Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-135250/21-127-980

17 апреля 2023 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А.  (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А.. рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЮНИКРЕДИТ БАНК" (119034, МОСКВА ГОРОД,

ПРЕЧИСТЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, 9, ОГРН: 1027739082106, Дата присвоения ОГРН:

19.08.2002, ИНН: 7710030411),

к Индивидуальному предпринимателю СИДОРОВ ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ (ОГРНИП: 306770000524412, ИНН: 771804458460, Дата присвоения ОГРНИП: 05.12.2006),

о взыскании задолженности в виде неосновательного обогащения в размере 3 266 666,67 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 106 076,79 руб., с начислением процентов по дату фактической оплаты суммы долга; расходов на оплату услуг представителя в размере 300 000 руб.; 

и по встречному иску 

Индивидуального предпринимателя СИДОРОВА ДМИТРИЯ ВЛАДИМИРОВИЧА

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЮНИКРЕДИТ БАНК" 

о взыскании убытков, задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2008 № 01/02-01 в размере 742 269 руб. 12 коп.

и приложенные к исковому заявлению документы

при участии:

от истца – Емельяненко А.О. по дов. от 05.10.2022 г. № 11396/862, Браткова Д.Д. по дов. от 05.10.2022 г. № 10949/862, Локтикова Т.Г. по дов.от 10154/862

от ответчика –Минеева К.М. по дов. от 29.07.2021 г. № 008

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен о взыскании 3 266 666,67 руб. неосновательного обогащения, 106 076,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с начислением процентов по дату фактической оплаты суммы долга.

Определением от 24 августа 2021 г. к производству принято встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя СИДОРОВА ДМИТРИЯ ВЛАДИМИРОВИЧА к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЮНИКРЕДИТ БАНК" о взыскании убытков, задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2008 № 01/02-01 в размере 742 269 руб. 12 коп.

В процессе рассмотрения спора истцом по встречному иску заявлено об отказе от части требований в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Истец по просит принять отказ истца по встречному иску в части требований о признании регистрационной записи №77-77-11/062/2008-840 от 06.05.2008 об обремении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 3-5, стр. 1, пом. 5/1 с кадастровым номером 77:01:0003031:2023 в виде договора аренды погашенной.

Судом указанный отказ принимается, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании ч. 4 ст. 150 АПК РФ. 

Представитель истца по первоначальному иску заявил о выделении требований о взыскании судебных расходов в отдельное производство в порядке ст. 130 АПК РФ. 

На вопрос суда о том, какой нормой права предусмотрено выделение требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя представитель заявителя пояснений не дал.

Вместе с тем, согласно пункту 8 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если заявлено исковое требование о взыскании судебных расходов, которое подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 112 настоящего Кодекса.

Статьей 130 АПК РФ выделение требования о взыскании судебных расходов также не предусмотрено.

Представитель Банка под аудио-протокол попросил суд не рассматривать указанное заявление, а также не рассматривать заявление о взыскании судебных расходов, в связи с тем, что расходы истцом на дату рассмотрения спора фактически не понесены.  

С учетом изложенного судом заявления не рассматриваются.

Суд, рассмотрев заявление встречного истца о назначении повторной экспертизы, указанное заявление отклоняет, поскольку оснований для проведения повторной судебной экспертизы, предусмотренных ст. ч. 2 ст. 87 АПК РФ, не установлено. 

На основании части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы, в том числе, в судебном заседании, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, его ответах у суда не возникло. Следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, не имеется.

Несогласие стороны спора с заключением эксперта не является основанием для проведения повторной экспертизы. 

Представитель ответчика по первоначальному иску заявил об отложении судебного заседания или объявлении перерыва для ознакомления с письменной консолидированной позицией истца.

Судом указанное заявление отклонено, как направленное на затягивание процесса.

Суд указывает, что настоящее дело рассматривается с 2021 года, в то время как в соответствии со ст. 152 АПК РФ  дело должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в срок, не превышающий шести месяцев со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и на принятие решения по делу.

После возобновления производства по делу судом проведено 4 судебных заседания. 

Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По правилам ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, а также обязаны заблаговременно раскрывать свои доказательства и аргументы перед другой стороной.

Кроме того, судом письменные пояснения возвращены истцу как поданные не заблаговременно. 

С учетом изложенного суд переходит к рассмотрению дела по существу. 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01.02.2008 между ООО «Оферта-Бизнес» (Арендодатель) и ЗАО ЮниКредит Банк заключен Договор № 01/02-01 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 3-5, стр. 1 (далее также - Помещение) (далее также -Договор).

01.02.2008 Помещение передано Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи недвижимого имущества по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008.

02.04.2008 в связи с заключением Договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2007 между ООО «Оферта-Бизнес» и ИП Сидоровым Д.В. и переходом права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008, к ИП Сидорову Д.В., между ООО «Оферта-Бизнес», ЗАО ЮниКредит Банк и ИП Сидоровым Д.В. заключено Дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в Договор № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008, по условиям которого все права и обязанности Арендодателя по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 в полном объеме переходят ИП Сидорову Д.В.

02.04.2008 между ИП Сидоровым Д.В. (Новый Арендодатель), ООО «Оферта-Бизнес» (Арендодатель) и ЗАО ЮниКредит Банк (Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008, по условиям которого Арендодателем переведен Новому Арендодателю

Авансовый платеж по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 в сумме 3 808 675,50 руб., оплаченный Арендатором в качестве Авансового платежа по указанному Договору и подлежащий зачету в качестве арендной платы за три последних месяца срока аренды, а Новым Арендодателем принят Авансовый платеж в указанной сумме.

Стороны неоднократно пересматривали условия Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 о сроке аренды, размере арендной платы и сумме авансового платежа, уплачиваемого Арендатором и засчитываемого в счет арендной платы за последние три месяца аренды.

В редакции Дополнительного соглашения № 11 от 04.12.2017 срок аренды по Договору составляет 15 лет и исчисляется с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи помещения.

С 01.02.2018 арендная плата по Договору за все арендуемое Помещение устанавливается в размере 1 000 000 руб. в месяц и вносится Арендатором ежеквартальными авансовыми платежами в течение первых пяти рабочих дней оплачиваемого периода без выставления счета.

Размер Авансового платежа, засчитываемого в счет арендной платы за последние три месяца аренды, составляет 3 000 000 руб. и уплачивается Арендатором Арендодателю в течение пяти рабочих дней с даты подписания Дополнительного соглашения.

14.04.2020 АО ЮниКредит Банк в адрес ИП Сидорова Д.В. направлено письмо исх. № 860-12158 с просьбой о предоставлении скидки по арендной плате на период с 01.04.2020 по 30.09.2020, путем установления ее в размере 400 000 руб. в месяц.

20.04.2020 от ИП Сидорова Д.В. в адрес АО ЮниКредит Банк поступило письмо, в котором Арендодатель выразил готовность в период с 01.07.2020 по 31.12.2020 предоставить Арендатору скидку по арендной плате, установив ее в размере 500 000 руб., с предложением заключить дополнительное соглашение на соответствующих условиях.

21.05.2020 АО ЮниКредит Банк в адрес ИП Сидорова Д.В. направлено Дополнительное соглашение к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008, согласно которому начиная с 01.07.2020 и по 31.12.2020 включительно арендная плата по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 устанавливается в размере 500 000 руб. в месяц.

22.05.2020 ИП Сидоровым Д.В. в адрес АО ЮниКредит Банк направлена подписанная им скан-копия Дополнительного соглашения № 13 от 22.05.2020 к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 (далее также -Дополнительное соглашение № 13).

Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 13, начиная с 01.07.2020 и по 31.12.2020 включительно арендная плата по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 устанавливается в размере 500 000 руб. в месяц.

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 13, соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации. При этом, Стороны договорились, что в отношении Сторон соглашение действует с момента его подписания. Кроме того, согласно п. 14. 7 Договора, любые дополнительные соглашения кДоговору считаются заключенными после подписания их Сторонами и подлежат обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

Как указывает истец, сторонами было согласовано изменение арендной платы по Договору № 01/02-01  аренды нежилого помещения от 01.02.2008 в сторону ее уменьшения до 500 000 руб., как АО ЮниКредит Банк, так и ИП Сидоров Д.В. явно выразили волю на заключение Дополнительного соглашения № 13 от 22.05.2020, подписав его.

Согласно п. 14.5.1 Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 в редакции Дополнительного соглашения № 11 от 04.12.2017, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора без уплаты каких-либо штрафных санкций либо упущенной выгоды, направив об этом письменное уведомление Арендодателю за 90 календарных дней до даты расторжения, которые исчисляются с даты получения уведомления Арендодателем.

09.06.2020 АО ЮниКредит Банк уведомило ИП Сидорова Д.В. об одностороннем отказе от исполнения Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008.

Платежным поручением № 19153 от 02.07.2020 АО ЮниКредит Банк ИП Сидорову Д.В. перечислено 1 500 000 руб. в счет оплаты аренды по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 за период с 01.07.2020 по 30.09.2020.

04.09.2020 АО ЮниКредит Банк в адрес ИП Сидорова Д.В. направлено Уведомление исх. № 860-27676 о необходимости явиться 07.09.2020 для осмотра и возврата Помещения Арендодателю.

По результатам осмотра Помещения 07.09.2020 ИП Сидоровым Д.В. в адрес АО ЮниКредит Банк направлено Требование № 079 о приведении Помещения в соответствие с условиями Договора.

10.09.2020, выполнив часть требований ИП Сидорова Д.В., АО ЮниКредит Банк направило в адрес Арендодателя Уведомление исх. № 860-28318 о повторной передаче Помещения 14.09.2020. АО ЮниКредит Банк также было обозначено, что остальные требования Арендодателя выполняться им не будут по причине несоответствия их условиям Договора.

По результатам осмотра Помещения 14.09.2020 ИП Сидоровым Д.В. в адрес АО ЮниКредит Банк было вновь направлено Требование № 085 о приведении Помещения в соответствие с условиями Договора.

15.09.2020 Письмом исх. № 860-28874 АО ЮниКредит Банк сообщило ИП Сидорову Д.В. о составлении в одностороннем порядке Акта возврата Помещения от 14.09.2020 по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 с одновременной фиксацией состояния Помещения нотариусом г. Москвы Нечаевой СВ. и о направлении ключей от Помещения посредством почтовой связи в адрес Арендодателя.

Таким образом, как указывает истец, Арендатор, воспользовавшись правом, предусмотренным п. 14.5.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 11 от 04.12.2017, досрочно прекратил действие Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 с 14.09.2020.

