ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-52837/2024

Дело № А40-91624/24

г. Москва

10 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей: В.И. Попова, Л.Г. Яковлевой,

при ведении протокола помощником судьи Кудряшовым Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2024 по делу № А40-91624/24, по заявлению АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконным решений, 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 27.12.2023;

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 15.01.2024.

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными и отмене решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр, Управление) от 25.01.2024                     № КУВД-001/2023-48559692/5, от 24.01.2024 № КУВД-001/2023-48221063/3, от 25.01.2024 № КУВД-001/2023- 48607595/3.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.07.2024 требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом,  Росреестр обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы Росреестр указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.   

Учитывая данный факт, сообщено о невозможности регистрации права общей долевой собственности квартир, признанных в силу статьи 16 Закона от 30.12.2021 № 476- ФЗ домами блокированной застройки, на земельный участок в силу статьи 36 ЖК РФ. 

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Росреестра изложил свою позицию, поддержал доводы жалобы.

Представитель общества изложил свою позицию, по доводам жалобы возражал.           В порядке статьи 262 АПК РФ представил отзыв с возражениями по доводам жалобы, приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, заявитель является собственником земельного участка с кадастровыми номерами                                        № 77:17:0120111:27 , №77:17:0120111:23, №77:17:0120111:21. с адресом местоположения: г. Москва, п. Сосенское, д. Николо-Хованское. 

20.10.2023 Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее также – Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на указанные земельные участки в связи с отказом собственника от права собственности в порядке пункта 2 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В заявлении указано, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120111:21 в установленном законом порядке было осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 32 и № 33 (назначение - многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское.

Жилой блокированный дом № 32 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2016 № 77-245000-007364-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 34 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2016 № 77-245000-007362-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 32 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:927 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>. 

Жилой блокированный дом № 34 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:960 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>.

В заявлении указано, что в установленном законом порядке было осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 45 и № 47 (назначение - многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское. 

Жилой блокированный дом № 45 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.09.2016 № 77-245000-007455-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 47 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.09.2016 № 77-245000-007454-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 45 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:696 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>. 

Жилой блокированный дом № 47 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:799 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>. 

В заявлении указано, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120111:27 в установленном законом порядке было осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 37 и № 35 (назначение - многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское. 

Жилой блокированный дом № 37 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2016 № 77-245000-007440-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 35 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2016 № 77-245000-007438-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. 

Жилой блокированный дом № 37 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:852 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>. 

Жилой блокированный дом № 35 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:938 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>. 

27.10.2023 Управлением вынесено решение о приостановлении государственной регистрации прав за № КУВД-001/2023-48607595/1. 

Решениями, оформленные Уведомлениями от 25.01.2024 № КУВД-001/2023- 48559692/5, от 24.01.2024 № КУВД-001/2023-48221063/3, от 25.01.2024 № КУВД001/2023-48607595/3, заявителю отказано в государственной регистрации прекращения права собственности по основаниям, которые приведены в решении о приостановлении.

Полагая, что указанные решения не законны, нарушают права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Девятый арбитражный апелляционный суд,  повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, отзывы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав позицию сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2024 на основании следующего.

 Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

В соответствии с частью 1 стаьтьи 56 указанного Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. 

К указанному в части 1 настоящей статьи прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. 

Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 2 ст. 56 Закона              № 218-ФЗ). 

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

В данном случае, земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества – другим лицам (собственникам помещений в жилых домах). 

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа. 

Земельные участки под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать в силу закона заявителю. 

В силу ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. 

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. 

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. 

Ссылка Управления на ч. 4 ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающими обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления по формированию (образованию) земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, поскольку у органов государственной власти (органов местного самоуправления) обязанность образовывать (формировать) земельные участки под многоквартирными домами возникает в случае, если такой земельный участок не образован до введения в действие Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 16 ЗК РФ) несостоятельна.

В то время как спорные земельные участки является сформированным (образованным), его границы внесены в ЕГРН (проведен кадастровый учет) и его образование не требуется. 

Ссылаясь на п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, согласно которой образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, за исключением образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, Управление не учитывает следующее. 

В статье 11.3 ЗК РФ говорится о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и, как указано выше, не подлежит образованию, так как уже сформирован. 

В связи с чем, неприменимы к рассматриваемой ситуации и нормы ст. 11.10 ЗК РФ, регулирующей порядок подготовки схемы расположения земельного участка с расположенным на нем многоквартирным домом, на которые ссылается Управление. 

Как следует из материалов дела, строительство жилых домов на спорном земельном участке и дальнейшая реализация помещений в них осуществлялись в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Строительство жилых домов осуществлялось застройщиком на основании разрешения на строительство от 25.06.2012 № RU50503000-504-12-р/с, выданного администрацией Ленинского района Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120114:1890, из которого впоследствии был образован спорный земельный участок. 

По окончании строительства жилые дома введены в эксплуатацию разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 01.09.2016 № 77-245000-007455-2016 и от 01.09.2016 № 77-245000-007454-2016, от 14.07.2016 № 77-245000-007364-2016 и от 14.07.2016 № 77-245000-007362-2016, от 30.08.2016 № 77-245000-007440-2016 и от 30.08.2016 № 77-245000-007438-2016, выданными Мосгосстройнадзором. Объекты переданы участникам по актам приема-передачи. 

Следовательно, обязательства застройщика по передаче третьим лицам объектов долевого строительства являются исполненными. Право собственности на квартиры зарегистрировано в ЕГРН. 

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в дело документами. 

Согласно ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в т.ч. в редакции на момент ввода домов в эксплуатацию), данный закон регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном и (или) ином объекте недвижимости. 

Статьей 2 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительства и на дату ввода домов в эксплуатацию), предусматривалось, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. 

При этом в соответствии с ч. 2.3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004, действие данного Закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. 

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений законодательства следует, что Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 общее имущество в жилом доме (многоквартирном или ином, создаваемом с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе и в домах блокированной застройки) также отнесено к объектам долевого строительства, на которое у таких участников, наряду с передаваемым объектом, возникает право собственности. 

В соответствии со ст. 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежат на праве общей долевой собственности имущества, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). 

В силу п. 3 ст. 287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности. 

В данном случае, расположенный под жилыми домами спорный земельный участок сформирован и предназначен для удовлетворения потребностей собственников помещений в таких домах, входит в состав принадлежащего им на праве общей долевой собственности имущества в силу вышеназванных положений законодательства. 

При этом действующее законодательство не содержит запрета на размещение нескольких жилых домов на едином земельном участке. 

Относительно ссылки Управления на п. 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и статью 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд полагает необходимым отметить следующее. 

Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющий понятие блокированного дома («жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок)», вступил в силу с 01.03.2022 г. в связи с внесением в статью 1 ГрК РФ изменений Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. 

Данные изменения законодательства вступили в силу с 01.03.2022 и не действовали на момент строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов на спорном земельном участке. 

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ до 01.03.2022 не содержала определение дома блокированной застройки. 

Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ч. 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент строительства и ввода домов в эксплуатацию) было определено, что государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации ряда объектов капитального строительства, в том числе, жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). 

В соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. 

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. 

Часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. 

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом (Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2023 по делу А52-2531/2022). 

Для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС23-2496 от 20.06.2023 по делу А52-2531/2022). 

В соответствии с разрешительной документацией, жилые дома на спорном земельном участке состоят (соответственно) из 8 и 10 блок-секций и квартир. 

Вместе с тем, данные объекты имеют общее имущество в виде общего земельного участка, расположенного под ними. Права участников долевого строительства зарегистрированы на жилые помещения - квартиры. 

В указанном случае наличие общего земельного участка под жилыми домами не отвечает признаку обособленности для каждого блока, поименованному в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, поскольку каждый блок (квартира) не располагается на отдельно сформированном земельном участке. 

Также необходимо отметить, что согласно заключению кадастрового инженера, представленного в дело, расположенные на земельном участке здания с кадастровыми номерами 77:17:0120111:696 и 77:17:0120111:799, 77:17:0120111:852 и 77:17:0120111:938, 77:17:0120111:927 и 77:17:0120111:960 с наименованием «жилой блокированный дом» имеют назначение: «многоквартирный дом». 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. 

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. 

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа», 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. 

В силу п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу А66-17449/20146 об оспаривании решения регистрирующего органа, выражена правовая позиция о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), а также указано, что условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2022 по делу А14-11599/2021, где также указывается, что по условиям заключенных заявителем (застройщиком) и участниками долевого строительства договоров участия в долевом строительстве к последним наряду с правом собственности на нежилые помещения в возведенном объекте переходит право общей долевой собственности и на земельный участок, занятый данным объектом. 

В материалы дела предоставлены договоры участия в долевом строительстве с застройщиком и третьими лицами, из условий которых следует, что земельный участок под жилым домом, элементы благоустройства, объекты озеленения являются общим имуществом (пункт 1.5 договоров). Согласно п. 7.1.5 данных договоров, при возникновении у участника права собственности на жилое помещение у него возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая пропорциональна общей площади жилого помещения. 

Как следует из актов приема-передачи жилых помещений, подписанных с участниками долевого строительства по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве, с момента регистрации права собственности участника на объект участник приобретает пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности объекта в доме и право общей долевой собственности на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом. 

 В данном случае земельный участок, сформированный для размещения жилых домов, объекты в которых переданы и принадлежат в настоящее время физическим лицам, предназначен исключительно для обслуживания и использования объектов долевого строительства. 

 Ссылка Управления в решении об отказе на необходимость разделения земельного участка под домом блокированной застройки на участок под каждым блоком необоснованна, поскольку после ввода объектов в эксплуатацию и передачи в них объектов по передаточным актам застройщик уже не владеет земельным участком, не вправе им распоряжаться, осуществлять какие-либо действия с ним, в том числе производить раздел такого участка.

В свою очередь, собственники помещений в указанных домах вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таких домах. Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были исключены ранее установленные требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке. 

Таким образом, в законодательстве в настоящее время отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. 

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказы Управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером в связи с отказом застройщика от такого права является незаконными. 

При этом отказ застройщика от права собственности на земельный участок ни при каких обстоятельствах не влияет и не может влиять на права и законные интересы третьих лиц. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями статьёй 71 АПК РФ, полагает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. 

Заявленные в апелляционной жалобе доводы направлены лишь на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств правомерно установленных судом, ввиду чего являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм права и не могут быть положены в основу отмены решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2024 по делу № А40-91624/24  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:        Г.М. Никифорова 

Судьи:                                                                                                                   Л.Г. Яковлева

                                                                                                                              В.И. Попов