Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76368/2015

08 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  08 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: сельскохозяйственный потребительский обслуживающий кооператив «ЛенАгрострой» (адрес:  Россия 188680, Дер.Ятарая, Ленинградская область, Верхняя,24,к.1, кв.154, ОГРН:  1124703000091);

ответчики: 1) Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области; 2) Государственное предприятие Ленинградской области «Фонд имущества Ленинградской области» (адрес:  Россия 188640, Всеволожск, Ленинградсая область, Колтушское шоссе, д. 138; Россия 188640, Всеволожск, Ленинградская область, Колтушское шоссе, д. 138 а., ОГРН:  1064703000911);

третье лицо: Аминистрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес:  Россия 188676, д.Щеглово, Ленинградская область; Всеволожский район, д.5, ОГРН:  )

о признании торгов недействительными,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 14.11.2019), председатель ФИО3 (протокол №1 от 13.06.2018),

- от ответчиков: ФИО4 (доверенность от 26.12.2019), 2) не явился, извещен;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Сельскохозяйственный потребительский обслуживающий кооператив «ЛенАгрострой» (далее – истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация), Государственному предприятию Ленинградской области «Фонд имущества Ленинградской области» (далее – Фонд имущества) о признании торгов, состоявшихся 27.11.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 17 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, уч. № 80, недействительными, признании договора аренды земельного участка № 5368/1.6-08 от 16.12.2014 недействительным и применении последствий недействительности сделки. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация Щегловское сельское поселение).

Решением от 14.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 решение от 14.03.2016 по делу № А56-76368/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округу от 14.10.2016 решение от 14.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по делу № А56-76368/2015 оставлено без изменения, а кассационная жалоба сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива «ЛенАгрострой» - без удовлетворения.

Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2016 по делу № А56-76368/2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. В обоснование заявления Кооператив указывает на то, что вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-78240/2016 установлено отсутствие технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Однако наличие таки условий было основанием для отказа истцу в удовлетворении требований по настоящему делу.

Решением от 12.02.2019, вступившим в законную силу, решение от 14.03.2016 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела истец поддержал заявленные требования, а также в порядке, установленном статьей 49 АПК РФ уточнил требования в части применения последствий недействительной сделки и просил обязать Администрацию вернуть 3 023 200 руб., уплаченных в качестве задатка и за подготовку торгов, а Общество – вернуть земельный участок.

Уточнения требований приняты судом.

Администрация возражала на иск по основаниям, изложенным в отзыве.

Фонд имущества и Администрация Щегловского поселения, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в арбитражный суд не направил, что в силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации от 01.10.2014 № 3042 были проведены торги на право заключения договора аренды для жилищного строительства земельного участка, площадью 17000 кв.м., кадастровый номер 47:07:0912007:74, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, участок № 80, с разрешенным использованием: среднеэтажные жилые дома. 

Определение победителя открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 4 года 6 месяцев земельного участка, площадью 17000 кв.м., кадастровый номер 47:07:0912007:74, было осуществлено 27.11.2014 и отражено в протоколе № 2.

По итогам аукциона на основании протокола между Администрацией (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) 16.12.2014 был заключен договор аренды земельного участка № 5368/1.6-08, в соответствии с которым арендатору был предоставлен во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок на срок до 15.06.2019. 

Истец, обращаясь в суд с настоящим требованием, указал на то, что в аукционной документации и протоколе № 2 содержались сведения о возможности подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям ООО«Петербургтеплоэнерго», вместе с тем, впоследствии истцом было получено письмо 25.02.2015 АО «Газпром теплоэнерго» от 25.02.2015 № СПб/535-02-2015 об отсутствии технической возможности подключения жилого дома к тепловым сетям указанной организации, что, по мнению Кооператива, свидетельствует о нарушении ответчиками установленных законом правил проведения торгов.  

Вышеизложенные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 447 Гражданского ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. (пункты 6 и 7 статьи 38.1 ЗК РФ).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона (пункт 8 статьи 38.1 ЗК РФ).

В статье 449 ГК РФ указано, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50).

Истец, обращаясь в суд с иском, ссылается на то, что в аукционной документации было указано на наличие технической возможности подключения объекта капитального строительства и технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанные условия являлись существенными для принятия решения на участие в аукционе, поскольку отсутствие возможности подключение объекта капитального строительства к тепловым сетям исключало бы участие Кооператива в аукционе. Между тем, Администрация, отказавшись от резервирования тепловой нагрузки и выдачи предварительных технических условий, не внесла соответствующие изменения в аукционную документацию, указывающие на невозможность подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям, что привело к формированию неправильного представления о предмете аукциона и существенно бы повлияло на решение об участии Кооператива в аукционе. В результате, Кооператив, выиграв торги, фактически лишен возможности исполнить условия договора.

Согласно пункту 24 статьи 38.1 ЗК РФ результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: 

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение; 

2) победитель аукциона; 

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы. 

Из буквального толкования пунктов 1 и 24 статьи 38.1 ЗК РФ следует, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды проводится только в отношении земельного участка, если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение, что в протоколе о результатах аукциона должны содержаться именно сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. 

В пункте 3 подписанного протокола № 2 от 27.11.2014 о результатах аукциона содержатся сведения о возможности подключения объекта капитального строительства к следующим инженерным коммуникациям: водоснабжение и водоотведение; газоснабжение, в том числе к тепловым сетям ООО «Петербургтеплоэнерго»: указана максимальная расчетная нагрузка объекта-0,967 Гкал/час, источник теплоснабжения- котельная п.Щеглово БМК-12, 08, в протоколе также указано, что срок подключения объекта определяется договором о подключении в пределах срока строительства объекта, условия подключения будут выданы вместе с договором о подключении к системе теплоснабжения между застройщиком и ООО «Петербургтеплоэнерго».

Между тем, как установлено в рамках дела №А56-78240/2016, в котом участвовали те же лица, что и в настоящем деле, письмом от 04.06.2014 № 687 Администрация поселения уведомила ООО «Петербургтеплоэнерго» об изменении условий аукциона по предоставлению спорного земельного участка, указав, что условиями аукциона не предусматривается необходимость резервирования мощностей инженерно-технического обеспечения и что резервирование тепловой нагрузки и выдача предварительных технических условий подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям ООО «Петербургтеплоэнерго» с суммарной нагрузкой 0,967 Гкал/час под строительство малоэтажных жилых домов не требуется.

Таким образом, на момент проведения аукциона отсутствовала техническая возможность подключения объектов капитального строительства к тепловым сетям, и, следовательно, отсутствовала возможности использовать участок по назначению, а именно в целях осуществления строительства.

Доказательств внесения изменений в аукционную документацию материалы дела не содержат, напротив, представленными документами (извещением о проведении аукциона, протоколом определения победителя) подтверждается обратное.

В свою очередь Кооператив, действуя добросовестно и руководствуясь сведениями, указанными в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе определения победителя аукциона, исходил из наличия технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. 

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд считает доказанным факт внесения в аукционную документацию недостоверной информации относительно предмета аукциона, которая существенно повлияла на решение Кооператива об участии в аукционе.

Данное нарушение является существенным, однозначно влияющим на итоги аукциона, в связи с чес требование истца о признании торгов недействительным является обоснованным и подлежит удовлетворению, что автоматически влечет признание недействительным договора аренды земельного участка № 5368/1.6-08 от 16.12.2014.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, поскольку истцом уплачен задаток за участие в аукционе в размере 2 750 000 руб. и 283 000 руб. за участие в подготовке и проведении работ, указанные суммы подлежат взысканию с Администрации, в пользу которой перечислены указанные средства, в пользу истца.

Кооператив обязан возвратить Администрации земельный участок, являвшийся предметом торгов.

Также взысканию с Администрации и Фонда в пользу истца подлежат судебные расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере по 6 000 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать недействительными торги, состоявшиеся 27.11.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 17 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, уч. № 80.

2. Признать недействительным договор аренды земельного участка № 5368/1.6-08 от 16.12.2014.

3. Применить последствия недействительности сделки. Обязать Администрацию муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области возвратить истцу 3 033 200 руб. Обязать истца вернуть Администрации земельный участок площадью 17 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, уч. № 80.

4. Взыскать с Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и Государственного предприятия Ленинградской области «Фонд имущества Ленинградской области» в пользу заявителя по 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.