По мнению истца, с учетом прекращения арендных правоотношений между АО ЮниКредит Банк и ИП Сидоровым Д.В. с 14.09.2020, перечисления Арендатором с учетом Дополнительного соглашения № 13 Платежным поручением № 19153 от 02.07.2020 арендной платы за период с июля 2020 г. по сентябрь 2020 г., оказавшейся частично не востребованной в связи с односторонним расторжением Договора, а также то, что Арендодателем до настоящего времени удерживается авансовый платеж в размере 3 000 000 руб., уплаченный АО ЮниКредит Банк на случай необходимости погашения задолженности по Договору за последние три месяца аренды и оказавшийся не востребованным ввиду отсутствия такой задолженности, АО ЮниКредит Банк должны быть возвращены денежные средства в размере 3 266 666,67 руб., незаконно удерживаемые ИП Сидоровым Д.В., из которых: 3 000 000 руб. - сумма Авансового платежа, уплаченная АО ЮниКредит Банк ИП Сидорову Д.В., засчитываемого в счет арендной платы за последние три месяца аренды, оказавшаяся не востребованной ввиду произведенной 02.07.2020 оплаты за период с июля 2020 г. по сентябрь 2020 г.; 266 666,67 руб. - оказавшаяся не востребованной ввиду досрочного 14.09.2020 прекращения арендных отношений сумма уплаченной 02.07.2020 арендной платы.

15.05.2021 ИП Сидорову Д.В. вручена досудебная претензия с требованием произвести возврат неправомерно удерживаемой суммы денежных средств.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что 01.02.2008 между Истцом и Ответчиком заключен Договор № 01/02-01 аренды нежилого помещения (далее - Договор аренды) сроком до 02.02.2023, который досрочно расторгнут по инициативе Арендатора

В соответствии с п. 8.2. Договора, в случае несоответствия технического состояния, возвращаемого Помещения требованиям п.8.1. Договора, Арендатор обязан привести Помещение в надлежащее состояние не позднее 30 (тридцати) дней с даты предъявления соответствующего требования Арендодателем

В соответствии с п. 8.2. Договора, в случае несоответствия технического состояния, возвращаемого Помещения требованиям п.8.1. Договора, Арендатор обязан привести Помещение в надлежащее состояние не позднее 30 (тридцати) дней с даты предъявления соответствующего требования Арендодателем.

В соответствии с п.п. «д.» п. 6.2. Договора, Арендатор обязуется за свой счет обеспечивать все необходимое обслуживание Помещения, содержать его в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, производить уборку, своевременно за свой счет осуществлять текущий ремонт Помещения и инженерных систем, включая входные двери, крыльцо и фасадную часть по всему периметру арендуемого Помещения, и тем самым поддерживать Помещение и его внешний вид в надлежащем состоянии в течении всего Срока аренды.

Согласно п.п. «ж» п. 6.2. в случае порчи помещения, происшедших по вине Арендатора, самостоятельно и за свой счет произвести восстановительный ремонт Помещения в течении двух месяцев с момента обнаружения данного обстоятельства. В период проведения указанного ремонта Арендатор не освобождается от уплаты арендных платежей.

В процессе приемки помещения по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 3-5, стр. 1 (далее - Помещение), которое было начато 07.09.2020 в 12:00 участвующими в приемки лицами были выявлены недостатки технического состояния помещения, а также несоответствие некоторых элементов помещения ранее согласованному Проекту.

В процессе приемки помещений Стороны руководствовались п.8.1. договора, согласно которого: «по истечению Срока аренды или в связи с его досрочным окончанием Арендатор возвращает Арендодателю Помещение по Акту приемки-передачи, подписываемому Сторонами, в исправном состоянии, в том виде, в котором оно началось использоваться по назначению в соответствии с п. 1.3. настоящего договора, с учетом естественного износа. Упомянутый акт должен отражать техническое состояние Помещения на дату окончания Аренды, которое должно соответствовать указанным в настоящем пункте Договора требованиям, с учетом согласованных перепланировок.» А так же проектной документацией по переустройству нежилых помещений, подготовленное ООО «Стройрексервис», заказ № 010-10-346 и Акта о произведенном переустройстве и перепланировке от 20.06.2011г.

Несмотря на направленные требования от 07.09.2020г. и 14.09.2020г. в адрес Ответчика, выявленные повреждения Помещения не были устранены Арендатором в течении 30 дней, т.е. до 07.10.2020 г. в соответствии с п.п. «д.» п. 6.2. Договора.

С учетом условий Договора аренды и не устранения Арендатором в установленные сроки выявленные недостатки, датой расторжения Договора аренды, по мнению Арендодателя, считается 07.10.2020.

Согласно Акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 07.10.2020 по данным Истца по состоянию на 07.10.2020г. задолженность в пользу Ответчика, Арендатора по договору составляет 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

В связи с отказом Арендатора привести Помещение в соответствии с требованиями п. 8.1. Договора, Арендодатель был вынужден привлечь специалиста для оценки причиненного ущерба Помещению, о чем был заключен договор №050/С-20 от 22.09.2020 г. с ООО «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы».

Согласно Заключения Специалиста Шифр: 141/СТЭ-20 «По результатам комплексной строительно-технической экспертизы объекта, расположенного по адресу: Москва, ул. Краснопрудная, д.3-5, строение 1» от 15.10.2020 г.: Стоимость строительно-монтажных работ, необходимых для устранения дефектов, вызванных механическим воздействием составила 288 910 (двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот десять) рублей 40 копеек, включая НДС 20%, составивший 48 151,73 рублей; Стоимость работ, необходимых для устранения дефектов строительно-монтажных работ, выполненных с нарушением требований нормативной документации, составила 575 092 (пятьсот семьдесят пять тысяч девяносто два) рубля 43 копейки, включая НДС 20%, составивший 95 848,74 рублей$ Стоимость приведения помещения в соответствии с Проектной документацией составила 1 008 920 (один миллион восемь тысяч девятьсот двадцать) рублей 80 копеек, включая НДС 20%, составивший 168 153,47 рублей; Общая стоимость работ составляет 1 872 923 (один миллион восемьсот семьдесят две тысячи девятьсот двадцать три) рублей 63 копейки.

Стоимость услуг специалистов по оценке ущерба в соответствии с договором №050/С-20 от 22.09.2020 г. составила 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Как указывает истец, факт возврата арендованного Помещения в ненадлежащем виде, обстоятельства причинения убытков в виде затрат на восстановительный ремонт, подтверждается заключением специалиста.

Общий размер убытков, причиненных Арендатором Арендодателю составляет 1 922 923 (один миллион девятьсот двадцать две тысячи девятьсот двадцать три) рубля 63 копейки.

03.11.2020г. в связи с наличием у Ответчика вышеуказанной задолженности перед Истцом в размере 1 922 923,63 рубля, Истец направил в адрес Ответчика уведомление исх.№095 о зачете встречных требований, в соответствии с которым Истец уведомил Ответчика о частичном зачете задолженности, установленной в акте сверки от 26.10.2020 г. на сумму 1 200 000 рублей, в счет требований Истца на сумму:

-1 008 920, 80 рублей - стоимость приведения помещения в соответствии с Проектной документацией

-191 079,20 рублей - частичная стоимость строительно-монтажных работ, необходимых для устранения дефектов, вызванных механическим воздействием.

Уведомление о зачете Ответчиком получено 05.11.2020 г., что подтверждается уведомлением о вручении. Кроме того, факт получения уведомления подтверждает сам Арендатор в тексте досудебной претензии исх.№ 860-17761 от 28.04.2021г., в котором выражает несогласие с зачетом.

Как указывает истец по встречному иску, истцом при проведении зачета встречных однородных требований соблюдены все условия, необходимые для признания зачета состоявшимся.

Таким образом задолженность Ответчика перед Истцом с учетом проведенного зачета составляет 722 923 (семьсот двадцать две тысячи девятьсот двадцать три) рубля 63 копейки, из которых:

-575 092,43 рублей - стоимость работ, необходимых для устранения дефектов строительно-монтажных работ, выполненных с нарушением требований нормативной документации;

-97 831,20 рублей - остаток стоимости строительно-монтажных работ, необходимых для устранения дефектов, вызванных механическим воздействием;

-50 000 рублей - стоимость услуг специалиста по договору №050/С-20 от 22.09.2020 г. с ООО «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы».

В соответствии с абз. 2 п.3 Приложения №2 к Договору аренды в редакции Дополнительного соглашения №7 от 24.04.2014 в арендную плату не включается стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, которая возмещается Арендатором на основании счетов Арендодателя и документального подтверждения понесенных им расходов (счета снабжающих организаций, и иных документов, свидетельствующих об уплате Арендодателем указанных сумм), определяется расчетным путем и составляет денежную сумму, равную стоимости:

-теплоснабжения - в размере 100% суммы платежей за теплоснабжение Арендодателя;

-водоснабжения и канализации - в размере 100% от суммы платежей за водоснабжение Арендодателя;

-электроснабжения - в размере 100% по показаниям приборов учета потребления электроэнергии, установленных для Арендатора;

-охрана и уборка прилегающей территории, эксплуатационные расходы - в размере 100% от платежей Арендодателя;

-абонентская и повременная плата за пользования телефонными линиями, а также услуги междугородной и международной телефонной связи в размере 100% от счетов Арендодателя по указанным телефонным линиям.

Согласно п.4 Приложения №2 к Договору аренды в редакции Дополнительного соглашения №7 от 24.04.2014 коммунальные и эксплуатационные услуги оплачиваются Арендатором в рублях, на основании расчета в соответствии с тарифами эксплуатирующих организаций и подтверждающих документов, предоставляемых Арендодателем, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения Арендатором.

Как следует из расчета истца по встречному иску, за период с 15.09.2020 по 07.10.2020 (дата прекращения арендных отношений) размер коммунальных и эксплуатационных услуг, не возмещенных Арендатором составляет 19 345,49 рублей, из которых:

-1 296,73 рублей - электроснабжение по счетчику (АО «Мосэнеросбыт»);

-18 048,76 рублей - коммунальные и эксплуатационные услуги (ГБУ «Жилищник Красносельского района»).

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик указывает на то, что между сторонами не было достигнуто соглашение об измении условий договора, дополнительное соглашение не подписано сторонами и не может быть признано заключенным. 

Судом установлено, что 14.04.2020 АО ЮниКредит Банк с электронной почты Margarita.Brusenskaya@unicredit.ru в адрес ИП Сидорова Д.В. на электронную почту oferta_bizness@mail.ru направлено письмо исх. № 860-12158 с просьбой о предоставлении скидки по арендной плате на период с 01.04.2020 по 30.09.2020, путем установления ее в размере 400 000 руб. в месяц.

20.04.2020 от ИП Сидорова Д.В. с электронной почты oferta_bizness@mail.ru в адрес АО ЮниКредит Банк на электронную почту Margarita.Brusenskaya@unicredit.ru поступило письмо, в котором Арендодатель выразил готовность в период с 01.07.2020 по 31.12.2020 предоставить Арендатору скидку по арендной плате, установив ее в размере 500 000 руб., с предложением заключить дополнительное соглашение на соответствующих условиях.

21.05.2020 АО ЮниКредит Банк с электронной почты Margarita.Brusenskaya@unicredit.ru в адрес ИП Сидорова Д.В. на электронную почту oferta_bizness@mail.ru направлен проект Дополнительного соглашения к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008, согласно которому начиная с 01.07.2020 и по 31.12.2020 включительно арендная плата по Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 устанавливается в размере 500 000 руб. в месяц.

