РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-117043/25-16-685

г. Москва

29 августа 2025 г.

Решение в порядке ч. 1 ст. 229 АПК РФ принято 16 июля 2025 года

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Махалкина М.Ю.

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

Акционерного общества «Вкусвилл» (142432, Московская область, г.о. Черноголовка, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.05.2021, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.04.2005)

и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.11.2024)

о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 400 000 руб.

и по встречному иску о взыскании задолженности в размере 617 874 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Вкусвилл» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Ответчик 2) о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 400 000 рублей.

Свои исковые требования Истец обосновывает тем, что в связи с прекращением действия Договора аренды нежилого помещения № 8147-ВК/АР от 28.10.2024 г. Истцу подлежит возврату обеспечительный платёж (по 200 000 рублей в пользу каждого из Арендодателей), предусмотренный Дополнительным соглашением от 20.11.2024 г. к Договору аренды.

Ответчиками представлен отзыв, в котором иск не признают, ссылаясь на то, что у Истца имеется задолженность перед Ответчиками по оплате арендной платы.

Ответчиками также предъявлен встречный иск о взыскании задолженности в размере 617 874 руб. за фактическое время пользования имуществом.

Требования по встречному иску мотивированы тем, что у Истца перед Ответчиками имеется задолженность по оплате арендной платы за первые 90 дней после передачи имущества Арендатору.

Встречный иск принят к производству определением суда от 01.07.2025 г.

Истцом представлен отзыв на встречное исковое заявление, в котором просит во встречном иске отказать, поскольку на дату передачи помещения оно не соответствовало необходимым требованиям для его использования Арендатором, в связи с чем стороны предусмотрели предоставление «арендных каникул» на время проведения подготовительных (ремонтно-строительных) работ.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощённого производства надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Истцом (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) заключен Договор аренды нежилых помещений № 8147-ВК/АР от 28.10.2024 г. (далее – Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду:

- нежилое помещение, общей площадью 130,9 кв. м, являющегося неотъемлемой частью Договора (приложение № 1), расположенное на 1 этаже в здании по адресу: 

<

...> д, 19, литер А, пом. № 6 (далее – Помещение 1). Кадастровый номер: 23:40:0414001:547;

- нежилое помещение, общей площадью 70,5 кв. м, согласно поэтажного плана помещения, являющегося неотъемлемой частью Договора (приложение № 1), расположенное на 1 этаже в здании по адресу: 

<

...>, литер А, помещение № 7 (далее – Помещение 2). Кадастровый номер: 23:40:0414001:548.

Общая площадь арендуемых помещений составляет 201,4 кв. м.

Арендодатель владеет помещениями на праве собственности (п. 1.2 Договора).

Письмом от 18.11.2024 г. ИП ФИО1 и ИП ФИО2 (далее – Ответчики, Арендодатели) уведомили Истца о переходе к ним права собственности на арендуемые помещения, по 1/2 доли в праве собственности каждого Ответчика.

Истец и Ответчики заключили дополнительное соглашение от 20.11.2024 г. к Договору аренды, в котором стороны предусмотрели оплату Истцом (Арендатором) обеспечительного платежа по 200 000 рублей в пользу каждого из Ответчиков (Арендодателей).

Платежными поручениями № 141871 от 26.11.2024 г. и № 141887 от 26.11.2024 г. Истец оплатил сумму обеспечительного платежа по 200 000 рублей по Договору аренды в пользу каждого из Ответчиков.

Пунктом 5.1.4 Договора предусмотрено, что Арендодатель предоставляет Арендатору право на проведение подготовительных работ в помещении в течение 90 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения. Начисление постоянной части арендной платы начинается с 91 календарного дня, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Помещения переданы Арендодателями Арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2024 г.

В соответствии с п. 8.3 Договора Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора (расторгнуть его) согласно ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендодателю уведомления о таком отказе за 30 календарных дней. Договор прекращается с 31 дня, исчисляемого со дня направления Арендодателю уведомления по адресу для почтовой корреспонденции, указанному в настоящем Договоре, включая этот день. 

Уведомлением № 8952-РД от 31.01.2025 г. Истец уведомил Ответчиков об отказе от исполнения Договора аренды с 02.03.2025 г. (последний день аренды 01.03.2025 г.) и о необходимости возврата обеспечительного платежа в сумме 400 000 рублей в срок до 07.03.2025 г.

В соответствии с п. 5.7 Договора обеспечительный платеж удерживается Арендодателем в течение срока действия Договора аренды как гарантия исполнения Арендатором своих финансовых обязательств по Договору аренды. При условии исполнения Арендатором финансовых обязательств по Договору аренды, обеспечительный платеж, внесенный Арендатором, засчитывается Арендодателем в счет постоянной части арендной платы за последний месяц срока аренды Помещения или возвращается Арендатору на расчетный счет, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты прекращения Договора. Арендатор самостоятельно принимает решение о зачете в счет последнего месяца аренды Помещения или возврате обеспечительного платежа, о чем он должен письменно уведомить Арендодателя.

01.03.2025 г. сторонами подписан Акт приема-передачи (возврата) спорных помещений.

Как указывает Истец, Ответчики обеспечительный платеж не вернули.

20.03.2025 г. Истцом Ответчикам направлена претензия № 1803-1/25-ЮО2 от 18.03.2025 г. с требованием вернуть сумму обеспечительного платежа, оставленная последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик реализовал свое право, предусмотренное ст. 132 АПК РФ на предъявление встречного иска.

