ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-189484/23-37-1554

г. Москва

21 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (620014, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЕКАТЕРИНБУРГ ГОРОД, ЛЕНИНА ПРОСПЕКТ, 24, А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2004, ИНН: 

<

***>)

к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2017)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.06.2010 № 6- 1130 за период с января 2023 по мая 2023 в размере 348 427 руб. 41 коп., неустойки (пени) за период с 01.01.2023 по 09.06.2023 в размере 129 665 руб. 24 коп.

При участии:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с  иском  Индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.06.2010 № 6-1130 за период с января 2023 по май 2023 в размере 348 427 руб. 41 коп. и неустойки (пени) за период с 01.01.2023 по 09.06.2023 в размере 129 665 руб. 24 коп.

Иск мотивирован не исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды в части оплаты.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте проведения предварительного судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в предварительное судебное заседание не явились, предварительное судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон, в порядке ст. 136 АПК РФ.

От истца через канцелярию суда в электронном виде поступило ходатайство, в порядке ст. 49 АПК РФ, об уменьшении размера исковых требований до 158 933 руб. 15 коп.

Суд, рассмотрев в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований, принял уменьшение размера исковых требований, поскольку изменение размера исковых требований в данном случае не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Судом рассмотрен спор о взыскании неустойки в размере 158 933 руб. 15 коп. за период с 01.01.2023 по 01.09.2023.

От истца через канцелярию суда в электронном виде поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

От ответчика через канцелярию суда в электронном виде поступили два тождественных экземпляра отзыва на иск, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя ответчика.

Возражения относительно продолжения рассмотрения дела по существу в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции непосредственно после завершения предварительного судебного заседания от сторон не поступали.

На основании ч. 4 ст. 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.06.2010 между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Эдванс-плюс», ООО «Синара-недвижимость» заключен договор № 6-1130 аренды земельного участка площадью 4763 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601021:11, местоположение: 

<

...>, предусматривающий множественность лиц на стороне арендатора, под здание конторского назначения (литер А), общей площадью 13 140 кв.м, гараж (литер Б) общей площадью 225,2 кв.м и проходную (литер Д) общей площадью 34,6 кв.м. Суммарная площадь перечисленных зданий равна 13 399,8 кв.м.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи Участка (приложение № 2 Договора).

Договор аренды заключен на определенный срок - с 04.05.2010 по 03.05.2025 (пункт 6.1 Договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись от 17.09.2010 № 66-66-01/552/2010-621).

Согласно выписке из ЕГРН на помещения, расположенные на вышеуказанном земельном участке, а именно:

- на часть здания (литер АА1А5) с кадастровым номером 66:41:0604023:10166 площадью 2533,4 кв.м, зарегистрировано право собственности ФИО1 (регистрационная запись от 06.10.2020 № 66:41:0604023:10166-66/199/2020- 12),

- нежилое отдельно-стоящее здание гаража с пристроем с кадастровым номером 66:41:0604023:131 площадью 223,2 кв.м, зарегистрировано право собственности ФИО1 (регистрационная запись от 06.10.2020 № 66:41:0604023:131- 66/199/2020-6),

в связи с чем к Ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.06.2010 № 6-1130 соразмерно занимаемой площади.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, перемена лица в обязательстве происходит в указанном случае в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка или нет. Таким образом, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Размер арендной платы определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и последующем умножении на площадь земельного участка.

Расчеты арендной платы для ФИО1 производятся с 06.10.2020 в размере:

- 2 533,4/ 13 399,8 кв.м от 4 763 кв.м (доля земельного участка равна 900,5 кв.м), назначение - конторское помещение;

- 223,2/ 13 399,8 кв.м от 4 763 кв.м (доля земельного участка равна 79,34 кв.м), назначение - под гараж.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

У ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2023 по май 2023 в сумме 348 427,41 рублей.

02.06.2023 Администрацией города Екатеринбурга в адрес ФИО1 было направлено требование об оплате образовавшейся задолженности в срок до 02.07.2023. Указанное требование оставлено Ответчиком без удовлетворения.

На дату подачи иска (23.08.2023) арендная плата за период с января 2023 по май 2023 в сумме 348 427,41 рублей ФИО1 не оплачена.

ФИО1 произвел оплату аренды за 2023 год 01.09.2023 платежным поручением № 70.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф или пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны (ст.ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.1. Договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % от не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

По расчету Истца неустойка, начисленная в соответствии с п. 3.1. Договора за период с 01.01.2023 по 01.09.2023 составила 158 933 рублей 15 копеек. 

Расчет истца судом проверен и признан верным.

Суд отклоняет довод ответчика о неправомерном начислении истцом пени за период с 01.01.2023 по 01.09.2023 в связи со следующим.

Согласно п. 2.2.1. договора аренды от 15.06.2010 № 6-1130 в редакции Дополнительного Соглашения от 20.07.2023 обязательства ответчика по оплате арендной платы установлены с 06.10.2020.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, сторонами достигнуто соглашение о возложении на ответчика обязанностей арендатора ранее срока подписания Дополнительного Соглашения – с 06.10.2020, даты государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости.

Произведенный Администрацией города Екатеринбурга расчет пени за период с 01.01.2023 по 01.09.2023 является правомерным и обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 158 933 руб. 15 коп.

Поскольку оплата задолженности произведена ответчиком после подачи иска, госпошлина в размере 12 562 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 307-310, 330, 425, 552, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2017) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (620014, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЕКАТЕРИНБУРГ ГОРОД, ЛЕНИНА ПРОСПЕКТ, 24, А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2004, ИНН: 

<

***>) пени 158 933 (сто пятьдесят восемь тысяч девятьсот тридцать три) руб. 15 коп.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2017) в доход Федерального бюджета РФ 12 562 (двенадцать тысяч пятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   Ю.А. Скачкова