ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-76819/2022

20 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Горбатовской О.В., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2 – по доверенности от 06.02.2023, представитель ФИО3 – по доверенности от 30.09.2022;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 27.11.2020;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-41669/2022) Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2022 по делу № А56-76819/2022 (судья Нетосов С.В.), принятое 

по иску Открытого акционерного общества «Пластполимер» (адрес: 195197, Санкт-Петербург, Полюстровский пр-кт, 32, ОГРН: 

<

***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» (адрес: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр-кт, д. 114-116, литер А, ОГРН: 

<

***>);

о расторжении предварительного договора,  

 

установил:

Открытое акционерное общество «Пластполимер» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» (далее – ответчик, Компания) о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2021, заключенного между Обществом и Компанией, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Решением суда от 09.11.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Компания подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 09.11.2022 отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об изменений существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также отметив, что вывод о невозможности внесения изменений функциональной зоны земельных участков на жилищное строительство сделан судом лишь на основании рекомендательного письма Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, что не является достаточным основанием. Кроме того, по мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор ставит под угрозу деятельность по исполнению государственных контрактов, не подтвержден материалами дела. Компания также отметила, что вопреки позиции суда первой инстанции получение разрешения Правительственной комиссии для заключения как основного, так и предварительного договоров, не требуется.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца позицию подателя жалобы не признал по основаниям, приведенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2021 № б/н (далее – договор), в котором стороны определили, что продавец намерен передать покупателю, а покупатель – принять все объекты недвижимости, поименованные в договоре, одновременно и стать единственным правообладателем указанных объектов недвижимости для целей реализации Проекта на земельных участках. 

Согласно пункту 1.2 договора продавцу на праве собственности принадлежат земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский проспект, 32, литера А, кадастровый номер 78:10:0005161:25, площадью 28933 кв.м. (пункт 1.2.1 договора), а также земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005161:24, площадью 2408 кв.м. (пункт 1.2.2 договора), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов.

Земельные участки передаются для реализации покупателем проекта по строительству многоквартирного жилого дома/жилых домов (пункт 2.10 договора). 

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что при условии исполнения всех отлагательных условий, указанных в разделе 4 договора, в срок до 31.12.2025 и при подтверждении исполнения данных условий уполномоченными представителями сторон, стороны обязуются заключить Основной договора на приведенных в договоре условиях, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты наступления последнего из событий, указанных в разделе 4 договора.

В случае, если хотя бы одно из отлагательных условий, указанных в разделе 4 договора, не будет исполнено до 31.12.2025, покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора (пункт 3.2 договора). 

При отсутствие отказа покупателя заключить Основной договор в случае, указанном в пункте 3.2, срок заключения основного договора автоматически продлевается на один год. При этом, отлагательные условия подлежат исполнению до окончания автоматически продленного срок заключения сторонами основного договора. Таким образом, срок заключения сторонами Основного договора может быть продлен автоматически два раза подряд, каждый раз на один год (пункт 3.3 Предварительного договора), то есть фактически до 31.12.2027.

В разделе 4 договора сторонами согласованы отлагательные условия заключения основного договора купли-продажи, которые включают в том числе:

– вступление в силу новой редакции Генерального плана Санкт-Петербурга с учетом изменений, предусматривающих нахождение земельных участков в функциональной зоне Генерального плана Санкт-Петербурга и территориальной зоне правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разрешающих жилую застройку (многоэтажную жилую застройку (высотную застройку) в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков или условно-разрешенного вида использования земельных участков (пункт 4.1 договора); 

– получение Градостроительного плана, предусматривающего размещение на земельных участках жилой застройки в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков, либо содержащий информацию о распоряжении Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельных участков для размещения жилой застройки (пункт 4.2 договора).  

Как указал истец, во исполнение отлагательных условий Обществом в рамках подготовки обоснования изменения функциональной зоны земельных участков необходимо было получить согласование Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга (далее – Комитет, КППИТ).

Согласно выданному Обществу письму Комитета от 20.07.2022 № 01-26-6616/22-0-1 КППИТ полагает возможным рассмотрение представленной градостроительной инициативы на Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга исключительно на основании концепции, предусматривающей выделение не менее 1 га территории для размещения производственных объектов, после предоставления такой концепции в КППИТ.

При этом, ссылаясь на то, что общая площадь преобразуемых земельных участков, являющихся потенциальным предметом Основного договора, составляет 3,13 га, Общество указало, что выполнение отлагательных условий договора в части изменения функциональной зоны под жилищное строительство в существующих границах земельных участков не представляется возможным ввиду требования КППИТ сохранить существующую производственную зону на 1 га общей площади земельных участков.

В этой связи истец указал на невозможность выполнения мероприятий по строительству объектов социальной инфраструктуры для обеспечения жилой застройки, предписанных в заключении администрации Калининского района Санкт-Петербурга от 21.04.2022 № вх.04-27119/22-1-1.

Кроме того, Общество указало, что на территории спорных земельных участков расположено научно-производственное объединение в области исследования и разработки технологий производства широкого ассортимента пластмасс, и оно является исполнителем 46 государственных контрактов, выполняемых в рамках государственного оборонного заказа (далее – ГОЗ), в связи с чем любые сделки, ставящие под угрозу деятельность истца по исполнению ГОЗ являются недопустимыми.

Истец также указал, что Компания является иностранным юридическим лицом, которое с 04.03.2022 заявило о прекращении деятельности на территории Российской Федерации. 

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, Общество направило в адрес Компании письмо от 17.05.2022 № 01-17/05/22, в котором просило расторгнуть заключенный сторонами предварительный договор ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Поскольку указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

 Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что после заключения договора обстоятельства, в связи с которыми он заключался, существенным образом изменились, признал исковые требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании следующего.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в данном случае из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что в обоснование невозможности заключения Основного договора, истец указал на невозможность выполнения отлагательных условий, предусмотренных Предварительным договором, в части изменения функциональной зоны под жилищное строительство в существующих границах земельных участков ввиду требования КППИТ сохранить существующую производственную зону на 1га общей площади земельных участков, что в совокупности с требованиями о размещении объектов социальной инфраструктуры делает невозможным реализацию инвестиционного проекта о постройке на земельных участках жилого комплекса площадью не менее 38 000 кв.м.

Вместе с тем, как следует из пункта 2.19.1 указанного договора стороны указали, что признают и допускают, что в случае изменения функциональной зоны, в которой находятся земельные участки, в рамках выполнения отлагательных условий, предусмотренных пунктами 4.1, 4.2 договора, на зону, допускающую ограниченную жилую застройку (например, до 50 % общей площади земельных участков), минимальный размер общей продаваемой площади составляет 23 000 кв.м., то есть фактически сторонами в договоре предусмотрена невозможность приобретения всей площади земельных участков, а, соответственно, фактически учтены и изменения соответствующих обстоятельств, на которые ссылается истец в части невозможности реализации 1 га земли, так как 50% общей площади земельных участков составляет более 1,5 га.

Более того, доказательств невозможности изменения функционального назначения земельных участков, в частности, соответствующих отказов уполномоченных органов и комиссий, Обществом вопреки части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, соответственно, не доказан и сам факт изменения существенных обстоятельств после заключения договора, в том числе в части невозможности переноса производства Общества на участок земли площадью 1 га. 

Кроме того, наличие у Общества государственных контрактов, исполнителем по которым является истец, само по себе не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку с учетом вышеприведенного спорная сделка не прекратит деятельность истца, в том числе с учетом возможности ее реализации лишь в части 50 % земельных участков. 

Доказательств обратного, в том числе доказательств невозможности размещения производства для осуществления производства для государственных заказов на 50 % спорных земельных участков, Обществом вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено. 

Вопреки позиции истца и выводу суда первой инстанции запрета на осуществления спорной сделки и заключения Основного договора купли-продажи также не имеется, поскольку согласно выписке из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 07.09.2022 № 85 (л.д. 73 тома 1) принято единогласное решение разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое иностранными юридическими лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, и (или) которые находятся под контролем иностранных лиц, связанных с иностранными государствами, которыми совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности. 

С учетом указанных обстоятельств апелляционный суд полагает, что истец не представил доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в том числе с учетом срока действия Предварительного договора (фактически до 2027 года (пункт 3.3 Предварительного договора)), более того, как указано выше, изменение соответствующих обстоятельств было предусмотрено сторонами в пункте 2.19.1 Предварительного договора, в связи с чем оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2022 по делу №  А56-76819/2022 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска. 

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ с Компании в пользу Общества подлежат взысканию 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.11.2022 по делу №  А56-76819/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Пластполимер» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

О. В. Горбатовская

В. В. Черемошкина