АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27883/2021

г. Краснодар

16 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.03.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сочикурортзеленстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023 по делу № А32-27883/2021, установил следующее. 

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Сочикурортзеленстрой» (далее – общество) о признании отсутствующим права собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5, путем аннулирования соответствующих записей о государственной регистрации права в ЕГРН; исключении сведений о государственном кадастровом учете данных объектов; возложении обязанности на общество осуществить снос объектов. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее – управление). 

Решением суда от 19.08.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2021, исковые требования удовлетворены. 

Постановлением кассационного суда от 02.02.2022 решение суда от 19.08.2021 и постановление апелляционного суда от 19.10.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела администрация изменила исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), просила:

1) признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты со следующими кадастровыми номерами: 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 23:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036 и 23:49:0203027:1037; 

2) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности общества на объекты с кадастровыми номерами: 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 3:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036 и 23:49:0203027:1037, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5;

3) исключить сведения о государственном кадастровом учете объектов с кадастровыми номерами: 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 23:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036 и 23:49:0203027:1037, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 по адресу: по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5; 

4) возложить обязанность на общество осуществить снос (демонтаж) объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5: 

– частично разрушенного нежилого здания, этажность – 1 надземный этаж, площадь 407 кв. м (первоначальный объект в исковом заявлении – разрушенные элементы строения ориентировочной площадью 440 кв. м),

– объекта капитального строительства – нежилого здания, этажность – 1 надземный этаж, площадь 183 кв. м, расположенного на месте ранее учтенного объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1028 по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5 (первоначальный объект в исковом заявлении – объект капитального строительства – одноэтажное нежилое здание ориентировочной площадью 192 кв. м), 

– объекта капитального строительства – нежилого здания (склада стекла), площадь 45 кв. м, расположенного на месте ранее учтенного объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1030 (первоначальный объект в исковом заявлении – некапитальное нежилое строение ориентировочной площадью 49 кв. м),

– объекта капитального строительства, этажность – 1, площадь 59,7 кв. м, расположенного на месте ранее учтенного объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1032 (первоначальный объект в исковом заявлении – объект капитального строительства – нежилое строение ориентировочной площадью 60 кв. м),

– объекта капитального строительства – нежилого здания (гаража), этажность – 1 надземный этаж, площадь 252 кв. м, расположенного на месте ранее учтенного объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1031 (первоначальный объект в исковом заявлении – объект капитального строительства – нежилое здание с навесом общей площадью 241 кв. м под общей крышей), 

– объекта капитального строительства – нежилого здания, этажность – 1 надземный этаж, площадь 14 кв. м (первоначальный объект в исковом заявлении – некапитальное нежилое строение ориентировочной площадью 14 кв. м),

– объекта капитального строительства – нежилого здания, этажность – 1 надземный этаж, площадь 9 кв. м (первоначальный объект в исковом заявлении – объект капитального строительства – нежилое строение площадью 9 кв. м),

– объекта капитального строительства – нежилого здания, этажность – 1, площадь, занимаемая зданием, 62,7 кв. м (первоначальный объект в исковом заявлении – объект капитального строительства – нежилое строение площадью 70 кв. м),

– некапитального объекта – металлического каркаса, возведенного на месте ранее существовавшего здания (по данным инвентарного дела – литера Б – оранжерея), частично расположенного на месте ранее учтенного объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1026 (первоначальный объект в исковом заявлении – некапитальное строение – навес площадью 160 кв. м),

– часть монолитных железобетонных оснований (ориентировочно конструкции оставшихся частей здания литера А в инвентарном деле), 

– некапитального объекта – временного сооружения; 

5) привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5, в первоначальное состояние путем демонтажа бетонного покрытия, выполняющего функцию проезда. 

Решением суда от 07.06.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.10.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу общества взыскано 100 тыс. рублей расходов на уплату государственной пошлины. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:22 используется обществом с нарушением вида разрешенного использования. Строительство спорных объектов осуществлено обществом в отсутствие соответствующего разрешения на земельном участке, не предоставленном для указанных целей. Спорные самовольные постройки затрагивают публичные интересы, требования направлены на защиту права администрации в отношении земельного участка как собственника об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения. Акты, составленные по результатам осмотра земельного участка при осуществлении муниципального контроля (надзора), являются допустимыми доказательствами, не оспорены обществом, не признаны в установленном законом порядке недействительными. Суды не учли выводы судебной экспертизы по делу относительно технического состояния спорных объектов. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, запись государственной регистрации права от 11.02.2013 № 23-23-50/046/2013-247. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу № А32-7941/2013 установлено, что постановлением администрации от 09.01.1997 № 5/2 обществу предоставлен земельный участок площадью 1,08 га по ул. Егорова, 5 в Центральном районе города Сочи. 

В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок общество обратилось с соответствующим заявлением от 24.12.2012 № 36, в котором просило предоставить в аренду земельный участок площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22. 

В письменном ответе от 03.07.2013 № 12774/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации отказал обществу в предоставлении муниципальной услуги. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 № А32-7941/2013 на администрацию возложена обязанность в месячный срок с вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в аренду обществу земельного участка площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5; на департамент имущественных отношений администрации возложена обязанность в месячный срок с вступления решения в законную силу направить в адрес общества подписанный со стороны департамента проект договора аренды земельного участка площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5. 

21 августа 2014 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900009559, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5, в территориальной зоне «ОД-1» с видом разрешенного использования «бизнес центры, офисные центры, выставочные центры», категории земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.12.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 23-23-50/3662014-325. Договор заключен сроком на 49 лет, до 20.08.2063 (пункт 2.1). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2020 по делу № А32-21655/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2021, договор от 21.08.2014 № 4900009559 расторгнут. Суд указал, что на основании обращения администрации в адрес прокуратуры Центрального района города Сочи о нарушении земельного и градостроительного законодательства на спорном земельном участке прокуратурой Центрального района города Сочи с привлечением специалистов государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» и уполномоченных органов администрации проведена проверка в отношении земельного участка. По результатам визуального осмотра с использованием публичной кадастровой карты установлено, что в границах данного земельного участка зарегистрировано право собственности на: 

1) нежилое здание (теплица) общей площадью – 47 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:1035, фактически визуально строение отсутствует; 

2) нежилое здание общей площадью – 1044,1 кв. м (количество этажей – 3, количество подземных этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1056, фактически визуально расположено двухэтажное строение; 

3) нежилое здание (теплица) общей площадью – 172,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:1034, фактически визуально расположен навес из металлоконструкций; 

4) нежилое здание (административное здание) общей площадью – 183 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1028, фактически визуально расположено одноэтажное строение; 

5) нежилое здание (склад стекла) общей площадью – 45 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1030, фактически визуально расположено одноэтажное строение; 

6) нежилое здание (материальный склад) общей площадью – 134,4 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1032, фактически визуально расположено одноэтажное строение; 

7) нежилое здание (материальный склад) общей площадью – 222,3 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1029, фактически визуально расположены конструкции из металла и дерева; 

8) нежилое здание (гараж) общей площадью – 249,8 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1031, фактически визуально расположено одноэтажное строение; 

9) нежилое здание (оранжерея) общей площадью – 182 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1026, фактически визуально расположены конструкции из металла и дерева; 

10) нежилое здание (бытовые помещения) общей площадью – 28,2 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1033, фактически визуально расположены конструкции из металла и дерева; 

11) нежилое здание (теплица) общей площадью – 33,2 кв. м (количество этажей – 1) с кадастровым номером 23:49:0203027:1036, фактически визуально расположены конструкции из металла и дерева; 

12) нежилое здание (теплица) общей площадью – 20,2 кв. м (количество этажей – 1)  с кадастровым номером 23:49:0203027:1037, фактически визуально строение отсутствует. 

Кроме того, в предполагаемых границах обследуемого земельного участка расположены: три одноэтажных строения, правоустанавливающие документы на которые не представлены; трансформаторная подстанция; пункт охраны; навес; полуразрушенные строения; бетонные площадки. На части земельного участка произрастают зеленые насаждения. Территория земельного участка частично находится в антисанитарном состоянии. Строительство не ведется. Согласно сведениям из ЕГРН общество является собственником объектов с кадастровыми номерами 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 23:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036, 23:49:0203027:1037. ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» предоставило схему земельного участка с расположенными на нем объектами и их техническими характеристиками:

1) объект – нежилое строение ориентировочной площадью 14 кв. м (объект № 1 на схеме) – не относится к объектам капитального строительства; 

2) объект – нежилое строение площадью 9 кв. м (объект № 2 на схеме) – можно отнести к объектам капитального строительства, однако согласно данным справочной информации Росреестра сведения в ЕГРН в отношении объекта № 2 отсутствуют; 

3) объект – нежилое, каменное строение площадью 70 кв. м (объект № 3 на схеме) – можно отнести к объектам капитального строительства, однако согласно данным справочной информации Росреестра сведения в ЕГРН в отношении объекта № 3 отсутствуют; 

4) объект (нежилое строение № 5 площадью 32 кв. м с навесом № 4 площадью 241 кв. м под общей крышей) – можно отнести к объектам капитального строительства, однако согласно данным справочной информации Росреестра сведения в ЕГРН в отношении объекта № 4 отсутствуют. Установлено расположение указанного объекта на месте одноэтажного строения с кадастровым номером 23:49:0203027:1031 площадью 249,8 кв. м (гараж); 

5) объект – навес площадью 160 кв. м (объект № 6 на схеме) – не относится к объектам капитального строительства. Установлено частичное расположение указанного объекта на месте строения – оранжереи с кадастровым номером 23:49:0203027:1026 площадью 182 кв. м; 

6) объект – нежилое строение площадью 60 кв. м (объект № 7 на схеме) – можно отнести к объектам капитального строительства, однако согласно данным справочной информации Росреестра сведения в ЕГРН в отношении объекта № 6 отсутствуют. Объект является частью (пристройкой) снесенного ранее учтенного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203027:1032 (материальный склад) площадью 134,4 кв. м; 

7) объект – навес площадью 31 кв. м (объект № 8 на схеме) – нельзя отнести к объектам капитального строительства. Объект являлся частью (пристройкой) ранее поставленного на кадастровый учет объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1032 (материальный склад) площадью 134,4 кв. м; 

8) объект с кадастровым номером 23:49:0203027:1030 – нежилое строение площадью 49 кв. м (объект № 9 на схеме) – нельзя отнести к объектам капитального строительства; 

9) объект – навес площадью 54 кв. м (объект № 10 на схеме) – нельзя отнести к объектам капитального строительства; 

10) объект с кадастровым номером 23:49:0203027:1028 с зарегистрированной площадью 183 кв. м – нежилое здание с фактической площадью 192 кв. м (объект № 11 на схеме) – является объектом капитального строительства ввиду наличия собственного основания (капитального фундамента) и каменных (кирпичных) несущих конструкций стен, однако фактически технические характеристики объекта не соответствуют характеристикам объекта, право на который зарегистрировано; 

11) объект – навес площадью 540 кв. м (объект № 12 на схеме) – нельзя отнести к объектам капитального строительства. Установлено расположение указанного объекта на месте снесенной теплицы с кадастровым номером 23:49:0203027:1034 площадью 172,8 кв. м; 

12) объект – OSB по металлическому ограждению (объект № 14 на схеме) – не является объектом капитального строительства. Установлено расположение указанного объекта на месте одноэтажного строения с кадастровым номером 23:49:0203027:1029 площадью 222,3 кв. м (материальный склад); 

13) объект – ленточный фундамент площадью 37 кв. м (объект № 15 на схеме) – может являться объектом капитального строительства ввиду наличия собственного основания (капитального фундамента), однако ввиду его технического состояния не может эксплуатироваться по назначению и не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства; 

14) объект – ленточный фундамент площадью 51 кв. м (объект № 16 на схеме) – может являться объектом капитального строительства ввиду наличия собственного основания (капитального фундамента), однако ввиду его технического состояния не может эксплуатироваться по назначению и не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства; 

15) объект – разрушенные элементы строения площадью 440 кв. м (объект № 17 на схеме) – может являться объектом капитального строительства ввиду наличия собственного основания (капитального фундамента), однако ввиду его технического состояния не может эксплуатироваться по назначению и не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Установлено расположение указанного объекта на месте оранжереи с кадастровым номером 23:49:0203027:1025 площадью 1145,6 кв. м; 

16) объект – КПП площадью 5 кв. м (объект № 18 на схеме) – не является объектом недвижимого имущества; 

17) объект – мощение ЦДЛ площадью 116 кв. м (объект № 19 на схеме) – не может являться объектом капитального строительства; 

18) объект – ленточный фундамент ориентировочной протяженностью 36 м (объект № 20 на схеме) – является объектом капитального строительства ввиду наличия собственного основания (капитального фундамента), однако не может использоваться отдельно от земельного участка в качестве движимого и недвижимого имущества, является элементом благоустройства территории (земельного участка), связан с ним общим назначением, следует его судьбе и не относится к объектам недвижимого имущества. Установлено расположение указанного объекта на месте одноэтажного строения – теплица с кадастровым номером 23:49:0203027:1036 площадью 33,2 кв. м; 

19) объект № 21 на схеме площадью 28 кв. м – нельзя отнести к объектам капитального строительства. Установлено расположение указанного объекта на месте одноэтажного строения с кадастровым номером 23:49:0203027:1033 (нежилое здание, бытовые помещения) площадью 28,2 кв. м; 

20) объект протяженностью 35 м (объект № 22 на схеме) – не является объектом капитального строительства. Установлено расположение указанного объекта на месте одноэтажного строения с кадастровым номером 23:49:0203027:1026 площадью 182 кв. м.

В соответствии с данной схемой на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 на месте снесенных объектов капитального строительства, зарегистрированных в установленном законом порядке, расположены иные объекты (в частности некапитальные). 

В ходе рассмотрения дела № А32-21655/2020 суд установил, что по договору аренды от 21.08.2014 № 4900009559 запрещено возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации (пункт 1.3 договора). 

Разрешение на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства администрацией на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 не выдавалось. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым иском. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление). 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса признаками самовольной постройки являются создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо его создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи. По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. 

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

При первоначальном рассмотрении иска, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из сведений, полученных по результатам визуального осмотра с использованием публичной кадастровой карты, схемы, представленной ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», с указанием объектов, расположенных на земельном участке, а также обстоятельств, установленных в рамках дела № А32-21655/2020. С учетом данных, изложенных в названных документах, суды пришли к выводу, что отсутствуют основания для назначения экспертизы по делу, поскольку установлено нецелевое использование участка, отсутствие разрешения на возведение построек. При этом материально-правовой интерес администрации состоит в освобождении принадлежащего муниципальному образованию земельного участка от незаконно возведенных и находящихся на его территории объектов общества – как движимых, так и недвижимых. 

Признавая обоснованными требования администрации в части признания права отсутствующим, суды исходили из того, что спорные объекты 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 23:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036, 23:49:0203027:1037 не обладают признаками капитальности, не имеют прочной связи с землей, в силу чего являются движимым имуществом, что исключает возможность их регистрации как объектов недвижимости.

Отменяя судебные акты кассационный суд указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу № А32-7941/2013 установлено, постановлением администрации от 09.01.1997 № 5/2 обществу предоставлен земельный участок площадью 1,08 га по ул. Егорова, 5 в Центральном районе города Сочи. В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок общество обратилось с соответствующим заявлением от 24.12.2012 № 36, в котором просило предоставить в аренду земельный участок площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22. Таким образом, до заключения договора аренды общество владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем в рамках дела № А32-7941/2013 суды не рассматривали вопрос о нахождении спорных объектов общества на указанном земельном участке до заключения договора аренды, запись на которые внесена в ЕГРП. В рамках дела № А32-21655/2020 суды расторгли договор аренды, ссылаясь на нецелевое использование земельного участка.

Однако с учетом заявленных в рамках рассматриваемого дела требований кассационный суд признал важным установление вопроса перечня объектов, принадлежащих обществу на легитимных основаниях, при заключении договора аренды, а также идентификации указанных объектов с объектами, фактически расположенными на данный момент на земельном участке. Между тем суды не истребовали и не исследовали реестровые дела объектов, учтенных за обществом, не поставили на обсуждение вопрос о сравнении характеристик учтенных объектов и фактически расположенных на земельном участке объектов, не исследовали вопрос возникновения вещных прав у общества на эти объекты.

С учетом изложенного кассационный суд указал на необходимость при новом рассмотрении дела для правильного разрешения рассматриваемого дела обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, а также истребовать реестровые дела в отношении объектов общества, учтенных в границах спорного земельного участка и установить обстоятельств возведения спорных объектов.

Исполняя указания кассационного суда, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по делу и истребовал копии реестровых дел в отношении всех объектов.

В заключении № ССТЭ-065/20-06-2022 эксперт пришел к следующим выводам. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:22 эксперт установил наличие следующих объектов: проездов (бетонных дорог и стен), площадок и мощений (бетонных и щебеночных поверхностей), которые относятся к улучшению полезных свойств земельного участка и выполняют функции по благоустройству территории, ввиду чего не могут быть отнесены к объектам капитального строительства; каменных зданий и сооружений (объектов № 1 – 9); трансформаторной подстанции; объекта – металлического каркаса; временных сооружений.

Эксперт дал следующую характеристику каменных зданий и сооружений. 

Объект № 1 (по данным инвентарного дела – литера А его оставшаяся часть, А2) является частично разрушенным нежилым зданием, имеет признаки объекта капитального строительства, установить конструкции фундамента не представляется возможным, объект не соответствует требованиям технических и строительных норм и правил, санитарных и эпидемиологических норм и правил, дальнейшая безопасная эксплуатация объекта без угрозы жизни и здоровью граждан не представляется возможной. 

Объект № 2 (по данным инвентарного дела – литера Г площадью 159,1 кв. м) фактически трехэтажное здание (фактическая площадь по наружному контуру здания 418,3 кв. м), площадь помещений по данным ЕГРН 1044,1 кв. м, из чего эксперт пришел к выводу о том, что данное здание является реконструированным объектом либо объектом, возведенным на месте ранее существовавшего здания. 

Объект № 3 (по данным инвентарного дела – литера В – административное здание, площадь 158,2 кв. м, с пристройками литера В1 площадь 16,6 кв. м, литера В2 площадь 8,2 кв. м, фактически литеры В1, В2 – демонтированы, снесены) – нежилое административное здание с кадастровым номером 23:49:0203027:1028. Объект не соответствует требованиям строительных норм и правил, в том числе требованиям о сейсмобезопасности (выявлены видимые разрушения конструкций стен). Дальнейшая безопасная эксплуатация здания в его техническом состоянии, без угрозы жизни и здоровью граждан, является невозможной. 

Объект № 4 (по данным инвентарного дела – литера 3 – склад стекла) – нежилое здание склад стекла с кадастровым номером 23:49:0203027:1030 имеет признаки объекта капитального строительства. Имеются признаки разрушения конструкций. Рядом с объектом установлены (смонтированы) металлические каркасы навесов (по данным инвентарного дела – литеры III, IV, V): Навесы не являются объектами капитального строительства. Не соответствует требованиям технических и строительных норм и правил, в том числе требованиям о сейсмобезопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация, без угрозы жизни и здоровью граждан невозможна. 

Объект № 5 (по данным инвентарного дела – материальные склады литеры Ж, Ж1, Ж2, фактически литера Ж – снесен, имеются признаки реконструированных объектов литеры Ж1 и Ж2, либо объектов возведенных на местах ранее существовавших зданий) расположен на месте объекта с кадастровым номером 23:49:0203027:1032, является объектом капитального строительства, не соответствует требованиям технических, строительных норм и правил, в том числе требованиям о сейсмобезопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания в его техническом состоянии, без угрозы жизни и здоровью граждан, является невозможной. 

Объект № 6 (по данным инвентарного дела – литера О площадь застройки 73,8 кв. м, фактически имеются признаки реконструированного объекта, либо объекта возведенного на месте ранее существовавшего здания площадь застройки 62,7 кв. м) – нежилое здание, является объектом капитального строительства, перемещение объекта без причинения ему несоизмеримого ущерба невозможно. Требования пожарной безопасности не соблюдены, отсутствуют средства пожаротушения, звуковые извещатели и др. Установить наличие, либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не представляется возможным, ввиду того что отсутствует информация о выполнении строительно-монтажных работ при его возведении. 

Объект № 7 (по данным инвентарного дела – гараж литера Д площадью 249,8 кв. м фактически – навес, ангар, автомойка и др., имеются признаки реконструированного объекта, либо объекта возведенного на места ранее существовавшего здания площадью 252 кв. м) – нежилое здание, видимая часть основания – бетонная плита, определить наличие подземной части фундамента (при его наличии) невозможно, наличие и техническое состояние перекрытия установить не удалось. Объект имеет признаки капитального, перемещение объекта без причинения ему несоизмеримого ущерба невозможно. Определить соответствие объекта требованиям строительных норм и правил и сейсмобезопасности невозможно из-за отсутствия информации о наличии фундаментов и армирования кладки каменных стен. Установить наличие либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не представляется возможным, ввиду того что отсутствует информация о выполнении строительно-монтажных работ при его возведении. 

Объект № 8 (по данным инвентарного дела – литера С) – нежилое здание, объект капитального строительства. Объект не соответствует требованиям технических и строительных норм и правил, в том числе требованиям о сейсмобезопасности. Требования пожарной безопасности не соблюдены, отсутствуют средства пожаротушения, звуковые извещатели и др. (объект, по сути, является аварийным). Дальнейшая безопасная эксплуатация объекта, без угрозы жизни и здоровью граждан, невозможна. 

Объект № 9 (по данным инвентарного дела – литера Т, фактически имеются признаки реконструированного объекта, либо объекта, возведенного на месте ранее существовавшего здания), площадь, занимаемая объектом на земельном участке, составляет 9 кв. м, является объектом капитального строительства. Объект имеет признаки капитального. Определить соответствие либо несоответствие объекта требованиям строительных норм и правил, в том числе требованиям о сейсмобезопасности, невозможно из-за отсутствия информации о наличии фундаментов, материала стен. 

Объект – металлический каркас (по данным инвентарного дела – литера Б – оранжереи, площадь 182 кв. м), фактически имеют признаки, указывающие на наличие объекта, возведенного на месте ранее существовавшего здания, так как смонтированный металлический каркас, не имеет бетонных стен и перегородок, фактически объект не является капитальным, а его планировка не соответствует данным инвентарного дела литера Б – оранжерея). Дальнейшая безопасная эксплуатация объекта в его состоянии, без угрозы жизни и здоровью граждан, является невозможной. На момент проведения обследования, объект не эксплуатировался. 

В апелляционный суд общество также представило заключение специалиста от 06.09.2023 № 519-2023, в котором указано техническое состояние спорных объектов. Специалист пришел к выводу, что техническое состояние спорных объектов оценивается как удовлетворительное (отдельные строения находятся в хорошем состоянии), то есть существующие конструктивные элементы строений пригодны для эксплуатации, с учетом технического состояния конструкций, удельный вес конструктивных элементов имеется техническая возможность и экономическая целесообразность произвести ремонтно-восстановительные работы с использованием существующих на местности конструкций.

Суды при рассмотрении исковых требований приняли во внимание выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы по делу, установили, что объекты переданы из государственной собственности, возведены до 1995 года. С учетом того, что спорные здания возведены до 01.01.1995, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса, суды пришли к выводу, что данные объекты не могут быть признаны самовольными постройками в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Администрация не представила доказательств совершения обществом действий по реконструкции спорных объектов недвижимого имущества, в результате которых созданы новые объекты недвижимости, подпадающие под действие статьи 222 Гражданского кодекса. Суды также не установили оснований для возложения обязанности на общество демонтировать мощение и объекты некапитального имущества, поскольку они существовали задолго до передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22 на основании договора аренды от 21.08.2014 № 4900009559. На основании изложенного в удовлетворении исковых требований судами отказано в полном объеме. 

Между тем судебные акты подлежат отмене на основании следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995 и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (статьи 1 и 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, суды правильно указали, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022.

Однако в случае реконструкции объекта после введения в действие положений статьи 222 Гражданского кодекса, которые распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, судам необходимо учитывать разъяснения, данные в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» из которых следует, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Соответствующие разъяснения до этого были изложены в пункте 28 постановления Пленумов № 10/22. Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суды указали, что администрация не представила доказательств совершения обществом действий по реконструкции спорных объектов недвижимого имущества, в результате которых созданы новые объекты недвижимости. 

Суды в данном случае, делая соответствующий вывод, не дали оценку заключению судебной экспертизы по делу в части объектов исследования, поименованных в исследовательской части № 2, 5, 6, 7, 9 и объект – металлический каркас. Относительно данных объектов эксперт указал на то, что соответствующие объекты имеют признаки реконструированных объектов или объектов возведенных на месте ранее существовавших зданий. Относительно объекта – металлический каркас эксперт указал, что фактически имеются признаки, указывающие на наличие объекта, возведенного на месте ранее существовавшего здания – оранжерея литера Б, поскольку смонтированный металлический каркас не имеет бетонных стен и перегородок, объект не является капитальным, его планировка не соответствует данным инвентарного дела. 

Кроме того, эксперт в заключении установил конкретный перечень объектов и строений, расположенных на земельном участке: здание литера А его оставшаяся часть, литера А2, строение на месте литера Г, здание литера В (литеры В1 и В2 – снесены, демонтированы), здание литера З, строение на месте литеров Ж1 и Ж2 (литера Ж снесен), строение на месте литера О, строение на месте литера Д, здание литера С, строение на месте литера Т.

Суды не исследовали фактическое наличие всех спорных строений с кадастровыми номерами 23:49:0203027:1025, 23:49:0203027:1026, 23:49:0203027:1028, 23:49:0203027:1029, 23:49:0203027:1030, 23:49:0203027:1031, 23:49:0203027:1032, 23:49:0203027:1033, 23:49:0203027:1034, 23:49:0203027:1035, 23:49:0203027:1036 и 23:49:0203027:1037 с учетом перечня объектов и строений, установленного экспертом на спорном земельном участке.

При этом при фактическом отсутствии строения или нахождение на месте объекта движимого имущества суды при рассмотрении требований о признании права собственности отсутствующим и снятия их с кадастрового учета в части соответствующих объектов должны были руководствоваться следующим. 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. При этом наличие государственной регистрации прав на объект, не являющийся недвижимым, не препятствует суду квалифицировать его соответствующим образом (пункт 52 постановления Пленумов № 10/22).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Кроме того, эксперт относительно каменных зданий и строений сделал вывод о том, что дальнейшая эксплуатация в соответствующем техническом состоянии без угрозы жизни и здоровью граждан является невозможной (объекты № 1, 3, 4, 5, 8) либо что невозможно установить соответствующие обстоятельства (объекты № 2, 6, 7, 9). При этом объекты № 1, 3, 4, 5 имеют признаки разрушения конструкций. Все поименованные экспертом здания и сооружения не соответствуют требованиям строительных норм и правил.

Само по себе разрушенное состояние объекта, в том числе отсутствие большей части надземных конструкций, не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности на него, поскольку из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса таким основанием может являться только полная физическая гибель объекта. Между тем суды не исследовали надлежащим образом степень разрушения объектов.

Апелляционный суд приобщил к материалам дела внесудебное заключение специалиста, который сослался на то, что техническое состояние спорных объектов оценивается как удовлетворительное (отдельные строения находятся в хорошем состоянии), то есть существующие конструктивные элементы строений пригодны для эксплуатации, с учетом технического состояния конструкций, удельный вес конструктивных элементов имеется техническая возможность и экономическая целесообразность произвести ремонтно-восстановительные работы с использованием существующих на местности конструкций.

Между тем при наличии сомнений в выводах судебного заключения по делу апелляционный суд мог предложить сторонам воспользоваться правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы. Общество надлежащим образом не оспорило выводы, изложенные в экспертном заключении относительно перечня объектов, расположенных на земельном участке, а также их технического состояния.

Таким образом, при повторном рассмотрении дела суды не выполнили указания суда кассационной инстанции, не полно исследовали обстоятельства имеющие существенное значение для правильного разрешения спора как того требуют положения части 2 статьи 71 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023 по делу № А32-27883/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином судебном составе.

 

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

В.В. Аваряскин

 

Судьи

И.И. Зотова

 

А.В. Садовников