АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21227/22

20 февраля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            20 февраля 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП 306616103000060, ИНН 

<

***>

об изъятии земельного участка, о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

третьи лица: МКУ «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, ПАО КБ «Центр-Инвест» ОГРН: 

<

***>, ОГРН: 26.08.2002, ИНН: 6163011391ООО «Юг-КомфортСервис» ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, ООО «Благстрой» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Министерство транспорта Ростовской области, индивидуальный предприниматель ФИО3

при участии:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 19.10.2022 (до перерыва), представитель ФИО5 по доверенности от 19.10.2022 (после перерыва),

от ответчика: представитель ФИО6 по доверенности от 10.08.2022;

от третьих лиц:

от МКУ «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону»: представитель ФИО7 по доверенности № 3.39 от 26.07.2022 (до перерыва).

установил:

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 со следующими требованиями (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

изъять путем выкупа в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147 по цене равной 4 729 000 рублей, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 по цене 1 325 000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 по цене 5 674 000 рублей, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 по цене 1 437 000 рублей,

прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116,

признать право муниципальной собственности  на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116,

обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения,

снять обременение в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147, с нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, с жилого дома с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, с гаража с кадастровым номером 61:44:0081002:1116.

Определением суда от 04.07.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», ПАО КБ «Центр-Инвест», ООО «Юг-КомфортСервис», ООО «Благстрой», определением от 15.09.2022 - Министерство транспорта Ростовской области, протокольным определением от 27.10.2022 - индивидуальный предприниматель ФИО3

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, в связи с наличием разногласий по цене выкупа.

Министерство транспорта Ростовской области согласно представленному отзыву исковые требования находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иные третьи лица отзывы на иск не представили, возражений по существу спора не заявили, о рассмотрении дела извещены.

В судебном заседании  в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 час. 40 мин. 13.02.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей истца и ответчика.

Стороны позиции по существу спора  поддержали.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116.

При этом жилой дом, согласно представленным в материалы дела доказательствам,  не является местом жительства ответчика, как жилое помещение не используется, является частью единого имущественного комплекса и расположено на земельном участке с видом разрешенного использования торгово-выставочные комплексы.

Указанные объекты имеют обременения в виде ипотеки в пользу ПАО КБ «Центр-Инвест» (договор ипотеки №27180018-13 от 19.01.2018).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 переданы в аренду ООО «Юг-КомфортСервис», ООО «Благстрой» и индивидуального предпринимателя ФИО3

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 №993 (в редакции от 15.04.2022 №362) указанные объекты недвижимости (пункты 1.19., 1.19.1., 1.19.2, 1.19.3), в связи с реконструкцией автомобильной дорога по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая), строительством транспортной развязки ул. Особенная- ул. Вавилова- пр. Королева, признаны подлежащими изъятию путем выкупа для муниципальных нужд.

МКУ «Дирекцией по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения земельного участка, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке.

Оценка спорных объектов недвижимости проведена ООО «Твой город» №6654/634-2/21 от 11.02.2022.

Согласно Отчету №6655/635-21/21 от 25.02.2022 стоимость возмещения за изымаемые объекты, а также обязательств по возмещению убытков оценены 13 342 944 рублей, из которых:

4 729 00 рублей - стоимость возмещения за изымаемый земельный участок 61:44:0081002:147,

1 325 000 рублей стоимость возмещения за жилой дом с КН 61:44:0081002:1113,

5 674 000 рублей - стоимость возмещения за изымаемое нежилое помещение с КН 61:44:0081002:1002,

1 437 000 - стоимость возмещения за гараж с КН 61:44:0081002:1116,

177 944 рублей - обязательства по возмещению убытков.

На заключение об оценке №6654/634-2/21 от 11.02.2022 получено положительное экспертное заключение Межрегионального союза оценщиков от 09.03.2022 №02/26-22.

Протоколом заседания городской комиссии от 14.03.2022 №8 согласованы результаты оценки.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО2 до настоящего времени не достигнуто.

В связи с изложенным, администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливается возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу оснований прекращения права собственности относит отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 ГК РФ).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 11 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО2 до настоящего времени не достигнуто.

Между сторонами возникли разногласия относительно размера компенсации в связи изъятием спорных объектов.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Определением от 15.09.2022 суд назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм», экспертам ФИО8, ФИО9

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить на дату проведения исследования рыночную стоимость следующих объектов, подлежащих изъятию для муниципальных нужд:

земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147, площадью 517 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141,

нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, общей площадью 132,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141,

нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1116, общей площадью 72,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141,

жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, общей площадью 42,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141.

