Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16791/2021

22 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Лента" (197374, Санкт-Петербург город, Савушкина улица, дом 112, литера Б, ОГРН: 1037832048605, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2003, ИНН: 7814148471);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ТРК-Череповец" (162626, Вологодская область, Череповец город, Годовикова улица, 37, ОГРН: 1063528078151, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2006, ИНН: 3528118422)

о расторжении договора аренды,

при участии

- от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 16.02.2021, ФИО5 по доверенности от 16.02.2021,

- от ответчика: представитель ФИО6 (по доверенности от 25.03.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лента» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1-01/10 от 19.10.2020. 

Определением от 15.03.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 13.05.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, назначил дело к судебному разбирательству на иную дату по ходатайству ответчика.

Протокольным определением от 24.06.2021 судебное разбирательство было отложено по ходатайству Ответчика в целях предоставления сторонам возможности внесудебного урегулирования спора.

В судебном заседании 15.07.2021 представители Истца настаивали на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по снованиям, изложенным в отзыве. 

Применительно к положениям статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв в течение дня в целях предоставления Ответчику возможности ознакомиться с представленными Истцом документами, после перерыва судебное заседание продолжено.

Протокольным определением в соответствии со статьей 159 АПК РФ судом отклонено ходатайство Ответчика об отложении судебного разбирательства, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между ООО «Лента» (Арендатор) и ООО «ТРК-Череповец» (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 1-01/10 от 19.10.2010 (Договор) для размещения магазина «Лента».

Магазин «Лента» расположен в арендуемом помещении по адресу: 

<

...> (ТРЦ «ИЮНЬ»).

Согласно пункту 3.1. Договора срок его действия установлен до 01.03.2025.

В начале марта 2020 года на территории России началась пандемия, с 16.03.2020 на территории Вологодской области был объявлен режим повышенной готовности (Постановление Правительства Вологодской области № 229 от 16.03.2020), с 27.03.2020 деятельность ТРЦ «ИЮНЬ» была приостановлена (за исключением магазина «Лента» и аптеки) (Постановление Правительства Вологодской области № 286 от 27.03.2020); с 30.03.2020 на территории Вологодской области был введен режим самоизоляции граждан с запретом покидать места проживания (Постановление Правительства Вологодской области № 330 от 30.03.2020).

Как указывает Истец, в связи с изложенными обстоятельствами посещаемость магазина упала до критических отметок, магазин начал генерировать убытки, показатели продаж перестали оправдывать несение текущих операционных расходов, что явилось основанием для обращения к арендодателю с предложением № 679/20 от 24.12.2020 о расторжении Договора. 

Ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции               (COVID-19) и введенные в связи с этим ограничительные меры являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения Договора, сохранение и продолжение исполнения Договора нарушит встречность предоставления по Договору, однако, арендодатель от расторжения договора во внесудебном порядке уклоняется, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска Ответчик указал на то, что Истец не доказал наличие оснований для расторжения Договора аренды в соответствии со ст. 451 ГК РФ. По мнению Ответчика, снижение количества покупателей и объема выручки не влекут расторжение Договора аренды, поскольку коронавирусная инфекция не может быть универсальным основанием для расторжения договоров, магазин «Лента» относится к магазинам «у дома», в настоящее время все ограничения отменены, а снижение потребительского спроса является предпринимательским риском. Ответчик также указал на то, что Истец злоупотребляет правом на обращение в суд, поскольку требование о расторжении Договора аренды связано не с пандемией, а с утратой экономического интереса в объекте аренды.   

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, вопрос 8) указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Исходя из правовой позиции, указанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 N 18-КГ16-102, судебное изменение договора по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств. 

При этом в качестве юридически значимых обстоятельств при рассмотрении спора о расторжении договора по основанию существенного изменения обстоятельств следует установить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения, и только при установлении этих обстоятельств суд может правильно разрешить вопрос о применении положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70). 

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В рассматриваемой ситуации к таким существенным обстоятельствам может быть отнесено ухудшение ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в Российской Федерации.

В целях квалификации последствий пандемии новой коронавирусной инфекции Covid-2019 в качестве существенно изменившихся обстоятельств, являющихся оснований для расторжения договора аренды, могут оцениваться различные факторы, имеющие значение для конкретного дела, к которым, в частности, могут быть отнесены: посещаемость торгового объекта, изменение объема выручки, изменение рыночной ставки арендной платы и иные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении конкретного договора аренды нежилого помещения в целях размещения торгового объекта.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО «Лента» указало на то, что исполнение договора аренды в изменившихся обстоятельствах влечет за собой существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон - сохранение обязательств влечет ущерб для арендатора, поскольку в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) арендатор на длительный период лишился выручки, на которую был вправе рассчитывать.

В обоснование своих доводов ООО «Лента» представило заключение специалистов ФГБОУ ВО «Российский университет правосудия», заключение специалистов ООО «Институт проблем предпринимательства» от 12.02.2021, заключение специалиста ООО «Бизнес плюс» от 12.07.2021 № 010721-65К.

Из названных заключений, а также условий Договора аренды и иных представленных в дело доказательств следует, что магазин «Лента» расположен в ТРЦ «ИЮНЬ» и не относится к категории «магазин у дома». В момент заключения Договора в 2010 году расположение магазина в здании торгового центра обеспечивало большой приток покупателей.

После начала распространения в марте 2020 года эпидемии коронавируса был введен режим самоизоляции граждан с запретом покидать места проживания. Деятельность ТРЦ «ИЮНЬ» в целом была приостановлена.

Действительно, магазин «Лента» продолжал работать, однако, его посещаемость резко сократилась в связи с тем, что граждане в условиях пандемии были вынуждены переориентироваться на сервисы онлайн-доставки и магазины, расположенные непосредственно у дома либо в пешей доступности от дома, что подтверждается заключением специалистов ООО «Институт проблем предпринимательства».

Таким образом, с распространением пандемии коронавируса востребованность магазина «Лента» существенно сократилась, деятельность Арендатора стала убыточной. Показатели прибыли магазина «Лента» упали до критических отметок, что подтверждается показателями системы EBIDTA6 и EBITDAR7.

Показатель

За период аренды с 01.03.2019 по 30.11.2019

За период аренды с 01.03.2020 по 30.11.2020

Изменение, %

EBITDA, млн. руб. без НДС

-54,8

-78,9

-44%

EBITDAR, млн. руб. без НДС

-16,7

-31,9

-90 %

Падение показателей прибыли и среднего чека также подтверждается представленной в материалы дела расширенной финансовой выпиской системы EBIDTA и EBITDAR.

Как пояснил Истец и следует из заключения специалистов, под термином EBITDA понимается прибыль компании до вычета процента по кредитам, налога на прибыль и амортизации по основным нематериальным активам. EBITDA показывает реальную прибыль компании без поправок на факторы, которые не касаются операционной деятельности. EBITDA рассчитывается из данных бухгалтерского учета. Крупные юридические лица включают EBITDA в консолидированную финансовую отчетность (в т.ч. ООО «Лента»).

Довод Ответчика о том, что для определения наличия у ООО «Лента» убытков необходимо оценивать не финансовые показатели конкретного магазина, в отношении которого заключен Договор аренды, а финансовые показатели компании в целом, не может быть приняты судом, поскольку пандемия коронавируса не является универсальным обстоятельством. 

Представленные истцом показатели подтверждают, что результаты               финансово-экономической деятельности конкретного магазина и показатели в целом не находятся в прямой зависимости. То есть на фоне наличия прибыли у ООО «Лента», имеющей различные торговые помещения, деятельность конкретного магазина в результате пандемии Covid-2019 может иметь убыточные показатели.

В свою очередь, наличие условий для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, в результате последствий пандемии Сovid-2019 должно оцениваться применительно к посещаемости и выручке конкретного магазина, расположенного в помещении, являющимся предметом этого договора аренды, а не к финансовым показателям хозяйствующего субъекта или группы лиц, в которую входит этот субъект, в целом.

Представленные Ответчиком сведения не отражают данных по магазину Лента, являющемся предметом Договора аренды и относящемуся к настоящему спору.

Напротив, убыточность деятельности магазина «Лента», относящегося к предмету настоящего спора, подтверждается заключением специалистов ООО «Институт проблем предпринимательства». 

Как указал специалист, для гипермаркета, расположенного в ТРЦ «Июнь», объем продаж последовательно снижался весь период в 2020 году. В 2020 году он ниже уровня 2015 года более чем на 43%, а снижение за 2020 год относительно уровня 2019 года составило 26,7%. В 2020 году наименьшее количество чеков (число покупателей) было зафиксировано в торговой точке магазина «Лента» по адресу ул. ФИО3, д. 37. В 2020 году число чеков сократилось на 34% по сравнению с 2019 годом. Указанное снижение обусловлено ограничениями, связанным с пандемией COVID-19, в том числе с запретами на посещение торговых центров, что вызвало существенный отток клиентов. В 2020 году продажи на 1 кв.м. составили порядка 98 тыс. руб., сократившись более чем на 26% относительно уровня 2019 года. Почти все финансовые показатели гипермаркета в ТРЦ «Июнь» кратно ниже показателей других гипермаркетов сети «Лента» в г. Череповец: товарооборот (выручка) без НДС за 2020 год ниже в 3-5,7 раз. На магазин «Лена» в 2020 году приходилась самая низкая доля чеков от общего числа по всем торговым точкам (21%). Ключевые показатели магазина «Лента» в ТРЦ «Июнь» демонстрируют отрицательную динамику на всем рассматриваемом периоде.

Вопреки доводам Ответчика, из заключения специалиста №010721-65К от 12.07.2021, следует, что с точки зрения сегментации рынка коммерческой недвижимости магазин «Лента», являющийся предметом настоящего спора, не относится к сегменту «стрит-ритейл» или «магазин у дома», т.к. является торговым помещением Торгового центра. Весомый поток покупателей магазина «Лента», формировался благодаря автомобильному трафику, но в период действия ограничений, вызванных коронавирусной инфекцией, автомобильный трафик существенным образом снизился, в связи с чем доля покупателей, осуществляющих покупки с помощью передвижения на автомобиле, объективно сократилась. Пандемия COVID-19 в совокупности с последовавшей рецессией повлияли на резкое падение покупательского спроса, запустили на рынке необратимые процессы, которые сказались на финансовом результате работы магазина по адресу: РФ,  

<

...>.  Падает трафик, конверсия и товарооборот, что  объясняется новой моделью поведения покупателей в условиях пандемии.

Доводы Ответчика об отмене ограничительных мер на момент рассмотрения спора не свидетельствуют о возможности единовременного восстановления финансового состояния, предшествовавшего пандемии. Как следует из заключения специалиста, в условиях пандемии социально-экономическое развитие Череповца в 2021-2022 годах с большей вероятностью будет происходить по консервативному сценарию, предусматривающему медленное восстановление темпов роста ключевых показателей и в целом инерционное развитие экономики, стагнацию или сокращение торгового сектора.

Как усматривается из заключения специалиста №010721-65К от 12.07.2021, по мере снятия ограничений в связи с пандемией COVID-19 поведение покупателей начало нормализоваться, но трафик в 2021 году так и не восстановился.

При этом суд учитывает, что согласно приложению № 3 к Договору аренды помещение предоставлено в пользование арендатору для организации магазина розничной торговли (в формате гипермаркета).

Установив целевое назначение использования арендуемого помещения, стороны подтвердили, что истец вносит арендную плату за использование помещения именно в целях розничной торговли. Ввиду последствий пандемии новой коронавирусной инфекции Covid-2019 использование помещения по его целевому назначению в изменившихся условиях оказалось невозможным в той мере, на которую истец рассчитывал при заключении договора аренды. 

При этом Ответчиком не опровергнуты доводы Истца, основанные, в том числе на заключении специалиста ООО «Институт проблем предпринимательства», согласно которым Размер арендной ставки за помещение, занимаемое под магазин «Лента», в 6 раз превышает размер среднерыночной арендной ставки в аналогичных помещениях.

Заключая договор аренды, Истец ориентировался на определенную посещаемость магазина, который располагался в арендованном помещении, что влияло на согласование условий о сроке действия договора аренды, размер арендной платы и других условий аренды.

В тоже время в материалах дела отсутствуют доказательства тому обстоятельству, что арендодатель с 2020 года оказывал какое-либо содействие арендатору в виде льгот по внесению арендной платы. 

Учитывая изложенное, следует признать, что в сложившейся ситуации сохранение договора аренды повлечет существенное нарушение баланса интересов сторон.

Вместе с тем, пандемия новой коронавирусной инфекции соответствует критериям обстоятельств непреодолимой силы, указанным в директивах Верховного суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - чрезвычайность и непредотвратимость. 

В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. 

Так, в момент заключения Договора аренды в октябре 2010 года стороны исходили из того, что пандемия COVID-19 не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые ООО «Лента» не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалось по характеру Договора аренды и условиям оборота.

В данном случае для Арендодателя «тем же видом деятельности» является сдача нежилых помещений в аренду, а для Арендатора – торговая деятельность. Осуществление данных видов деятельности не дает каких-либо возможностей для предотвращения последствий пандемии. 

Введенные ограничительные меры, вызванные COVID-19, которые действовали в период с 30.03.2020 по 01.07.2020, были направлены не только на деятельность Арендатора, но и на свободу покупателей, чьи возможности посещать торговые центры были объективно ограничены. 

То обстоятельство, что деятельность магазина «Лента» не приостанавливалась, а ограничения были сняты 01.07.2020, не означает возможность ООО «Лента» повлиять на сложившиеся обстоятельства и будущее поведение потребителей. 

Таким образом, распространение пандемии новой коронавирусной инфекции, введение ограничительных мер и переориентация покупателей с супермаркетов на «магазины у дома» носят для сторон непреодолимый характер.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В рассматриваемом случае Ответчик, выражая несогласие с представленными Истцом доказательствами, в частности с заключениями специалистов, каких-либо документов, в опровержение выводов специалистов не представил.

При нереализации Ответчиком права на обращение с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 АПК РФ), исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", оценка требований и возражений сторон осуществлена судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Учитывая изложенное, следует признать доказанной причинно-следственную связь между распространением коронавирусной инфекции и стагнацией                       финансово-операционной деятельности Арендатора, что подтверждается представленными арендатором финансовыми документами, а также заключениями специалистов.

Баланс интересов сторон применительно к институту существенного изменения обстоятельств рассматривается как соотношение предоставлений контрагентов.

 Предоставлением со стороны арендатора является арендная плата, со стороны арендатора – помещение для размещения стационарного торгового объекта - магазина. В Договоре аренды не содержится специальных условий о перераспределении рисков, связанных с существенным изменением обстоятельств, в связи с чем негативные последствия, вызванные этими обстоятельствами, исходя из принципа равенства участников гражданских правоотношений, не могут быть возложены в полном объеме исключительно на одну из сторон.

Из обычаев или существа Договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет ООО «Лента».

По смыслу статьи 451 ГК РФ отказ от изменения или расторжения договора не допустим в случае, если в результате существенного изменения обстоятельств нарушается баланс интересов сторон договора, и одна из сторон ставится в заведомо более невыгодное положение по сравнению с другой стороной. Риск негативных последствий, вызванных существенно изменившимися обстоятельствами, если иное прямо и недвусмысленно не предусмотрено договором, не может быть возложен исключительно на одну сторону, а другая сторона – полностью освобождена от таких последствий. 

При таких обстоятельствах суд признает требование о расторжении Договора аренды обоснованным, документально подтвержденным, в связи с чем  подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1-01/10 от 19.10.2010, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Лента» и Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лента» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.