Ответчики указывают на то, что у Истца (Арендатор) перед Ответчиками (Арендодатели) имеется задолженность по оплате арендной платы, поскольку при заключении договора Арендодатели исходили из возмездности данного договора, предполагая длительный срок его действия и что арендная плата за первые 90 дней после передачи имущества Арендатору включена в размер арендной платы за последующие 57 месяцев аренды, тогда как договор расторгнут ранее указанного срока.

Суд отклоняет доводы встречного иска как противоречащие положениям Договора и фактическим обстоятельствам дела.

Как указано в п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование договора должно осуществляться в том числе на основе принципа добросовестности (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г.).

Как указано в пунктах 43 – 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 5.1.4 Договора аренды, Арендодатель предоставляет Арендатору право на проведение Подготовительных работ в Помещении в течение 90 (Девяносто) календарных дней с даты подписания Акта приема-передачи Помещения. Начисление постоянной части ежемесячной арендной платы начинается с 91 (девяносто первого) календарного дня, исчисляемого с даты подписания Акта приема-передачи Помещения, при условии, что Подготовительные работы не были приостановлены не по вине Арендатора. Если приостановка подготовительных работ не по вине Арендатора имела место, то день начала начисления постоянной части ежемесячной арендной платы переносится пропорционально сроку приостановки Подготовительных работ. При этом, Стороны исходят из того, что настоящий договор является возмездным, и отсутствие у Арендатора обязанности по уплате постоянной части ежемесячной арендной платы в течение указанного выше периода, означает не безвозмездное предоставление имущества, а является одним из условий договора, определяющих в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Течение каждого срока, указанного в настоящем пункте, начинается в день наступления события, которым определено его начало.

Согласно п. 5.2 Договора Арендатор производит оплату постоянной части ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора, а именно:

- за первый календарный месяц аренды в течение 10 рабочих дней со дня начала начисления постоянной части ежемесячной арендной платы, определенного в соответствии с п. 5.1.4 Договора;

- за последующие календарные месяцы аренды ежемесячно не позднее пятого числа текущего календарного месяца за текущий календарный месяц путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре.

Таким образом, из содержания п.п. 5.1.4, 5.2 Договора аренды следует, что у Арендатора отсутствует обязанность по уплате постоянной части ежемесячной арендной платы в течение 90 календарных дней с даты подписания Акта приема-передачи Помещения.

Как указано в п. 4.1 Договора аренды, настоящим Стороны подтверждают, что на момент подписания договора Помещение не соответствует необходимым требованиям для его использования Арендатором в целях, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в результате чего в Помещении необходимо провести ремонтные, строительно­монтажные и отделочные работы (далее по тексту – Подготовительные работы).

Из содержания Акта приема-передачи помещения от 10.12.2024 г. (пункт 2) усматривается, что Помещение передано Арендатору в состоянии, требующем ремонта для использования его Арендатором. 

Таким образом, из п. 4.1 Договора аренды и п. 2 Акта приема-передачи помещения от 10.12.2024 г. следует, что Помещение было передано истцу в состоянии, не пригодном для его использования по назначению. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, поскольку помещение было Истцу передано в состоянии, не пригодном для его использования до проведения ремонта, ответчики не имеют право на получение арендной платы.

При таких обстоятельствах, исходя из буквального толкования пунктов 4.1, 5.1.4, 5.2 Договора аренды, суд приходит к выводу об отсутствии у Истца (Арендатора) перед Ответчиками (Арендодателями) обязанности по оплате арендной платы за первые 90 дней после передачи имущества (с 10.12.2024 г. по 09.03.2025 г.), поскольку помещение не было пригодно для использования.

Также суд принимает во внимание, что Истец надлежащим образом исполнил свои обязанности по ремонту помещения, что подтверждается подписанным сторонами Актом приёма-передачи (возврата) помещения от 01.03.2025 г., согласно которому помещение возвращено в исправном техническом состоянии, пригодном для дальнейшего использования (п.п. 2, 3 Акта).

При проведении ремонта арендованного у ответчиков помещения Истцом понесены расходы в размере 3 944 901 руб. 89 коп., что подтверждается договором генерального подряда № 2711/24-ВВ-ФП от 27.11.2024 г., дополнительным соглашением к нему № 1 от 10.12.2024 г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 27.01.2024 г., УПД № 00006-В от 27.01.2025 г., платёжными поручениями № 335088 от 17.12.2024 г. и № 404224 от 13.02.2025 г.  

Таким образом, требования по встречному иску предъявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 381.l ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением.

Условиями Договора аренды не предусмотрено удержание обеспечительного платежа Арендодателем.

Ответчики каких-либо иных доводов (помимо заявленных в отзыве и встречном иске о наличии задолженности по оплате арендной платы за первые 3 месяца Договора аренды) и возражений по первоначальному иску не заявили, доказательств возврата суммы обеспечительного платежа в суд не представили.

Согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Таким образом, первоначальные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы Истца по госпошлине подлежат взысканию с Ответчиков на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 132, 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Вкусвилл» (ИНН: 

<

***>) сумму основного долга в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Вкусвилл» (ИНН: 

<

***>) сумму основного долга в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей.

Во встречном иске – отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин