ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-21214/2018

город Ростов-на-Дону

07 мая 2021 года

15АП-3270/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

от истца - прокурор Борсук Н.Н., удостоверение;

от ООО «Общепит» - представитель ФИО2 по доверенности от 07.06.2018, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу № А32-21214/2018 

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования г. Новороссийск

к ответчикам: администрации муниципального образования города Новороссийск и ООО «Общепит»

при участии третьего лица - департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, 

о признании недействительным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) в защиту публичных интересов и интересов Российской Федерации в лице муниципального образования г. Новороссийск обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Общепит» (далее - общество), в соответствии с которым просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между обществом и администрацией договор купли-продажи от 20.10.2015 N 8800-КП земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества (регистрационная запись N 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1 от 05.11.2015) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14.

Исковое заявление мотивировано тем, что администрация распорядилась земельным участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14 ненадлежащим образом, кроме того, площадь участка необоснованно завышена по отношению к размерам объекта недвижимости, расположенного в его границах.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу N А32-21214/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 в иске отказано, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенного по адресу: г. Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского, отменить.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокуратура обратилась с апелляционной жалобой и просила решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. 

В обоснование жалобы прокурор указывает следующее. ООО «Общепит» не осуществляет коммунальное обслуживание населения (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, отопление и т.д.) и здание туалета для этих целей не предназначено, также здание туалета не используется обществом для осуществления бытовых услуг, поскольку услуги платных туалетов не могут быть отнесены к бытовым услугам, в связи с этим функциональное назначение указанного объекта определено судом неправильно, следовательно, неправильно определена и площадь  земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного объекта. Кроме того, экспертом не исследован вопрос об определении необходимой для эксплуатации общественного туалета площади земельного участка, свободной (незастроенной) им. Вывод о достаточности для эксплуатации принадлежащего обществу здания сделан экспертом на основании суждения о невозможности иного строительства при условии сохранения здания общественного туалета, фактически свидетельствующего о произвольном включении в площадь спорного участка прилегающей свободной территории, которая беспрепятственно может быть застроена после сноса (реконструкции) существующего строения. Прокурор ссылается, что судом не раскрыты правовые основания отчуждения в частную собственность по правилам подпункта 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка для целей строительства на нем объекта. Ответчиками не представлено доказательств проведения каких - либо работ по реконструкции здания общественного туалета с даты завершения его строительства (2002 год), а также благоустройству близлежащей к нему территории по состоянию на день вынесения обжалуемого решения суда, таким образом, вид разрешенного использования спорного участка «для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского» не соответствует фактическому использованию участка и целям его предоставления обществу - для эксплуатации названного объекта недвижимости. 

Прокурор указывает в апелляционной жалобе, что заключение эксперта от 30.06.2020 № 21214/20 не может являться надлежащим доказательством правомерности предоставления администрацией обществу земельного участка, в 12 раз превышающего размер объекта недвижимости. Судом не учтено, что общественный туалет находится не в парке, а в сквере, и не выяснено, имеются ли названные места скопления отдыхающих вблизи этого объекта. Материалами дела подтверждено, что общественный туалет расположен на территории сквера им. П.И. Чайковского, на котором произрастают зеленые насаждения, имеются пешеходные дорожки и который используется гражданами на протяжении многих лет в качестве территории общего пользования, т.е. данная территория фактически не используется для эксплуатации здания. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик (ООО «Общепит») возражал против доводов прокурора и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему «Мой арбитр» от ООО «Общепит» поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в котором общество возражало против доводов прокурора и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Прокурор в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.10.2015 N 7897 «О предоставлении в собственность ООО «Общепит» земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 в г. Новороссийск, сквер им. Чайковского для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского» между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 21.10.2015 заключен договор N 8800-КП земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. Чайковского, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многофункционального использования, сочетающего в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и развлекательного назначения (далее - спорный земельный участок).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1 от 05.11.2015).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора спорный земельный участок для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что общество является собственником объекта недвижимости (общественный туалет), расположенного в границах спорного земельного участка, площадью 202.8 кв. м, что в 12 раз меньше площади указанного участка.

В обоснование требований прокурором представлено письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.02.2018 N 71-05.3-01-2269/18, согласно которому достаточной для эксплуатации указанного объекта является площадь земельного участка размером 350-400 кв. м.

Кроме того, прокурор полагает, что спорный земельный участок не подлежал отчуждению, поскольку расположен в пределах территории общего пользования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением.

Как указывалось выше, при первоначальном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019, оставленным без изменения постановлением  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019, в удовлетворении требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление кассационной инстанции мотивировано тем, что судебной оценки не получили образование и использование земельного участка под указанным объектом, формирование и отчуждение в частную собственность оспариваемым прокурором договором непосредственно земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14, расположение земельного участка на центральной аллее городского сквера им. Чайковского, кроме того, обстоятельства фактической и возможной изолированности общественного туалета и спорного земельного участка от названного сквера, не установлены, в том числе с учетом нахождения на спорном участке пешеходных дорожек и зеленых насаждений общего пользования, также судами не истребованы и не исследованы документы о первоначальном определении и последующем изменении (при доказанности такового) местоположения городского сквера им. Чайковского. Ссылаясь на положения Правил землепользования и застройки городского округа, суды первой и апелляционной инстанции не проверили принадлежность спорного земельного участка к конкретной функциональной зоне, для которой документом территориального планирования (генеральным планом городского округа) определены границы и функциональное назначение. Суды не установили и не отразили в судебных актах объективные причины, вследствие которых при отводе земельного участка постановлением главы администрации г. Новороссийска от 21.10.1997 N 2140, и при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.1998 N 1074 с ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского было достаточно площади 345 кв. м, а для построенного объекта возникла необходимость в использовании площади 2 450 кв. м. Исследуя экспертное заключение от 14.11.2018, суды не приняли во внимание, что классификация рассматриваемого строения общественного туалета в качестве здания коммунального обслуживания, повлиявшая на последующее использование норм проектирования и санитарных правил их эксплуатации, осуществлена экспертом без какого-либо нормативного обоснования, исходя из перечня наиболее часто встречающихся общественных зданий; примененная экспертом документация, регламентирующая проектирование и строительство общественных туалетов, не исследована на предмет ее актуальности на период строительства спорного объекта, исходя из его завершения в 2002 году, а также с учетом относимости отдельных используемых экспертом норм к жилым зданиям и зданиям производственного назначения, к которым общественный туалет не относится, к другим регионам (г. Москва), при том, что данный объект находится в г. Новороссийске Краснодарского края. Кроме того, не получили судебной оценки обстоятельства установления вновь образованному земельному участку постановлением администрации от 20.08.2013 N 5804 вида разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)» и последующей постановки данного земельного участка на кадастровый учет, предоставления в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 N 7897, договором купли-продажи от 20.10.2015 N 8800-КП для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Апелляционная коллегия полагает, по результатам нового рассмотрения, при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1, 2 указанной статьи).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Спор в отношении сделки возник из-за того, что прокурор полагает, что площадь земельного участка, предоставленного в собственность, многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации строений.

Между тем, как правильно отмечено судом, содержание статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса предусматривает исключительное право на приобретение в собственность без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность на основании постановления администрации от 12.10.2015 N 7897 в связи с расположением в границах спорного участка заглубленного общественного туалета, принадлежащего обществу на праве собственности.

В постановлении кассационной инстанции указано на необходимость исключить нахождение спорного земельного участка на территории общего пользования.

Из материалов дела следует, администрацией представлены: кадастровая выписка от 06.02.2015 N 2343/12/15-124118, из которой следует, что спорный земельный поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью 2 450 кв. м, разрешенным использованием: для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского (п. 11 кадастровой выписки, т. 2 л.д. 55), а также выкопировка из Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск (утв. Решением городской Думы МО г. Новороссийск от 23.12.2014 N 439, в ред. 16.07.2019 N 443), согласно которой земельный участок расположен в зоне ИЦ - 1: центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра (т. 1 л.д. 117-118).

Судом первой инстанции обоснованно установлено, из выкопировки следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14 граничит с зоной Р-1. Зона парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования.

Кроме того, как указано выше, администрация представила топосъемку, а также выкопировку из Генерального плана по состоянию на 20.10.2015 (на дату оспариваемой сделки) и по состоянию на 13.10.2020 из которых также следует, что спорный земельный участок находится за пределами сквера (земли общего пользования) в зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

Таким образом, территория общего пользования: зона Р-1. Зона парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования не пересекает границы спорного земельного участка, является смежной с ним.

Также согласно разделу 2.1 Информации о разрешенном использовании земельного участка Градостроительного плана земельного участка N RU 23308000-047-0019-0004809 от 21.07.2016, утвержденного Постановлением администрации муниципального образования г. Новороссийск от 04.08.2016 N 6335, земельный участок находится в зоне ИЦ-1 - центральной зоне делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра.

Аналогичное следует из выкопировки из Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск, утв. Решением городской Думы МО г. Новороссийск от 23.12.2014 № 439, в ред. 16.07.2019 № 443, (л.д. 86 т. 2). На данной выкопировке в зеленом цвете рядом с земельным участком КН 23:47:0301019:14 выделена зона Р-1. Зона парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования.

Таким образом, довод прокурора о нахождении земельного участка в зоне парков материалами дела не подтверждается, на листе 12 Заключения эксперта N 01/1/2018/218, указано, что земельный участок под исследуемым объектом капитального строительства непосредственно примыкает к зоне Р-1 (зоне парков).

Отменяя ранее принятые судебные акты по настоящему делу, суд кассационной инстанции также указал на необходимость установления обстоятельств фактической и возможной изолированности общественного туалета и спорного земельного участка от сквера, в том числе с учетом нахождения на спорном земельном участке пешеходных дорожек и зеленых насаждений общего пользования.

Материалами дела подтверждено, 02.04.2002 на основании акта приемки законченного строительства объекта была осуществлена приемка общественного туалета по адресу: г. Новороссийск, сквер Чайковского, фактическая общая площадь объекта по наружному обмеру составила 275, 6 кв. м, были проведены работы по озеленению объекта в общем объеме 200 кв. м, а также асфальтирование дорожек в площади 36 кв. м.

На основании распоряжения администрации от 27.04.2002 N 596-р «Об утверждении акта приемки законченного строительством общественного туалета в г. Новороссийске, сквер Чайковского «ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» зарегистрировано право собственности на общественный туалет (свидетельство о государственной регистрации 23-АА N 522593 от 05.06.2002).

Из указанного следует, что работы по благоустройству территории, примыкающей к туалету, были проведены перед сдачей объекта в эксплуатацию (т. 3 л.д. 84).

Далее в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2009 ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» передала в собственность, а ООО «Профи» приняло на условиях договора нежилое строение (общественный туалет).

В свою очередь ООО «Профи» 29.06.2012 на основании договора купли-продажи передало в собственность ответчика общественный туалет площадью 202,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации 23-АК N 977256 от 31.08.2012).

Выполняя указания кассационной инстанции, определением суда от 11.03.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Регионэксперт».

На разрешение эксперта были поставлены вопросы:

1. Какая площадь земельного участка необходима для проектирования, строительства и эксплуатации заглубленного общественного туалета площадью 202,8 кв. м (далее - общественный туалет) на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского?

2. Возможна ли застройка свободного (незастроенного) объектом недвижимого имущества - общественным туалетом, земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв. м, за исключением площади, необходимой для эксплуатации общественного туалета?

3. К какому виду объектов, указанных в решении городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 26.11.2013 N 351 (в ред. от 25.11.2014 N 422), относится заглубленный общественный туалет?

4. На основании каких технических характеристик вновь образованному земельному участку общей площадью 2450 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301019:14 постановлением администрации от 20.08.2013 N 5804 установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)», а при предоставлении в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 N 7897договором купли-продажи 8800-КП указан вид разрешенного использования для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета?

Согласно экспертному заключению N 21214/20 N 30.06.2020 (эксперт ФИО3) здание общественного туалета находится на участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенном в зоне ИЦ-1 «Центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра» города Новороссийска. Объект капитального строительства, используемый в качестве общественного туалета и душа, относится к объектам бытового обслуживания населения и относится к основным видам разрешенного использования земельных участков на территории зоны ИЦ-1.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: «6.1 Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан и обеспеченных пространственной доступностью для МГН (маломобильных групп населения).

В ходе экспертного осмотра установлено наличие трещин наружной стены, что является следствием просадки фундамента. Для обеспечения нормальной работы строительной конструкции необходима реконструкция капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, а именно восстановление конструкций фундамента и наружных стен.

Согласно п. 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В виду того, что при реконструкции объекта капитального строительства вносятся изменения, затрагивающие конструктивные характеристики здания, реконструкция должна проводиться на основании проектно-сметной документации, в рамках которой определяется остаточный ресурс конструкций здания, проводятся проверочные расчеты несущей способности и деформативности конструктивных элементов, имеющих дефекты или получивших повреждение в процессе эксплуатации, определяется необходимость усиления конструкций.

Согласно п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Эксперт в своем заключении пришел к выводу, что исходя из фактического состояния строительных конструкций объекта капитального строительства, используемого в качестве общественного туалета и душа, требующего проведения реконструкции, при предоставлении в собственность ООО «Общепит» земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, постановлением администрации от 12.10.2015 N 7897 указан вид разрешенного использования «для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета».

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В апелляционной жалобе прокурор указывает на несогласие с выводами экспертного заключения. 

Апелляционный суд, изучив имеющееся в деле экспертное заключение, пришел к выводу, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №73), по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется. 

Эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, предупрежден судом об уголовной ответственности, процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимые для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта апелляционным судом не установлено. 

Само по себе несогласие апеллянта с результатами судебной экспертизы основанием для лишения ее статуса допустимого и относимого доказательства в рамках настоящего дела не является.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:47:0301019:14 постановлением администрации от 20.08.2013 N 5804 установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)», а при предоставлении в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 N 7897 договором купли-продажи 8800-КП указан вид разрешенного использования «для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета» на основании необходимости проведения реконструкции (восстановление фундамента и наружных стен) объекта капитального строительства, используемого в качестве общественного туалета и душа.

Дополнительно апелляционный суд указывает следующее.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 06.02.2015 №2343/12/15-124118, земельный участок с КН 23:47:0301019:14 поставлен на государственный кадастровый учет 24.01.2014 (п. 19 кадастровой Выписки, л. 55 том 2 дела) на основании Постановления администрации МО г. Новороссийск от 20.08.2013 №5804, на основании Постановления главы администрации г. Новороссийск от 09.12.2013 №8893, согласно которым утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в г. Новороссийске, сквер им. П.И.Чайковского, для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет), ООО «Общепит», площадью 2 450 кв.м., с КН 23:47:0301019:14 из земель населенных пунктов в г. Новороссийске, сквер им. П.И. Чайковского.

В соответствии п. 7 ст. 36 Земельного кодекса в редакции, действующей на момент формирования земельного участка, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, местоположение границ (изменение площади исходного земельного участка) с КН 23:47:0301019:14 было определено с учетом действующего на момент формирования земельного участка п. 7 ст. 36 Земельного кодекса, с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а именно: на основании фактически используемых границ земельного участка и на основании утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Учитывая то, что земельный участок КН 23:47:0301019:14 был сформирован в существующих границах, его раздел противоречил бы п. 7 ст. 36 Земельного кодекса, Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск.

При этом, приказ Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 №78, согласно которому площадь земельных участков для общественных уборных не нормируется, был принят на два года позже Постановления главы администрации г. Новороссийск от 09.12.2013 №8893, в связи с этим доводы прокуратуры о ненормировании площади земельных участков для общественных уборных признаются апелляционным судом несостоятельными.

Относительно довода о нарушении оспариваемым договором купли-продажи прав неопределенного круга лиц на свободное использование территории общего пользования в связи с тем, что площадь спорного участка необоснованно завышена по отношению к размерам объекта недвижимости, для эксплуатации которого он выделен, суд правомерно указал следующее.

Как указал эксперт в заключении ООО «Регионэксперт» от 30.06.2020 (абз. 2 лист 29 заключения) при ответе на второй вопрос, класс конструктивной пожарной опасности исследуемого капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, и общественного здания, расположенного по адресу: 

<

...> (рынок), определен в зависимости от класса пожарной опасности строительных конструкций данных зданий. Наружные стены общественного здания N 1Е по ул. Чайковского выполнены из трехслойных панелей типа «сэндвич». По пожарной опасности строительные конструкции относятся к классу К2 (умереннопожароопасные). Согласно таблице 5* СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (с Изменениями N 1, 2) противопожарное расстояние между исследуемым капитальным строением, используемым в качестве общественного туалета и душа, и общественным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> должно быть не менее 15 метров. Кроме того, согласно Приложению А «Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации 2016 (ОСР-2016)» СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» г. Новороссийск расположен в сейсмическом районе, сейсмическая интенсивность Новороссийска по шкале MSK-64 составляет 9 баллов. Согласно требований п. 4.7 СП 4.13130.2013: «4.7 В районах с сейсмичностью 9 и выше баллов противопожарные расстояния между жилыми зданиями, а также между жилыми и общественными зданиями IV и V степеней огнестойкости следует увеличивать на 20%». Таким образом, противопожарное расстояние между обследованным экспертом капитальным строением, используемым в качестве общественного туалета и душа, и общественным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> должно быть не менее 18 метров. Фактическое расстояние между данными зданиями составляет 33,5 метра. При отступе от данных зданий по 18 метров для соблюдения противопожарных расстояний на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 от здания общественного туалета до границы участка со стороны ул. Верейского застройка земельного участка от капитального строения до границы участка со стороны ул. Верейского будет невозможна.

Расстояние от спорного строения до границы земельного участка, смежной с участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14, составляет 24,1 м. Согласно требованиям таблицы 1 и п. 4.7 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должен быть соблюден противопожарный отступ от здания в размере 18 метров. При отступе от обследованного здания 18 метров для соблюдения противопожарного расстояния, на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 до границы участка, смежной с ним, останется часть земельного участка шириной 6,1 метр, что не будет соответствовать требованиям статьи 45 Правил землепользования и застройки городского округа Новороссийск от 21 января 2020 года N 510: «- минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 8 м». Таким образом, застройка исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 от здания общественного туалета до границы участка, смежной с участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14, невозможна.

Расстояние от капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, до границы земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 со стороны ул. ФИО4 составляет 4,3 м. В соответствии с требованиями пожарной безопасности к зданию должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей.

Согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»:

«8.6 Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:

- 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно;

- 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно;

- 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.

8.8 Расстояние от внутреннего края проезда до стены здания или сооружения должно быть: для зданий высотой до 28 метров включительно - 5-8 метров;

для зданий высотой более 28 метров - 8-10 метров».

Таким образом, со стороны ул. ФИО4 обеспечена возможность подъезда пожарной техники к спорному объекту, в связи с чем, застройка данного земельного участка между исследуемым капитальным строением и границей участка со стороны ул. ФИО4 невозможна.

Расстояние от главного фасада спорного капитального строения до границы земельного участка со стороны сквера составляет 13,6 м. Согласно требований таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должен быть соблюден противопожарный отступ от здания в размере 18 метров.

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройка земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 между исследуемым капитальным строением и границей участка со стороны сквера невозможна.

Из представленной 17.12.2020 в материалы дела администрацией муниципального образования г. Новороссийск топографической съемки следует, что рынок на земельном участке по адресу: 

<

...> с размещением торговых павильонов располагался и ранее, на момент сдачи здания туалета в эксплуатацию.

Доказательства нарушения прав и законных интересов муниципального образования г. Новороссийск, а также неопределенного круга лиц оспариваемой сделкой, прокуратурой в материалы дела не представлены, в связи с чем суд пришел к верному выводу о невозможности восстановления прав и законных интересов избранным способом защиты.

Кроме того, в разделе 4 Градостроительного плана земельного участка N RU 23308000-047-0019-0004809 от 21.07.2016, утвержденного Постановлением администрации муниципального образования г. Новороссийск от 04.08.2016 N 6335, указано, что согласно градостроительному регламенту, разработанному в составе правил землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск, утвержденных решением городской Думы от 23.12.2014 N 439, раздел земельного участка невозможен, так как минимальный размер земельного участка в зоне ИЦ-1 составляет 1500 кв. м.

Данные обстоятельства, материалы дела и экспертное заключение ООО «Регионэксперт» подтверждают в совокупности, в том числе отсутствие нарушения прав и законных интересов муниципального образования г. Новороссийск, а также неопределенного круга лиц оспариваемой сделкой.

Суд кассационной инстанции также указала на необходимость установления причины отнесения спорного общественного туалета к объектам, которым согласно пункту 2.9 решения городской Думы муниципального образования город-герой Новороссийск от 26.11.2013 N 351 (в редакции от 25.11.2014 N 422), устанавливается ставка земельного налога 1%, а именно, к земельным участкам, предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с целью исключения вероятности занижения выкупной цены земельного участка.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: «6.1 Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан и обеспеченных пространственной доступностью для МГН».

Таким образом, исследуемый объект капитального строительства, используемый в качестве общественного туалета и душа, является самостоятельным общественным зданием, обеспечивающим коммунально-бытовое обслуживание населения, следовательно, его реконструкция относится к основным видам разрешенного использования земельных участков на территории зоны ИЦ-1.

Согласно ГОСТ Р 57137-2016 «Бытовое обслуживание населения. Термины и определения»:

«Бытовое обслуживание населения - отрасль экономики, состоящая из предприятий различных организационно-правовых форм собственности и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оказанием бытовых услуг (выполнением работ).

Потребность бытовая - потребность, связанная с проведением ремонтных и профилактических услуг и работ, услуг и работ по изготовлению предметов, вещей, объектов по индивидуальным заказам, услуг и работ, связанных с личной гигиеной, оздоровлением и формированием индивидуального образа человека, а также удовлетворением иных потребностей, возникающих в бытовой среде обитания человека.

Услуги бань и душевых - результат непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя (посетителя), а также деятельности исполнителя, направленной на удовлетворение гигиенических (обработка, очистка кожи) и оздоровительных (обеспечение хорошего самочувствия, лечебно-профилактические цели) потребностей посетителя».

Методика определения выкупной стоимости земельных участков на момент заключения договора купли-продажи от 20.10.2015 регламентировалась Решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 26.11.2013 N 351 (в ред. N 422 от 25.11.2014).

Согласно п. 2.9 указанного Решения, судом установлена обоснованность расчета выкупной стоимости спорного земельного участка, включающей в себя ставку земельного налога 1% за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для квалификации договора купли-продажи от 22.08.2018 N 3209 как недействительной (ничтожной) сделки, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказано обоснованно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы, приняты во внимание указания суда кассационной инстанции. Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу № А32-21214/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийП.В. Шапкин

СудьиЮ.И. Баранова

М.Г. Величко