ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-7940/2023

г. Вологда

28 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 февраля 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 01.06.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 ноября 2023 года по делу № А05-7940/2023, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304290106900066, ИНН 

<

***>; адрес: Архангельская обл.,  г. Архангельск; далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304352819400091, ИНН 

<

***>; адрес: г. Сочи; далее – ИП ФИО4) о взыскании 699 948 руб. 84 коп., в том числе 571 200 руб. долга за июнь-сентябрь 2023 года по договору от 01 февраля 2018 года субаренды нежилого помещения, площадью 260 кв. м, на первом этаже жилого дома по просп. Московский, д. 47 в г. Архангельске, 128 748 руб. 40 коп. неустойки, начисленной за период с 05.06.2023 по 05.10.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО5  (ОГРН 

<

***>,          ИНН 

<

***>; Архангельская обл., г. Архангельск; далее – ИП ФИО5), ФИО6 в лице законного представителя ФИО7.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 ноября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 8 081 руб. 39 коп. государственной пошлины.

ИП ФИО2 с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы истец указал, что суд неправомерно не принял во внимание действующий договор аренды, заключенный истцом и наследодателем, правопреемником по которому является ФИО6 В течение действия этого договора новый собственник не имел права передавать имущество в аренду ИП ФИО5 Суд необоснованно считает противоречивым поведение истца, которое обусловлено недостижением с новым собственником соглашения о расторжении договора аренды. Злоупотребление собственника выразилось в привлечении нового арендатора ИП ФИО5 при нерасторгнутом договоре аренды с ИП ФИО2 Право на отказ от договора появилось у ФИО6 только после регистрации его права как единственного собственника имущества 26.05.2023. Письмо от 04.05.2023 с указанным в нем в уведомительном порядке сроком расторжения договора аренды 10.05.2023 не может считаться надлежащим основанием расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

ИП ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов и требований, в ней изложенных, просит оставить жалобу без удовлетворения.

От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) 01 февраля 2018 года заключили договор аренды, по условиям которого истец предоставляет ответчику во временное пользование (аренду) нежилое помещение, обшей площадью 260 кв. м, на первом этаже жилого дома № 47 по просп. Московский в г. Архангельске. Помещение передается для розничной торговли, организации складских и подсобных помещений. В помещениях размещается магазин «Черный кот».

Пунктом 1.4 договора определено, что арендодатель владеет и распоряжается помещением на основании договора аренды от 31 января 2018 года, по условиям которого вправе сдавать помещение в субаренду без получения на то письменного согласия собственника.

Таким образом, заключенный сторонами договор от 01 февраля 2018 года является договором субаренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из 2 частей: фиксированная часть, которая на момент заключения договора составляла 136 000 руб., и переменная – за коммунальные платежи (электроэнергия, тепловая энергия, вода) на основании счетов эксплуатирующих и ресурсоснабжающих организаций. 

Согласно пунктам 2.4 и 2.5 договора арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца. В случае просрочки платежа свыше 5 дней начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.1 договора установлено, что он заключается на срок с 01.02.2018 по 31.12.2018 (11 месяцев) с возможностью его продления на срок до двух лет. 

Как установлено в пункте 5.5 договора, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2.6 договора, предусматривающего право арендодателя при продлении действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с учетом коэффициента инфляции, истец направил ответчику уведомление от 26.04.2021 о том, что с 01.06.2021 размер фиксированной части арендной платы составит 142 800 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что ответчик с июня 2023 года не вносит арендную плату по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент заключения спорного договора субаренды с ИП ФИО4 право сдавать помещения в субаренду предоставлено истцу договором аренды от 31 января 2018 года, заключенным с собственником помещений индивидуальным предпринимателем ФИО8 (далее – ИП ФИО8) на срок до 01.12.2018 с условием о пролонгации на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон.

ИП ФИО2 (арендатор) и ИП ФИО8 (арендодатель) впоследствии заключили новый договор аренды от 01 марта 2021 года на срок до 01.02.2022 с условием о пролонгации на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон, который также предоставлял истцу право сдавать помещения в субаренду без письменного согласования с арендодателем. 

ФИО8 и ФИО2 являлись братом и сестрой. ФИО8 умер 26.06.2021. О вступлении в наследство заявили наследники первой очереди: ФИО9 (мать), ФИО6 (несовершеннолетний сын) и ФИО10 (несовершеннолетний сын).  Нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство всем наследникам в равных долях (по 1/3 доли каждому) в отношении всего имущества, вошедшего в наследственную массу, в том числе и в отношении нежилого помещения, площадью 260 кв. м, на первом этаже жилого дома № 47 по просп. Московский в г. Архангельске.

В материалах дела усматривается, что уведомлениями, направленными истцу 26.05.2022, законные представители несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО10 заявили об отказах от договоров аренды, заключенных истцом и ФИО8, ссылаясь на неравноценный размер платы по договорам. Так, в договоре аренды от 01 марта 2021 года в отношении нежилого помещения, площадью 260 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома № 47 по просп. Московский в г. Архангельске размер арендной платы установлен в сумме 3 000 руб. в месяц.

Наследник ФИО9 письмом от 11.06.2022 уведомила законных представителей наследников (несовершеннолетних детей) о том, что не намерена заявлять об отказе от договоров аренды, заключенных ФИО8 и ФИО2, а также считает заявленные в письме от 26.05.2022 отказы законных представителей несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО10 не влекущими правовых последствий, поскольку доли наследников в помещениях в натуре не выделены.    

Определением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 20 апреля 2023 года по делу № 2-177/2023 утверждено мировое соглашение, заключенное наследниками, по условиям которого нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:000000:7832, площадью 260 кв. м, расположенном в доме № 47 по просп. Московский в г. Архангельске, передано в собственность ФИО6 (несовершеннолетнего сына). Право собственности ФИО6 на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.05.2023. 

Из материалов дела также следует, что законный представитель ФИО6 уведомлением от 04.05.2023 сообщил о прекращении договора аренды с 10.05.2023 и потребовал освободить занимаемое помещение. Уведомление направлено 10.05.2023 по почте с описью вложений и получено истцом 22.05.2023, что истцом не оспаривается.

Истец 22.05.2023 направил на электронную почту представителя ответчика письмо, содержащее проект соглашения о расторжении договора субаренды с 31.05.2023 и акт возврата помещений от 31.05.2023.

Ответчик подписал соглашение о расторжении договора субаренды и акт возврата помещений от 31.05.2023, внеся исправления в преамбулу соглашения, и направил 26.05.2023 истцу по электронной почте.

Ответчик 01 июня 2023 года заключил договор субаренды помещений, площадью 260 кв. м, в доме № 47 по просп. Московский в г. Архангельске с ИП ФИО5 на срок с 01.06.2023 до 01.05.2024 с возможностью пролонгации на тот же срок неограниченное количество раз при отсутствии возражений сторон.

ИП ФИО5 при заключении договора субаренды с ответчиком действовал на основании договора аренды от 01 июня 2023 года, заключенного с ФИО6 в лице законного представителя. 

По условиям договора субаренды от 01 июня 2023 года ответчик с 01.06.2023 производил оплату в сумме 136 000 руб. в месяц, что подтверждается платежными поручениями от 01.06.2023 № 6135, от 03.07.2023 № 7379, от 01.08.2023 № 8639, от 04.09.2023 № 9852, от 02.10.2023 № 10943.

Из переписки истца и ответчика посредством электронной почты суд первой инстанции установил, что 02.06.2023 ИП ФИО2 сообщила ИП ФИО4, что заключенный истцом и ответчиком договор субаренды от 01 февраля 2018 года действует, поскольку с новым собственником не удалось подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

В ответ на данное сообщение ИП ФИО4 уведомил истца о том, что 01.06.2023 заключил новый договор субаренды помещений и 01.06.2023 произвел по нему первую оплату.

В ответ на претензию истца об уплате долга по арендной плате за июнь 2023 года ИП ФИО4 в письме от 14.06.2023 сообщил, что истцом и ответчиком достигнуто соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01 февраля 2018 года в связи с переходом права собственности на помещение к новому собственнику (ФИО6).   

Согласно пояснениям представителя истца проект соглашения между истцом и ФИО6 о расторжении 31.05.2023 договора аренды от 01 марта 2021 года передан представителю нового собственника, однако к 31.05.2023 подписанное соглашение о расторжении договора аренды от 01 марта 2021 года истцу не возвращено, в связи с чем истец считает договор аренды от 01 марта 2021 года не расторгнутым.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ определено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. 

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, принятое наследником ФИО6 имущество признается принадлежащим ему со дня открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя (статья 1113 ГК РФ) – с 26.06.2021. 

С момента открытия наследства все наследственное имущество принадлежало наследникам в равных долях (по 1/3); утвержденным судом мировым соглашением 20.04.2023 доли наследников в наследственном имуществе фактически распределены по иному, поскольку наследники договорились об определении состава наследственного имущества, переходящего в единоличную собственность каждого из наследников.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактически волеизъявление нового собственника ФИО6 выражено в уведомлении от 26.05.2022 и заключалось в отказе от договора аренды, заключенного 01 марта 2021 года истцом и ФИО8 Повторно  волеизъявление об отказе от договора аренды выражено в уведомлении от 04.05.2023 после соглашения наследников о  перераспределении наследственного имущества в единоличную собственность. 

С момента открытия наследства истец продолжал осуществлять права, предоставленные ему по договору аренды от 01 марта 2021 года, в том числе право сдачи в субаренду имущества, вошедшего в наследственную массу, и на получение доходов от субаренды. 

Действия истца по подготовке проектов соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01 марта 2021 года и соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком и последующий отказ истца от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, свидетельствуют о наличии разногласий по поводу владения и пользования имуществом между истцом (арендатором) и арендодателем (новым собственником имущества). 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела свидетельствуют о противоречивом поведении истца, который выступил с инициативой расторжения договора субаренды с ответчиком, направил ему соглашение о расторжении договора, а после подписания его ответчиком отказался от подписания соглашения со ссылкой на обстоятельства, не зависящие от ответчика, предъявил требование о внесении платы по договору субаренды, мотивируя его тем, что договор субаренды не расторгнут ввиду его не подписания со стороны истца.   

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отказ истца от подписания соглашения о расторжении договора субаренды (вторичное поведение) противоречит его первоначальному поведению (предложению расторгнуть договор субаренды). 

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что добросовестность арендодателя означает, что его поведение соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы своего контрагента и содействует ему (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В настоящем случае поведение истца с очевидностью отклоняется от поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны  (добросовестного поведения). Противоречивое поведение истца направлено на продолжение получения оплаты по договору, то есть имеет материальное выражение, впоследствии выразившееся в предъявлении настоящего иска в суд о взыскании долга и неустойки.    

Иной подход, изложенный в апелляционной жалобе, основан на неверном толковании договорных условий, направлен на ущемление прав одной из сторон, в частности, арендатора, и противоречит пункту 3 статьи 1 ГК РФ, поскольку такое поведение стороны договора не может считаться добросовестным. 

При этом суд первой инстанции справедливо указал, что поведение субарендатора следует считать добросовестным.

Материалами дела подтверждается, что ответчик заинтересован в пользовании помещениями, ранее предоставленными ему по договору субаренды, сложившиеся правоотношения являлись длительными. 

Надлежащее исполнение обязательств субарендатора заключается в том, что он обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Для субарендатора не имеет значения, какому лицу производить перечисления (собственнику или иному указанному им лицу), спор о правомочиях получать плату должен быть разрешен между собственниками имущества. 

На момент заключения договора субаренды от 01 июня 2023 года с ИП ФИО5 ответчик располагал сведениями о том, что собственником имущества является ФИО6, с которым у ИП ФИО5 заключен договор аренды от 01 июня 2023 года. Кроме того, до заключения договора субаренды именно истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01 февраля 2018 года. 

Ответчик вносил платежи с июня 2023 года в соответствии с заключенным с ИП ФИО5 договором от 01 июня 2023 года, что подтверждается платежными поручениями.

Апелляционный суд считает верным вывод суда первой инстанции о том, что требование о внесении повторной оплаты не может быть предъявлено к субарендатору при наличии спора о правах между лицами, считающими себя управомоченными на получение платы за пользование имуществом.

Таким образом, субарендатор, для которого интерес заключается в сохранении пользования и владения ранее предоставленным в субаренду имуществом, а обязательства – во внесении платы за предоставленное в субаренду имущество, не может быть поставлен в зависимость от указанных разногласий, поскольку не имеет возможности каким-либо образом повлиять на их разрешение. 

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается, достаточных и надлежащих доказательств, опровергающих упомянутые обстоятельства, ответчиком не представлено, что не отвечает требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 ноября 2023 года по делу № А05-7940/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина