по 31.12.2047 в пользу Залогодателя на основании Договора аренды земельного участка, № М-11-040427, выдан 27.04.2009, дата государственной регистрации 26.05.2009, номер государственной регистрации 50-50-61/008/2009-016, зарегистрирована в Реестре за номером 50-50-61/008/2009-016, дата регистрации 26.05.2009.

Ипотека, установленная на срок с 23.11.2022 - 36 месяцев с даты подписания Договора в пользу АО «Банк ДОМ РФ» на основании: Решения, выдавший орган Арбитражный суд города Москвы, № А40-77026/22-33-576, выдан 04.08.2022; Договора об Ипотеке, № 574/126-21, выдан 10.09.2021; Дополнительного соглашения, № 1, выдан 14.09.2021; Дополнительного соглашения, № 2, выдан 16.12.2021, зарегистрирована в Реестре за номером 50 61 0010124 21-77/055/2022-1, дата регистрации 23.11.2022.

Дополнительным соглашением № 1 от 17.07.2024 сведения по земельным участкам были дополнены следующей информацией: Земельный участок с кадастровым номером 50:61:0010124:20 расположен в пределах территории санитарно-защитной зоны действующего объекта АО «Щербинский лифтостроительный завод», установленной решением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве от 28.09.2022 № 77-00668, и имеет ограничения по использованию, предусмотренные п 5 Правил установления санитарио-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 (ред от 03 03 2022) «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон». Сведения о нахождении указанного земельного участка в пределах данной санитарно-защитной зоны не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Суд отмечает, что Земельный участок с кадастровым номером 50:61:0010124:20 полностью расположен в пределах приаэродромной территории аэродрома Остафьево. Размещение объектов капительного строительства производится в соответствии с действующим законодательством РФ - ФЗ от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны Иные сведения о наличии ЗОУИТ в выписках из ЕГРН/иных документах отсутствуют/не определены/не известны.

Согласно п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН

В соответствии с ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 342-ФЗ) до 01 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года одним из следующих способов. 1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения, 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством, 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории, 4) решением суда.

Согласно ч. 9 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ в случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим па день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности.

В данном случае, решениями исполнительного органа, установившими границы ЗОУИТ, являются решения о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 05.09.2023 №№ 102, 103, выданные Межрегиональным технологическим управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, решение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве от 28.09.2022 № 77-00668

Согласно указанным документам в Договоре ипотеки в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 17.07.2024 были указаны все известные Заявителю ЗОУИТ.

Согласно п. 71 указанного регламента Уведомление об отказе государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, а неустранение этих причин - к отказу государственной регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин.

Однако, в нарушение п. 71 регламента Росреестром в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 06 09 2024 № КУВД-001/2024-21655710 не указано, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, в уведомлении не указан перечень ЗОУИТ, не внесенных в Договор ипотеки.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике, в том числе по делам № А40-77203/2020, № А40-169043/2022 и др.

Также необходимо отметить следующее.

Так, Закон об ипотеке и Закон о регистрации не содержат отдельного требования об указании информации о ЗОУИТ и связанных с ним ограничений по использованию объекта в договоре ипотеки - как в самостоятельном качестве, так и в качестве какого-либо ограничения права или обременения недвижимого имущества.

Сведения о ЗОУИТ (п. 3 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ - раздел ЕГРН «реестр границ») в ЕГРН являются сведениями, отличными от сведений об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ - раздел ЕГРН «реестр прав на недвижимость»).

Сведения об ограничениях по использованию земельного участка, установленные для ЗОУИТ (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) в ЕГРН являются лишь дополнительными сведениями об обьекте недвижимого имущества (ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) - в составе раздела ЕГРН «кадастр недвижимости» (п. 1 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отличного в том числе от реестра прав на недвижимость (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), посвященного сведениям об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

В то же время Управление отказывает в регистрации ипотеки на основании п. 17 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, ошибочно рассматривая ЗОУИТ и связанные с ним ограничения по использованию земельного участка в качестве ограничения права стороны сделки (договора ипотеки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц, привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок).

Абзацем вторым пункта 1 статьи 810 ГК РФ установлено, что в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819ГКРФ).

Статья 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов.

В рассматриваемом случае, Договор ипотеки заключен в целях обеспечения исполнения обязательств АО «ЩЛЗ» по следующим договорам:

- Кредитному договору 

<

***> от 05.12.2023 (Договор 1) в редакции дополнительного соглашения №1 от 07.08.2024;

- Генеральному соглашению о порядке заключения кредитных сделок № 90-357/СК-23 от 05.12.2023 (Соглашение о кредитовании без обязательств выдачи) (Договор 2) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2024;

- Соглашению о выдаче гарантий № 55303 от 05.12.2023 (Договор 3) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2024;

- Договору о выдаче гарантии № 56144 от 22.02.2024 (Договор 4) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2024.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре залога в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Частью 13 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Законом об ипотеке.

Пунктом 1 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

В силу пункта 2 статьи 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339) Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Указанное выше закрепленное в законе требование к условиям договора ипотеки о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, направлено на защиту интересов залогодателя, который должен быть осведомлен о существенных условиях обязательства, исполнение которого он обеспечивает своим имуществом.

Однако, данное правило не распространяется на случаи, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, на что указал Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в абзаце 2 пункта 43 Постановления № 6/8, согласно которому в таком случае условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Из материалов дела видно, что дополнительным соглашением № 3 от 03 09 2024 к Договору ипотеки внесены следующие изменения в условия Договора ипотеки:

- в п 2 Приложения № 3 указана дата окончательного погашения кредита (срок исполнения обязательств) – 04.12 2028;

- в п. 5 Приложения № 4 указан максимальный срок действия Гарантий (срок исполнения обязательства) - 02.06.2028;

- в п. 4 Приложения № 5 указан срок действия Гарантии (максимальный срок исполнения обязательств) - 15.03.2031.

Указанные сроки согласуются со сроками исполнения основного обязательства по Договору 2, Договору 3 и Договору 4.

Таким образом, стороны Договора ипотеки достигли договорённости по всем существенным условиям, в том числе срок исполнения основного обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации ипотеки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что вынесенное решение от 06.09.2024 № КУВД-001/2024-21655710/17 об отказе в государственной регистрации ипотеки, является незаконным и необоснованным, поскольку оно не соответствует требованиям закона и нарушают права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве и в судебном заседании, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Учитывая изложенное, требования заявителя, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить уведомление Управления Росреестра по г.Москве от отказе в государственной регистрации ипотеки от 06.09.2024 №КУВД-001/2024-21655710/17.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО «Щербинский лифтостроительный завод» в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем осуществления государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости – права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0010124:20 на основании документов, согласно описям документов, принятых для оказания государственных услуг от 24.05.2024 №MFC-0555/2024-587552-1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу АО «Щербинский лифтостроительный завод» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

Возвратить АО «Щербинский лифтостроительный завод» из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 000 руб., оплаченную платежным поручением №11076 от 13.09.2024. На возврат выдать справку. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 СудьяМ.Т. Кипель