АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4260/2020

г. Краснодар

03 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 03.03.2023),  в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральный научный центр «Владикавказский научный центр Российской академии наук» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации местного самоуправления Моздокского муниципального района Республики Северная Осетия-Алания, Территориального управления Росимущества в Республике Северная Осетия-Алания, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения Федерального научного центра «Владикавказский научный центр Российской академии наук» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А61-4260/2020, установил следующее.

Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральный научный центр «Владикавказский научный центр Российской академии наук» (далее – учреждение) подало в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания иск к индивидуальному  предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 15:01:0403002:35 площадью 389 200 кв. м, расположенным по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Октябрьское, на землях муниципального образования Терское сельское поселение, относящимся к категории  земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для оптово-производственного хозяйства путем сноса (демонтажа) расположенных на его части площадью 15 984,6 кв. м нежилых одноэтажных кирпичных зданий столовой,  склада,  весовой, пункта технического обслуживания с передвижным вагоном и трансформаторной подстанцией (литеры Б, Д, А, В) с кадастровыми номерами 15:01:0403002:238, 15:01:0403002:239, 15:01:0403002:240, 15:01:0403002:260 площадью 33,4 кв. м,  47,6 кв. м,  7,2 кв. м, 78 кв. м с почтовым адресом: Российская Федерация, Республика Северная Осетия-Алания, 

<

...> построенных и введенных в эксплуатацию в 1979, 1985, 1984, 1985 годах соответственно (далее – земельный участок, его часть, нежилые здания) и двух строений ангаров, возведенных над частью нежилых зданий.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация местного самоуправления Моздокского муниципального района Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия-Алания (далее – управление Росимущества). В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель заявил о применении исковой давности.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2024  иск удовлетворен со следующей формулировкой. Земельный участок находится в федеральной собственности и закреплен за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вступившими в законную силу судебным актами по другим делам установлено соответствие фактических границ земельного участка реестровым сведениям о них и чертежу государственного акта. Земельный участок под нежилыми зданиями за предпринимателем на каком-либо вещном праве не закреплен. Предприниматель неправомерно использует земельный участок и размещает на нем принадлежащие ему нежилые здания и ангары. Учреждением заявлен негаторный иск,на который исковая давность не распространяется.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2024  отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции квалифицировал требования учреждения как виндикационные ввиду нахождения обособленной части земельного участка, на которой расположены нежилые здания, строения, в фактическом непрерывном владении предпринимателя. Нежилые здания возведены до 01.01.1995 года, поэтому не могут быть признаны самовольными постройками. Они приобретены предпринимателем по договору купли-продажи, не оспоренному и не признанному недействительным. Отсутствие государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилые здания о недействительности договора купли-продажи не свидетельствует. Учреждение пропустило срок исковой давности, о применении которой заявил предприниматель. Пропуск этого срока является самостоятельным основанием отказа в удовлетворении иска.

Учреждение, обжаловав постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебного акта. Предприниматель не доказал правомерность использования части земельного участка. Фактическое владение земельным участком предпринимателем не осуществляется. Иск учреждения носит негаторный характер. Исковая давность на него не распространяется. Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акт.

Судом апелляционной инстанции установлено, что во исполнение решения общего собрания членов сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз «Красная Осетия» (далее – кооператив) от 02.12.2005 и решения заседания членов кооператива от 27.10.2008 кооператив (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 03.11.2008 № 2 купли продажи нежилых зданий, построенных и введенных в эксплуатацию в 1979, 1984 и 1985 годах. Нежилые здания составляли имущественный комплекс полевого стана 4-й бригады кооператива в с. Октябрьское Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания. Объекты купли-продажи переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.11.2008.

Земельный участок образован в 2010 году, находится в федеральной собственности и закреплен за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственный кадастровый учет земельного участка (под кадастровым номером 15:01:0403002:35) осуществлен 02.09.2010, государственная регистрация права федеральной собственности на него – 15.10.2014 (запись с номером регистрации (15-15-09/155/2014-477), а права постоянного (бессрочного) пользования учреждения – 13.07.2016 (запись с номером регистрации 15-15/009-15/009/084-2016-884/1).

При образовании земельного участка в его состав включена территория полевого стана с расположенными на ней нежилыми зданиями. Площадь части земельного участка, занятой нежилыми зданиями, составила 15 984,6 кв. м. Часть земельного участка была огорожена предпринимателем металлическим забором на бетонном основании и непрерывно использовалась им в целях эксплуатации нежилых зданий и возведенных над их частью строений ангаров, не обладающих признаками недвижимого имущества. Данные обстоятельства отражены в заключении землестроительной (документально) экспертизы от 21.11.2017 № 1-2017, проведенной по постановлению органа дознания от 03.11.2017, вынесенного в рамках досудебного производства № 6246/1993, и во вступившем в законную силу постановлении судьи Ленинского районного суда города Владикавказа от 14.11.2017 по делу № 5-115/17. Об этих обстоятельствах учреждению было известно с 2016 года, что следует из его претензии от 20.10.2016 № 317 с предупреждением предпринимателя о необходимости освобождения земельного участка от принадлежащего ему имущества, в том числе нежилых зданий и строений ангаров.

Государственный кадастровый учет нежилых зданий (под кадастровыми номерами 15:01:0403002:238, 15:01:0403002:239, 15:01:0403002:240, 15:01:0403002:260) и государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на них осуществлена в период с 14.01.2022 по 22.01.2022 (записи с номерами регистрации 15:01:0403002:238-15/038/2022-1, 15:01:0403002:239-15/038/2022-1, 15:01:0403002:240-15/038/2022-1, 15:01:0403002:260-15/038/2022-1). Основанием осуществления кадастрового учета и регистрации перехода права послужило решение Моздокского районного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.07.2021 по делу № 2-334/2021 об удовлетворении иска предпринимателя к администрации о признании права собственности на нежилые здания.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.01.2023 это решение отменено, а гражданское дело № 2-673/2022 по иску предпринимателя к администрации о признании права собственности на нежилые здания передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания. Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.09.2023 по делу № А61-433/2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2023, предпринимателю отказано в удовлетворении этого иска по мотиву избрания заявителем ненадлежащего способа судебной защиты. Суды исходили из того, что решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.09.2010 по делу № А61-1416/2010 кооператив ликвидирован, при этом переход к предпринимателю права собственности на нежилые здания в нормативно установленном порядке не зарегистрирован. В отсутствие спора относительно недостаточности документов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и уклонения продавца от обеспечения такой регистрации надлежащим способом судебной защиты прав предпринимателя является оспаривание решения уполномоченного органа об отказе в осуществлении  государственного кадастрового учета нежилых зданий и государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на них. Предприниматель с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания не обращался, а выраженное в уведомлении от 14.10.2020 № КУВД-001/2020-7383498/2 решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода права собственности касается иного объекта (здания площадью 5279,2 кв. м), существование которого и принадлежность предпринимателю не доказаны.

На момент рассмотрения спора по настоящему делу в Едином государственном реестре сохраняются актуальные сведения о нежилых зданиях и о праве собственности предпринимателя на них. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2023 по делу № А61-4673/2020 отмечено, что предприниматель как собственник нежилых зданий, право собственности на которые зарегистрировано на основании вступившего в законную силу судебного акта, вправе оформить право на земельный участок, необходимый для эксплуатации названных объектов, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения учрежденияв арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Такая защита осуществляется установленными законодателем способами, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса). Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (статья 224 Гражданского кодекса). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса.

Здания и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса). Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 Гражданского кодекса. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункты 32, 34, 35, 36, 37 постановления Пленумов № 10/22).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. Нежилые здания, возведенные и введенные в эксплуатацию до 01.01.1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками. Предприниматель на основании не оспоренного и не признанного недействительным договора купли-продажи являлся законным владельцем нежилых зданий и имел право на владельческую защиту не только в отношении этих зданий, но и части земельного участка, необходимой для их эксплуатации. Отсутствие государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилые здания не свидетельствовало о недействительности договора купли-продажи. С момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилые здания к предпринимателю перешло исключительное право на соответствующую часть земельного участка и оформление такого землепользования.

Учреждение, утратившее фактическое владение частью земельного участка, на которой расположены нежилые здания (никогда не вступавшее в такое владение), не вправе истребовать эту часть из законного владения предпринимателя. Часть земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на ней нежилых зданий предпринимателя, не могла быть включена в состав земельного участка, закрепляемого за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Об утрате своего владения частью земельного участка, занятой нежилыми зданиями и огражденной металлическим забором на бетонном основании, учреждение узнало задолго до начала течения трехлетнего срока, предшествовавшего подаче настоящего иска. Пропуск учреждением срока исковой давности по виндикационному по сути требованию, о применении которой заявил предприниматель, служит самостоятельным основанием отказа в удовлетворении иска.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А61-4260/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин