﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13488/2020

г. Владивосток

29 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2021 года . 

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириченко С.А., рассмотрев исковое заявление Индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны (ИНН 581266937207, ОГРНИП 311582611000061) к Акционерному обществу «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (ИНН 2538099431, ОГРН 1062538079856) о внесении изменений в условия договора аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, изложив пункт 1.1 договора в редакции истца, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН: 1072540005724, ИНН: 2538111008)

при участии в судебном заседании: 

от истца (посредством участия в онлайн-заседании): представитель Никитина О.А. доверенность, паспорт, диплом; 

от ответчика: Шульпина С.А., доверенность от 20.04.2019 года, паспорт, диплом; 

от третьего лица: Пастухов П.Р., доверенность от 30.12.2020, сл. удостоверение, диплом.

установил:

истец - Индивидуальный предприниматель Абушаева Рямзия Лятифовна (далее – предприниматель, арендатор) обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику - акционерному обществу «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (далее – АО «Примавтодор», арендодатель) о внесении  изменений в договор аренды №1192/2011 от 28.12.2011,заключенный между истцом и ответчиком, а именно,  в п.1.1 Договора, изложив его в следующей редакции: 

«Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: 

- Здание - объект торгового назначения и общественного питания, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 1092,1 кв.м., кадастровый номер 25:34:016301:1270, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, дом 17, принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании постановления комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, передаточный акт, утвержденный председателем комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.10.2011 сделана запись регистрации №25-25-12/078/2011- 102, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 25-АБ номер 630813; 

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торгового назначения и общественного питания, общая площадь 6 400 кв.м., кадастровый номер 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, дом 17, принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании постановления комитет по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, передаточный акт, утвержденный председателем комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2011 сделана запись №25-25-12/078/2011-215, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 25-АБ номер 631253».

Определением от 01.09.2020 заявление предпринимателя принято к рассмотрению судьи Шохиревой С.Т. по общим правилам искового производства.

Определением суда от 09 октября 2020 года производство по №А51- 13488/2020 приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу №А51-12679/2020. 

Определением суда от 28 декабря 2020 года по делу №А51-13488/2020 произведена замена судьи С.Т. Шохиревой на судью Левченко Е.А., дело № А51-13488/2020, находящееся в производстве судьи С.Т. Шохиревой, передано на рассмотрение судье Левченко Е.А.

Определением суда от 16.04.2021 года в связи с вступлением в законную силу решения суда от 25.02.2021 года по делу №А51-12679/2020 производство по делу № А51-13488/2020 возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ.

Определением от 27.07.2021 года в порядке статьи 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство).

Ответчик требования истца оспорил в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие существенных изменений  обстоятельств в рамках спорных правоотношений, а также на фактически проведенную истцом реконструкцию спорного объекта до получения разрешительной документации в установленном порядке.

До начала судебного заседания от  Министерства в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо указало, что реконструкция объекта была произведена без разрешения на строительство в установленном законом порядке со ссылкой на решение Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2021 по делу №А51-12679/2020 с учетом порочности процедуры выдачи разрешения на строительство от 04.02.2020.

В судебном заседании ответчик возразил против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным ранее, на вопрос суда пояснил, что заявление об изменении вида разрешенного использования  земельного участка была подано по просьбе арендатора.

Третье лицо поддержало доводы, изложенные в отзыве, против удовлетворения исковых требований возразило в полном объеме.

Судом в судебном заседании перед сторонами поставлен вопрос о применении положений 10 ГК РФ к спорным правоотношениям.

Истец полагает, что в связи с отказом ответчика от заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в действиях ответчика имеется злоупотребление правом.

Ответчик в судебном заседании заявил о недобросовестном поведении истца в рамках спорных правоотношений, выраженном в осуществлении реконструкции объекта в отсутствие разрешения на строительство, полученного в соответствии действующим законодательством.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика в части злоупотребления истцом своим правом с учетом положений статьи 10 ГК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании настоял на рассмотрении дела по существу, возражал против удовлетворения исковых требований, поддерживал доводы, изложенные ранее в отзыве.

Представитель истца поддержал исковые требования, настоял на рассмотрении дела по существу.

При рассмотрении дела суд установил, что, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.10.2011 25-АБ № 630813, кадастровому паспорту здания от 31.03.2011 Открытое акционерное общество «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (в настоящее время - Акционерное общество «Приморское автодорожное ремонтное предприятие») являлось собственником здания – котельная, назначение: нежилое, 1-этажное, антресольное, общей площадью 469,1  кв.м, инв. № 05:423:002:000010140, лит. А, расположенного по адресу Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17. Здание введено в эксплуатацию в 1988 году, также согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.10.2011 акционерному обществу «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 25:34:016301:670, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство производственной котельной, общая площадь 6 4000 кв. м., расположенного по адресу Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.

28.12.2011 Общество заключило с индивидуальным предпринимателем Абушаевой Рямзией Лятифовной договор № 1192/2011 аренды данного здания и соответствующего земельного участка. При этом способ и цель использования арендуемого здания в договоре оговорены не были, договор заключен сроком по 27.12.2026 (пункт 1.2), договором предусмотрено в том числе право арендатора на выкуп арендованного имущества (пункт 1.7, раздел 4).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости объект (здание котельная) был поставлен на кадастровый учет 25.06.2012, с присвоением кадастрового номера 25:34:016301:1270.

В период действия договора аренды арендодателем было подано заявление об изменении разрешенного использования земельного участка с «под строительство котельной» на «объекты торгового назначения и общественного питания».

Письмом от 23 мая 2017 года исх. № 1195/030 АО «Примавтодор» согласовала производство реконструкции арендуемого здания котельной (по договору аренды № 1192/2011) в соответствии с проектной документацией, разделом 3. «Архитектурные решения» № 80-12-000-ПЗУ. 

В процессе проектно-изыскательских работ по реконструкции арендуемого здания котельной были внесены изменения в строительный проект, в частности, увеличена площадь объекта и его наименование, в связи с, чем ИП Абушаева Р.Л. повторно обратилась в АО «Примавтодор» с заявлением о согласовании производства работ по реконструкции.

Письмом от 08 августа 2017г. исх, №2035/030 АО «Примавтодор» повторно согласовало производство работ по реконструкции арендуемого здания котельной.

Согласно выводам экспертного заключения от 06.09.2019 №25-0085.2019, изготовленного ООО «Ингвар инженеринг групп» в рамках дела №А51-4859/2018, на момент проведения экспертизы предпринимателем Абушаевой Р.Л. была произведена реконструкция объекта недвижимости, здание - котельная с кадастровым номером 25:34:016301:1270 было реконструировано под объект торгового назначения и общественного питания.

04.02.2020 Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа выдало Абушаевой Р.Л. разрешение № 25-311000-03-2020 на строительство (реконструкцию) объекта с кадастровым номером 25:34:016301:1270 под объект торгового назначения и общественного питания, а 11.03.2020 - разрешение № 25-311000-07-2020 на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию с учетом внесенных приказом Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа от 08.05.2020 № 16-01/14/0633 изменений в части фактической площади реконструируемого объекта.

08.07.2020 года арендатором получена выписка из ЕГРН в отношении реконструируемого объекта недвижимости, согласно которой  площадь объекта составляет 1092,1 кв.м., наименование: реконструкция котельной под объект торгового назначения и общественного питания, расположенного на земельном участке по адресу: ул. Льва Толстого, 17 в г. Уссурийске; количество этажей: 2, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 2020.

21.07.2020 истец, полагая, что произведенная реконструкция спорного объекта недвижимости повлекла существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие чего возникли основания для внесения изменений в договор аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, направил в адрес общества письмо о внесении изменений в заключенный договор аренды в части предмета Договора. Ответчик оставил обращение истца о подписании дополнительного соглашения к договору аренды без ответа.

При изложенных обстоятельствах, истец, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела  доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

При этом п. 4 ст. 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ  если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Поскольку стороны не достигли соглашения о внесении изменений в договор аренды в части предмета договора, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Произведенная арендатором реконструкция объекта недвижимости – котельной сама по себе не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, действуя разумно и добросовестно, напротив, реконструкция здания представляет собой сложную процедуру, направленную на  изменение параметров существующего здания, замену, восстановление его несущих конструкций, которая может быть осуществлена в строгом соответствии с градостроительными и административными нормами и регламентами. Следовательно, реконструкция в отношении объекта арендных отношений могла быть осуществлена исключительно по инициативе стороны, и не может расцениваться в качестве изменившегося обстоятельства, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется. Учитывая, что договор аренды заключен между хозяйствующими субъектами для удовлетворения частных интересов, а спорные земельный участок и объект недвижимости на праве собственности принадлежат коммерческой организации – АО «Примавтодор» расторжение указанного Договора не затронет общественные интересы.

При этом истец в дополнениях к иску указал, что расторжение договора повлечет значительный ущерб для сторон с учетом рассмотрения Арбитражным судом Приморского края дела № А51-4859/2018 по иску ИП Абушаевой Р.Л. к АО «Примавтодор» о понуждении произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество в связи с внесением арендатором выкупной стоимости по договору аренды, а также по встречному иску АО «Примавтодор» к ИП Абушаевой Р.Л. о признании недействительными пункты 1.7, 4.1, 4.2, 4.3, 4.5 договора аренды от 28.12.2011 № 1192/2011 в части условий оплаты выкупной цены. Однако предпринимателем в обоснование указанного довода не представлены доказательства, подтверждающие возникновение значительного ущерба сторон от расторжения договора.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем с учетом обстоятельств дела суд принимает доводы ответчика и третьего лица в части произведенной арендатором реконструкции здания - котельной в нарушение установленного законом порядка.

Судом установлено, что фактически реконструкция объекта недвижимости была произведена предпринимателем Абушаевой Р.Л. до выдачи разрешения на строительство от 04.02.2020 года № 25-311000-03-2020, что подтверждается экспертным заключением ООО «Ингвар инженеринг групп» от 06.09.2019 №25-0085.2019, изготовленным по определению суда по делу №А51-4859/2018 о назначении строительно-технической экспертизы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, кадастровый (условный) номер 25-25-12/078/2011-102, инвентарный номер 05:423:002:000010140), по итогам которой экспертная организация ООО «Ингвар инженеринг групп» представила экспертное заключение от 06.09.2019 №25-0085.2019, содержащее следующие выводы:

1. Фактические характеристики (основные параметры), такие как этажность и площадь здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17 не соответствуют характеристикам (основным параметрам) здания указанного в договоре аренды №1192/2011 от 28.12.2011, выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (здание).

2. Реконструкция объекта проведена без получения на это необходимых разрешений, несущие опорные конструкции плиты перекрытия исследуемого объекта выполнены с нарушением требований раздела 5 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и представляют угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических и юридических лиц, государственному и муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

3. Ввиду отсутствия разработанной и согласованной установленным порядком проектной документации и как следствие невозможность определить марку бетона плиты перекрытия, а также отсутствие сведений о проведении армирования бетонной плиты, принимая во внимание отсутствие противопожарной защиты несущих элементов плиты перекрытия (предусмотренное п. 5.4.2 СП 2.13130.2012) категория технического состояния плиты перекрытия здания и несущих металлических конструкций отнесена к ограниченно работоспособному.

4. В результате реконструкции произошло нарушение целостности ограждающих конструкций стен, вследствие чего категория технического состояния ограждающих конструкций стен здания отнесена к ограниченно работоспособному (ГОСТ 31937-2011).

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что  реконструкция была вызвана подачей арендодателем заявления об изменении разрешенного использования земельного участка с «под строительство котельной» на «объекты торгового назначения и общественного питания».

Однако, изложенный довод истца судом отклоняется с учетом пояснений ответчика, а также того факта, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не могло повлиять на объем прав ответчика как арендатора спорного земельного участка и здания, расположенного на нем.

В силу частей 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за установленными исключениями), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, законом не допускается и образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу, что реконструкция спорного имущества осуществлялась в отсутствие действующего разрешения на строительство, а разрешения на строительство от 04.02.2020 № 25-311000-03-2020 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.03.2020 № 25-311000-07-2020 были выданы в отношении уже реконструируемого объекта с учетом экспертного заключения ООО «Ингвар инженеринг групп» от 06.09.2019 №25-0085.2019 .

При этом ссылка истца на то, что реконструкция была начата им на основании писем от 23.05.2017, 08.08.2017 арендодателя - АО «Примавтодор», содержащие согласие на осуществление арендатором реконструкции арендуемого здания со стороны арендодателя АО «Примавтодор», судом отклоняется, поскольку в соответствии с п. 4 статьи 51 ГрК РФ  по общим правилам разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

С учетом п. 1. п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судом при рассмотрении настоящего дела был вынесен на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о наличии в действиях сторон договора злоупотребления правом. 

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из обстоятельств дела, а также пояснений ответчика и третьего лица, суд поведение истца в рамках спорных правоотношений признает недобросовестным, поскольку действия предпринимателя Абушаевой Р.Л. как арендатора вышли за рамки арендных отношений, реконструкция была начата и произведена по инициативе арендатора без своевременного получения в установленном порядке разрешений на строительство. Принятие истцом в 2020 году мер по легализации реконструкции посредством получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не отменяет наличие злоупотребления правом со стороны арендатора в указанной части.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств дела, а также характера и последствий недобросовестного поведения истца при осуществлении реконструкции арендуемого здания у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований предпринимателя о внесении изменений в п. 1.1. договора аренды № 1192/2011 от 28.12.2011.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на  истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    								Левченко Е.А.