ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, тел. (87934) 6-09-16, 

факс: (87934) 6-09-14, e-mail: info@16aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А61-5307/2017

22 апреля 2019 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 по делу № А61-5307/2017 (судья Акимцева С.А.),

по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к  обществу с ограниченной ответственностью «АСК-12+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам Администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными (ничтожным) договоры купли-продажи земельного участка и дополнительных соглашений к договорам купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия – Алания (далее – заявитель, Прокурор) обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «АСК-12+» (далее – ООО «АСК-2+»), к Администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее – АМС г.Владикавказ), к Управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам г.Владикавказ (далее - УМИЗР г.Владикавказ), к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (далее - ООО «Союз») со следующими исковыми требованиями: о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 №392/15, заключенного между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Старт» (ООО «АСК-12+»);  о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 13.07.2015 к договору купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 №392/15, заключенного между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Старт» (ООО «АСК-12+»);  о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2015, заключенного между ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») и ООО «Союз»; о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде: обязания ООО «Союз» возвратить АМС г.Владикавказ земельный участок с КН 15:09:0104034:3, площадью 1,1 га расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «б»; обязания АМС г.Владикавказ возвратить ООО «Старт» 413 504 рубля; обязания ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») возвратить ООО «Союз» 463 554 рубля. 

Решением суда от 24.04.2018 заявление Прокурора удовлетворено в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0104034:3 от 25.05.2015 №392/15, заключенного между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Старт», а также дополнительного соглашения к нему от 13.07.2015. В остальной части заявленных требований отказано. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 24.04.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 24.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 в части признания недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения оставлены без изменения, а в части отказа от остальных исковых требований решение и постановление отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Таким образом, при новом рассмотрении судом первой инстанции подлежат рассмотрению заместителя прокурора Республики Северная Осетия – Алания о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2015, заключенного между ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») и ООО «Союз» и о применении последствий недействительности (ничтожности) сделок в виде: - обязания ООО «Союз» возвратить АМС г.Владикавказ земельный участок с КН 15:09:0104034:3, площадью 1,1 га расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «б»; - обязания АМС г.Владикавказ возвратить ООО «Старт» 413 504 рубля; - обязания ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») возвратить ООО «Союз» 463 554 рубля. 

Прокурором в суде первой инстанции в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил суд, применяя реституцию, обязать ООО «Союз» возвратить УМИЗР г.Владикавказ спорный земельный участок и обязать УМИЗР г.Владикавказ за счет средств казны Муниципального образования г.Владикавказ возвратить ООО «АСК-12+» денежные средства в размере 413 504руб., так как стороной договоров купли-продажи земельного участка являлся УМИЗР г.Владикавказ, а не АМС г.Владикавказ. Прокурор, заявляя об уточнении исковых требований, отказался от требований об обязании ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») возвратить ООО «Союз» 463 554 рубля, пояснил, что с последствиями отказа от требований знаком.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 уточненные исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015, обязал ООО «Союз» возвратить управлению земельный участок с КН 15:09:0104034:3, возложил на управление обязанность возвратить ООО «АСК-12+» за счет средств казны Муниципального образования город Владикавказ денежные средства в размере 413 504 (рубля, полученные в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 25.05.2015 №392/15. Распределены судебные расходы. Производство в части отказа от исковых требований прекращено. Судебный акт мотивирован тем, что в связи с недействительностью договора от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, а также дополнительного соглашения от 13.07.2015 к данному договору, договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015, заключенный ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») и ООО «Союз» также подлежит признанию недействительным, как заключенный на основании недействительной сделки. В качестве последствий недействительности суд обязал возвратить спорный земельный участок и все полученное по сделке.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции не учел, что общество является добросовестным приобретателем, следовательно, отсутствуют правовые основания для применения последствий недействительности сделки.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 22.03.2019 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 по делу № А61-5307/2017 подлежит изменению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, постановлением АМС г. Владикавказ от 24.12.2013 предварительно согласовало ООО «Старт» место размещения объекта для строительства предприятия общественного питания (т.1, л.д.105).

