АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4075/2025

10 февраля 2026 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии: от департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа: И Н.А., представитель по доверенности от 12.01.2026 № 001;

от агентства по государственно-частному партнерству Сахалинской области: ФИО2, представитель по доверенности от 12.01.2026 № 345-8/26

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области

на решение от 25.08.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025

по делу № А59-1911/2025

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки

третье лицо: агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» (далее – ООО «Ситиматик Сахалин Юг», общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 870 887,31 руб. по договору аренды земельного участка от 01.03.2023 № 04, неустойки – 167 879,67 руб. за период с 25.03.2023 по 29.04.2025 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области (далее – агентство).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе (с учетом дополнения), поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, департамент просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы том, что на стадии подачи заявления земельные участки, расположенные вблизи земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, уже были сформированы и поставлены на кадастровый учет, поэтому на стадии заключения договора аренды земельного участка при должной осмотрительности общество могло предусмотреть все возможные риски. Кроме того, считает, что согласно пункту 3.6 договора неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей. Полагает справку общества с ограниченной ответственностью «Рустэко» (далее – ООО «Рустэко») № Ю65-01/23-ОПиЧО-Х-2023-СиЗ недопустимым доказательством как не содержащую расчетов, с гипотетически сделанными выводами.

В отзыве (с учетом дополнения) на кассационную жалобу агентство, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представители департамента и агентства поддержали свои позиции, отраженные в кассационной жалобе и в отзыве на неё, дав суду пояснения.

ООО «Ситиматик Сахалин Юг», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание не обеспечило, отзыв не представило.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения участвовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между Сахалинской областью в лице агентства (концедент) и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» (концессионер) заключено концессионное соглашение от 09.12.2022 № 3.45-3-КС о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса (МСК) с межмуниципальным полигоном (ММП) «Южный – Южно-Сахалинск».

Разделом 2 данного соглашения «Имущество, необходимое для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением» определен порядок предоставления концессионеру прав на земельный участок; основные характеристики земельного участка (включая имеющиеся обременения и ограничения в использовании при их наличии) и основные условия договора аренды земельного участка указаны в приложении № 9 (местоположение, площадь, удаленность от населенных пунктов). В отношении земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в его использовании (пункт 1.5 приложения № 9).

Для строительства мусороперегрузочной станции в Холмском районе Сахалинской области в рамках заключенного концессионного соглашения от 09.12.2022 № 3.45-3-КС между муниципальным образованием «Холмский городской округ» в лице департамента (арендодатель) и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2023 № 04 в отношении земельного участка общей площадью 30 572 кв. м с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Холмский район, сроком действия по 09.12.2047 на период действия концессионного соглашения.

Земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена; образован (сформирован) надлежащим образом и в отношении него проведен государственный и кадастровый учет, в отношении него отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании (пункты 1.2, 1.3 договора).

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы определяется в расчете (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором в течение срока действия договора ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал – не позднее 25 ноября соответствующего года (пункт 3.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2023 (приложение № 2).

31.05.2024 между сторонами подписано соглашение, в котором отражено, что в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) согласовано расторгнуть с 31.05.2024 договор аренды от 01.03.2023 № 04 в отношении указанного земельного участка (пункт 1); арендодатель претензий к арендатору не имеет (пункт 2); составлен акт возврата земельного участка от 31.05.2024.

В претензии от 05.02.2025 № 520, направленной в адрес общества, департамент в связи с образованием задолженности по арендной плате по договору аренды потребовал ее погашения, неисполнение которой послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности факта того, что земельный участок имел изначальные недостатки, препятствующие надлежащему использованию его арендатором по целевому назначению, предусмотренному договором, в связи с чем сделали вывод об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате арендной платы за спорный период.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов с учетом следующего.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальным законодательством.

Нормами статей 606, 614 ГК РФ закреплено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую арендатор обязан своевременно вносить плату в порядке и сроки, определенные договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) также разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

С учетом требований статьи 65 АПК РФ ответчик по настоящему спору должен доказать, что выявленные им недостатки объективно препятствовали использованию земельного участка по согласованному в договоре аренды назначению и не были ему заранее известны либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

Согласно договору аренды видом разрешенного использования земельного участка является: «Производственная деятельность», цель использования: для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением (для проектирования строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации объекта приема и частичной обработки ТКО «Холмск», находящегося в зоне обслуживания МСК с ММП «Южный – Южно-Сахалинск»).

При рассмотрении спора суды приняли в качестве надлежащих доказательств представленные в материалы дела справку и заключение проектного института № Ю65-01/23-ОПиЧО-Х-2023-СиЗ с приложением перечня земельных участков, входящих в границы санитарно-защитной зоны проектируемого комплекса, их характеристик, схемы, составленные ООО «Рустэко».

Из указанных документов усматривается, что в границах санитарно-защитной зоны планируемого к размещению в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 объекта («Объект приема и частичной обработки ТКО «Холмск» в зоне обслуживания МСК и ММП ТКО «Южный – Южно-Сахалинский») находятся земельные участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:1032, 65:08:0000031:968, 65:08:0000031:65, 65:08:0000031:741, 65:08:0000031:604, 65:08:0000031:272, 65:08:0000031:1119, 65:08:0000031:1120, подпадающие под ограничения, установленные Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 (объектов жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения для ведения садоводства); земельные участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:964, 65:08:0000031:988, 65:08:0000031:583 подпадают под ограничения в части невозможности производства пищевой продукции, в связи с чем проектной организацией сделан вывод, что наличие вышеуказанных ограничений приводит к невозможности размещения указанного объекта приема и частичной обработки ТКО «Холмск» на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000031:1071.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии препятствий в использовании ООО «Ситиматик Сахалин Юг» земельного участка по целевому назначению ввиду соответствующих ограничений, как следствие этому, неправомерности заявленных требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в заявленный период.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами по правилам главы 7 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов сторон, с правильным применением норм материального права.

Довод кассатора о том, что на стадии подачи заявления земельные участки, расположенные вблизи земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, уже были сформированы и поставлены на кадастровый учет, поэтому на стадии заключения договора аренды при должной осмотрительности общество могло предусмотреть все возможные риски, подлежит отклонению.

В этой связи следует отметить, что арендодатель в рассматриваемой ситуации при заключении договора аренды на основании подпункта 23 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ достоверно знал, что целью использования земельного участка арендатором являлась деятельность по концессионному соглашению.

Таким образом, именно на арендодателе лежала обязанность предоставить земельный участок для возможности его использования арендатором в силу его назначения согласно условиям договора в соответствии с теми целями, для реализации которых арендатор испрашивал спорный участок.

Ссылка департамента на пункт 3.6 договора аренды, согласно которому неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей, несостоятельна, поскольку в данном случае имело место не неиспользование земельного участка по воле арендатора, а невозможность использования по изначально согласованному сторонами целевому назначению, не зависящая от поведения арендатора.

Указание в кассационной жалобе на то, что справка ООО «Рустэко» № Ю65-01/23-ОПиЧО-Х-2023-СиЗ является недопустимым доказательством не принимается судом кассационной инстанции, так как связано с переоценкой этого доказательства, воспринятого судами как надлежащее; при этом в ходе рассмотрения спора ответчик не оспаривал ни справку, ни заключение, представленные ответчиком в обоснование своей позиции; доводов по этому поводу не приводил (пункты 30, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.08.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А59-1911/2025 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков