﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4886/2019

06 ноября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.Н. Новиковой, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа – Тимохова Л.Н., представитель по доверенности от 09.01.2019 № 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019

по делу №  А51-2334/2019 

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны 

к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа 

о признании незаконным решения

 

Индивидуальный предприниматель Ситова Анна Николаевна (ОГРНИП 304251133200225, ИНН  251100676666; далее – предприниматель           Ситова А.Н., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения, выраженного в письме управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – управление имущественных отношений, уполномоченный орган) от 24.01.2019                             № 11-01/14/0365, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения № 1 в здании (лит. А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, просп. Блюхера, д. 50, площадью 455,6 кв.м, как несоответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ); об обязании уполномоченного органа совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 25:34:017102:1677 в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации указанного имущества (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.05.2019 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 данное решение отменено, в удовлетворении заявления оказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Ситова А.Н. просит апелляционное постановление от 02.08.2019 отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о необоснованном приобщении судом апелляционной инстанции дополнительных документов к материалам дела в нарушение положений статьи 268 АПК РФ, в отсутствие соответствующего ходатайства стороны с указанием причин невозможности представления документов в суде первой инстанции и определения суда об истребовании доказательств. Не согласна предприниматель Ситова А.Н. с мотивами суда о нерассмотрении одного из оснований оспариваемого отказа – наличие задолженности по арендной плате. Полагает выводы суда по поводу установленного факта реконструкции помещения неправомерными, в том числе со ссылкой на статью 69 АПК РФ. В дополнении к жалобе заявитель также обращает внимание на различия в подписи председательствующего судьи в процессуальных документах (в протоколе судебного заседания, в мотивированном постановлении, в сопроводительном письме об отправке дела), что является, по его мнению, основанием для отмены судебного акта по правилам статьи 288 АПК РФ.

Заявленное предпринимателем письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку на стадии кассационного производства положения главы 35 АПК РФ не допускают возможность приобщения к материалам дела и исследования судом кассационной инстанции дополнительных доказательств, которые не являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций (статьи 9, 41, 159, 286 АПК РФ). В силу статьи 286 АПК РФ пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании управление имущественных отношений, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность апелляционного постановления от 02.08.2019 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав в судебном заседании представителя уполномоченного органа, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как установлено по материалам дела,  между управлением имущественных отношений (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 12.03.2014                      № 491/14 в отношении нежилого помещения №1 в здании (лит. А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, проспект Блюхера, д. 50, площадь 455,6 кв.м, этаж 1, 2, назначение: нежилое, для использования под гостиницу, сроком действия с 12.03.2014 по 12.03.2019. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.7 договора за пользование объектом аренды арендатор уплачивает арендную плату в сумме 841 320 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость, которая изменяется по истечении 2,5 лет в связи с вновь проведенной рыночной оценкой. 

Указанное нежилое помещение передано во временное пользование арендатору по акту приема-передачи от 12.03.2014. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии 25.12.2018 предприниматель Ситова А.Н. обратилась в управление имущественных отношений с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа названного нежилого помещения в рассрочку на 5 лет в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008                  № 159-ФЗ, в ответ на которое письмом от 24.01.2019 № 11-01/14/0365 заявителю было отказано. В обоснование своего решения уполномоченным органом со ссылкой на пункт 3.7 договора указано на то, что проведена рыночная оценка арендной платы (отчет об оценке от 23.03.2018 № 311-18), в результате чего предпринимателю направлено дополнительное соглашение от 16.04.2018 к договору, которое оставлено без подписания. На момент подачи заявления у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 1 552 393 руб. 34 коп. с учетом начисленной пени в размере 49 447 руб. 69 коп. Кроме того, обращено внимание на то, что в период действия договора предпринимателем проведена реконструкция арендуемого помещения, что подтверждается постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 по делу № А51-8121/2016. 

Предприниматель Ситова А.Н., не согласившись с данным решением и посчитав его незаконным и нарушающим её права в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Таким образом, основаниями для признания решения публичного органа незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Согласно части 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано заинтересованными лицами при условии, что: 

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного закона. 

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных выше условий. 

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ). 

В части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ закреплено, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Установив нахождение арендуемого имущества на день подачи заявления во временном пользовании предпринимателя непрерывно в течение более двух лет в период с 12.03.2014 по 25.12.2018 в соответствии с договором от 12.03.2014 № 491/14; отсутствие задолженности по арендной плате за указанное имущество, неустоек (штрафов, пеней); включение предпринимателя в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, в данном случае заявитель соответствует всем требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и каких-либо препятствий для отчуждения спорного имущества из муниципальной собственности не имеется, в связи с чем оспариваемый отказ управления имущественных отношений в реализации преимущественного права на выкуп данного имущества признан судом незаконным и нарушающим права Ситовой А.Н. 

При этом суд первой инстанции признал факт проведения предпринимателем самовольной реконструкции арендуемого помещения (без согласия собственника и разрешительной документации), между тем счел, что данное нарушение условий договора аренды не является в силу положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ основанием для отказа субъекту малого предпринимательства в реализации права на приобретение имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая настоящий спор, правомерно исходил из следующих обстоятельств и применяемых норм права.

Как уже было отмечено, одним из оснований для отказа в реализации предпринимателем Ситовой А.Н. преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 455,6 кв.м, с кадастровыми номером 25:34:017102:1677, послужил факт самовольно произведенной ею реконструкции арендуемого объекта недвижимости. 

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости.

Таким образом, государственный кадастровый учет объектов недвижимости призван подтверждать существование объекта недвижимости с определенными характеристиками.

Судом апелляционной инстанции приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А51-26195/2015, № А51-4098/2016, № А51-4507/2016, № А51-8121/2016, относительно проведенной предпринимателем в период действия договора аренды самовольной реконструкции арендуемого помещения. Так, в рамках дела № А51-26195/2015 суды признали, что Ситовой А.Н. в нарушение пункта 2.2.4 договора аренды не были получены необходимые согласие собственника и разрешительная документация, в связи с чем заявленную ею стоимость работ по самовольной реконструкции сочли не подлежащей компенсации. 

По правилам части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Факты, установленные при рассмотрении другого дела, носят преюдициальный характер вплоть до их опровержения другим судом по другому делу или в ином судопроизводстве.

На основании статьи 606 ГК РФ ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В заявлении о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения поименована его площадь - 455,6 кв.м, что соответствует площади, указанной в договоре аренды от 12.03.2014                                   № 491/14, в технических, кадастровых документах именно на этот объект недвижимости. Вместе с тем, как указано апелляционной коллегией, предприниматель Ситова А.Н. в отношении переданного в аренду нежилого помещения самовольно произвела реконструкцию, в результате которой, как следствие, конфигурация и площадь объекта были изменены. Обратного в силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Вновь созданное имущество не состоит на кадастровом учете и в реестре муниципальной собственности не значится, что свидетельствует об отсутствии возможности определить спорное помещение как предмет гражданского оборота. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что предметом выкупа может быть только арендуемое имущество, тогда как реконструированное помещение предметом договора аренды не являлось, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что муниципальное имущество не может быть выкуплено предпринимателем в порядке, определенном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Поскольку отсутствует совокупность условий, установленных статьёй 201 АПК РФ, то апелляционный суд не усмотрел оснований для признания отказа управления имущественных отношений, выраженного в письме от 24.01.2019 № 11-01/14/0365, незаконным и нарушающим прав заявителя. 

В связи с тем, что в настоящем имеется спор относительно задолженности по арендной плате по спорному договору, то суд апелляционной инстанции не оценивал данное обстоятельство, положенное в качестве другого основания оспариваемого отказа. 

В этой связи довод предпринимателя по поводу мотивов апелляционного суда о нерассмотрении иного основания, касающегося наличия задолженности по арендной плате, не влияет на итоговый результат разрешения спора в апелляционном порядке ввиду изложенного выше.

Довод предпринимателя о необоснованном приобщении судом апелляционной инстанции дополнительных документов в материалы дела в нарушение положений статьи 268 АПК РФ подлежит отклонению кассационной коллегией. 

По смыслу абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ документы, представленные для обоснования доводов апелляционной жалобы, принимаются и рассматриваются судом апелляционной инстанции по существу.

Согласно разъяснениям абзаца пятого пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» принятие судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств не может служить основанием для отмены принятого им постановления.

В рассматриваемом случае приобщение судом апелляционной инстанции документов, представленных управлением имущественных отношений в качестве обоснования позиции, приведенной в апелляционной жалобе, связано с обстоятельствами настоящего дела и мотивировано устранением неполноты спора, соответствует положениям процессуального законодательства и целям всестороннего исследования доказательств по делу. Поэтому суд кассационной инстанции считает удовлетворение ходатайства судом апелляционной инстанции правомерным.

Ввиду отсутствия доказательств, полученных в установленном законом порядке, ссылка в дополнении к кассационной жалобе заявителя на нарушение апелляционным судом правил статьи 288 АПК РФ следует признать несостоятельной.

Иные доводы предпринимателя с учетом приведенных норм права и разъяснений об их применении, а также установленных обстоятельств настоящего дела, изложенные в кассационной жалобе, также отклоняются кассационной инстанцией, поскольку позиция кассатора свидетельствует о его несогласии с той оценкой, которую арбитражный суд апелляционной инстанции дал фактическим обстоятельствам, направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В порядке статьи 104 АПК РФ излишне уплаченная заявителем кассационной жалобы государственная пошлина в размере 1500 руб. по чеку от 11.09.2019 при ее подаче подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу №  А51-2334/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Ситовой Анне Николаевне из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб., уплаченную при подаче кассационной жалобы по чеку от 11.09.2019.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                                    С.Н. Новикова         

 

	М.Ю. Ульянова