2) В случае если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанных объектов, определить их размер. 

В материалы дела представлено заключение комиссии экспертов от 20.10.2022 №738-А.

Согласно указанному заключению экспертами сделаны следующие выводы.

По первому вопросу эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, по состоянию на 20.10.2022 составляет 15 938 000 рублей, в том числе:

земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147 -5 331 304 рублей,

нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 - 6 932 546 рублей,

нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 - 1 893 796 рублей,

жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 – 1 780 354 рублей.

Проанализировав поставленную цель и характер использования объекта исследования, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов, эксперты пришли к выводу, что наибольшую степень достоверности имеет сравнительный подход.

Указанный подход основан на реальной рыночной информации по уровню стоимостей аналогичных исследуемому объектов и учитывает большинство рыночных факторов, оказывающих влияние на изменение рыночной стоимости подобных объектов. Сравнительному подходу присваивается показатель удельного веса выше среднего: 0,6.

Поскольку в основе результатов, полученных в рамках доходного подхода, используются реальная рыночная информация арендных ставок, но прогнозируемые величины, которые могут не в полной мере отражать ситуацию на рынке недвижимости, доходному подходу присваивается ниже среднего удельного веса: 0,2.

Результат, полученный в рамках затратного подхода, частично основан на расчетах по сборникам КО-ИНВЕСТ и не отражает в полной мере ситуацию на рынке недвижимости, поэтому затратному подходу присваивается показатель минимальный показатель удельного веса: 0,2.

Окончательный расчет рыночной стоимости объекта исследования (домовладения) произведен и отражен экспертами в таблице:

№ п.п.

Наименование

Показатель стоимости, руб.

Показатель удельного веса

Взвешенная стоимость, руб.

1

Затратный подход

18488414

0,2

3 697683

2

Сравнительный подход

15 580 958

0,6

9348 575

3

Доходный подход

14459266

0,2

2 891 853

4

Рыночная стоимость (округленно), в том числе:

 

15 938 000

 

земельный участок

 

5 331 304

 

улучшения, в том числе:

 

10 606 696

 

Нежилое здание Лит. «А,а»

 

6 932 546

 

Гараж Лит. «Г»

 

1 893 796

 

Жилой дом Лит. «В»

 

1 780 354

 

Дифференцирование стоимости нежилого здания, жилого дома, гаража производилось исходя из стоимости данных объектов, определенной в рамках сравнительного подхода: 10 183 728 + 2 615 294 + 2 781 936 = 15 580 958.

10 183 728/15 580 958 *10 606 696 = 6 932 546,

2 615 294/15 580 958 *10 606 696 =1 780 354

2 781 936/15 580 958 *10 606 696 =1 893 796.

Таким образом, в результате исследования эксперты приходят к выводу о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, по состоянию на 20.10.2022  составляет 15 938 000 рублей.

При ответе на второй вопрос эксперты пришли к следующим выводам.

В исследовании по первому вопросу определено, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, составляет 15 938 000 рублей. Указанная стоимость не учитывает убытки собственника, связанные с изъятием недвижимого имущества. В связи с чем в дальнейшем исследовании рассчитывается указанная величина.

Как указали эксперты, реальный ущерб собственника спорных объектов недвижимого имущества состоит из расходов, которые ему предстоит понести в связи с изъятием (выкупом) объекта исследования.

Расходы на плату за оказываемые риелторские услуги при осуществлении сделки купли-продажи аналогичной недвижимости в г. Ростове-на-Дону, находятся в диапазоне от 2 до 6 %.

В связи с невозможностью установления на дату проведения исследования величины комиссии за риелторские услуги в будущем, для исключения возможности нарушения прав собственника изымаемого имущества экспертами принимается максимально возможная величина для рассматриваемого сегмента рынка - 4%. Расходы на оплату за услуги риелторов составляют 637 520 рублей: 15 938 000x0,04 = 637 520.

Расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость, согласно информации с сайта Росрсестра по Ростовской области для физических лиц составляют 2 000 рублей за один объект недвижимости. Следовательно, расходы на объект исследования (четыре объекта недвижимости) составляет 8 000 рублей.

С учетом указанного, эксперты пришли к выводу, что реальный ущерб составит 645 520 рублей (637 520 + 8 000 = 645 520).

Как следует из материалов дела, помещения исследуемого объекта предоставлялись в аренду. Упущенная выгода собственника объекта исследования, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, состоит из неполученных доходов, которые он получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения.

