Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-95/2019

г. Хабаровск

21 февраля 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 21 февраля 2019 г. 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола  помощником судьи – Пац Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Заря» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680572, с. Осиновая речка, пер. Молодежный, д.2)

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)  

о признании ничтожным одностороннего отказа  от договора аренды и по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к открытому акционерному общества «Заря» о возврате земельного участка 

при участии:

от МИО  – ФИО1  (представитель по доверенности), после перерыва – ФИО2 

от ОАО  –  представитель  не явился, извещен надлежащим образом, 

УСТАНОВИЛ:

ОАО обратилось в суд с иском к МИЗИП (переименовано в МИО) о признании ничтожным одностороннего отказа от договора аренды № 673 от 27.02.2012г. (дело № А73-95/2019). 

МИО обратилось в суд с иском ОАО об обязании возвратить земельные участки из земель категории – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4,  27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5,  27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845,  27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4,  27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12,  27:06:0020410:119, 27:06:002013:15 путем подписания акта приема-передачи в пятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта, ссылаясь на односторонний отказ от договора аренды  № 673 от 27.02.2012г. (дело №А73-261/2019). 

Определением суда от 13.02.2019 г. указанные дела объединены  в одно производство с присвоением  делу №А73-95/2019. 

 В судебном заседании представитель МИО поддержала свои  исковые требования    в полном объеме, иск ОАО не признала по основаниям, изложенным в отзыве.  

Представитель ОАО отзыва на  иск МИО  не представил, что в силу положений ч.1 ст. 156 АПК, не является препятствием для разрешения спора. 

Из определения суда от 13.02.2019 г. по делу № А73-261/2019 следует, что представитель ОАО иск МИО не признал.      

Заслушав представителя МИО,  изучив материалы дела, суд полагает иск о признании ничтожным одностороннего отказа от договора аренды не   подлежащим удовлетворению, иск о возврате земельных участков -  подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.02.2012 г.  МИО  (арендодатель) и ОАО (арендатор) подписан  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:06:000000:24 площадью 100955000 кв. м. для использования под сельскохозяйственное производство.  

Срок действия договора – по 09.02.2015 г.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 27:06:000000:24  был разделен на земельные участки  с кадастровыми номерами 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4,  27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5,  27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845,  27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4,  27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12,  27:06:0020410:119, 27:06:002013:15, что подтверждается выписками из ЕГРН.   

Согласно п.2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.2 ст.26 ЗК (в редакции по состоянию на дату подписания договора), договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.3 ст. 433 ГК (в редакции по состоянию на дату подписания договора),  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 Данный договор не прошел государственную регистрацию. 

Вместе  с тем, согласно разъяснениям, данным в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

 Предоставив конкретное помещение в пользование  на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель  принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не препятствует оценке  его как заключенного применительно  к правоотношениям сторон. 

Как следует из обстоятельств дела, после окончания срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком. 

В силу положений п.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

 

Согласно п.1, 2 ст. 310 ГК,  односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2.4. договора обусловлен срок предупреждения – 1 месяц. 

29.11.2018 г. МИО направило ОАО  предупреждение об одностороннем отказе от договора аренды. 

Данное уведомление получено арендатором 08.12.2018 г., что подтверждается выпиской  с официального сайта Почты России. 

    Согласно ст. 450.1 ГК, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

С 10.01.2019 г. договор аренды считается прекратившим свое действие (ст.191-192 ГК). 

Обращаясь с иском о признании одностороннего отказа от договора ничтожным, ОАО ссылается на злоупотребление МИО правом по причине того, что ОАО находится в процедуре банкротства. По мнению истца, отказ от договора обусловлен неуплатой арендных платежей. 

Согласно п.4 ст. 450.1 ГК, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п.14 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 г.  № 54 указано следующее : при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Например, по этому основанию суд отказывает во взыскании части процентов по кредитному договору в случае одностороннего, ничем не обусловленного непропорционального увеличения банком процентной ставки.

В данном случае в предупреждении  от 29.11.2018 г.  действительно указано на наличие задолженности по арендным платежам и неустойки. 

Вместе с тем, прежде всего, отказ от договора при наличии задолженности не является злоупотреблением правом по смыслу ст. 10 ГК. 

Кроме того, в предупреждении первым абзацем указано на односторонний отказ на основании ст. п.1, 2 ст. 450.1 ГК. 

Данная норма дает стороне договора право на односторонний отказ независимо от причины.    

  При таких обстоятельствах требования ОАО о признании ничтожным одностороннего отказа от договора удовлетворению не подлежат.  

Требования МИО о возврате земельных участков подлежат удовлетворению на основании ст. 622 ГК. 

Требования о возврате участков по акту подлежат удовлетворению на основании ст. 655 ГК, применяемой  к аренде земельного участка по аналогии закона (ст.6 ГК).

Требования по возврату  имущества в определенный срок согласуются с положениями  ч. 2 ст.174 АПК, согласно которой, при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать руководителя или иное лицо, на которых возлагается исполнение решения, а также срок исполнения.

Согласно ч.2 ст.171 АПК, при присуждении имущества арбитражный суд указывает наименование имущества, подлежащего передаче истцу, его стоимость и место нахождения.

 

Таким образом, в ч.2 ст. 174 АПК речь идет о требованиях по присуждению имущества (например, споры о признании права на определенное имущество и обязании по его передаче). 

В данном случае требования МИО не связаны с присуждением  имущества, поскольку вопрос о его принадлежности не является спорным,  требования истца – возврат имущества поле окончания срока аренды.  

Следовательно, судом может быть  установлен срок исполнения решения суда.         

  Государственная пошлина по иску МИО подлежит взысканию с  ответчика на основании ч.1, 3   ст.110 АПК.        

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ОАО  «Заря» отказать. 

Обязать ОАО  «Заря» в пятидневный срок со дня вступления решения суда  в законную силу возвратить  Министерству имущественных отношений Хабаровского края по акту приема-передачи земельные участки из земель категории – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4,  27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5,  27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845,  27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4,  27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12,  27:06:0020410:119, 27:06:002013:15

Взыскать с ОАО «Заря»  государственную  пошлину  в федеральный бюджет в сумме 6 000 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                      Букина Е.А.