ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

24 августа 2017 года

гор. Самара

                      Дело № А55-17613/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 17 августа 2017 года

В полном объеме постановление изготовлено 24 августа 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 17 августа 2017 года в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу № А55-17613/2016 (судья Веремей Л.Н.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" (ОГРН 

<

***>)

с участием третьих лиц:

- Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области,

- Администрации Самарского внутригородского района г.о. Самара,

- МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал»

о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности № 1077 от 12.12.2016; 

от ответчика – директор ФИО3 (паспорт);

от третьего лица МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» - ФИО4 представитель по доверенности № 46 от 08.08.2017;

от третьего лица Администрации Самарского внутригородского района г.о. Самара - ФИО5 представитель по доверенности № 16/05-02/5059 от 29.12.2016;

от третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области – не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" о взыскании 1 593 068 руб. 59 коп., в том числе: 1 153 445 руб. 32 коп. задолженность по арендной плате за период с  12 марта 2014 года по 30 мая 2016 года, а также 439 623 руб. 27 коп. пени за период с 12 марта 2014 года по 30 мая 2016 года.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2016 года к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечены:  Министерство культуры Самарской области и Администрация Самарского внутригородского района.

Определением арбитражного суда от 20 октября 2016 года произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, Министерство культуры Самарской области на Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области.

Определением суда от 17 января 2017 года к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечено Муниципальное предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал».

Определением суда от 28 февраля 2017 года удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований до 1 033 227 руб. 23 коп., из них: 802 338 руб. 06 коп. -долг по арендной плате за период с 14 ноября 2014 года по 30 мая 2016 года; 230 889 руб. 17 коп. - пени за просрочку платежа за период с 14 ноября 2014 года по 30 мая 2016 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара 1 031 737 руб. 71 коп., в  том числе: 800 848 руб. 54 коп. основного долга по арендной плате за период с 14 ноября 2014 года по 28 апреля 2016 года и 230 889 руб. 17 коп. пени, начисленных за период с 14 ноября 2014 года по 30 мая 2016 года. В сумме 1 489 руб. 59 коп. основного долга иск оставил без рассмотрения. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" в доход федерального бюджета 23 317 руб. 37 коп. расходы по оплате госпошлины.

Заявитель – Общество с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2017 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 02 июня 2017 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 15 июня 2017 года на 16 час. 50 мин. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2017 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил на 20 июля 2017 года на 14 час. 20 мин.

В связи с отпуском судьи Романенко С.Ш., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Балакиреву Е.М., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 17 августа 2017 года на 16 час. 25 мин.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители истца, третьих лиц МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» и Администрации Самарского внутригородского района г.о. Самара возражали против отмены оспариваемого судебного акта.

Представитель третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 ноября 2000 года между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ООО Компания «Стэйл» заключен договор № 765093А аренды нежилого помещения, общей площадью 74,10 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Венцека, дом № 40 А-А4, в целях размещения магазина.

Дополнительным соглашением от 04 сентября 2002 года внесены изменения в пункт 1.1 Договора, согласно которому объект включает в себя 1-й этаж: комнаты №№ 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, общей площадью 78,20 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01 января 2000 года.

Согласно пункту 2.2 договора срок его действия истекает 31 декабря 2002 года.

Дополнительным соглашением от 06 декабря 2005 года внесены изменения в пункт 2.2 Договора, согласно которому срок действия договора истекает 31 декабря 2020 года.

01 января 2000 года между Департаментом и Ответчиком подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан Ответчику в пользование.

Договор аренды № 765093А от 24 ноября 2000 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Указанные выше дополнительные соглашения также зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Согласно Приказу Департамента управления имуществом городского округа Самара  от 27 октября 2014 года № 4314 «Об исключении из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал», муниципального имущества», спорное нежилое помещение исключено из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал».

14 ноября 2014 года подписан акт приема-передачи, согласно которому спорное нежилое помещение передано Департаменту управления имуществом городского округа Самара.

На основании изложенного,  за ответчиком числится  задолженность по арендной плате в размере 802 338  руб. 06 коп. за период с 14 ноября 2014 года по 30 мая 2016 года.

Претензией № 15-07-21/25199 от 30 мая 2016 года Истец предложил Ответчику оплатить задолженность в 7-дневный срок с даты получения данной претензии. Предложение Департамента осталось без ответа, долг до настоящего времени не погашен.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием, в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения с настоящим иском в суд.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что взыскание аренды необоснованно, поскольку ответчик данным помещением не пользовался, так как здание еще в 2005 году признано аварийным и все из него выселены.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированных отзывов, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Полагая свои требования обоснованными истец ссылается на договор аренды № 765093А от 24 ноября 2000 года и на решение Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-8402/2014, которыми, по мнению истца, установлен факт пользования арендованным имуществом Обществом с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" в период с мая 2006 года по 11 марта 2014 года.

Действительно, как указано выше 24 ноября 2000 года между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ООО Компания «Стэйл» заключен договор № 765093А аренды нежилого помещения, в целях размещения магазина.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорное здание признано аварийным и арендатору (Обществу с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ"), письмом № 15-0460 от 26 июня 2006 года Администрацией Самарского района городского округа Самара было дано указание освободить занимаемые помещения для производства работ по разбору здания, расположенные на первом этаже аварийной части здания (т. 1 л.д. 70).

18 октября 2005 года Министерством культуры и молодежной политики Самарской области был составлен акт № 147-05/1197, в соответствии с которым каменное двухэтажное здание с проездной аркой (литер А) по улице Венцека, д. 40, было признано аварийным и представляющим угрозу безопасности проживающих людей и сохранности выявленного объекта культурного наследия. 

Кроме того, техническим заключением ЗАО фирма «ГОРЖИЛПРОЕКТ» 2005 года установлено, что состояние перекрытий и стен, из-за наличия в них трещин и разрушений, можно признать аварийным; для сохранения дома в целом как памятника истории и культуры в качестве дома усадебного типа и создания нормальных безопасных условий проживания жильцов, рекомендуется эту часть строения разобрать и выстроить вновь аналогично существующему зданию с сохранением интерьера фасада.

16 декабря 2005 года Министерство культуры и молодежной политики Самарской области направило в адрес Главы администрации Самарского района города Самары письмо об аварийном состоянии здания по ул. Венцека, д. 40, литер А, согласно которого последнему предписано принять срочные меры по исследованию, разборке проектных решений и реализации мероприятий по ликвидации угрозы сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Указанные обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Федерального суда Ленинского района гор. Самары от 03 мая 2007 года, оставленным без изменения определением Самарского областного суда № 2-984 от 11 июля 2017 года по гражданскому делу № 05-3436, согласно которому с Департамента в пользу ФИО6 были взысканы денежные средства, в том числе аванс в размере 155 340 руб., платеж в счет выкупа помещения в сумме 128 000 руб., убытки в сумме 10 759 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере в размере 27 937 руб., а также возврат государственной пошлины в сумме 4 878 руб.

При этом суд установил, что передаваемое по договору ФИО6 по результатам торгов имущество не соответствует условиям договора, имеет неустранимые недостатки, поскольку аварийное состояние самого здания, в котором находится спорное помещение, требует его разборки.

Также в материалах дела имеется копия акта от 04 октября 2006 года, согласно которому в спорном здании отключены все коммуникации (система ХВ, канализация, энергоснабжение, центральное отопление) в связи с признанием здания аварийным. 

Указанный акт сторонами не оспаривается, доказательств подключения спорного здания к коммуникациям, необходимым для осуществления арендатором деятельности, в целях реализации которой им был арендован спорный объект, в дело не представлена.

Судебная коллегия неоднократно предлагала истцу представить доказательства проведения в период с 2007 года капитального ремонта здания и соответствия этого объекта условиям договора, вместе с тем, данных доказательств истец в материалы дела не представил, лишь пояснил, что факт использования спорного помещения ответчиком подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу № А55-8402/2014. При этом истец ссылался на нормы стать 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, данный судебный акт не может быть признан судом апелляционной инстанции, как имеющий преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку данным решением установлен факт использования помещения в период с мая 2006 года по 11 марта 2014 года, тогда как в настоящем деле заявлен иной период с 14 ноября 2014 года по 30 мая 2016 года. 

Также судебная коллегия критически относится к представленному истцом отчету об оценке № 0256-5-К/17 от 28 февраля 2017 года, поскольку данный отчет составлен в иной период, чем заявлен истцом в иске. Кроме того, как следует из пояснений представителя ответчика, впоследствии лицо, выигравшее данный аукцион, ранее не допущенное на осмотр выставленного на торги объекта, отказалось от заключения договора по причине непригодности данного помещения для целей аренды. Доказательств обратного истец в материалы дела не представил.

Суд апелляционной инстанции обязал сторон составить совместный акт о состоянии спорного помещения с фотофиксацией.

Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области представлен акт № 129-17/365А от 02 июня 2017 года с материалами фотофиксации, в котором сделаны выводы о том, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, отсутствие своевременно проведенных работ по укреплению фундамента объекта создает угрозу целостности и сохранности объекта, а также утраты им историко-культурного значения (ценности); необходимо проведение работ по сохранению объекта в части укрепления грунтов основания несущих конструкций здания, реставрации главных фасадов. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ч. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

Истцом в нарушение указанной процессуальной нормы не представлено доказательств, что он имел возможность после признания здания аварийным предоставить в аренду имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, а ответчик - фактическую возможность использовать арендуемое им помещение по указанному адресу с целью, указанной в договоре аренды, то есть под магазин.

Поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего состояния спорного здания, позволяющего использовать его ответчику в целях аренды в спорный период, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решения Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу № А55-17613/2016, подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  по иску взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.  

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу № А55-17613/2016, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента управления имуществом городского округа Самара отказать.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью Компания "СТЭЙЛ" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                      С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                    Е.М. Балакирева

                                                                                                               Н.Ю. Пышкина