В результате расчетов, произведенных экспертами при ответе на первый вопрос (т.д. 3, л.д. 59/ стр. 44 экспертного заключения),  рыночная арендная ставка в месяц исследуемого объекта офисного назначения (нежилое здание лит. «А. а») составляет 678 руб./кв.м, производственно-складского помещения (гараж) – 506 руб./кв.м.

С учетом указанного, экспертами составлен следующий расчет арендной платы в месяц за соответствующий объект:

офисное: 678*132,90 = 90 106 рублей в месяц,

производственно-складское: 506*72,0 = 36 432 рублей в месяц.

Определение упущенной выгоды произведено следующим образом.

Анализ рынка показал, что для покупки другого аналогичного объекта исследования потребуется от 1 до 2 месяцев, в настоящем исследовании принимается максимальное значение - 2 месяца.

Поиск новых арендаторов для аналогичного типа недвижимости, по информации риэлторов г. Ростова-на-Дону, находится в диапазоне от 1 до 4 месяцев, в настоящем исследовании принимается максимальное значение - 4 месяца.

Таким образом, упущенная выгода собственника объекта исследования состоит из неполученных доходов, которые он получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения в течение 6 мес. (2+4).

Величина упущенной выгоды собственника объекта исследования рассчитана на основании арендной платы объекта исследования и составляет 759 228 руб.

Расчет:

(90 106 + 36432) х 6 = 759 228

В результате исследования определено, что величина всех убытков собственника объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, слагается из суммы реального ущерба и упущенной выгоды, составляет 1 404 748 руб.

Расчет:

645 520 + 759 228 = 1 404 748

Иные виды реального ущерба собственника объекта исследования не выявлены, в вопросе суда не указаны.

Таким образом, в результате исследования эксперты пришли к выводу о том, что величина убытков от изъятия объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, не учтенных в рыночной стоимости подлежащих изъятию для муниципальных нужд объектов, по состоянию на 20.10.2022  составляет 1 404 748 рублей.

Заключение экспертизы подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно положениям ст. 65 - 70, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение не имеет заранее установленной силы и не носит обязательного характера и оценивается судом наравне с иными доказательствами по делу, в совокупности с иными доказательствами и пояснениями, в их взаимосвязи.

Проанализировав представленное экспертное заключение в части упущенной выгоды, суд пришел к выводу, что оно  некорректно по расчету ввиду следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (Постановления N 7).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

По смыслу приведенных норм права для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

При этом, возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего (определение Верховного суда РФ от 30.11.2010 N 6-В10-8).

Таким образом, понятие "упущенной выгоды" является правовой категорией, а вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта.

Как следует из расчета (т.д. 3, л.д. 67), при определении арендной платы в месяц за объект офисного назначения (нежилое здание лит. «А. а»), экспертом использована площадь помещения равная 132,90 кв.м.

Действительно согласно сведениям из ЕГРН (т.д. 1, л.д.45) площадь нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 составляет 132, 90 кв.м.

При этом, часть площади предоставлена в аренду третьим лицам, а часть площади используется самим ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности (пояснения ответчика от 09.02.2023).

Вместе с тем, с учетом приведенных выше  разъяснений, суд находит необходимым при расчете размера упущенной выгоды, исходить из площади помещений реально предоставленных в аренду третьим лица.

В материалы дела представлены договоры аренды  от 01.09.2021, 07.06.2021, 01.09.2021, 28.02.2021.

По договор аренды от 01.09.2021 ответчиком передано в пользование  ООО «Юг-КомфортСервис» нежилое помещение №1, общей площадью 12 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью размещения офиса.

Согласно договору аренды от 07.06.2021 ответчиком в пользование ООО «ЮКС» передано в пользование нежилое помещение №2, общей площадью 30 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу.

На основании договора аренды от 01.09.2021 в пользование ООО «Благстрой» передано нежилое помещение, общей площадью 26 кв.м, по договору аренды от 28.02.2021 в пользование ИП ФИО3 передано помещение, площадью 74,8 кв.м.

Таким образом, согласно представленным договорам аренды, ответчиком передано во временное пользование за плату общая площадь помещений равная 142, 80 кв. м, из которых 74,80 кв.м  – площадь гаража, 68 кв.м площадь в нежилом здании с КН 61:44:0081002:1002.

В материалы дела также представлен технический паспорт на нежилое здание литер «А» с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 от 12.02.2018 (т.д.2, л.д. 59), согласно которому общая площадь здания также составляет 132,9 кв.м.

В экспликации к поэтажному плану строения указаны 4 офиса, со следующими площадями: офис №1 – 30 кв.м, офис №4 – 11,3 кв.м, офис №2 – 30 кв.м, офис №3 -26,2 кв.м.

Поскольку в техническом паспорте отражены сведения о фактических площадях спорных помещений, предоставленных ответчиком в аренду с целью размещения офиса, судом при расчете общей площади используемой арендаторами приняты во внимание указанные данные. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в пользование третьим лицам передана площадь нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 равная 67, 5кв.м (30+11,3 + 26,2).

С учетом указанных обстоятельств, а также методики расчета, отраженной в экспертном заключении (т.д. 3, л.д.67), суд приходит к выводу о том, что размер упущенной выгоды предпринимателя как собственника изымаемых объектов недвижимости составляет 493 182 рублей, согласно следующему расчету:

678*67,5 =45 765 рублей в месяц (за офисные помещения),

506*72=36 432 рублей в месяц (за гараж, согласно расчету экспертов),

(45 765 + 36432) * 6 мес. = 493 182.

Таким образом, величина всех убытков ответчика, слагаемая из реального ущерба и упущенной выгоды, составляет 1 138 702 рублей (645 520+493 182).

С учетом изложенных выводов суда, общий размер компенсации, подлежащей выплате ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд, составляет 17 076 702 рублей (15 938 000 (рыночная стоимость объектов) + 1 138 702 рублей (убытки)).

Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы суд находит необоснованным.

Повторная экспертиза по тем же вопросам может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Проведение повторной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы истца о наличии противоречий в экспертном заключении относительно подходов к определению рыночной стоимости земельного участка судом признаются несостоятельными.

Методология проведения экспертного заключения подробно описана в экспертном заключении. Использованные подходы подробно обоснованы экспертами в экспертном заключении с указанием мотивов, по которым их применение является возможным и целесообразным.

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертами использован сравнительный подход, преимущества и обоснованность применения которого также подробно изложено в экспертном заключении.

Для определения стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж была проанализирована информация, предложения о продаже земельных участков (под коммерческое использование с выходом фасада на проезжую часть автодорог на удалении от центральной части города), выставленные на продажу в открытых источниках информации на дату исследования (публичная оферта) на сайтах объявлений.

В результате исследования определена рыночная стоимость земельного участка, которая составляет 5 331 304 рублей.

При определении остаточной стоимости строений и сооружений экспертами сделаны следующие выводы.

Стоимость объектов исследования в рамках затратного подхода на дату исследования составляет 18 488 414 рублей.

Стоимость объектов исследования в рамках сравнительного подхода составила, согласно выводам экспертов, 15 580 958 рублей.

Стоимость объектов исследования, рассчитанная в рамках доходного подхода, составляет 14 159 266 рублей.

В целях определения преимуществ и недостатков каждого из подходов и выработки единой стоимостной оценки, экспертами произведено обобщение результатов.

Таким образом, из представленного экспертного заключения следует, что экспертами был произведен расчет  рыночной стоимости объектов исследования всеми возможными способами. В результате применения каждого из них получена стоимость в рамках соответствующего подхода.

Проанализировав поставленную цель и характер использования объекта исследования, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов, эксперты пришли к выводу, что наибольшую степень достоверности имеет сравнительный подход, в рамках которого и определена окончательная рыночная стоимость всех спорных объектов.

В отношении доводов об использовании несопоставимых объектов-аналогов, суд отмечает согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом суд исходит из того, что объекты – аналоги, вопреки доводам истца, не могут быть абсолютно идентичными.

Относительно доводов об отсутствии корректировки на мебель и оборудование, а также корректировки в связи с различием в площадях земельных участков, вызванный в судебное заседание 15.12.2022 эксперт пояснил следующее.

Мебель и оборудование не является ценообразующим фактором для нежилых зданий, поскольку коммерческие объекты зачастую продаются без мебели и оборудования. Использованные аналоги не имеют данные о мебели и оборудовании (т.д. 3, л.д. л.д. 73-76). В связи с чем соответствующая корректировка не требуется.

При определении стоимости нежилого здания ценообразующим фактором являются характеристики самого здания. При этом  площадь земельного участка, на котором расположено здание к таким факторам не относится. Более того, не у всех аналогов имеются данные о площади земельного участка.

Кроме того, в экспертном заключении также указана причина отсутствия корректировки на общую площадь земельного участка (т.д.3, л.д. 36/ стр. 21 заключения).

Доводы о том, что при определении рыночной стоимости спорных объектов не учтен износ зданий, отклоняются. В экспертном заключении определена степень износа (т.д.3, л.д. 44-46/ стр. 29-31 экспертного заключения), полученные значения применены при расчете.

Доводы относительно необоснованности стоимости риэлтерских услуг суд находит также не состоятельными. На странице 51 экспертного заключения указано на применение максимально возможной величины для рассматриваемого сегмента рынка (4%), а также причины применения указанной величины.  Суд одновременно отмечает, что согласно выводам экспертного заключения, сделанных на странице  50 (т.3, л.д.65), расходы на оплату риэлтерских услуг при осуществлении сделки купли- продажи аналогичной недвижимости в г. Ростове-на-Дону, находятся в диапазоне от 2 до 6 процентов. Таким экспертом при определении стоимости расходов на риэлтерские услуги принято среднее значение – 4 %. Обоснованность избранного подхода истцом не опровергнута.

Поскольку ответчиком не подтверждено соответствующими доказательствами наличие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной судебной экспертизы по настоящему делу, суд полагает ходатайство подлежащим отклонению.

Как видно из материалов дела, экспертом проводилось исследование всех материалов дела, был проведен анализ всей документации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Представленное суду заключение подписано экспертом, удостоверено печатью экспертной организации и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ требованиям. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.

Составленное экспертное заключение является ясным и полным, содержит понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Таким образом суд признает экспертное заключение от от 20.10.2022 №738-А надлежащим доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта и не доказано наличие противоречий в содержащихся в нем выводах, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, определенные частью 2 статьи 87 АПК РФ в качестве оснований для назначения повторной экспертизы, отсутствуют.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО2 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 подлежат удовлетворению с установлением цены выкупа - 17 076 702 рублей.

Относительно требований истца о прекращении права собственности предпринимателя и признании права собственности муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116, суд разъясняет следующее.

При рассмотрении спора суд не связан формулировкой требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

В данном случае, требование истца о выкупе нежилого помещения фактически направлено на установление обязательственного правоотношения, последствием которого является переход права, который подлежит государственной регистрации.

Требование о признании права за истцом и его прекращении у ответчика - является вещно-правовым способом защиты права, удовлетворение которого означает признание судом несуществующим права ответчика ввиду наличия такового у истца, а потому не может быть и его предметом.

Из содержания искового заявления не следует, что истец защищает свое вещное право, следовательно, просительная часть иска сформулирована некорректно.

Вместе с тем, суд находит возможным не указывать на отказ в требовании о признании права, чтобы не порождать неопределенности в отношениях сторон. Основания для регистрации права муниципальной собственности есть, но в порядке перехода от прежнего собственника.

Статья 56.11. Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает положения, согласно которым вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Таким образом, прекращение права ответчика и возникновение права муниципальной собственности на изымаемый объект осуществляются путем проведения в рамках административной процедуры государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к муниципальному образованию на объект при предъявлении в регистрирующий орган решения суда о принудительном выкупе и документов, подтверждающих уплату установленного в таком решении возмещения.

Указанные выводу суда основаны на правовой позиции, отраженной в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 N 15АП-24493/2021 по делу N А53-11866/2021.

В силу пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в отношении изымаемых объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа.

В силу частей 1 и 4 статьи 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Кодекса) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку в рамках настоящего дела иск был заявлен об изъятии земельного участка и имущества и иск был удовлетворен, с учетом того, что между сторонами возникли разногласия при изъятии принадлежащего земельного участка и имущества в части их выкупной стоимости, учитывая, что выкупная цена изымаемого имущества установлена исходя из заключения судебной экспертизы, то есть, результаты данного исследования позволили суду прийти к выводу о несоответствии размера предлагаемого истцом ответчику возмещения за земельный участок, в данной части судебный акт принят фактически в пользу ответчика, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что судебные издержки подлежат взысканию с администрации.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Арбитражного Северо-Кавказского округа от 31 мая 2021 года по делу N А32-54854/2019, от 31.10.2022 N Ф08-10314/2022 по делу N А53-14184/2020.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонить.

Изъять путем выкупа у индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 306616103000060, ИНН 

<

***> в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116, посредством выплаты компенсации в общей сумме 17 076 702 рублей, включающей в себя рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества в размере 15 938 000 рублей и убытки в размере 1 138 702 рублей.

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в отношении:

земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147 (запись от 26.01.2018 № 61:44:0081002:147-61/001/2018-3),

нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 (запись от 26.01.2018 № 61:44:0081002:1002-61 /001/2018-3),

жилого дома с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 (запись от 26.01.2018 №61:44:0081002:1113-61/001/2018-3),

нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 (запись от 26.01.2018 № 61-44:0081002:1116-61/001/2018-3).

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 306616103000060, ИНН 

<

***>  судебных расходов по проведению экспертного исследования 40 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Фаргиева А. И.