ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5909/2025

г. Челябинск

25 июня 2025 года

Дело № А76-19229/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Зориной Н.В., Курносовой Т.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2025 по делу № А76-19229/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность от 21.02.2025, срок действия один год, диплом),

общества с ограниченной ответственностью  «СЗ «Домостроительное объединение № 2» - ФИО2  (паспорт, доверенность от 10.01.2024, срок действия до 30.12.2025, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение №2» (далее – ответчик, ООО «СЗ «ДСО №2»), о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 29.02.2024 в размере 12 240 079 руб. 28 коп., пени за нарушение сроков перечисления платы за период с 02.08.2022 по 29.02.2024 в размере 1 966 131 руб. 07 коп. (с учетом принятия уточнений исковых требований от 19.03.2025).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» (далее – ООО «СЗ «ПСД»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2025 (в полном объеме) исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО «СЗ «ДСО №2» в пользу Комитета задолженность по договору аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017 за период с 01.07.2022 по 29.02.2024 в размере 5 250 031 руб. 90 коп.; пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024 в размере 1 164 459 руб. 31 коп.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт не согласен с позицией суда относительно арендуемой площади земельного участка в размере 837 кв.м. При формировании правовой позиции Комитет применяет установленные решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2023 по делу № А76-29961/2022 обстоятельства дела. Так, суд по указанному делу исключил площадь земельного участка, занятого многоквартирным домом № 21 (далее - МКД №21) площадью 1004, 60 кв.м. и 1542, 66 кв.м под МКД № 21 А. Площадь, указанная в приложении к соглашению об определении долей в праве пользования земельным участком от 12.12.2022, в размере 4 982 кв. м. и 5 356 кв. м. не является надлежащим доказательством формирования земельного участка для эксплуатации МКД в соответствии с требованиями жилищного и земельного законодательства. Кроме того, орган местного самоуправления земельные участки для эксплуатации МКД №21 и МКД №21А не формировал, документы по планировке территории отсутствуют.

Так, податель жалобы полагает, на ответчике лежит обязанность по доказыванию таких обстоятельств, в том числе посредством проведения экспертизы, поскольку ответчик указывал на необходимость исключения площади земельного участка для благоустройства территории МКД. Между тем, надлежащих и допустимых обстоятельств, подтверждающих, что площадь земельного участка для эксплуатации МКД является 5 356 кв. м и 4 982 кв. м в материалы дела ответчиком не представлено.

Таким образом, апеллянт считает необходимым исключить в расчете задолженности арендной платы площадь земельного участка под МКД № 21 в размере 1004, 60 кв. м. и МКД № 21А в размере 1542, 66 кв. м. без учета элементов благоустройства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 24.06.2025. 

От общества с ограниченной ответственностью  «СЗ «Домостроительное объединение № 2» поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательством его направления в адрес лиц, участвующих в деле, с приложением платежных поручений об оплате задолженности № 62, № 63, № 65 от 14.05.2025. 

Текст отзыва приобщен к материалам дела, в приобщении к материалам дела платежных поручений отказано, поскольку представленные документы являются новыми доказательствами, оплаты произведены после принятия оспариваемого решения суда.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Синай» (арендатор, ООО «Синай») заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017 (далее – договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017, л.д. 27-32 т. 1). 

Согласно п. 1.1. – 1.1.1. договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора земельный участок площадью 28 789 кв.м. с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск (местоположение: город Челябинск, Курчатовский район, микрорайон № 48 Краснопольской площадки № 1), из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома № 11 (стр.) со встроенными объектами СКБО в 1 этаже (раздаточный пункт молочной кухни, аптека, помещения для проведения досуга, помещения общественного назначения), жилого дома № 12 (стр.) со встроенными объектами СКБО в 1 этаже (помещения общественного назначения, кафе), жилого дома № 13 (стр.) по индивидуальному проекту со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 2-ух этажах (магазин, помещения для проведения досуга), подземного гаража, ТП-7, РП-ТП.

На основании п. 1.2 договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017, договор заключен на основании протокола от 12.01.2017 № 2 (Лот № 5) о результатах открытого аукциона Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.

Согласно п. 2.1. договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017, договор заключен сроком с 23.01.2017 до 23.01.2026.

Согласно п. 3.1 договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017 ежегодная арендная плата определена по результатам торгов протоколом от 12.01.2017 № 2 о результатах открытого аукциона, и составляет 13 073 640 руб. 53 коп. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.2 договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017 установлено, за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма №2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.

В силу п. 4.1 договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017 участок предоставляется арендатору для осуществления строительства жилого дома № 11 (стр.) со встроенными объектами СКБО в 1 этаже (раздаточный пункт молочной кухни, аптека, помещения для проведения досуга, помещения общественного назначения), жилого дома № 12 (стр.) со встроенными объектами СКБО в 1 этаже (помещения общественного назначения, кафе), жилого дома № 13 (стр.) по индивидуальному проекту со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 2-ух этажах (магазин, помещения для проведения досуга), подземного гаража, ТП-7, РП-ТП, на условиях его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной в п. 1.1.1. договора, с соблюдением требований, предусмотренных градостроительным законодательством и настоящим договором, Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Челябинской городской Думы от 09.10.2022 № 37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы».

Пунктом 6.3 договора краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015346-К-2017З предусмотрена неустойка в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательства за нарушение сроков перечисления арендной платы. 

В Форме № 2 представлен расчет платы за аренду земли №1 к договору краткосрочной аренды земли города Челябинска (л.д. 30-32 т. 1).

Согласно акту приема-передачи в аренду земельного участка от 23.01.2017 в соответствии с договором УЗ № 015346-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 23.01.2017 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск (местоположение: город Челябинск, Курчатовский район, микрорайон № 48 Краснопольской площадки № 1) (л.д. 26 т. 1).

18.08.2018 ООО «Синай» выдано разрешение на строительство №RU74315000-75-ж-2017, согласно которому Администрация города Челябинска разрешает строительство объекта капитального строительства – Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первая очередь строительства) (л.д. 67-68 т. 1).

09.10.2018 ООО «Синай» выдано разрешение на строительство №RU74315000-134-ж-2018, согласно которому Администрация города Челябинска разрешает строительство объекта капитального строительства – Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (второй этап строительства) (л.д. 69-70 т. 1).

09.10.2018 ООО «Синай» выдано разрешение на строительство №RU74315000-135-ж-2018, согласно которому Администрация города Челябинска разрешает строительство объекта капитального строительства – Жилой дом №12 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства) (л.д. 71-72 т. 1).

Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвер» (арендатор) подписано Соглашение от 18.12.2018 о замене арендатора к договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К- 2017 от 23.01.2017, согласно которому произведена замена арендатора – с ООО «Синай» на ООО «Инвер» (л.д. 24 т. 1).

10.08.2019 на основании соглашения о замене арендатора к договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017 произведена замена арендатора – с ООО «Инвер» на ООО «Строймонтаж».

Соглашением об определении долей в праве пользования земельным участком от 02.09.2019 ООО «Строймонтаж» и ООО «СЗ «Контурстрой» пришли к соглашению о совместном пользовании в равных долях земельным участком с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 площадью 28 789 кв.м., площадь арендуемого земельного участка распределена между указанными участниками в равных пропорциях – по 14 394,5 кв.м.

23.09.2019 заключено соглашение о внесении изменений в договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017, в соответствии с которым преамбула договора изложена в следующей редакции: ООО «Строймонтаж» - арендатор 1, ООО «Контурстрой» - арендатор 2, по всему тексту договора слова «договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017» заменить словами «договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017».

15.10.2019 распоряжением заместителя главы города по вопросам градостроительства Администрации города Челябинска «О внесении изменений в разрешение на строительство от 09.10.2018 №RU74315000-134-ж-2018» внесено изменение в наименование застройщика - ООО «Специализированный застройщик «Контурстрой», а также в наименование объекта капитального строительства - Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (второй этап строительства) (л.д. 91 т. 1).

07.08.2020 ООО «Специализированный застройщик «Контурстрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU74315000-119-2020, согласно которому Администрация города Челябинска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешает ввод в эксплуатацию построенного Жилого дома №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (второй этап строительства), расположенного по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Маршала Чуйкова, 25А (л.д. 75-76 т. 1).

27.08.2020 ООО «Специализированный застройщик «Контурстрой» выдано разрешение на строительство №RU74315000-18-ж-2020, согласно которому Администрация города Челябинска разрешает строительство объекта капитального строительства – Жилой дом №12 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (второй этап строительства) (л.д. 77-78 т. 1).

23.09.2020 между ООО «Строймонтаж» (продавец) и ООО «СЗ «ДСО №2» (покупатель) заключен договор № 48/13 (л.д. 21-23 т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства многоквартирного дома, степенью готовности 10 % с кадастровым номером 74:19:0901002:7683, площадью застройки 521,2 кв.м., возведенный по адресу: город Челябинск, Курчатовский район, микрорайон № 48 Краснопольской площадки № 1.

Согласно п. 1.2 договора № 48/13 объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, площадью 28 789 кв.м., находящемся у продавца на основании договора краткосрочной аренды земли УЗ № 015346-К-2017 от 23.01.2017, соглашения от 23.09.2019 к договору аренды земли от 23.01.2017.

Между ООО «СЗ «ДСО №2», ООО «Строймонтаж», ООО «Специализированный застройщик «Контурстрой» заключено соглашение от 02.10.2020 об определении долей в праве пользования земельным участком (л.д. 20 т. 1), согласно пунктам 1, 2 которого ООО «СЗ «ДСО № 2» и ООО «СЗ «Контурстрой» пришли к соглашению о совместном пользовании в равных долях земельным участком с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 и распределили площадь участка по 14 394,4 кв.м.

В п. 5 соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком от 02.10.2020 указано, ООО «Строймонтаж», в связи с продажей объектов незавершенного строительства, уступает ООО «СЗ «ДСО № 2» право аренды земельного участка по договору УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.01.2017 и Соглашению о внесении изменений в Договор УЗ № 015346-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 23.09.2019.

16.11.2020 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО «СЗ «ДСО №2» (арендатор) подписано Соглашение о замене арендатора к договору УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.01.2017, согласно которому произведена замена арендатора 1 – с ООО «Строймонтаж» на ООО «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение № 2» (л.д. 19 т. 1).

На основании распоряжения заместителя главы города по строительству Администрации города Челябинска «О внесении изменения в разрешение на строительство от 27.08.2020 №RU74315000-18-ж-2020» 28.12.2020 в разрешение на строительство от 27.08.2020 №RU74315000-18-ж-2020 внесено изменение в наименование застройщика - ООО «СЗ «ДСО №2» (л.д. 92 т. 1).

Между ООО «СЗ «ДСО №2» и ООО «Специализированный застройщик «Контурстрой» заключено соглашение от 15.07.2021 о расторжении соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком от 02.10.2020 (л.д. 16 т. 1, согласно которому с 01.08.2021 ООО «СЗ «Контурстрой» выбыло из числа арендаторов, а ООО «СЗ «ДСО № 2» стало единственным арендатором по договору УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска от 23.01.2017.

19.07.2021 распоряжением заместителя главы города по строительству Администрации города Челябинска «О внесении изменений в разрешение на строительство от 09.10.2018 №RU74315000-135-ж-2018» внесено изменение в наименование застройщика - ООО «СЗ «ДСО №2», а также в наименование объекта капитального строительства - Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства) (л.д. 91 т. 1).

20.07.2021 ООО «СЗ «ДСО №2» выдано разрешение на строительство №RU74315000-48-ж-2021, согласно которому Администрация города Челябинска разрешает строительство объекта капитального строительства – Жилой дом №12 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (третий этап строительства) (л.д. 81-82 т. 1).

13.09.2021 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО «СЗ «ДСО №2» (арендатор) заключено соглашение о замене арендатора к договору УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.01.2017 (л.д. 17 т. 1), в соответствии с которым преамбула договора изложена в следующей редакции: Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – арендодатель, ООО «СЗ «ДСО №2» -арендатор.

Далее, 29.12.2021 ООО «СЗ «ДСО №2» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU74315000-227-2021, согласно которому Администрация города Челябинска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешает ввод в эксплуатацию построенного Жилого дома №12 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (второй этап строительства), расположенного по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Маршала Чуйкова, 21А (л.д. 79-80 т. 1).

Между ООО «СЗ «ДСО №2» (далее – продавец) и ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» (далее – покупатель) заключен договор №12/3-22 от 28.11.2022 (далее – договор №12/3-22 от 28.11.2022, л.д. 18-19), согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить: объект незавершенного строительства, степенью готовности 5%; кадастровый номер - 74:19:0901002:14254; адрес - город Челябинск, Курчатовский район, микрорайон № 48 Краснопольской площадки № 1; площадь - 1077,7 кв. м; назначение - для строительства многоквартирного дома.

В силу п. 1.3 договора №12/3-22 от 28.11.2022 одновременно с правом собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 в части, определяемой отдельным соглашением сторон.

Как указано в  п. 3.1 договора №12/3-22 от 28.11.2022, передача объекта производится в день подписания настоящего договора без составления акта приёма-передачи.

Право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3.3 договора №12/3-22 от 28.11.2022).

После государственной регистрации стороны совместно обращаются в КУИЗО г. Челябинска за внесением изменений в договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015346-К-2017 и несут расходы по арендной плате пропорционально занимаемого площади, определяемой отдельным соглашением (п. 4.3.2 договора №12/3-22 от 28.11.2022).

12.12.2022 между ООО «СЗ «ДСО №2» и ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» заключено соглашение об определении долей (л.д. 15 т. 1), согласно которому стороны пришли к соглашению о совместном владении и пользовании земельным участком с кадастровым номером 74:19:0901002:2109; площадь арендуемого земельного участка стороны распределили: ООО «СЗ «ДСО № 2» - 16 020 кв.м., ООО «СЗ «ПСД» - 12 769 кв.м.

Между ООО «СЗ «ДСО №2» и ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» заключен договор от 16.01.2023  об определении долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 (л.д. 20 т. 2), согласно которому стороны договорились о раздельном использовании арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, общей площадью 23 802 кв.м.

Согласно п. 2 договора об определении долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 от 16.01.2023 стороны самостоятельно используют для строительства и несут бремя содержания каждый своей долей в следующем соотношении: ООО «СЗ «ДСО № 2» - 11 029 кв.м., ООО «СЗ «ПСД» - 12 773 кв.м.

На основании п. 6 договора об определении долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 от 16.01.2023 ООО «СЗ «ДСО № 2» и ООО «СЗ «ПСД» самостоятельно несут расходы по арендной плате пропорционально занимаемой площади, согласно Приложению №1.

В приложении №1 к Договору об определении долей в праве на земельный участок от 16 января 2023 отображен план земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 (л.д. 20 т. 2). В соответствии с указанным планом площадь земельного участка, занимаемая МКД №25А составляет 4 987 кв. м., площадь земельного участка, занимаемая ООО «СЗ «ПСД», составляет 12 773 кв. м., площадь земельного участка, занимаемая ООО «СЗ «ДСО № 2», составляет 11 029 кв.м.

02.03.2023 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО «СЗ «ДСО №2», ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» (арендаторы) заключено соглашение о внесении изменений в договор от 23.01.2017 УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 14), в соответствии с которым преамбула договора изложена в следующей редакции: ООО «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение № 2» -арендатор 1, ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» - арендатор 2.

На основании п. 2 соглашения о внесении изменений в договор от 23.01.2017 УЗ № 015346-К-2017 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.03.2023 раздел 3 договора дополнен пунктом 3.6: «Размер арендной платы определяется в соответствии с соглашением об определении долей в праве пользования земельным участком от 12.12.2023 в следующем соотношении: ООО «СЗ «ДСО №2» - 11 029 кв.м., ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» - 12 773 кв.м.».

27.04.2023 ООО «СЗ «ДСО №2» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства), расположенный по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Маршала Чуйкова, 21 (л.д. 83-84 т. 1).

Истцом также представлен акт обследования земельного участка от 01.03.2024, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, расположенного в микрорайоне №48 Краснопольской площадки №1 в Курчатовском районе города Челябинска, расположены два многоквартирных дома, один строящийся многоквартирный дом, трансформаторная подстанция (л.д. 85 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 указанный земельный участок находится в аренде у ООО «СЗ «ДСО № 2» и ООО «СЗ «ПСД». В пределах земельного участка расположены следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 74:19:0901002:12290, 74:19:0901002:13179, 74:19:0901002:14254, 74:19:0901002:14686, 74:19:0901002:16304, 74:19:0901002:18390, 74:19:0901002:14467, 74:19:0901002:19382. Площадь земельного участка составляет 23 802 кв.м. (л.д. 34-35 т. 1).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2023 по делу № А76-29961/2022, вступившим в законную силу, исковые требования удовлетворены частично; с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение № 2» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска взысканы задолженность за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере – 8 959 953 руб. 24 коп.; пени за период с 05.05.2021 по 31.03.2022 в размере 472 860 руб. 58 коп., продолжив их начисление на сумму задолженности в размере 8 959 953 руб. 24 коп., исходя из 18 % годовых от суммы задолженности, начиная с 01.10.2022 до момента фактического исполнения обязательств; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Истцом в адрес ответчика направлено требование о выплате задолженности по договору аренды от 07.05.2024 № 22058 с требованием об уплате задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка города Челябинска от 23.01.2017 УЗ № 015346-К-2017 в размере 12 240 079 руб. 28 коп., а также пени за период с 02.10.2022 по 29.02.2024 в размере 1 892 615 руб. 31 коп. (л.д. 12-13 т. 1).

Поскольку указанное требование ответчиком не исполнено, Комитета обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции  принял во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А76-29961/2022, имеющие преюдициальное значение. Ввиду чего применил к расчету арендной платы площадь фактически арендуемого земельного участка. Судом произведен самостоятельный расчет арендной платы за спорный период применительно к площади фактически арендуемого земельного участка по периодам.  Кроме того, судом произведен перерасчет пени применительно к суммам основной задолженности, периодам возникновения задолженности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как верно установлено судом первой инстанции, между Комитетом и ООО «СЗ «ДСО №2» возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств уплаты задолженности по спорному договору аренды в материалы дела не представил.

В силу разъяснений п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По правилам статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 26 постановления Пленума № 73 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Между тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

С учетом изложенных норм законодательства и обстоятельств дела, арбитражный суд обсонованно не усмотрел наличие обязательств у общества по внесению арендной платы за соответствующий земельный участок, который поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Не смотря на доводы апеллянта, суд первой инстанции правомерно принял во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А76-29961/2022.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Так, согласно решению Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2023 по делу № А76-29961/2022 информационный расчет задолженности, представленный истцом, признан верным. Согласно представленному истцом информационному расчету площадь земельного участка с 17.01.2022 составляет 18 446 кв.м. (за исключением площади 5 356 кв.м. под МКД).

Исходя из того, что указанный судебный акт имеет преюдициальное значение, а ответчик в соответствии с соглашением о расторжении соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком от 02.10.2020 (л.д. 16 т. 1) с 01.08.2021 является единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109, следовательно, в юридически-значимый период с 01.07.2022 ответчик продолжает быть арендатором указанного земельного участка площадью 18 446 кв.м.

Суд первой инстанции правомерно признал несостоятельным довод истца о том, что при вынесении решения от 25.08.2023 по делу № А76-29961/2022 суд неверно исключил из расчета арендной платы площади земельного участка в размере 5 356 кв.м., занятую МКД 21А.

Как было указано выше решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2023 по делу № А76-29961/2022 вступило в законную силу, и обжаловано не было. 

Более того, доказательств увеличения площади арендуемого земельного участка после 25.08.2023 истцом не представлено.

Как было отмечено ранее, 12.12.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение № 2» и ООО «Специализированный застройщик «ПаркСтройДизайн» заключено соглашение об определении долей (л.д. 15), согласно которому стороны пришли к соглашению о совместном владении и пользовании земельным участком с кадастровым номером 74:19:0901002:2109; площадь арендуемого земельного участка стороны распределили: ООО «СЗ «ДСО № 2» - 16 020 кв.м., ООО «СЗ «ПСД» - 12 769 кв.м.

Исходя из того, что площадь арендуемого ООО «СЗ «ПСД» земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 составляет 12 769 кв.м., а общая площадь указанного земельного участка составляет 18 446 кв.м., следовательно, с 12.12.2022 площадь арендуемого ООО «СЗ «ДСО № 2» земельного участка составляет 5 677 кв.м. (18 446-12 769).

Согласно договору об определении долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:2109 от 16.01.2023 стороны самостоятельно используют для строительства и несут бремя содержания каждый своей долей в следующем соотношении: ООО «СЗ «ДСО № 2» - 11 029 кв.м., ООО «СЗ «ПСД» - 12 773 кв.м.

На основании чего, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что с 16.01.2023 площадь арендуемого ООО «СЗ «ДСО № 2» земельного участка составляет 5 673 кв.м. (18 446-12 773).

27.04.2023 ООО «Специализированный застройщик «Домостроительное объединение № 2» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства), расположенный по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Маршала Чуйкова, 21 (л.д. 83-84 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом с кадастровым номером 74:19:0901002:18390 Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства) расположен по адресу: 

<

...> (л.д. 50 т. 1).

Согласно Проектной документации на Жилой дом №11 (стр.) со встроенно-пристроенными объектами СКБО в 1-ом этаже (первый этап строительства) в микрорайоне №48 Краснопольской площадки №1 Курчатовского района г. Челябинска, раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» (л.д. 120-121 т. 1) площадь участка благоустройства составляет 4 836 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на жилое помещение с кадастровым номером 74:19:0901002:18402, расположенное в объекте недвижимости с кадастровым номером 74:19:0901002:18390, право собственности на квартиру в доме № 21 по ул. Маршала Чуйкова в г. Челябинске зарегистрировано 31.05.2023 (л.д. 122-124 т. 1).

При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 26 постановления Пленума № 73, с 31.05.2023 площадь арендуемого ответчиком земельного участка составляет 837 кв.м. (5 673-4 836).

Истец просит взыскать с ООО «СЗ «ДСО №2» задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017 за период с 01.07.2022 по 29.02.2024 в размере 12 240 079 руб. 28 коп.

Представленные в материал дела справочные расчеты сторон (л.д. 30-31 т. 2, л.д. 147-148 т. 1, л.д. 38 т. 2) судом первой инстанции проверены и признаны неверными.

Судом первой инстанции произведен самостоятельный расчет задолженности за период с 01.07.2022 по 29.02.2024, размер которой составил 5 250 031 руб. 90 коп.

Расчет задолженности производится по формуле = арендная плата за год/365 дн. (366 дн.)*количество дней аренды/первоначальная площадь земельного участка*фактически арендуемая площадь земельного участка.

Размер задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 11.12.2022 составляет 3 763 770 руб. 62 коп. (13 073 640 руб. 53 коп./365 дн.*164 дн./28 789*18 446), где:

- 13 073 640 руб. 53 коп. – размер арендной платы за год в соответствии с договором аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017;

- 164 дн. – за период с 01.07.2022 по 11.12.2022;

- 28 789 кв.м. – первоначальная общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109;

- 18 446 кв.м. – фактически арендуемая ответчиком площадь земельного участка. 

Размер задолженности по арендной плате за период с   12.12.2022 по 15.01.2023 составляет 247 208 руб. 86 коп. (13 073 640 руб. 53 коп./365 дн.*35 дн./28 789*5 677), где:

- 13 073 640 руб. 53 коп. – размер арендной платы за год в соответствии с договором аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017;

- 35 дн. – за период с 12.12.2022 по 15.01.2023;

- 28 789 кв.м. – первоначальная общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109;

- 5 677 кв.м. – фактически арендуемая ответчиком площадь земельного участка. 

Размер задолженности по арендной плате за период с 16.01.2023 по 30.05.2023 составляет 952 848 руб. 05 коп. (13 073 640 руб. 53 коп./365 дн.*135 дн./28 789*5 673), где:

- 13 073 640 руб. 53 коп. – размер арендной платы за год в соответствии с договором аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017;

- 135 дн. – за период с 16.01.2023 по 30.05.2023;

- 28 789 кв.м. – первоначальная общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109;

- 5 673 кв.м. – фактически арендуемая ответчиком площадь земельного участка. 

Размер задолженности по арендной плате за период с 31.05.2023 по 31.12.2023 составляет 223 893 руб. 25 коп. (13 073 640 руб. 53 коп./365 дн.*215 дн./28 789*837), где:

- 13 073 640 руб. 53 коп. – размер арендной платы за год в соответствии с договором аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017;

- 215 дн. – за период с 31.05.2023 по 31.12.2023;

- 28 789 кв.м. – первоначальная общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109;

- 837 кв.м. – фактически арендуемая ответчиком площадь земельного участка. 

Размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2024 по 29.02.2024 составляет 62 311 руб. 12 коп. (13 073 640 руб. 53 коп./366 дн.*60 дн./28 789*837), где:

- 13 073 640 руб. 53 коп. – размер арендной платы за год в соответствии с договором аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017;

- 60 дн. – за период с 01.01.2024 по 29.02.2024;

- 28 789 кв.м. – первоначальная общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:2109;

- 837 кв.м. – фактически арендуемая ответчиком площадь земельного участка.

Представленный судом первой инстанции расчет, коллегией проверен, признан верным.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по договору аренды от 23.01.2017 УЗ № 015346-2017 за период с 01.07.2022 по 29.02.2024 в размере 12 240 079 руб. 28 коп. правомерно удовлетворены частично в размере 5 250 031 руб. 90 коп.

Истцом за просрочку внесения арендной платы по договору аренды ответчику начислены пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024 в размере 1 966 131 руб. 07 коп.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 6.3 договора краткосрочной аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

С учетом того, что оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком произведена с нарушением сроков, установленных договором, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

В обоснование заявленной суммы пени, истцом в материалы дела представлены расчет пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024 (л.д. 32 т. 2), справочно-информационный расчет пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024 (л.д. 149 т. 1).

Представленный Комитетом расчета пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024, справочно-информационного расчета пени за период с 02.08.2022 по 29.02.2024, судом первой инстанции проверен, признан арифметически неверными, поскольку  истцом неверно определен размер арендной платы по договору аренды в соответствующие периоды.

Представленный ответчиком контррасчет пени (л.д. 38 т. 2), в соответствии с которым размер пени составляет 1 173 027 руб. 66 коп., судом также  признан арифметически неверным, поскольку ответчиком неверно определен размер арендной платы по договору аренды в соответствующие периоды.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» был введен мораторий сроком на 6 месяцев на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в соответствии с которым мораторий применим, в том числе, и к ответчику.

Срок действия моратория истекает через 6 месяце с даты вступления в силу постановления от 28.03.2022 № 497 в соответствующее число последнего месяца, то есть 01.10.2022, а финансовые санкции соответственно подлежат начислению начиная с 02.10.2022.

Между тем как следует из материалов дела, обязательства ответчика по оплате аренды земельного  участка  возникли  в  период   действия  моратория  (01.07.2022),  в  связи  с   чем, а потому суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правила   о   введении    моратория   в    данном    случае   применены   быть   не   могут,   так   как требования возникли после даты введения моратория.

Арбитражным судом самостоятельно произведен расчет пени за период с 02.10.2022 по 29.02.2024, размер которой составил 1 164 459 руб. 31 коп. (1 132 532 руб. 02 коп.+31 927 руб. 29 коп).

На основании чего, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены частично исковые требования в данной части в размере 1 164 459 руб. 31 коп. за период с 02.08.2022 по 29.02.2024.

Таким образом, апеллянтом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2025 по делу № А76-19229/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

Н.В. Зорина

Т.В. Курносова