АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

06 августа 2024 года

Дело №

А21-2796/2023

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Чуватиной Е.В.,

при участии от Местной религиозной организации приход Святого Адальберта Римско-католической церкви в городе Калининграде – ФИО1 (доверенность от 20.01.2023), 

рассмотрев 25.07.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплицы» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А21-2796/2023, 

у с т а н о в и л:

Местная религиозная организация приход Святого Адальберта Римско-католической церкви в городе Калининграде (далее - Приход) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Теплицы» (далее - Общество) о расторжении договора о строительстве и безвозмездной передаче жилых объектов от 14.12.2015 и возврате в собственность Прихода земельного участка площадью 336 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:040611:0078, расположенного в Зеленоградском районе Калининградской области, западнее п. Куликово, путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записей о прекращении права собственности Общества и внесения записи о праве собственности Прихода на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Решением суда первой инстанции от 10.10.2023 исковые требования удовлетворены частично, договор о строительстве и безвозмездной передаче жилых объектов от 14.12.2015, заключенный между Приходом и Обществом, расторгнут; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Определением от 07.02.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Антураж».

Постановлением апелляционного суда от 04.04.2024 решение суда первой инстанции отменено; договор о строительстве и безвозмездной передаче жилых объектов от 14.12.2015 расторгнут; применены правовые последствия расторжения договора в виде внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Общества и внесения записи о регистрации права собственности Прихода на земельный участок с кадастровым номером 39:05:040611:0078.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

В судебном заседании представитель Прихода просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.12.2015 между Приходом и Обществом заключен договор о строительстве и безвозмездной передаче жилых объектов, по условиям которого Общество обязуется организовать строительство и обеспечить финансирование строительства жилых недвижимых объектов, которые будут являться объектами права собственности Прихода по факту окончания строительства и получения акта ввода в эксплуатацию, а именно: дом площадью 1000 кв. м для проживания престарелых (пансионат) на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040611:0078 и дом площадью 1710 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131908:2, принадлежащим Приходу на праве собственности (далее - договор о строительстве).

Стороны осуществляют строительство и ввод в эксплуатацию объектов в течение 3 лет с момента подписания указанного договора (пункт 3.3 договора).

В пункте 5.2.2 договора о строительстве стороны установили, что при исполнении договора Приход обязан предоставить земельные участки для проектирования и строительства Обществу.

Как указывает истец, во исполнение указанной договоренности одномоментно с заключением договора о строительстве истец по договору о безвозмездной передаче земельного участка в собственность от 14.12.2015 (далее – договор о передаче участка) предоставил в распоряжение ответчика земельный участок площадью 336 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:040611:0078, расположенный в Зеленоградском районе Калининградской области, западнее п. Куликово.

Приход обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Общество не исполняет обязательства по договору о строительстве, требование о возврате земельного участка оставлено ответчиком без удовлетворения.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основании для частичного удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, посчитал требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Прихода, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно пункту 3 указанной статьи, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Применение к непоименованным договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

Как разъяснено в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункт 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В данном случае из материалов дела следует, что сторонами заключены не поименованные договоры.

Исходя из характера взаимоотношений сторон, истолковав договоры по правилам статьи 431 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключенные сторонами договоры (договор от 14.12.2015 о строительстве и договор от 14.12.2015 о передаче участка) являются взаимосвязанными сделками, преследующими единую хозяйственную цель - строительство на спорном земельном участке социальных объектов и передачу соответствующего имущественного комплекса в собственность Прихода. 

Принимая во внимание указанную общую хозяйственную цель, а также поведение сторон, апелляционный суд признал, что общая воля сторон не была направлена на дарение земельного участка с кадастровым номером 39:05:040611:0078 в собственность Общества для его последующего использования по усмотрению ответчика, а предполагала совершение ответчиком необходимого комплекса мероприятий по застройке участка с передачей Приходу объекта недвижимости, созданного в результате такой деятельности Общества. 

В силу установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, передача Приходу построенного Обществом объекта недвижимости, предполагала возвращение земельного участка в собственность Прихода. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд признал, что действительная воля сторон была направлена на передачу земельного участка во временное безвозмездное пользование Общества на период проектирования и строительства. Исходя из этого апелляционный суд признал договор от 14.12.2015 о передаче участка притворной сделкой, которая прикрывала сделку по передаче Обществу земельного участка в безвозмездное временное пользование. 

Учитывая, что Общество в фактическое владение земельным участком не вступило, земельный участок остался во владении и пользовании Прихода (необходимость в истребовании у ответчика земельного участка в порядке реституции отсутствует) апелляционный суд констатировал, что спорный земельный участок не выбывал из собственности Прихода. 

В кассационной жалобе Общество ссылается на то, что апелляционным судом не учтено истечение срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком. По мнению Общества, в соответствии со статьей 181 ГК РФ  срок исковой давности в данном случае подлежит исчислению с 2015 года, когда  началось исполнения договора от 14.12.2015 о передаче участка.

Между тем материалами дела подтверждается, что указанный договор сторонами фактически не исполнялся, земельный участок оставался во владении Прихода, который осуществлял его использование для собственных хозяйственных нужд. Сама по себе государственная регистрация перехода к ответчику права собственности на земельный участок исполнением не является. При таких обстоятельствах основания для применения исковой давности отсутствуют.  

Удовлетворяя исковые требования Прихода о расторжении договора о строительстве апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. 

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 10.1 договора о строительстве расторжение договора возможно по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке, в соответствии с условиями договора и действующего законодательства Российской Федерации. При этом в силу пункта 6.1 договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, по сути в течении неопределенного срока. 

Наличие у Прихода права на односторонний отказ от договора не препятствует предъявлению в суд требования о его расторжении и применении последствий расторжения.

Апелляционный суд удовлетворил заявленные требования в указанной части, учитывая, что до настоящего времени строительство объекта не начиналось, никакая деятельность по исполнению взятых на себя перед истцом обязательств ответчиком не осуществляется, возражения Общества относительно расторжения договора о строительстве отсутствуют.

Доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе,  о необходимости применения срока исковой давности к требованию о расторжении договора о строительстве с учетом неопределенного срока его действия нельзя признать обоснованными. 

Принимая во внимание взаимосвязь договора о строительстве и договора о передаче участка, их направленность на достижение единой хозяйственной цели, апелляционный суд правомерно квалифицировал восстановление в ЕГРН записи о праве собственности Прихода на земельный участок в качестве последствия расторжения договора.    

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое  постановление апелляционного суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А21-2796/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплицы» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Е.В. Чуватина