После постановки земельного участка на кадастровый учет постановлением №184 от 07.02.2014 АМС г. Владикавказ на основании статей 30 и 32 Земельного кодекса РФ и решения Собрания представителей г. Владикавказ от 27.10.2009 №8/72 «Об утверждении Порядка оформления (переоформления) прав на земельные участки и предоставления земельных участков на территории г. Владикавказ» предоставила в аренду ООО «Старт» земельный участок с кадастровым номером 15:09:0104034:3 (далее - земельный участок), расположенный по адресу: 

<

...> «б», площадью 1,1га (т.1, л.д.41).

10.02.2014 АМС г. Владикавказа в лице УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Старт» заключили договор аренды земельного участка № 5374 в целях строительства предприятия общественного питания (т.1, л.д.42-47). 

Договор аренды земельного участка № 5374 от 10.02.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания 03.03.2014.

На основании заявления ООО «Старт» №1210 п от 11.03.2014 составлен градостроительный план земельного участка и проект предприятия общественного питания (ООО «Юг Арх Проект») (т.1, л.д.55-68).

Согласно проекту площадь земельного участка составляет 11000+/-37 кв.м, площадь застройки - 23,5 кв. м, строительный объем - 70,5 куб. м, общая площадь здания - 23,5 кв. м, полезная площадь здания - 12,9 кв. м.

В 2014 году Комитетом ЖКХиЭ АМС г. Владикавказ ООО «Старт» выданы технические условия по водоснабжению (МУП «Владикавказские водопроводные сети»), по водоотведению (ОАО «Владикавказские сети водоотведения»), по электроснабжению (ГУП «Аланияэлектросеть»), на услуги по сбору и транспортированию ТБО (ВМБУ «СпецЭкоСервис») (т.1, л.д.54).

ООО «Старт» разрешение на строительство №1Ш 15301000-109 выдано 02.04.2014, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 1Ш 1530100087 - 07.08.2014 (т.1, л.д. 49, 50).

31.10.2014 ООО «Старт» зарегистрировало за собой право собственности на нежилое одноэтажное здание общей площадью 17,1 кв.м, расположенное в 

<

...> «б» (кадастровый номер - 15-15-01/172/2014-316 (т.2, л.д.32).

Постановлением АМС г. Владикавказа от 26.02.2015 №285 ООО «Старт» предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:0104034:3 площадью 1,1га, а договор аренды земельного участка от 10.02.2014 №5374 расторгнут (т.1, л.д.51).

25.05.2015 между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа и ООО «Старт» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 392/15 стоимостью 413 504руб. (т.1, л.д.125-126).

Актом приема-передачи от 26.05.2015 земельный участок был передан ООО «Старт».

13.07.2015  УМИЗРАГ АМС  г. Владикавказ  и ООО «Старт» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 25.05.2015 №392/15, согласно которому пункт 3.1 договора купли-продажи земельного участка следовало читать: «Участок обременен арендой (договор от 10.02.2014 №5374)».

Регистрация договора купли-продажи земельного участка была произведена в установленном порядке 16.07.2015 (т.1, л.д.73).

Решением суда от 24.04.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.11.2018 по настоящему делу указанный договор и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными, ничтожными сделками. Судами установлено, что решение о предоставлении ООО «Старт» в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 принято в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующими исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом площадь предоставленного ООО «Старт» земельного участка (1,1га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта (площадью 17,1кв.м.), а также цель, для которой спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «Старт» (строительство предприятия общественного питания), данным лицом не реализована.

Постановлением суда кассационной инстанции указанные судебные акты в данной части оставлены без изменения, в части отказа в удовлетворении исковых требований дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, судом первой инстанции установлено, ООО «Старт» продало земельный участок с КН 15:09:0104034:3 площадью 1,1га ООО «Союз», заключив с последним договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015 (т.2, л.д.22-24). 

Право собственности на земельный участок за ООО «Союз» зарегистрировано 14.01.2016 (т.1 л.д,73). 

Между ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») и ООО «Союз» 23.12.2015 также заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с КН 15:09:0104034:3, площадью 17,1кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН на данный объект недвижимости с КН 15:09:0104034:4 (регистрационный номер 15- 15/001/134/2015-951/2 от 14.01.2016). 

Согласно акту проверки от 29.12.2018, составленному Управлением Росреестра по РСО-Алания по поручению Прокуратуры РСО-Алания, спорный земельный участок находится в запущенном состоянии, на нем никакие работы, в том числе по его благоустройству, произведены не были, объект недвижимости, по строительному проекту являющийся пунктом общественного питания, находится в том же состоянии, в каком и был по состоянию на 14.01.2016 (дата регистрации права собственности ООО «Старт» (ООО «АСК-12+»)) – незавершенный строительством объект (отсутствуют перегородки, отделочные работы – нет стяжки, штукатурки, оконных блоков, потолка; не присоединен к инженерным сетям – электричество, газ, канализация).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015 также как и договор купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 №392/15, заключенный между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Старт», является ничтожным, заключенным в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель Прокурора РСО-Алания обратился в суд с требованием о признании его недействительным (ничтожным).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что первоначальный договор купли-продажи от 25.05.2015 является недействительным, а следовательно, ООО «Старт» купивший спорный земельный участок по недействительной сделке не имел право перепродавать его ООО «Союз». При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015 является недействительным (ничтожным). В связи с признанием сделки  недействительной, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка и всего полученного по сделке.

Между тем, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В соответствии со статей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (часть 1). 

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) в пункте 75 разъяснено о том, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

Учитывая, что прокурор обратился с иском об оспаривании договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности сделки по передаче земельного участка в собственность, суд первой инстанции пришел к выводу, что заместитель прокурора РСО-Алания является надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В пункте 74 Постановления № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом первой инстанции установлено, что прокурором заявлены требования о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка в связи с несоответствием требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая утратила силу с 1 марта 2015 года на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а поэтому по настоящему спору следует руководствоваться нормами права, действующими с 01 марта 2015 года. 

В соответствии со статьями  статей 35 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение прав на участки, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности и на которых расположены здания, сооружения, не предусмотрены предельные размеры участка, предоставляемого для их использования и эксплуатации. 

Вместе с тем, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий, сооружений, а потому выкуп земельного участка не допускается, если строительство объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которого участок был предоставлен, не завершено.

Таким образом, предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, обществу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению. Если создание объекта недвижимости и его   использование не отвечают первоначальным целям предоставления земельного участка, приобретение в собственность такого земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не основано на законе. 

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10). 

Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находится объект, введенный в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объекта, в целях возведения которого этот участок формировался, так как земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, предоставляются в собственность на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

Несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок площадью 1,1 га с кадастровым номером предоставлен ООО «Старт» в аренду в целях строительства предприятия общественного питания, однако на момент выкупа ООО «Старт» спорного земельного участка на нем находилось только одноэтажное здание (без отделочных работ и подключения каких-либо коммуникаций) площадью 17,10 кв.м, не отвечающее признакам предприятия общественного питания.

ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») не были представлены доказательства строительства предприятия общественного питания, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее был предоставлен обществу в аренду, оснащения инженерными коммуникациями, ведения коммерческой деятельности, облагораживания земельного участка. 

Возведение на земельном участке объекта недвижимости, не соответствующего по площади застройки проектной документации и его назначению, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не повлекло возникновения у данного лица права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом установленных обстоятельств, поскольку строительство объекта для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее был предоставлен ООО «Старт» в аренду не осуществлено, и отсутствуют сведения о том, что объект недвижимости является частью строящегося комплекса (согласно проекту и схемы генплана), подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади при заключении договора купли-продажи для эксплуатации всего «комплекса», а не только для эксплуатации построенного объекта недвижимости, то оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка у АМС г. Владикавказ в лице УМИЗРАГ АМС г. Владикавказ не имелось.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 №392/15 и дополнительное соглашение к нему, заключенные между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказ и ООО «Старт» являются недействительными (ничтожными).

Данное обстоятельство установлено решением суда первой инстанции от 24.04.2018 по настоящему делу.

Заявленные истцом исковые требования по настоящему делу касаются признания договора купли-продажи, то есть основания приобретения ООО «Старт» права собственности на земельный участок, недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворение судом исковых требований - признание договора купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 недействительным влечет за собой вывод о том, что ООО «Старт» собственником спорного земельного участка не стал и, как следствие, не мог им распоряжаться в пользу других лиц.

Недействительность первоначальной сделки купли-продажи повлечет недействительность последующих сделок, в том числе и договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2015

При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор купли-продажи земельного участка от 25.05.2015 признан судом недействительным, ООО «Старт» не приобрело право собственности на спорный земельный участок  (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому не могло его отчуждать ООО «Союз». С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2015, заключенный между ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») и ООО «Союз», правомерно квалифицирован судом первой  в качестве недействительной (ничтожной) сделкой в силу статей 168 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Материалы дела подтверждают, что ООО «Старт» (ООО «АСК-12+») перечислило в казну муниципального образования денежные средства в размере 413 504 руб. в счет выкупной стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 25.05.2015                       № 392/15.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с управления в пользу ООО «АСК-12+» денежных средств оплаченных по договору от 25.05.2015 № 392/15 в размере 413 504 руб.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части.

Истцом также заявлено требование о возврате спорного земельного участка управлению.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости – нежилое строение площадью 17,1кв.м., право собственности на которое 14.01.2016 зарегистрировано за ООО «Союз» на основании договора купли-продажи данного объекта от 23.12.2015.

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник в вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорный земельный участок.

Истребование спорного земельного участка без решения судьбы названного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, истребование земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 полностью, без учета площади участка, необходимой ООО «Союз» для эксплуатации принадлежащего ему здания, не представляется возможным.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной  Верховным Судом Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части возврата спорного земельного участка не подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что общество является добросовестным приобретателем, следовательно, отсутствуют правовые основания для признания сделки недействительной, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса – отсутствием осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества. 

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (пункт 38 постановления Пленумов № 10/22). 

Договор от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, а также дополнительное соглашение от 13.07.2015 к договору являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду того, что площадь предоставленного ООО «Старт» земельного участка (1,1 га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости (площадью 17,1 кв. м). Данное обстоятельство (превышения площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая свидетельствовала бы о его добросовестности.

Кроме того, с учетом того, что площадь спорного земельного участка в десятки раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, свидетельствует о необходимости ООО «Союз» осуществить действия по дополнительной проверке документации (постановления о предоставлении земельного участка, договора купли-продажи и иное), на основании которой ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+») стало правообладателем земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3.

Обществом доказательств осуществление таких действий в материалы дела не представлено, что не может свидетельствовать о его добросовестности.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильности выводов суда по существу спора и свидетельствуют лишь о несогласии с ними. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеизложенных норм права, в силу статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции от 08.02.2019 подлежит изменению в применения последствий недействительности сделки, в виде возврата спорного земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 по делу № А61-5307/2017 изменить, изложив пункт третий резолютивной части в следующей редакции:

«В удовлетворении исковых требований в части обязания общества с ограниченной ответственностью «Союз» возвратить администрации местного самоуправления города Владикавказа земельный участок с кадастровым номером 15:09:0104034:3, площадью 1,1 га расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «б» отказать».

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 по делу № А61-5307/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Е.В. Жуков 

Е.Г. Сомов