/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-14674/2018

23 мая 2019 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Бурковой О.Н., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2019 года по делу № А33-14674/2018 Арбитражного суда Красноярского края (суд первой инстанции: Мальцева А.Н., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Споткай Л.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ОГРН 1162468114907, ИНН 2464131342, г. Красноярск, далее – ООО «Вертикаль», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» (ОГРН 1022402651006, ИНН 2466000063, г. Красноярск, далее - Учреждение, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.07.2017 по 19.09.2017 в размере 162453 рубля.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 218 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2019 года  решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований частично.

Учреждение, не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Из кассационной жалобы следует, что судом апелляционной инстанции не применены положения гражданского законодательства о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, для третьих лиц. До государственной регистрации перехода права собственности, которая состоялась 19.09.2017, договор купли-продажи недвижимости от 20.06.217 не повлек смену собственника для третьих лиц, в связи с чем у Учреждения отсутствовала обязанность по внесению арендной платы.  Судом не учтено, что в спорный период между истцом и ответчиком отсутствовали договорные отношения, следовательно, положения об отдельных видах договоров к данным правоотношениям применены быть не могут. Вывод суда о злоупотреблении ответчиком своими правами не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку ответчик предпринимал меры для продления действия прежнего договора аренды, перечисление денежных средств на счет третьего лица, либо на депозитный счет нотариуса в отсутствие оснований для проведения операции было невозможно. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности  доводов  кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договорам аренды от 01.03.2017 № 0510/15-А, от 01.03.2017 № 0510/16-А муниципальное унитарное предприятие текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (арендодатель) (далее - МУПТС и СО г. Канска) сдало ответчику (арендатор) в аренду нежилое помещение № 4 площадью 84,1 кв. м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв. м, расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв. м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787 (помещение) на срок с 01.01.2017 до 30.06.2017.

Дополнительными соглашениями от 30.06.2017 срок действия договоров аренды продлен до 31.07.2017. 

Соглашениями от 31.07.2017 договоры аренды расторгнуты с 31.07.2017.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017 истец (покупатель) приобрел у муниципального унитарного предприятия текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (продавец) административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 799 кв. м, инв. № 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53.

В пункте 3.3 указанного договора стороны предусмотрели, что право собственности на имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения истцу от 28.07.2017, в котором стороны указали, что право собственности на переданное недвижимое имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Согласно отметке на договоре, договор прошел государственную регистрацию 19.09.2017.

31.10.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписаны договоры аренды № 234/1-17,  № 235/1-17, по условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения № 4 площадью 84,1 кв. м, №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв. м, расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв. м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787. 

Помещения передаются в положительном техническом состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в соответствии с противопожарными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, и в соответствии с целевым назначением и конструкцией арендуемого помещения (пункт 1.1 договоров).

Пунктом 1.4 договоров установлено, что помещения сдаются на срок с 19.09.2017 по 30.08.2018. 

В силу пункта 2.2 договоров, передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное пользование и подписания сторонами акта. 

Неотъемлемой частью договора являются план нежилого помещения (приложение № 1) и акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (приложение № 2), указанного в пункте 1.1 договора (пункт 1.5 договоров).

Согласно пункту 3.1 договора от 31.10.2017 № 235/1-17, арендная плата в месяц составляет 53 824 рублей, сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 21 529 рублей 60 копеек. Стоимость аренды 1 квадратного метра помещения согласована сторонами и составляет 640 рублей (пункт 3.1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора  от 31.10.2017 № 234/1-17, арендная плата в месяц составляет 43 648 рублей, сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 17 459 рублей 20 копеек. 

Арендодатель обязался передать арендатору помещение по акту, в котором должно быть подробно указано описание и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду (пункт 4.2 договоров).

Арендатор обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы (пункт 4.4 договоров). 

По акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 договора 31.10.2017 № 235/1-17 передано арендатору.

В претензии от 20.10.2017, полученной ответчиком 24.10.2017, истец просил ответчика в срок до 20.11.2017 оплатить 155 955 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 18.09.2017.

В ответе на претензию от 13.11.2017 № 5492/03/2-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 01.08.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем, основания для удовлетворения претензии отсутствуют.

В претензии, полученной ответчиком 03.05.2018, истец просил ответчика в срок до 18.05.2018 оплатить 289 165 рублей задолженности по арендной плате за период с 20.06.2017 19.09.2017.

В ответе на претензию от 18.05.2018 № 1843/93/5-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 20.06.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем основания для удовлетворения претензии отсутствуют.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды за период с 28.07.2017 по 19.09.2017, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что в период до 19.09.2017 (государственная регистрация права собственности истца на нежилые помещения) у истца отсутствовало право сдавать недвижимое имущество в аренду, не принадлежащее ему на праве собственности, а у ответчика не возникла обязанность по внесению истцу платы за пользование данным имуществом.

Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований, исходил из наличия оснований для взыскания задолженности в размере 146 452 рублей 80 копеек.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорные нежилые помещения были переданы ответчику при заключении им договоров аренды от 01.03.2017 № 0510/15-А, № 0510/16-А с муниципальным унитарным предприятием текущего содержания и санитарной очистки г. Канска.

Доказательства возврата арендодателю указанных помещений в материалы дела не представлены. 

Арендатор (ответчик по делу) занимаемое имущество не передал и новому собственнику (истцу), а продолжал пользоваться им вплоть до заключения договора аренды с новым собственником с момента государственной регистрации и далее.

В свою очередь, истец - арендодатель получил имущество во владение, не распоряжаясь им, но уже обремененное договором аренды. 

Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, вместе с имуществом, истцу перешло право требовать арендную плату, совокупно с обязанностями по его содержанию.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им, либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что у истца в период с момента подписания акта приема-передачи имущества от старого собственника 28.07.2017 (которое произошло после полной оплаты по договору купли-продажи имущества) возникло право сдавать недвижимое имущество в аренду, а у ответчика возникла обязанность по внесению истцу платы за пользование данным имуществом.

Учитывая вышеизложенное, проверив расчет задолженности и установив, что в расчете истцом не верно определен период задолженности  (договор аренды с прежним собственником расторгнут 31.07.2017, по эту же дату арендатор произвел оплату за арендованное имущество) суд апелляционной инстанции правомерно пришел  к выводу о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.08.2017 по 19.09.2017 в размере 146 452 рубля 80 копеек, исходя из ставок арендной платы, установленной в договорах с прежним арендодателем.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу, что Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2019 года по делу № А33-14674/2018 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2019 года по делу № А33-14674/2018 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

М.А. Первушина 

О.Н. Буркова 

Н.П. Кушнарева