АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-11206/2021

г. Иваново

19 октября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 18 октября 2022 года 

Решение в полном объеме изготовлено 19 октября 2022 года 

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента управления имуществом Ивановской области (ОГРН  

<

***> ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 312371115300021  ИНН 

<

***>)

о взыскании 63300 руб. 11 коп. задолженности, 1476 руб. 92 коп. неустойки по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020, расторжении договора аренды, выселении ИП ФИО1 из нежилого помещения,

и встречному исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

к Департаменту управления имуществом Ивановской области 

о взыскании 13732 руб. 01 коп. убытков в виде уплаченной арендной платы за помещение, не соответствующее условиям договора, переданное по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, областного казенного учреждения «Управление административными зданиями»,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,  

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.04.2022,

установил:

Департамент управления имуществом Ивановской области (далее истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик, Предприниматель) о взыскании  о взыскании 63300 руб. 11 коп. задолженности, 1476 руб. 92 коп. неустойки по договору аренды от 01.12.2020 №20/2020, расторжении договора аренды от 01.12.2020 № 20/2020, выселении Предпринимателя из нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:010101:8442 площадью 45,2 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 21,21а.

Определением суда от 12.01.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное казенное учреждение «Управление административными зданиями».

Определением от 09.03.2022  суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Протокольным определением от 28.04.2022 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, назначено к рассмотрению на 14.06.2022.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что истец передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса. В соответствии с заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по Ивановской области» от 15 января 2021 года нежилое помещение, кадастровый номер 37:24:010101:8442 , расположенное по адресу 

<

...> а, не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам,   а   именно   требованиям  СП   2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологическое требование к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнения работ или оказания услуг»  - наличие водоснабжения и водоотведения в помещение отсутствует, состояние коридорных маршей и входных дверей в аварийном состоянии, освещенность, наличие санузла - отсутствует. В спорном договоре было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество - под занятие медицинской деятельностью. Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию. При таких обстоятельствах следует сделать вывод о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объекту, который нельзя будет использовать под медицинскую деятельность, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Из документов видно, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для использования его под медицинскую деятельность, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств. В связи с изложенным Предприниматель просит отказать в удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд со встречным иском к Департаменту управления имуществом Ивановской области  о взыскании 13732 руб. 01 коп. убытков в виде уплаченной арендной платы платежными поручениями от 15.02.2021 №46, от 26.01.2022 №70 за помещение, не соответствующее условиям договора, переданное по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020.

Определением суда от 13.07.2022 встречное исковое заявление Предпринимателя к Департаменту принято судом к производству, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском на 25.08.2022.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

Департамент представил возражения на встречный иск, указав, что предоставленное Предпринимателю по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020 помещение включено в Перечень имущества Ивановской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов  малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства (далее Перечень, размещён на официальном сайте Департамента. Порядок и условия предоставления во владение и (пли) пользование на долгосрочной основе имущества Ивановской области из указанного Перечня утвержден постановлением Правительства Ивановской области от 05.12.2019 № 489-п «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении имущества, находящегося в собственности Ивановской области, и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Ивановской области». В соответствии с пунктами 4. 7 вышеуказанною Порядка имущество, включенное в Перечень, предоставляется во владение и (или) пользование по результатам конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации, участниками торгов могут быть только субъекты малого и среднего предпринимательства, организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (с 2020 года также самозанятые граждане). Аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения был организован в целях предоставления имущественной поддержки указанным лицам. Имущество Ивановской области, которое выставляется на торги (в данном случае это аукцион), не ограничено целью его использования, и в первую очередь для того, чтобы участники аукциона (а это могут быть только СМСП, организации, образующие инфраструктуру поддержки СМСП, самозанятые граждане) могли реализовать возможность осуществлять на предлагаемых в пользование помещениях именно ту деятельность, которую они для себя считают (выбирают) приемлемой. Таким образом, по назначению выставляемые на аукцион помещения относятся к категории «нежилых помещений», цель использования которых не ограничивается видами деятельности. Начальная арендная плата за пользование имуществом производится на основании отчета рыночной стоимости арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации независимым оценщиком (пуню 8 Порядка). Рыночная стоимость арендной платы определяется исходя из состояния нежилого помещения (то есть, голые стены, отсутствие какого - либо оборудования) и не учитывает в расчете то условие, что использование имущества, например, будет осуществляться только под конкретный вид деятельности (медицинские услуги, образовательные услуги, и т.п.). Иными словами, если арендуемое помещение было бы оборудовано арендодателем под конкретный вид деятельности, то оценка рыночной стоимости начальной арендной платы имела иной расчет. Таким образом, договор аренды заключается на условиях определения размера арендной платы из расчета общего назначения помещения без учета особенностей осуществления видов деятельности. В частности, нежилое помещение (которое в настоящее время арендует ИП ФИО1) было выставлено на аукцион не под осуществление медицинской деятельности. Организатором торгов для всех его потенциальных участников обеспечивается возможность осмотра помещений и определения для себя под какой вид своей деятельности он его может использовать. Осмотр помещений производится с участием представителей Областного казенного учреждения «Управление административными зданиями». Условия торгов прозрачны, являются одинаковыми для всех его участников, единственное ограничение на участие в аукционе - это наличие статуса СМСП; отнесение организаций к инфраструктуре поддержки СМСП; наличие статуса самозанятого гражданина. ИП ФИО1, подавая заявку на участие в аукционе, согласился с условиями его проведения, а подписывая договор аренды и акт приема передачи нежилого помещения - с возможностью использования помещения в своей деятельности. Виды деятельности указываются в договоре аренды непосредственно лицом, выигравшим аукцион и заключающим договор аренды для определения целевого использования имущества в целях осуществления контроля целевого использования предоставленного имущества.  

Департамент также указал, что из акта приема-передачи имущества, подписанного сторонами, следует, что нежилое помещение передано арендатору в удовлетворительном техническом состоянии, не препятствующем его использованию в соответствии с договором аренды. Ни в момент подписания договора аренды, ни при передаче имущества ИП ФИО1 не заявлял о недостатках переданною ему в аренду нежилого помещения, а в акте приема-передачи стороны указали, что арендатор принял в аренду помещение в удовлетворительном техническом состоянии. В период действия договора аренды ИП ФИО1 не совершил предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Г К РФ.  ИП ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих как приостановление им исполнения своих обязательств либо его отказ от исполнения обязательств и добровольный возврат имущества в порядке, установленном пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, так и направление им в адрес Департамента требования об освобождении от уплаты арендной платы по договору аренды в связи с наличием препятствий в использовании арендованного имущества. Действия ИП ФИО1 (участие в аукционе, подписание договора аренды, акта приема передачи нежилого помещения, подтверждение наличия задолженности  по арендной плате (в том  числе письмом от 23.06.2022 № б/н) свидетельствуют о наличии у него коммерческого интереса в использовании арендуемого имущества Ивановской области. Выявив недостаток, ответчик права, предоставленные ему законом Российской Федерации (статья 612. пункт 4 статьи 614 ГК РФ), не реализовал, о выявленных недостатках, в частности, невозможности использования имущества для осуществления своей деятельности арендодателя не уведомил, имущество не возвратил.  