22.05.2020 ИП Сидоровым Д.В. с электронной почты oferta_bizness@mail.ru в адрес АО ЮниКредит Банк на электронную почту Margarita.Brusenskaya@unicredit.ru направлена подписанная им скан-копия Дополнительного соглашения № 13 от 22.05.2020 к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008.

02.06.2020 АО ЮниКредит Банк с электронной почты Margarita.Brusenskaya@unicredit.ru в адрес ИП Сидорова Д.В. на электронную почту oferta_bizness@mail.ru направлена подписанная со стороны Банка скан-копия Дополнительного соглашения № 13 от 22.05.2020 к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2. п. 1 ст. 160 ГК РФ.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

Таким образом, в  соответствии с положениями п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», письменная форма сделки считается соблюденной и в случае обмена ее сторонами электронными документами.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с разделом 11 Договора аренды, стороны признают сообщения, переданные друг другу посредством электронной почты, как допустимое средство обмена информацией и уведомлениями наравне с бумажной перепиской.

В соответствии с п. 14.6, 14.7 Договора аренды изменение условий Договора производится путем подписания дополнительного соглашения. Любые дополнительные соглашения к Договору считаются заключенными после подписания из Сторонами и подлежат обязательной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службе.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования договора аренды следует, что подписание дополнительных соглашений к Договору аренды посредством электронной почтой не предусмотрено.

Кроме того, согласно п. 14.7 Договора любые дополнительные соглашения к Договору считаются заключенными после подписания их Сторонами и подлежат обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

 Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 13, соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации. 

Дополнительное соглашение №13 в нарушение п. 14.7 Договора аренды не зарегистрировано в Управлении Росреестра.

Более того, из поведения арендодателя не усматривалась воля на исполнение указанного соглашения.

При этом арендатор также не предпринял активных действий по его исполнению, в том числе не обращался в органы Росреестра для государственной регистрации соглашения, иск об обязании осуществить государственную регистрацию не предъявлял. 

Ссылку истца на п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо ВАС от 25.02.2014 № 165) суд отклоняет, поскольку в данном случае стороны в силу ст. 421 ГК РФ согласовали условие о вступлении дополнительного соглашения в силу после его государственной регистрации.

Указанные выводы соответствуют принципу диспозитивности гражданских отношений и свободы договора. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение не имеет юридической силы.

Кроме того, суд учитывает, что со стороны арендатора также не было намерений исполнить указанное дополнительное соглашение, поскольку между направлением проекта дополнительного соглашения и направлением уведомления об одностороннем отказе от договора прошло менее месяца.

22.05.2020 ИП Сидоровым Д.В. в адрес АО ЮниКредит Банк направлена подписанная им скан-копия Дополнительного соглашения № 13 от 22.05.2020 к Договору № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 (далее также -Дополнительное соглашение № 13).

09.06.2020 АО ЮниКредит Банк уведомило ИП Сидорова Д.В. об одностороннем отказе от исполнения Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Под злоупотреблением правом, в том числе, понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом. В силу международного правового принципа эстоппель, действует запрет на противоречивое поведение стороны спора.

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. По своей сути принцип эстоппель представляет запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 № Ф05-20176/2018 по делу А40-200515/17)

На основании изложенного, суд усматривает в действиях арендатора признаки злоупотребления.

Ответчик также указывает на то, что у арендатора имелась задолженность по арендной плате, поскольку датой расторжения договора является 07.10.2020 г., в то время как, по мнению истца, датой расторжения договора является 14.09.2020 г. 

Согласно п. 14.5.1 Договора № 01/02-01 аренды нежилого помещения от 01.02.2008 в редакции Дополнительного соглашения № 11 от 04.12.2017, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора без уплаты каких-либо штрафных санкций либо упущенной выгоды, направив об этом письменное уведомление Арендодателю за 90 календарных дней до даты расторжения, которые исчисляются с даты получения уведомления Арендодателем.

Судом установлено и сторонами признается тот факт, что 09.06.2020 АО ЮниКредит Банк в адрес ИП Сидорова Д.В. направлено уведомление о досрочном внесудебном отказе Банка от Договора в соответствии с п. 14.5.1 Договора.

На основании п. 14.5.1 Договора Банком было указано, что Договор будет считаться прекращенным по истечении 90 календарных дней с даты получения уведомления о расторжении ИП Сидоровым Д.В.

04.09.2020 АО ЮниКредит Банк направило в адрес ИП Сидорова Д.В. уведомление о том, что 07.09.2020 будет произведен возврат Помещения ИП Сидорову Д.В. в связи с расторжением Договора Банком.

По результатам осмотра Помещения Арендодателем 07.09.2020 Помещение не принято ИП Сидоровым Д.В.

07.09.2020 ИП Сидоровым Д.В. в адрес Банка направлено Требование о приведении Помещения в соответствие с условиями Договора.

10.09.2020, по результатам устранения тех из замечаний, изложенных в Требовании ИП Сидорова Д.В. о приведении Помещения в соответствие с условиями Договора, с которыми Банк был согласен, АО ЮниКредит Банк направило в адрес ИП Сидорова Д.В. Уведомление, в котором указало: на устранение части замечаний ИП Сидорова Д.В.; на то, что остальные замечания, указанные в Требовании ИП Сидорова Д.В. о приведении Помещения в соответствие с условиями Договора, устраняться Банком не будут ввиду того, что Банк с ними не согласен; что повторно Помещение будет передано 14.09.2020.

14.09.2020 в присутствии ИП Сидорова Д.В., ввиду его отказа от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, Банком в одностороннем порядке был подписан Акт приема-передачи (возврата) помещений от 14.09.202 г.

Кроме того, 15.09.2020, ввиду отказа ИП Сидорова Д.В. принять ключи от Помещения, посредством почтовой связи, в адрес Арендодателя были направлены ключи от Помещения в связке в количестве 5 шт., ключи от Помещения в связке в количестве 2 шт., пульт управления жалюзи.

Согласно п. 8.1 Договора по истечении срока аренды или в связи с его досрочным окончанием Арендатор возвращает Арендодателю Помещение по Акту приемки-передачи в исправном состоянии, в том виде, в котором оно началось использоваться по назначению в соответствии с п. 1.3 настоящего Договора, с учетом естественного износа.

Согласно п. 8.2 Договора в случае несоответствия технического состояния возвращаемого Помещения требованиям п. 8.1 Договора, Арендатор обязан привести Помещение в надлежащее состояние не позднее 30 дней с даты предъявления соответствующего требования Арендодателем.

В соответствии с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2019 № 309-ЭС19-1642 по делу А50-1473/2016, положения ст. 622 ГК РФ не предполагают возможность отказа арендодателя от принятия возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды по мотиву наличия недостатков у такого имущества, его ненадлежащего технического состояния и иных обстоятельств.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Суд соглашается с доводами истца о том, что отказ арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до устранения арендатором недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным и необоснованным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате имущества арендатором (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 № 09АП-23216/2021-ГК по делу А40-323910/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 № Ф05-1676/2019 по делу А41-36480/2018, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 № 15АП-21138/2019 по делу А32-32732/2019).

Таким образом, арендные отношения между ИП Сидоровым Д.В. и АО ЮниКредит Банк прекратились 14.09.2020 г.

Таким образом, поскольку арендатор не занимал спорное помещение после 14.09.2020 года, оснований для удовлетворения встречного требования о взыскании коммунальных и эксплуатационных платежей с указанной даты  не имеется.  

Суд также указывает на то, что в рассматриваемом случае отсутствие у арендатора обязанности по внесению арендной платы после расторжения договора и освобождения помещения, поскольку арендатор не имел возможность использовать помещение по назначению. 

Тот факт, что помещение было возвращено с недостатками, в том числе, которые арендатор устранял, не порождает обязанность арендатора вносить арендную плату в спорный период, поскольку правоотношения сторон носят иной правовой характер. 

   При этом, арендодатель не представил доказательств того, что в период устранения недостатков ответчик имел намерения сдавать помещения в аренду и понес в связи с этим какие-либо убытки. Встречный иск о взыскании таких убытков не заявлен.  

Поскольку дополнительное соглашение не вступило в силу, а договор аренды признан расторгнутым с 14.09.2020 года,  размер арендной платы в спорный период составлял 1 000 000 руб. в месяц.

Таким образом, за период с июля 2020 года по сентябрь 2020 года ( 14.09.2020 г.) размер арендной платы составляет 2 466 666 руб. 66 коп (1 000 000 +  1 000 000 + 1 000 000/30 х 14=2 466 666).

Истцом произведена оплата ответчику  1 500 000 руб. 00 коп. за указанный период из расчета 500.000 руб. 00 коп. за каждый месяц), а также  у ответчика имеется обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб. 00 коп.. который истцу не возвращен.

С учетом изложенного, денежные средства в размере 1.033.333 руб. 34 коп. подлежат возврату истцу.

   Суд не может согласиться с доводами ответчика о произведённом им зачете, поскольку истцом указанный зачет оспаривается. 

Из буквального толкования положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что зачет встречных требований должен быть основан на реальных правоотношениях, в том числе подтвержденных документально. Заявление о зачете, предметом которого является прекращение несуществующих обязательств, противоречит содержанию статьи 410 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2022 № Ф04-5083/2022 по делу А46-10574/2021).

Кроме того, в Постановлении Президиума ВАС от 07.02.2012 № 12990/11 по делу А40-16725/2010-41-134, А40-29780/2010-49-263 указано следующее: «Оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия не исполненного им обязательства, требование по которому было предъявлено к зачету, не может рассматриваться в качестве основания для признания недействительным заявления о зачете как односторонней сделки. Данное обстоятельство означает, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось».

Кроме того, размер убытков подлежит установлению при рассмотрении судом встречного иска.

Таким образом, в рассматриваемом случае зачет возможен только при рассмотрении настоящего спора.

Рассмотрев требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика процентов по ст. 395 ГК РФ суд приходит к следующим выводам. 

В силу ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что в рассматриваемом случае, с учетом наличия встречных требований арендодателя, а также учитывая, что точный размер ущерба, причинённого помещению установлен только в результате рассмотрения настоящего дела, а арендодатель, не обладая специальными познаниями, не имел возможности достоверно определить размер восстановительного ремонта,  и, как следствие, определить точную сумму, подлежащую удержанию, что явилось основанием для произведенного арендодателем зачета встречных однородных требований (09.11.2020 года), ответственность арендодателя за несовременный возврат денежных средств возможна за период до даты проведения зачета,  поскольку в договоре аренды не содержатся условия о возможности удержания обеспечительного платежа до выплаты ущерба за ненадлежащее состояние помещений при возврате.

При этом, суд считает необоснованным начисление процентов с даты проведения зачета  до даты принятия судебного акта по настоящему делу, то есть до 30.03.2023 года, поскольку арендодатель в указанный период полагаясь на заключение специалиста не знал и не мог знать  о том, что сумма ущерба является завышенной, что подтверждено выводами  судебного экспертного заключения.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании процентов за заявленный истом период суд руководствуется положениями ст. 404-406 ГК РФ. 

Кроме того, начисление процентов за период с 15.09.2020 по 09.11.2020 года возможно на сумму 1 033 333 руб. 34 коп. поскольку арендодатель, действуя добросовестно, должен был возвратить указанные денежные средства  

Судом произведён перерасчет процентов, в соответствии с которым размер процентов составляет 6 719 руб. 49 коп.  

Для правильного рассмотрения требования о взыскании убытков судом Определением 16 июня 2022 г. по ходатайству ответчика по первоначальному иску, по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ "ЭКСПЕРТ".

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить имеющиеся дефекты и повреждения в помещении с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 общей площадью 233,7 кв.м., (с учетом Протокола осмотра доказательств от 14.09.2020, удостоверенного Кан Е.Г., временно исполняющей обязанности Нечаевой С.В., нотариуса г. Москвы, на основании экспертного осмотра объекта, а также представленных на экспертизу фото и видео материалов, в случае если указанные фото и видео материалы не противоречат протоколу осмотра доказательств от 14.09.2020), которые возникли (могли возникнуть) за период с 01.02.2008 по 14.09.2020 использования АО ЮниКредит Банк помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 по Договору аренды 01/02-01 от 01.02.2008, свидетельствующие о неисправном (ненадлежащем) состоянии Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032, не позволяющие использовать Помещение с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 общей площадью 233,7 кв.м. по назначению в соответствии с п. 1.3. Договора аренды 01/02-01 от 01.02.2008.

2. Установить, какие из выявленных дефектов и повреждений относятся к повреждениям, возникшим вследствие:

- естественного (нормального) износа;

- несоответствия Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 Проектной документации переустройства нежилых помещений № 010-10-346 от  января 2010 г.;

- действий арендатора.

-обстоятельств не зависящих от арендатора

3. Определить стоимость устранения установленных дефектов и повреждений, необходимых для приведения помещения в надлежащее состояние, позволяющее использовать по назначению в соответствии с п. 1.3. Договора аренды 01/02-01 от 01.02.2008 отдельно по каждой категории, возникшим вследствие:

- естественного (нормального) износа;

-несоответствия Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 Проектной документации переустройства нежилых помещений № 010-10-346 от января 2010 г.;

- действий арендатора.

-обстоятельств не зависящих от арендатора.

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого:

По поросам № 1 и № 2 представлена таблица (ст. 163-212 экспертного заключения).

По вопросу № 3:

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и повреждений, возникших в следствие естественного (нормального) износа - обстоятельств, не зависящих от арендатора, составила (Приложение З-Локальный сметный расчет №1): 360 446 (Триста шестьдесят тысяч четыреста сорок шесть) рублей 29 копеек.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и повреждений, возникших в следствие несоответствия Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 Проектной документации переустройства нежилых помещений № 010-10-346 от января 2010 г. составила (Приложение З-Локальный сметный расчет №2): 487 288 Четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) рублей 24 копейки.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и повреждений, возникших в следствие действий арендатора, в т. ч. несоответствий Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032 Проектной документации переустройства нежилых помещений № 010-10-346 от января 2010 г., составила (Приложение З-Локальный сметный расчет №3): 597 727 (Пятьсот девяносто семь тысяч семьсот двадцать семь) рублей 1 копейка.

 В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта  исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. 

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В судебном заседании даны пояснения эксперта по заявленным вопросам. Пояснения эксперта приобщены к материалам дела.  

Таким образом, согласно заключению Эксперта №877-СТС/МСК от 18.08.2022 и письменным пояснениям к Заключению эксперта №877-СТС/МСК от 18.08.2022 экспертами выделены следующие категории дефектов и повреждений:

Стоимость   устранений   дефектов   и   повреждений   помещения, возникших вследствие действий арендатора (кроме следов протечек, несоответствий помещения проектной документации) с учетом доставки материалов, уборки мусора - 90 383,36 руб. (стр. 1 письменных пояснениях    к Заключению эксперта      № 877-СТС/МСК от 18.08.2022).

Стоимость   устранения возникших дефектов и повреждений помещения, возникших вследствие протечек - 20 055,41   руб. (стр.  1 письменных пояснениях    к Заключению эксперта № 877-СТС/МСК от 18.08.2022).

Стоимость   устранения   дефектов   и   повреждений,   возникших вследствие   обстоятельств,   не   зависящих   от   арендатора   (естественный нормальный износ)  - 360 446, 29 руб.

Стоимость   устранения   дефектов   и   повреждений   помещения, возникших вследствие несоответствия Помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:2032       Проектной документации переустройства нежилых помещений №010-10-346 от января 2010 г. – 487 288 руб. 

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, согласно которым лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами названной статьи, необходимо наличие состава (совокупности условий) правонарушения, включающего: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

То есть для взыскания убытков лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из условий ответственности не влечет удовлетворение иска.

На основании положений п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно п. 1 ст. 1081 ГК РФ лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом, имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, арбитражный суд  приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску подтверждена причинно-следственная связь между действиями арендатора и возникновением у арендодателя ущерба в размере 597 727 руб. 01 коп.

Так, суд полагает необходимым исключить из расчета ущерба стоимость   устранения   дефектов   и   повреждений,   возникших вследствие   обстоятельств,   не   зависящих   от   арендатора, поскольку указанное противоречит условиям договора, а также положениям ст. 622 ГК РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8.1 Договора по истечении срока аренды или в связи с его досрочным окончанием Арендатор возвращает Арендодателю Помещение по Акту приемки-передачи в исправном состоянии, в том виде, в котором оно началось использоваться по назначению в соответствии с п. 1.3 настоящего Договора, с учетом естественного износа.

Таким образом, стороны в п. 8.1. согласовали возврат помещения с учетом естественного износа, что исключает право арендодателя требовать от арендатора  устранения указанных недостатков (взыскания стоимости восстановительного ремонта).

Как следует из заключения эксперта стоимость устранения   дефектов   и   повреждений, возникших вследствие   обстоятельств,   не   зависящих   от   арендатора составляет 360 446, 29 руб.

С учетом изложенного, указанная сумма подлежит исключению. 

В остальной части стоимость   устранения   дефектов   и   повреждений  суд признает обоснованной, определённой, экспертом при проведении судебной экспертизы. 

Кроме того, в расчет убытков подлежит включению сумма в размере 50 000 руб., уплаченная арендодателем специалисту, поскольку арендатор не обладает специальными познаниями и не имел возможности иным способом определить   размер причиненного помещению ущерба. 

Таким образом,  сумма ущерба подлежавшая возмещению составляет 647 727 руб. 01 коп.

Доводы истца по первоначальному иску о неправильном расчете судебным экспертом суммы ущерба, а также о необоснованном игнорировании судебным экспертом отсутствия ниши для прокладки систем вентиляции, судом отклонены,  поскольку  несогласие стороны с выводами эксперта не является основанием для не принятия указанного заключения в качестве доказательства.

Кроме того, экспертное заключение составлено на основании натурного осмотра, а также на основании протокола нотариального осмотра помещения фотографий представленных сторонами. Нарушений, на которые обращает внимание арендодатель экспертом не выявлено.

Доводы ответчика по встречному иску о пропуске встречным истцом сроков исковой давности суд отклоняет.

Согласно статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ и составляет три года. 

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 8.1 Договора по истечении срока аренды или в связи с его досрочным окончанием Арендатор возвращает Арендодателю Помещение по Акту приемки-передачи в исправном состоянии, в том виде, в котором оно началось использоваться по назначению в соответствии с п. 1.3 настоящего Договора, с учетом естественного износа.

Таким образом, начало исчисления срока течения исковой давности по такому иску - с даты подписания акта приема-передачи помещения. 

В данном случае помещение возращено арендодателю 14.09.2020 г.  

Исковое заявление подано в суд 26.06.2021 г., согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, то есть в пределах срока исковой давности.

Доказательств того, что арендодатель имел возможность узнать о нарушениях ранее прекращения договора суду не представлено. Помещение выбыло из владения индивидуального предпринимателя. Проводить проверки (осмотры) помещения является правом, а не обязанностью собственника.

Ссылка ответчика по встречному иску на работы, проведенные и принятые в 2011-2015 годах суд отклоняет, поскольку указанные обстоятельства не опровергают возможность проведения работ в период с 2015 года по дату расторжения договора. 

  В данном случае, суд учитывает долгосрочную аренду и длительное владение Банком спорными помещениями. 

С учетом установленного судом размера ущерба, встречный иск подлежит частичному удовлетворению в размере 647 727 руб. 01 коп.

Распределяя судебные расходы по экспертизе, суд полагает возможным отнести их на сторон в равных долях, поскольку необходимость проведения экспертизы вызвана  несогласием  истца по первоначальному иску с расчетами арендодателя.

При этом, расчет восстановительного ремонта, представленный арендодателем составляет 1 872 923 руб., что составляет более чем двукратный  размер ущерба, определённый экспертом в результате проведения судебной экспертизы.     

С учетом изложенного, суд полагает, что первоначальный и встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в связи с чем судом произведен зачет встречных удовлетворенных требований сторон, в результате чего   с ИП СИДОРОВ ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЮНИКРЕДИТ БАНК"  386 061 руб. 33 коп. долга, проценты по ст. 395 ГК РФ , начисленные на суму долга 386 061 руб. 33 коп. за период с 31.03.2023 по день фактической оплаты долга и 3 440 руб.  26 коп. (в результате зачета процентов и государственных пошлин по первоначальному и встречному иску.)

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ИП СИДОРОВ ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЮНИКРЕДИТ БАНК" 1.033.333 руб. 34 коп. долга и 6 719 руб. 49 коп. процентов за период с 15.09.2020 по 09.11.2020, и государственную пошлину в размере 12 292 руб. 86 коп., а также проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга за период с 31.03.2023 по день фактической оплаты долга 

Принять отказ истца по встречному иску в части требований о признании регистрационной записи №77-77-11/062/2008-840 от 06.05.2008 об обремении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 3-5, стр. 1, пом. 5/1 с кадастровым номером 77:01:0003031:2023 в виде договора аренды погашенной.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЮНИКРЕДИТ БАНК" в пользу ИП  СИДОРОВ ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ  647 727 руб. 01 коп. ущерба,  15 572 руб. 09 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

Возвратить ИП СИДОРОВУ ДМИТРИЮ ВЛАДИМИРОВИЧУ из дохода Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от  16.08.2021 №328

В результате зачета взысканных судом сумм   взыскать с ИП СИДОРОВ ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЮНИКРЕДИТ БАНК"  386 061 руб. 33 коп. долга, проценты по ст. 395 ГК РФ , начисленные на суму долга 386 061 руб. 33 коп. за период с 31.03.2023 по день фактической оплаты долга и 3 440 руб.  26 коп. (в результате зачета процентов и государственных пошлин по первоначальному и встречному иску.)

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор