﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3476/2021

г. Краснодар

22 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Аваряскина В.В. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Наутилус» (ИНН 2318027819, ОГРН 1022302787418) – Кузнецова Д.В. (доверенность от 05.03.2021), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества акционерный коммерческий банк «Центрокредит», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу № А32-3476/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Наутилус» (далее – общество) о взыскании 4 530 536 рублей 42 копеек задолженности с 01.01.2020 по 31.12.2020 по договору от 13.06.2011 № 4900006793 аренды земельного участка площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:321, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, поселок Лазаревское, ул. Победы, 2/1, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под аквапарк (далее – договор аренды, земельный участок), 423 577 рублей 73 копеек пени, о расторжении договора аренды с указанием на решение суда как основание внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения земельного участка в виде аренды в пользу общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, акционерное общество акционерный коммерческий банк «Центрокредит», (далее – управление Росреестра, банк).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в частную собственность. Размер арендной платы за него с 12.08.2017 не может превышать действующую ставку земельного налога. Доказательства внесения арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости участка в 2020 году и действующей ставки земельного налога, за спорный период имеются в деле. Основания для взыскания неустойки и расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Представленный администрацией расчет задолженности соответствует нормативным положениям, регламентирующим порядок определения размера арендной платы. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Расторжение договора аренды в судебном порядке возможно при существенном нарушении его условий, к которым относится просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд. Общество ненадлежащим образом исполняло свою обязанность по внесению арендных платежей.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано 06.05.2009 (запись с номером регистрации 23-23-46/023/2009-422). По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В границах земельного участка расположены принадлежащие обществу на праве собственности нежилое здание площадью 148,1 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109028:5507, нежилое помещение входной группы площадью 407,1 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1239, нежилые здания кафе-пиццерии площадью 194,3 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1300, машинного отделения (литера К) площадью 150,2 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1456, котельной площадью 60,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1454, машинного отделения (литера Г) площадью 63,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1457, туалета (литера Ж) площадью 69,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1453, туалета (литера Б) площадью 69,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1452, туалета (литера И) площадью 68,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1455, трансформаторной подстанции (литера В) площадью 47,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1458, детского кафе (литера З) площадью 23,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1462, торгового киоска (литера М) площадью 11,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1471, зала игровых автоматов (литера Л) площадью 104,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1470.

На основании постановления администрации от 13.04.2011 № 666 муниципальное образование города-курорта Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество (арендатор) 13.06.2011 заключили договор аренды земельного участка. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом от 17.05.2011 № 006/86-2011 об определении рыночной стоимости и составил 3 474 590 рублей. Арендная плата подлежала внесению за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 10 ноября текущего года (пункты 3.2, 3.3). За просрочку внесения арендной платы арендатор должен уплачивать арендодателю пеню в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09.09.2011 (запись с номером регистрации 23-23-46/062/2011-421). В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде основанной на договоре ипотеки в пользу банка.

Письмом от 18.10.2019 департамент имущественных отношений администрации уведомил общество о произведенной оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок. В соответствии с отчетом оценщика от 17.09.2019 № 03-09-75/19 арендная плата составила 7 078 948 рублей.

В связи с предполагаемым неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы с 01.01.2020 по 31.12.2020 администрация направила ему претензию от 08.07.2020 № 12619/02.01-16 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена обществом без удовлетворения, что повлекло направление администрацией предложения от 21.08.2020 № 15731/02.01-16 о расторжении договора, которое также оставлено без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» земельные участки отнесены к муниципальному уровню собственности.

В силу статей 27, 95 Земельного кодекса в действовавшей в спорный период редакции и части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», земельный участок относится к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов), то есть ограничены в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации издано от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно одному из которых публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Данный принцип вступил в силу 12.08.2017.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 Решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, равна 0,85 %.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Поскольку земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации (передаче в частную собственность) с 12.08.2017 размер арендной платы за него не может превышать действующую ставку земельного налога. Арендная плата за использование земельного участка, определенная с учетом существовавшего в спорный период размера его кадастровой стоимости и действующей ставки земельного налога, соответствует произведенным обществом платежам. С учетом отсутствия у общества долга по арендной плате за заявленный период и доказательств существенного нарушения им договорных условий основания для взыскания долга, неустойки и расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу № А32-3476/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.В. Аваряскин

Судья								                                 И.В. Сидорова