Третье лицо в судебное заседание не явилось, является надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица на основании ст. 156 АПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела документы, заслушав пояснения сторон, суд установил, что Департамент (арендодатель), ОКУ «Управление административными зданиями» (держатель имущества казны Ивановской области) и Предприниматель (арендатор), в соответствии с протоколом заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом,иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, находящегося в собственности Ивановской области, включённого в перечень имущества Ивановской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства от 17.11.2020 № 5.1 «О признании аукциона несостоявшимся», заключили договор аренды  от 01.12.2020 №20/2020,  согласно которому арендодатель при участии держателя имущества казны сдает, а арендатор принимает в аренду имущество Ивановской области помещение; наименование - нежилое помещение, пом. 21, 21а, площадью 45,2 кв.м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:010101:8164, площадью 170,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, 42-45, 45а, 82 - подвал, 21, 21а, 97в - 1 этаж (согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 03.11.2020 со следующими характеристиками: нежилое помещение; назначение: нежилое; кадастровый номер 37:24:010101:8442, площадь 45,2 кв. м; этаж № 1, адрес: Ивановская область, г. Иваново, пр-кт Ленина, д.43, пом. 21,21а) (далее - недвижимое имущество), рыночной стоимостью 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей  с учетом  НДС датой оценки       17.08.2020 в соответствии с отчетом № 20-131 Индивидуального предпринимателя ФИО4, датой составления 24.08.2020, для использования в деятельности в соответствии с ОКВЭД:

86.10 Деятельность больничных организаций;

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом;

86.21 Общая врачебная практика;

86.23 Стоматологическая практика;

- 86.90.9 Деятельность в области медицины прочая, не включенная вдругие группировки (п. 1.1 договора аренды).

В п. 1.2.договора стороны определили срок аренды-с 01.12.2020 по 01.12.2025 (5 лет).

По п. 1.3 договора передача недвижимого имущества оформляется актом приёма -передачи (Приложение 1), который составляется и подписывается Держателемимущества казны и Арендатором в количестве экземпляров Договора. Акт приёма - передачи приобщается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

Помещения переданы арендатору  по акту приема – передачи (приложение № 1 к договору от 01.12.2020 №20/2020).

В соответствии с разделом 4 договора аренды «Платежи и расчеты по договору» Размер годовой арендной платы устанавливается на основании постановления Правительства Ивановской области, регулирующего порядок формирования, ведения, обязательного опубликования перечня имущества Ивановской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), а также порядок и условия предоставления указанного имущества в аренду, в соответствии с нормативным правовым актом Ивановской области, регулирующим порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности Ивановской области, протоколом заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, находящегося в собственности Ивановской области, включённого в перечень имущества Ивановской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в целях предоставления его во  владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства от 17.11.2020 №5.1 «О признании аукциона несостоявшимся» и составляет 200 000 руб. (двести тысяч) рублей в год без налога на добавленную стоимость. Размер арендной платы ежегодно изменяется путем умножения на коэффициент инфляции, соответствующий индексу потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги по Ивановской области(п.4.1).

Согласно п. 4.2. арендная плата за пользование имуществом вносится в следующем порядке: В первый год аренды 40 (сорок) процентов размера годовой арендной платы, а именно 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей без налога на добавленную стоимость.

Месяц, год

Расчет арендной платы, руб.

Сумма арендной платы, руб.

Декабрь 2020

80 000 рублей /366 дней х 31 день

6775,96

без налога на добавленную стоимость (Приложение 2).

Во второй год аренды 60 (шестьдесят) процентов размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

В третий год аренды 80 (восемьдесят) процентов размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

В четвёртый год аренды и далее 100 (сто) процентов размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

По п. 4.3 арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца по реквизитам указанным в пункте 10 настоящего Договора.

В п. 4.5 договора стороны согласовали, что возмещение Арендатором расходов Держателя имущества казны по техническому обслуживанию недвижимого имущества и передаче коммунальных услуг не включается в установленную пунктом 4.2 настоящего Договора сумму арендной платы и производится по отдельному договору на возмещение расходов по техническому обслуживанию и передаче коммунальных услуг между Держателем имущества казны и Арендатором в сроки, определенные упомянутым договором. Нарушение Арендатором условий указанного договора является основанием для расторжения настоящего Договора в соответствии с разделом 7 настоящего Договора.

Согласно п. 4.6 договора размер арендной платы пересматривается Арендодателем водностороннем порядке в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора, а такжев случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации и Ивановской области. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для исполнения Арендатором и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.

В адрес арендатора было направлено письмо-уведомление от 26.03.2021 № 175-и, в соответствии с которым арендная плата с 01.01.2021 по 30.11.2021 составила 77 444, 08 рублей и определены суммы арендной платы, подлежащие внесению в конкретные месяцы.

В п. 6.2.1 договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки уплаты или неуплаты Арендатором арендных платежей в сроки, установленные в п. 4.3 настоящего Договора, начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются Арендатором вобластной бюджет.

По платежному поручению от 15.02.2021 № 46 ИП ФИО1 была произведена оплата за декабрь 2020 года. С 15.02.2021 ИП ФИО1 не производил оплаты по договору аренды. Сумма задолженности по арендной плате за период с января 2021 года по сентябрь 2021 года составляла 63300 рублей 11 копеек.

В связи с нарушением сроков арендной платы согласно п. 6.2.1 договора аренды были начислены пени за периоды просрочки оплаты арендной платы с 11.01.2021 по 13.09.2021, что составило 1476 руб. 92 коп.

В связи с невыполнением ответчиком обязательства по внесению арендных  платежей истец направил в адрес ответчика претензию от 30.09.2021 №371-и о необходимости в срок до 20.10.2021 перечислить в областной бюджет указанную сумму задолженности и представить в Департамент копии платежных поручений, подтверждающих перечисление денежных средств.

Согласно сведениям о прохождении заказного почтового отправления с уведомлением о вручении письмо не вручено адресату по причине неудачной попытки вручения, с 07.10.21 находится в отделении почтовой связи с. Подвязновский Ивановского района (квитанция об отправке, отчет о прохождении отправления с индентификатором 15301260087537 прилагается).

Кроме того, в соответствии с условиями п. 2.1.2 договора аренды между ОКУ «Управление административными зданиями» и арендатором был заключен договор на возмещение расходов по техническому обслуживанию и передаче коммунальных услуг от 01.12.2020 № 68 (далее - договор на возмещение расходов). Согласно сведениям, предоставленным АКУ «УАЗ», задолженность арендатора ИП ФИО1 по договору на возмещение расходов по состоянию на 08.10.2021 составила 44 501,19 рублей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В соответствии с пп а), б) п. 7.2 договора аренды последний подлежит расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя в случаях:

а)при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки,установленные п. 4.3 договора аренды, в течение двух месяцев подряд независимоот ее последующего внесения;

б)при неуплате или просрочке арендатором оплаты суммы возмещениярасходов Держателя имущества казны по техническому обслуживаниюарендуемого имущества и передаче коммунальных услуг в размере и сроки,уставленные договором на возмещение расходов в течение двух месяцев подряднезависимо от последующего внесения указанных сумм.

В адрес арендатора письмом от 18.10.20201 № 371-й было повторно направлено уведомление о необходимости в срок до 10.11.2021 внесения задолженности по договору аренды, и задолженность по договору на возмещение расходов в сумме 44501,19 рублей на реквизиты, указанные в договоре на возмещение расходов, и предоставить сведения об уплате в адрес АКУ «УАЗ» и Департамента. Также в случае невыполнения требований о погашении имеющейся задолженности по договору аренды в сумме 64792,14 рублей и договору на возмещение коммунальных платежей в сумме 44501,19 рублей предлагалось подписать дополнительное соглашение к договору аренды о его досрочном расторжении и представить в адрес Департамента в срок не позднее 15.11.2021.

Согласно сведениям о прохождении заказного почтового отправления с уведомлением о вручении письмо не вручено адресату по причине неудачной попытки вручения, с 21.10.21 находится в отделении почтовой связи с. Подвязновский Ивановского района (квитанция об отправке, отчет о прохождении отправления с индентификатором 15301261174533 прилагается).

В связи с ненадлежащим исполнением Предпринимателем обязательств по договору аренды от 01.12.2020 №20/2020  Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском к Департаменту о взыскании 13732 руб. 01 коп. убытков в виде уплаченной арендной платы платежными поручениями от 15.02.2021 №46, от 26.01.2022 №70 за помещение, не соответствующее условиям договора, переданное по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020.

Встречные требования основаны на положениях ст.ст. 611, 612 ГК РФ и мотивированы тем, что Департаментом допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в предоставлении нежилого помещения, не соответствующего условиям договора.

Предприниматель указывает на невозможность использования нежилого помещения, предоставленного в аренду в целях ведения медицинской деятельности, в связи с отрицательным экспертным заключением

В соответствии с заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по Ивановской области» от 15 января 2021 года, нежилое помещение, кадастровый номер 37:24:010101:8442, расположенное по адресу 

<

...> не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, а именно требованиям СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологическое требование к эксплуатации помещений, зданий, сооружений оборудования и транспорта а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов осуществляющих продажу товаров, выполнения работ или оказания услуг» (наличие водоснабжения и водоотведения в помещение отсутствует, состояние коридорных маршей и входных дверей в аварийном состоянии, освещенность, наличие санузла - отсутствует.

Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом денежных средств, выплаченных за период: 15.02.2021 года в размере 6 775 руб.96 коп. и 26.10.2022 г. в размере 6 956 руб.05 коп.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента и отказе в удовлетворении встречного иска Предпринимателя.

Правовые отношения сторон по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в заявленный в иске период с января 2021 года по сентябрь 2021 года ответчик арендовал помещение, предоставленное ему по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020 . 

Согласно расчету истца за период с января 2021 года по сентябрь 2021 года ответчику начислено 63300 руб. 11 коп., оплата не произведена, задолженность составляет 63300 руб. 11 коп.

Доказательств оплаты арендной платы за указанный в иске период, либо документов, подтверждающих иной размер задолженности, со стороны ответчика суду не представлено.

Доводы Предпринимателя, изложенные в отзыве на иск, о невозможности использования помещения в связи с назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем не подлежит начислению арендная плата, судом отклоняются.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

В обоснование своего возражения Предприниматель ссылается на экспертное заключение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по Ивановской области» от 15 января 2021 года, в котором указано, что нежилое помещение, кадастровый номер 37:24:010101:8442, расположенное по адресу 

<

...> не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, а именно требованиям СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологическое требование к эксплуатации помещений, зданий, сооружений оборудования и транспорта а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов осуществляющих продажу товаров, выполнения работ или оказания услуг» (наличие водоснабжения и водоотведения в помещение отсутствует, состояние коридорных маршей и входных дверей в аварийном состоянии, освещенность, наличие санузла - отсутствует.

Предприниматель указывает, что медицинскую деятельность без водоснабжения в помещении осуществлять невозможно.

Из представленных в материалы дела документов следует, что договор аренды 01.12.2020 № 20/2020  заключен в соответствии с протоколом заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом,иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, находящегося в собственности Ивановской области, включённого в перечень имущества Ивановской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства от 17.11.2020 № 5.1 «О признании аукциона несостоявшимся». 

При этом в составе конкурсной документации имелся отчет об оценке спорного помещения от 24.08.2020 № 20-131, в п. 4 «Описание объекта оценки» которого содержатся сведения о предоставляемом в аренду помещении, в том числе указано, что водоснабжение и канализация находятся в местах общего пользования здания.

При подписании акта приема-передачи к договору аренды 01.12.2020 № 20/2020 Предприниматель также не высказал каких-либо возражений относительно состояния помещения. Вместе с тем отсутствие водоснабжения в помещении (раковины, санузла) не является скрытым недостатком и могло быть обнаружено при визуальном осмотре. 

Аргумент Предпринимателя о том, что акт передачи помещения был им подписан без осмотра помещения, судом не принимается, поскольку каких-либо отметок в акте о данном обстоятельстве не имеется.

В материалы дела не представлено доказательств, что Предприниматель заявлял о недостатках переданного ему в аренду нежилого помещения в адрес Департамента, а в акте приема-передачи стороны указали, что арендатор принял в аренду помещение в удовлетворительном техническом состоянии. 

Предпринимателем также не представлено доказательств, что в период действия договора аренды он совершил предусмотренных действующим законодательством надлежащие действия при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенные в пункте 1 статьи 612 Г К РФ.  Предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих как приостановление им исполнения своих обязательств либо его отказ от исполнения обязательств и добровольный возврат имущества в порядке, установленном пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, так и направление им в адрес Департамента требования об освобождении от уплаты арендной платы по договору аренды в связи с наличием препятствий в использовании арендованного имущества. Действия ИП ФИО1 (участие в аукционе, подписание договора аренды, акта приема передачи нежилого помещения, подтверждение наличия задолженности  по арендной плате (в том  числе письмом от 23.06.2022 № б/н) свидетельствуют о наличии у него коммерческого интереса в использовании арендуемого имущества Ивановской области. Выявив недостаток, ответчик права, предоставленные ему законом Российской Федерации (статья 612. пункт 4 статьи 614 ГК РФ), не реализовал, о выявленных недостатках, в частности, невозможности использования имущества для осуществления своей деятельности арендодателя не уведомил, имущество не возвратил.  

В ходе рассмотрения дела Предприниматель также неоднократно указывал на необходимость дальнейшего продолжения арендных отношений. При этом предлагая дополнить цели использования ОКВЭД 86.90.9 – прочая деятельность в области медицины, при котором можно использовать спорное помещение.

Однако указанный вид деятельности уже включен в п. 1.1 договора аренды от 01.12.2020.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании арендной платы за период с  января 2021 года по сентябрь 2021 года является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме  63300 руб. 11 коп. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 1476 руб. 92 коп.   за период с 11.01.2021 по 13.09.2021 в связи с имеющейся просрочкой внесения арендной платы.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 6.2.1 договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки уплаты или неуплаты Арендатором арендных платежей в сроки, установленные в п. 4.3 настоящего Договора, начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются Арендатором вобластной бюджет.

Проверив представленный истцом расчёт пени в сумме  1476 руб. 92 коп., суд считает расчёт правильным (расчёт в деле), соответствующим условиям договора аренды.

Арифметических возражений по сумме задолженности и пени ответчиком не заявлено.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.12.2020 № 20/2020.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут  судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пп а), б) п. 7.2 договора аренды последний подлежит расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя в случаях:

а)при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки,установленные п. 4.3 договора аренды, в течение двух месяцев подряд независимоот ее последующего внесения;

б)при неуплате или просрочке арендатором оплаты суммы возмещениярасходов Держателя имущества казны по техническому обслуживаниюарендуемого имущества и передаче коммунальных услуг в размере и сроки,уставленные договором на возмещение расходов в течение двух месяцев подряднезависимо от последующего внесения указанных сумм.

Представленными в материалы дела документами подтверждается факт неоплаты арендной платы Предпринимателем в период с января 2021 года по сентябрь 2021 года в сумме  63300 руб. 11 коп. 

Кроме того, Департаментом в материалы дела представлены документы (определение суда от 28.04.2022, решение в виде резолютивной части от 01.07.2022 по делу А17-2529/2022) в подтверждение взыскания с Предпринимателя 58227 руб. 20 коп. задолженности по возмещению затрат по техническому обслуживанию и передаче коммунальных услуг за помещение, переданное по договору аренды от 01.12.2020.

В адрес арендатора письмом от 18.10.20201 № 371-й было повторно направлено уведомление о необходимости в срок до 10.11.2021 внесения задолженности по договору аренды, и задолженность по договору на возмещение расходов в сумме 44501,19 рублей на реквизиты, указанные в договоре на возмещение расходов, и предоставить сведения об уплате в адрес АКУ «УАЗ» и Департамента. Также в случае невыполнения требований о погашении имеющейся задолженности по договору аренды в сумме 64792,14 рублей и договору на возмещение коммунальных платежей в сумме 44501,19 рублей предлагалось подписать дополнительное соглашение к договору аренды о его досрочном расторжении и представить в адрес Департамента в срок не позднее 15.11.2021.

Согласно сведениям о прохождении заказного почтового отправления с уведомлением о вручении письмо не вручено адресату по причине неудачной попытки вручения, с 21.10.21 находится в отделении почтовой связи с. Подвязновский Ивановского района (квитанция об отправке, отчет о прохождении отправления с индентификатором 15301261174533 прилагается). Также Департамент направил письмо на адрес электронной почты Предпринимателя, указанный в договоре аренды.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании подтвердил, что указанный адрес является адресом регистрации Предпринимателя и имеется у Предпринимателя данная электронная почта, однако ФИО1 осуществляет непосредственную  деятельность в г. Владимир, в связи с чем не получал претензии Департамента, получил их только вместе с иском.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, независимо от фактического получения почтового отправления, Предприниматель считается уведомленным о требованиях Департамента, в том числе о предложении расторгнуть договор.

С учетом изложенного, требование о расторжении договора аренды от 01.12.2020 подлежит удовлетворению.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Доказательств освобождения занимаемого помещения по договору аренды от   01.12.2020 ответчиком не представлено. 

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой выселение ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Учитывая изложенное, исковые требования Департамента подлежат удовлетворению в полном объеме.

Встречные исковые требования Предпринимателя о взыскании 13732 руб. 01 коп. убытков в виде уплаченной арендной платы платежными поручениями от 15.02.2021 №46, от 26.01.2022 №70 за помещение, не соответствующее условиям договора, переданное по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020, удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере. В результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Как указано в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления N 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Другими словами, при предсказуемости негативных последствий в виде возникновения убытков, которые нарушитель обязательства как профессиональный участник оборота мог и должен был предвидеть, причинная связь не подлежит доказыванию лицом, потерпевшим от нарушения, а презюмируется. Однако в иных ситуациях причинная связь доказывается кредитором на общих основаниях (статьи 9, 65 АПК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 02.07.2020 N 32-П, причинная связь является необходимым условием возложения на лицо обязанности возместить вред, причиненный потерпевшему, определяющим сторону причинителя вреда в правоотношении. При этом наступление вреда непосредственно вслед за определенными деяниями не означает непременно обусловленность ущерба предшествующими деяниями. Отсутствие причинной связи между ними может быть обусловлено, в частности, тем, что наступление вреда было связано с иными обстоятельствами, которые были его причиной.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и во взаимосвязи, проанализировав договор аренды от 01.12.2020 №20/2020, акт приема-передачи помещения к нему, аукционную документацию, экспертное заключение от 15.01.2021, учитывая, что указанные Предпринимателем недостатки были указаны в отчете от 24.08.2020 №20-131, входящем в состав аукционной документации и могли быть им обнаружены при осмотре помещения, отсутствие претензий Предпринимателя к арендодателю относительно переданного в аренду имущества, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков в заявленном размере.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 14591   руб.    В связи с обоснованностью исковых требований и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина  подлежит отнесению  на  ответчика. Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением Департамент государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с положениями подп. 2 ст. 333.18, подп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ.

Госпошлина по встречному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с отказом во встречном иске подлежит отнесению на истца по встречному иску – Предпринимателя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110,  167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования  Департамента управления имуществом Ивановской области  к индивидуальному предпринимателю ФИО1  о взыскании 63300 руб. 11 коп. задолженности, 1476 руб. 92 коп. неустойки, расторжении договора аренды от 01.12.2020 № 20/2020, выселении ИП ФИО1 из нежилого помещения, удовлетворить.

Взыскать с   индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента управления имуществом Ивановской области (ИНН 

<

***>) 63300 руб. 11 коп. задолженности, 1476 руб. 92 коп. неустойки.

Расторгнуть договор аренды от 01.12.2020 № 20/2020.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) из нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:010101:8442 площадью 45,2 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 21,21а.

Взыскать с   индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14591 руб. государственной пошлины по делу.

2. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту управления имуществом Ивановской области о взыскании 13732 руб. 01 коп. убытков в виде уплаченной арендной платы за помещение не соответствующее условиям договора, переданное по договору аренды от 01.12.2020 № 20/2020,  оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

Судья                                                              Е.И. Демидовская