ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-27647/2022

г. Саратов

22 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего судьи Комнатной Ю.А., 

судей Землянниковой В.В., Пузиной Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 июля 2023 года по делу № А57-27647/2022

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 413100, 

<

...>)

о признании незаконным решения об отказе в прекращении договора аренды земельного участка, об обязании прекратить договор аренды земельного участка и предоставить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства,

заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 413100, 

<

...>), Администрация Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410100, Саратовская обл.. г. Энгельс, пл. Ленина, д.30),

при участии в судебном заседании:

представителя Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» – ФИО2, действующей на основании доверенности от 06.07.2023 № 17, представлен диплом о высшем юридическом образовании 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» (далее – ООО «СК «Новый век», Общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в прекращении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона № 13278/1 от 16.04.2021 и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 62:50:010408:528 площадью 23352 кв.м. с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010408:744; об обязании прекратить договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона № 13278/1 от 16.04.2021 и предоставить земельный участок с кадастровым номером 62:50:010408:528 площадью 23352 кв.м. с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010408:744.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет), Администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 июля 2023 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «СК «Новый век» не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 26.08.2023.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя подателя жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 на основании протокола о результатах аукциона между ООО «СК «Новый век» (застройщик) и Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района заключен договор аренды земельного участка № 13278/1, по условиям которого Обществу в аренду на срок с 16.04.2021 по 15.12.2031 передан земельный участок площадью 23 352 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010408:528 по адресу: Саратовская область, город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области: зона жилой  застройки второго типа (Ж-2). Арендная плата составила 10 138 427,24 рублей в год.

31 марта 2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка от 16.04.2021 № 13278/1 установлен с 16.04.2021 по 15.12.2034.

27 июля 2022 года ООО «СК «Новый век» обратилось в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды и заключении договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства объекта.

Письмом от 18.08.2022 № 01-14/10413 Комитет уведомил Общество о принятом решении об отказе в прекращении договора аренды и заключении нового договора на основании того, что срок действия договора аренды установлен до 15 декабря 2034 года, а заключение договора для завершения строительства возможно только после истечения срока действия договора аренды. Отказ от прекращения договора аренды обусловлен именно невозможностью, по мнению Комитета, заключения нового договора сроком на три года до истечения срока действия прежнего договора.

Полагая, что решение Комитета является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, ООО «СК «Новый век» обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований,  согласился с позицией Комитета о том, что Общество как арендатор спорного участка, обратившись с заявлением о расторжении договора и предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства, тем самым заявило об изменении существенных условий аукциона в части расчета арендной платы, что по существу направлено на обход состоявшихся торгов.

Суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем заявитель в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих доводов о нарушении его прав и законных интересов.

Судебная коллегия пришла к выводу о соответствии оспариваемого решения нормам действующего законодательства и отсутствия нарушения данным постановлением прав и законных интересов заявителя в силу следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, вышеуказанными нормами достигается баланс публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и предусматривающий гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, ранее предоставленных для строительства по договорам аренды, срок действия которых истек, в течение трех лет для завершения такого строительства.

В силу подпунктов 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 пункта 24 Закона №137-ФЗ, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, правовой позиции, приведенной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, в отсутствие судебного акта об изъятии публичным собственником участка объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Следовательно, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства однократно в случае истечения срока действия договора аренды или прекращения его действия, если земельный участок был предоставлен по строительство  на законных основаниях.

Данные нормы служат гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, не успевших осуществить строительство в течении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Как указано выше, заявителю по результатам аукциона на основании договора от 16.04.2021 №13278/1 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 64:50:010408:528 с разрешенным использованием «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).  Срок действия договора - с 16.04.2021 по 15.12.2031.

31 марта 2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка от 16.04.2021 № 13278/1 установлен с 16.04.2021 по 15.12.2034.

Таким образом, земельный участок находится в аренде у Обществ до 15.12.2034, на котором им ведется строительство.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного данным договором.

Согласно пункту 6.3. договора договор может быть расторгнут до истечения срока его действия:

а) по соглашению сторон;

б) по решению суда.

В данном случае, срок договора не истек; решения суда о расторжении  договора не имеется; Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области указал на отсутствие оснований для расторжения договора.

Обязанность у Комитета по расторжению договора аренды земельного участка по требованию Общества нормами действующего законодательства и договором не предусмотрена.

Более того, как верно указал суд, действующим законодательством установлены только исключительные условия, при которых условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации):

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По смыслу данного правового регулирования, изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (и соответственно самого условия о цене), не допускается.

Изменение срока договора аренды земельного участка не может быть отнесено к тем случаям допустимого изменения договора, заключенного на торгах, которые определены подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ, в силу того, что предложения претендентов на участие в аукционе подавались из расчета 10-ти летнего срока действия договора и не учитывали возможность его изменения. 

Кроме того, как следует из заявления Общества и апелляционной жалобы заявление о расторжении договора аренды земельного участка и заключении нового договора без торгов вызвано тем, что застройщик по договору, заключенному по результатам аукциона, лишен возможности предоставить земельный участок в качестве обеспечения по кредиту и получить проектное финансирование для осуществления основного вида своей деятельности.

 Заявитель указывает, что положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, в связи с чем Общество лишено возможности предоставить земельный участок в качестве обеспечения по кредиту. Заключение нового договора аренды без указания заключения его на торгах даст возможность получить кредитные денежные средства для продолжения строительства.

Однако суд апелляционной инстанции  полагает, что формальное расторжение договора аренды, заключенного по результатам аукциона до истечения срока его действия, и заключение нового договора не должен использоваться победителем торгов исключительно для целей обхода требований законодательства, предусмотренных пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, обжалуемое решение Комитета соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав заявителя в сфере предпринимательской и иной хозяйственной деятельности.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит. 

При выполнении постановления в форме электронного документа данное постановление в соответствии с частью 1 статьи  177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 июля 2023 года по делу           № А57-27647/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

 

Председательствующий судья

 

       Ю.А. Комнатная

 

 

Судьи

   В.В. Землянникова

 

 

 

                Е.В. Пузина