﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8254/19 

Екатеринбург

15 января 2020 г.

 

Дело № А60-68227/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – учреждение «АУИПИК», истец) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 по делу № А60-68227/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель учреждения «АУИПИК» - Туболец А.С. (доверенность от 10.01.2020 № 1-2020).

Учреждение «АУИПИК» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Великий шелковый путь» (далее - общество «Великий шелковый путь», ответчик) о расторжении договора аренды от 14.07.2017 № 07-1/17-01 здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе учреждение «АУИПИК», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, отсутствие комплекса коммунальных услуг влечет ухудшение состояния объекта и его инженерных сетей, что является нарушением условий договора аренды и влечет уголовную ответственность. Учреждение «АУИПИК» считает, что судами не дана надлежащая правовая оценка доказательствам относительно имеющейся задолженности арендатора перед поставщиком тепловой энергии и отсутствием комплекса коммунальных услуг, а также не принято во внимание, что в рамках дела № А60-43728/2018 с арендатора взыскана задолженность по оплате тепловой энергии. Заявитель утверждает, что арендатор при подписании договора аренды знал о наличии необходимости проведения противоаварийных мероприятий. Учреждение «АУИПИК» ссылается на предоставление в судебном заседании суда первой инстанции документов, подтверждающих наличие задолженности и удержание сумм из обеспечительного платежа. Заявитель также указывает на нарушение арендатором условий договора о возмещении арендодателю затрат по уплате земельного налога, более того, ответчик имел реальную возможность самостоятельно осуществить расчет налога за земельный участок пропорционально занимаемой площади объекта на основании общедоступной информации. Учреждение «АУИПИК» полагает, что судом не приняты во внимание нарушения арендатора при заключении договора страхования, а также не учтено, что в настоящее время договор страхования, удовлетворяющий требованиям условий раздела 11 договора аренды, у арендатора отсутствует. Заявитель ссылается на необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела ответа Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 16.08.2019, из которого следует, что проектная документация на согласование в Управление не поступала. По мнению заявителя, материалами дела подтвержден факт бездействия арендатора и ненадлежащее исполнение условий договора аренды, что является основанием для его расторжения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между учреждением «АУИПИК» (арендодатель) и обществом «Великий шелковый путь» (арендатор) заключен договор аренды от 14.07.2017 № 07-1/17-01здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии. Договор заключен на срок сорок девять лет.

Условиями пункта 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан выполнять обязательства, в том числе по содержанию, использованию и эксплуатации объекта аренды; по сохранению объекта аренды; по страхованию объекта аренды; по внесению арендной платы и иных платежей.

Объект аренды передан арендатору в возмездное срочное пользование 02.08.2017 по акту приема-передачи.

Учреждение «АУИПИК», ссылаясь на нарушение обществом «Великий шелковый путь» существенных условий договора аренды, что является основанием для его расторжения, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлен, материалами дела подтвержден и не оспаривается сторонами факт предоставления ответчику во временное владение и пользование здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, на основании договора аренды от 14.07.2017 № 07-1/17-01 со сроком аренды 49 лет.

Из положений пункта 1 статьи 615 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 Согласно правовой позиции, изложенной  в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте  60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела, а также доводов кассационной жалобы усматривается, что основанием для расторжения договора аренды, по мнению учреждения «АУИПИК», является нарушение арендатором существенных условий договора, а именно пунктов 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9, 7.1, 7.7, 7.12, 11.1, 11.3, 11.5.10, 10.4 договора.

Как следует из условий пунктов 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9 договора, арендатор обязан обеспечивать сохранность объекта аренды и его инженерных сетей, не допускать ухудшения состояния объекта и его территории, незамедлительно извещать орган охраны и арендодателя обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе, проводить противоаварийные мероприятия. 

Кроме того, с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды на арендатора возлагаются предусмотренные договором обязательства по содержанию, использованию, эксплуатации и сохранению объекта аренды (пункт 4.3 договора). 

Пунктом 5.6 договора на арендатора возложена обязанность заключить договоры на предоставление коммунальных услуг, в том числе по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации. Оплата по указанным договорам должна производиться арендатором своевременно и в полном размере. Затраты арендатора на оплату коммунальных услуг компенсации не подлежат.

Из материалов дела усматривается, что учреждение «АУИПИК», ссылаясь на ненадлежащее исполнение вышеуказанных условий договора, утверждает, что отсутствие комплекса коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение и энергоснабжение) влечет ухудшение состояния объекта и его инженерных сетей, а также влечет уголовную ответственность, кроме того, истец ссылается на взыскание в пользу публичного акционерного общества «Т Плюс» задолженности по договору теплоснабжения и горячей воды в сумме 2 034 050 руб. 38 коп.

Между тем из материалов дела усматривается и судами установлено, что общество «Великий шелковый путь» в подтверждение выполнения вышеуказанных условий представило доказательства заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, а также доказательства их направления в адрес истца письмом от 27.02.2019 № 02-27/02 с приложением копий соответствующих договоров на коммунальные услуги.

Как усматривается из условий пунктов 7.1, 7.7, 7.12 договора, арендатор обязуется выполнять мероприятия по сохранению объекта аренды в сроки, порядке и на условиях, установленных договором и действующим законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия. Обязательным условием выполнения работ по сохранению объекта аренды является выполнение научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ. В приложении № 4, являющемся неотъемлемой частью договора, установлен срок для выполнения указанных проектных работ, который составляет 8 месяцев и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи. Ссылаясь на вышеизложенное, истец утверждал, что поскольку акт приема-передачи объекта аренды был подписан 02.08.2017, срок для выполнения проектных работ истек 03.04.2018.

Из материалов дела усматривается и судами принято во внимание, что в подтверждение факта выполнения работ, направленных на сохранение объекта, ответчик представил соглашение № 26/2018 на выполнение научно-проектной и рабочей документации ОКН Комплекс зданий площади Первой пятилетки «гостиница Мадрид» с обществом с ограниченной ответственностью «Реставрационная мастерская», которое взяло на себя обязательства по разработке научно-проектной и рабочей документации; срок выполнения работ по данному соглашению – 14.07.2019.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что письмом от 05.02.2019 № 131/02 истец уведомил ответчика о проведении проверки фактического использования и сохранения объекта культурного наследия, при этом из акта плановой выездной проверки от 15.02.2019 следует, что аварийного состояния объекта комиссией не выявлено; вместе с тем по результатам проведенной проверки обществу «Великий шелковый путь» необходимо в срок до 19.03.2019 компенсировать затраты учреждения по оплате земельного налога, осуществить страхование здания на новый срок, восстановить размер обеспечительного платежа, представить информацию о проведении научно-исследовательских, изыскательских и проектных работ на объекте, др. 

В свою очередь, общество  «Великий шелковый путь» указало, что необходимость проведения «противоаварийных» мероприятий не выявлена, объект передан ответчику в неудовлетворительном состоянии, что зафиксировано актами приема-передачи объекта от 02.08.2017 и актом осмотра от 27.02.2018.

Судами также установлено, что условиями пункта 11.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 30-ти календарных дней с даты заключения договора заключить договор страхования объекта от рисков ущерба и уничтожения и представить его заверенную копию; исходя из условий пунктов 11.3, 11.5.10 договора, договор страхования заключается при условии получения предварительного согласования арендодателя. Страховая сумма в договоре страхования должна быть равна размеру полной восстановительной стоимости объекта аренды, определенной на основании отчета об оценке.

Как следует из материалов дела, в целях получения согласования условий заключаемого страхового обязательства арендатор направил в адрес арендодателя договор страхования, однако в письме от 20.10.2017 № 816/10 арендодатель сообщил о несогласовании представленного арендатором договора страхования от 14.09.2017 № 17710PW000575 ввиду несоответствия его условий требованиям договора, в том числе в части суммы страхования, которая определена без учета полной восстановительной стоимости объекта аренды, также суду представлен договор страхования нарушения. 

Согласно условиям пункта 10.4 договора арендатор обязан в течение 20-ти календарных дней с момента направления арендодателем уведомления восстановить обеспечительный платеж путем внесения на счет арендодателя денежных средств в размере разницы между суммой, оставшейся в качестве обеспечения, и суммой, указанной в пункте 10.1 договора, восстановив первоначальный размер обеспечения исполнения обязательств.

При рассмотрении настоящего спора судами принято во внимание, что относительно восстановления обеспечительного взноса, арендатор ссылается на готовность рассмотрения соответствующего вопроса после предоставления арендодателем расшифровки сумм, удержанных в одностороннем порядке из обеспечительного взноса, поскольку при отсутствии расчета данных сумм ответчик не может ни возразить, ни определить размер восстановления обеспечительного взноса, кроме того, у ответчика есть обоснованные возражения относительно удержанных истцом сумм.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе представленные ответчиком сведения о направлении истцу копий договоров на коммунальное обслуживание, переписку по вопросу страхования объекта, договор страхования от 14.03.2019 № 19710PW000230, согласно которому стоимость объекта страхования значительно возросла, кроме того, по результатам исследования и оценки представленного соглашения с обществом с ограниченной ответственностью «Реставрационная мастерская» № 26/2018 на выполнение научно-проектной и рабочей документации ОКН Комплекс зданий площади Первой пятилетки «гостиница Мадрид», учитывая выводы плановой выездной проверки, оформленной актом от 15.02.2019, принимая во внимание, что платежным поручением от 18.03.2019 № 3 подтверждается факт частичного погашения задолженности по платежам возмещения налога на землю, а гарантийным письмом от 18.03.2019 № 03-18/03 подтверждена готовность восстановления обеспечительного платежа в согласованном сторонами объеме, учитывая также отсутствие иных надлежащих и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что приведенные истцом нарушения являются существенными (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора аренды применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора.

Давая надлежащую правовую оценку представленным в материалы дела доказательствам, суды первой и апелляционной инстанций указали на невозможность установления состояния объекта на момент его передачи арендатору и дату осмотра, а также факта существенного ухудшения имущества в результате ненадлежащего исполнения обязанностей арендатором.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Руководствуясь вышеизложенным, а также исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что 

арендатором исполнена обязанность по обеспечению объекта коммунальными ресурсами, его страхованию, при осмотре объекта в феврале 2019 года комиссией не выявлено аварийного состояния объекта в целом, принимая во внимание, что часть нарушений устранена, иные нарушения не являются существенными, учитывая также отсутствие достаточных доказательств  существенного ухудшения имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

На основании изложенного, с учетом установленных судами фактических обстоятельств настоящего спора по результатам исследования и оценки всех представленных в материалы дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие комплекса коммунальных услуг, наличие задолженности перед поставщиком тепловой энергии, а также на нарушение арендатором условий договора о возмещении арендодателю затрат по уплате земельного налога, нарушения арендатором обязательств при заключении договора страхования, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе с учетом того, что часть нарушений арендатором устранена (пункт  8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14), а иные нарушения не являются существенными и предоставляющими арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды.

Несогласие с оценкой доказательств по делу не может служить основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, поскольку суд кассационной инстанции правом переоценки установленных обстоятельств не наделен, кроме того суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые факты и правоотношения.

Доводы учреждения «АУИПИК» о необоснованном отказе суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела ответа Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 16.08.2019, из которого следует, что проектная документация на согласование в Управление не поступала, подлежат отклонению.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

При отсутствии доказательств уважительности причин непредставления истцом дополнительных документов в суд первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела.

Вопреки ссылкам заявителя на предоставление в судебном заседании суда первой инстанции документов, подтверждающих наличие задолженности и удержание сумм из обеспечительного платежа, суд первой инстанции по результатам исследования и оценки соответствующих доказательств установил, что указанные документы не имеют номера, не датированы, не скреплены печатью организации; кроме того, истцом не приложены документы первичного бухгалтерского учета, не приложены документы, послужившие основанием для удержания, а также не приложены документы, подтверждающие их направление ответчику. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 по делу № А60-68227/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      И.А. Татаринова