АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3508/22 

Екатеринбург

29 июня 2022 г.

 

Дело № А60-48149/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей  Лазарева С.В., Татариновой И.А.,      

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Свердловской области (далее – прокурор, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 по делу № А60-48149/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель муниципального унитарного предприятия Новолялинского городского округа по оказанию ритуальных услуг населению «Риус» – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022);

представитель Прокуратуры Свердловской области – Злобнина Л. В. (доверенность от 06.06.2020 № 8/2-15-2022);

ФИО2 (лично; паспорт) и его представитель – ФИО3 (доверенность от 07.10.2016);

представитель ФИО4 – ФИО3 (доверенность от 25.10.2021).

Заместитель прокурора Свердловской области в интересах Новолялинского городского округа в лице Администрации Новолялинского городского округа обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Новолялинского городского округа по оказанию ритуальных услуг населению «Риус» (далее – предприятие), ФИО2 (далее – ФИО2) о признании недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договор купли-продажи от 21.05.2021 № 17-05-2021/ГБ (с учетом отказа от требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Новолялинского городского округа, ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе прокурор просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, судами нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Заявитель жалобы полагает, что торги, оформленные протоколом результатов подведения итогов от 12.05.2021 № 005359/1, не соответствуют статьям 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее – Закон № 137-ФЗ), поскольку права на земельный участок необходимо оформить до заключения сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимое имущество. Прокурор указывает на то, что вывод судов об отсутствии нарушения прав Новолялинского городского округа является ошибочным, поскольку здание бани, являющееся муниципальной собственностью, реализовано по меньшей цене, чем было бы реализовано с соответствующим правом на земельный участок. Заявитель жалобы ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено, что Прокуратурой Новолялинского района проведена проверка соблюдения предприятием требований федерального законодательства при реализации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

По результатам проверки установлено, что здание городской бани, расположенное по адресу: 

<

...>, являлось собственностью муниципального образования Новолялинский городской округ. Право собственности зарегистрировано 05.06.2014.

Согласно постановлению Главы Новолялинского городского округа от 07.10.2011 № 953 нежилое помещение второго этажа здания городской бани, общей площадью 271,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, передано предприятию на праве хозяйственного ведения.

Постановлением Главы Новолялинского городского округа от 01.12.2016 № 1026 предприятию на праве хозяйственного ведения переданы нежилые помещения первого этажа здания городской бани, общей площадью 434,0 кв. м, расположенные по вышеуказанному адресу.

Право хозяйственного ведения предприятия на нежилое здание городской бани, общей площадью 705,6 кв. м, литер: A, A1, А2, этажность: 2, расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 20.01.2021.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2019 по делу № А60-25793/2019 предприятие признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден – ФИО5

Протоколом собрания кредиторов предприятия от 18.05.2020 утверждено Положение о порядке продажи имущества должника по конкурсу (далее - Положение) - здания городской бани, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 705,6 кв. м, кадастровый номер 66:18:0906002:220 (лот № 1).

Начальная цена продажи недвижимого имущества установлена в сумме 1 500 000 руб.

Согласно пункту 4 Положения продажа имущества должника осуществляется путем проведения конкурса, который представляет собой открытые торги с открытой формой представления предложений о цене имущества и особыми условиями, которые в обязательном порядке принимает на себя покупатель имущества

Подпунктом 4.1 Положения установлены особые условия конкурса, согласно которым покупатель обязан обеспечивать надлежащее содержание и использование имущества по целевому назначению в течение 5 лет с момента приобретения.

Конкурсным управляющим предприятия ФИО5 30.10.2020 и 22.01.2021 размещены объявления о проведении конкурса по продаже здания городской бани на электронной площадке общества с ограниченной ответственностью «Электронные системы Поволжья» (http://el-torg.com).

Согласно протоколам от 10.12.2020 №004951/1, от 11.03.2021 № 005159/1 торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок.

Конкурсным управляющим предприятия ФИО5  25.03.2021 размещено объявление о проведении торгов по продаже указанного недвижимого имущества в форме публичного предложения. Начальная цена определена в сумме 1 350 000 руб., шаг снижения цены – 10 %, период снижения цены - 5 дней.

На участие в торгах в форме публичного предложения ФИО2 07.05.2021 направлена единственная заявка с предложением цены487 500 руб.

Согласно протоколу результатов проведения торгов от 12.05.2021 № 005359/1 ФИО2 допущен к участию в торгах и признан их победителем.

Между предприятием  и ФИО2 заключен договор  от 21.05.2021 № 17-05-2021/ГБ купли-продажи имущества - здания городской бани, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 705,6 кв. м, кадастровый номер 66:18:0906002:220. Цена договора составила 487 500 руб.

Согласно платежным поручениям от 23.04.2021 № 1, от 23.06.2021 № 1 ФИО2 произведена оплата приобретенного по указанному договору имущества в полном объеме.

Право собственности на здание городской бани зарегистрировано за ФИО2 16.06.2021.

В обоснование искового заявления, прокурор указал, что на момент объявления торгов и продажи здания бани земельный участок, расположенный под указанным объектом недвижимости, в установленном законом порядке сформирован не был, соответствующие вещные или обязательственные права на земельный участок предприятием не оформлены.

Полагая, что торги в форме публичного предложения по продаже нежилого здания городской бани, оформленные протоколом результатов подведения итогов от 12.05.2021 № 005359/1, являются недействительными (ничтожными), прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, изложенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 № 739-О-О, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 № 10623/03, исходил из того, что конкурсным управляющим не нарушен порядок проведения торгов, как в части проведения, так и в части формирования предмета реализуемого имущества. Суд также установил, что реализованное на торгах имущество передано по договору купли-продажи от 16.08.2021 третьему лицу – ФИО4, с которым после регистрации права собственности 04.10.2021 заключен договор аренды спорного земельного участка от 04.10.2021 № 10/ю. Кроме того, суд установил, что права и законные интересы муниципального образования Новолялинский городской округ не нарушены. Суд отказал в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований, указав на то, что в рамках уточнения заявлено новое исковое требование к третьему лицу, которое по существу представляет собой виндикационный иск, имеет самостоятельное основание и предмет исковых требований, отличные от первоначально заявленных.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и норм процессуального права, суд округа приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что конкурсным управляющим не нарушен порядок проведения торгов, как в части проведения, так и в части формирования предмета реализуемого имущества.

Между тем суд округа обращает внимание на то, что в обоснование искового заявления истец, ссылаясь на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на недействительность (ничтожность) сделки, заключенной по результатам проведения торгов, поскольку нарушены требования законодательства, а также публично-правовые интересы.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение и без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения первого этажа здания городской бани, общей площадью 434,0 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Реализация указанного имущества осуществлялась в рамках дела о банкротстве, на основании утвержденного Положения, то есть под судебным контролем. 

Между тем указанное Положение не признано незаконным по иску заинтересованных лиц.

Из содержания пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением предусмотренных указанной нормой случаев.

Таким образом, с учетом указанных норм, запрет на отчуждение имущества без земельного участка установлен, в случае если и имущество и земельный участок принадлежат одному лицу.

Между тем ответчик является муниципальным унитарным предприятием, которое в соответствии с гражданским и земельным законодательством не может владеть земельным участком на праве собственности.

Поскольку права на земельный участок при реализации принадлежащего предприятию имущества перешли к новому собственнику на основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не нарушен.

Кроме того, как установлено судами, между ФИО4 (новым собственником здания) и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 04.10.2021 № 10/ю.

Согласно отзыву Администрации Новолялинского городского округа на апелляционную жалобу новый собственник ФИО4 оформил право аренды земельного участка и осуществляет своевременные платежи в бюджет Новолялинского городского округа, в подтверждение чего представлена выписка из счета по аренде земельного участка за период с 14.12.2021 по 23.03.2022.

С учетом изложенного, суды пришли к правильному выводу о том, что права муниципального образования Новолялинский городской округ, иных лиц не нарушены.

Доказательств, опровергающих указанный вывод судов, истцом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований является обоснованным.

Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку они направлены на переоценку выводов судов.

Ссылка заявителя жалобы на нарушение прав муниципального образования Новолялинский городской округ, поскольку спорное имущество реализовано по меньшей цене, чем было бы реализовано с соответствующим правом на земельный участок, судом кассационной инстанции не принимается, так как имущество реализовано в рамках дела о банкротстве, при этом занижение цены может свидетельствовать о нарушении прав кредиторов, а не муниципального образования, поскольку денежные средства от продажи реализованного имущества поступили в конкурсную массу в целях удовлетворения требований кредиторов.

Судом округа также не принимается довод прокурора о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о принятии уточнений заявленных требований.

Суд первой инстанции, установив, что истец фактически предъявил новое, самостоятельное требование, подлежащее рассмотрению в рамках самостоятельного искового производства, указанное требование адресовано третьему лицу – ФИО4, который является физическим лицом, не обладая статусом индивидуального предпринимателя, обоснованно отказал в принятии такого уточнения.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 по делу № А60-48149/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 по тому же делу  оставить без изменения, кассационную жалобу заместителя прокурора Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                     И.А. Татаринова