АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск

«20» июня  2017 г.                                                                                     Дело №А45-3690/2017

Резолютивная часть 13.06.2017

Полный текст 20.06.2017

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВИММ-БИЛЛЬ-ДАНН", г. Омск 

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ, г. Новосибирск 

об оспаривании отказа в государственной регистрации,

в присутствии представителей:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 21.09.2015г., паспорт

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности №32 от 19.09.2016г., удостоверение

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ВИММ-БИЛЛЬ-ДАНН" (по тексту - заявитель, Общество, АО «ВБД») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (по тексту - заинтересованное лицо, Управление) с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости- нежилое строение «Здание склада №24», расположенное по адресу 

<

...>. Также Общество просило обязать в порядке статьи 201 АПК РФ Управление произвести регистрацию права собственности АО «ВИММ-БИЛЬ-ДАНН»  на нежилое строение «Здание склада №24», расположенное по адресу 

<

...>.

Свои требования заявитель мотивирует тем, что указанный объект был им приобретен в период реорганизации в форме присоединения от ОАО «Сибирское молоко», объект является вспомогательным объектом, в связи с чем, подлежит регистрации в упрощенном порядке, разрешение на строительство не требовалось, земельный участок при этом находится на праве собственности у заявителя. 

Заинтересованное лицо в отзыве и представитель в ходе судебного разбирательства возразило против удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный объект является капитальным, разрешение на строительство не выдавалось, данные выводы были сделаны с учетом ответа уполномоченного органа- Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска. Кроме того, с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, а именно, изменения назначения спорного строения с «здание трансформаторной подстанции» на «здание склада № 24», учитывая год постройки, строительство должно было осуществляться на основании разрешения на строительство, в данном случае имело место либо самовольное строительство (реконструкция), либо требуется защита права через признание права собственности, поскольку на основании  представленных документов регистрация  права осуществлена быть не может, объект не отвечает признакам вспомогательного. На регистрацию не были представлены технический паспорт, приказ об изменении наименования и другие документы. В связи с чем, с учетом имеющихся документов, Управление считает отказ в регистрации законным и обоснованным. 

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле,  пришел к выводу об отсутствии  правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.  При этом суд исходит из следующего. 

29.11.2016в Управление обратился представитель АО «ВБД» с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:051080:68, расположенное по адресу: 

<

...>.

На государственную регистрацию прав были представлены документы согласно расписке от 29.11.2016 №54/001/621/2016-243: декларация об объекте недвижимого имущества от 28.11.2016, кадастровый паспорт здания от 22.11.2016 №54/201/16-582428, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 21.11.2007 №201848, заключение от 30.08.2016, заявление о регистрации, доверенность представителя и платежное поручение на уплату государственной пошлины. 

Регистрация права была приостановлена 07.12.2016 (уведомление №54/001/621/2016-243), для устранения сомнений в части необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Управлением направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, к запросу от 07.12.2016 было приложено заключение ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» об определении объекта как «вспомогательный».

На запрос представлен ответ, что указанный в запросе объект- здание с кадастровым номером 54:35:051080:68, расположенное по адресу: 

<

...> не может являться вспомогательным, поскольку это не соответствует пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

С учетом представленного ответа Управлением 13.01.2017 выдано Обществу сообщение об отказе в государственной регистрации (№54/001/621/2016-243) в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, поступлением информации об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам. Строительство объекта должно было осуществлять на основании разрешения на строительство с последующим вводом в эксплуатацию. 

Общество не согласно с выводами Управления, полагает также, что вывод основан на мнении УАСИ мэрии города Новосибирска без учета представленного заключения и документов о постановке на кадастровый учет объекта.

Суд, находит доводы заявителя не обоснованными, правовых оснований для удовлетворения требований не усматривает. 

В соответствии с п. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Как усматривается из материалов дела, Общество обратилось с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание склад № 24 с кадастровым номером 54:35:051080:68, расположенное по адресу: 

<

...>, в упрощенном порядке, как в отношении объекта вспомогательного назначения, на основании декларации об объекте недвижимого имущества. 

Согласно п. п. 1, 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной  регистрации), действующем в период рассмотрения заявления о регистрации права,  основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, предусмотренных п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в том числе при создании объектов вспомогательного использования.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы в данном случае государственный регистратор должен удостовериться, что для создания объекта капитального строительства не требуется получения разрешения на строительство. 

Как указано в декларации об объекте недвижимого имущества, в представленном  техническом плане здания, техническом паспорте здания, год завершения строительства здания определен как 2002, площадь 67,2 кв.м., у здания бетонный ленточный фундамент, стены кирпичные, перегородки сборные железобетонные ребристые, крыша рулонная, полы бетонные, двери металлические, отделка внутренняя штукатурка и побелка, отмостка бетонная.

К техническому плану представлен приказ № 694 от 06.09.2016 года АО «ВБД» филиал «Сибирское молоко» «Об изменении наименования здания, выполняющего вспомогательную функцию», согласно данному приказу в связи с изменением функционального использования здания трансформаторной подстанции-1 этажное изменено наименование вышеуказанного средства на наименование «здание склада №24», являющимся объектом вспомогательного использования. 

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 53 от 23.12.2005 года усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:0009, местоположения: 

<

...>, сформированном для эксплуатации зданий и сооружений на производственной площадке  площадью 95666 кв.м. имеются объекты недвижимого имущества, в том числе здание трансформаторной подстанции-1 этажное площадью 67,2 кв.м. По условиям дополнительного соглашения от 16.03.2007 года к названному договору купли-продажи земельного участка пункт 1.2 договора, в котором поименованы расположенные на участке объекты недвижимого имущества, изложен в новой редакции и  объект (здание трансформаторной подстанции или здание склада) площадью 67,2 кв.м. уже не поименован. 

Какие документы предоставлялись для целей формирования земельного участка и выкупа его для эксплуатации, в рамках приватизации, Обществом не указано. При этом суд делал запрос в порядке статьи 66 АПК РФ в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (как продавцу земельного участка) о предоставлении документов в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на участке на момент заключения договора. На день рассмотрения спора ответ не поступил от Департамента, при этом такой ответ был получен только после оглашения резолютивной части решения по электронному сервису «Мой арбитр», а на бумажном носителе поступил только 19.06.2017. К указанному ответу не приложено никаких доказательств, при этом указано, что Департамент не обладает данными об основаниях продажи земельного участка, в том числе, о документах в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке. 

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства в части функционального назначения объекта, но из имеющихся доказательств усматривается, что спорный объект, площадью 67,2 кв.м. по состоянию на 2005 год (дата заключения договора купли-продажи земельного участка) имелся  с назначением  «трансформаторная подстанция», а не склад. 

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ (редакция от 30.12.2001) строительство объектов капитального строительства осуществляло на основании разрешений на строительство. В силу правил статьи 62 Градостроительного кодекса РФ 1998 года разрешение на строительство не требовалось в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Исключений в отношении трансформаторных подстанций указанная норма не содержала. 

Общество (его правопредшественник) не обращалось в уполномоченные органы для выдачи разрешения на строительство спорного объекта. 

Функциональное назначение было изменено только в 2016 году, при этом какие-либо доказательства реконструкции объекта отсутствуют.

Общество полагает, что данный объект является вспомогательным, что подтверждено заключением ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ».

Указанное заключение суд не может признать бесспорным.

Так, цель обследования-провести обследование объекта и определить, что объект является вспомогательным и не требует разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. В результате обследования установлено, что в строении отсутствуют инженерные системы водоснабжения, канализации, отопления и электроосвещения. Нежилое строение предназначено для складирования, размещения и хранения оборудования, дополнительных запасных материалов, частей и деталей для последующего их использования в ремонтных операциях технологического оборудования, осуществляемых в здании «Механический цех» (№2 приложение Г, приложение Е). При этом в заключении указано, что выводы сделаны на основании визуального осмотра и представленных Обществом документов. 

На основании каких документов вспомогательный характер спорного здания соотнесен со зданием «Механический цех» в заключении не содержится. 

При этом из приложений и представленного фотоматериала усматривается, что спорный объект является отдельно стоящим, удаленно расположен от здания механического цеха (№2 на плане), что находится на хранении в данном строении из представленного фотоматериала не усматривается, внутренне состояние объекта не зафиксировано.  

Специалистом в заключении не приведены технические характеристики, позволяющие установить невозможность самостоятельного использования заявленного к регистрации объекта, и в силу этого - допустимость его возведения в соответствии с положениями п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ни нормативное обоснование вывода о его вспомогательном назначении.

При этом согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Вместе с тем Градостроительный кодекс не содержит определение понятия "объект вспомогательного использования". При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания, имеют вспомогательный характер. В доктрине в качестве примеров указывают на такие объекты, как сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.

Для отнесения спорного строения для целей легализации к вспомогательным следует установить ряд обстоятельств:

- строение должно располагаться на земельном участке, отведенном для этого в установленном порядке, соответствовать строительным нормам и правилам и не нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;

- следует учитывать фактическое целевое использование спорного строения, для отнесения его к вспомогательным оно должно использоваться исключительно для обслуживания действующего объекта;

- критерием является также невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности.

С учетом технических показателей спорного объекта в техническом плане объекта здание склада № 24 не может быть отнесено к зданиям (сооружениям) вспомогательного назначения, оно может иметь самостоятельное использование, в том числе и как склад, но не для целей обслуживания какого- то иного основного здания, а как самостоятельный объект, в том числе для хранения иных предметов, не связанных с деятельностью механического цеха.  

С учетом того, что данный вопрос лежит вне компетенции государственного регистратора и самостоятельно такой вывод он делать не вправе, для целей получения разъяснений Управление правомерно обратилось в уполномоченный  для выдачи разрешений на строительство на территории города Новосибирска орган (УАСИ Мэрии города Новосибирска), который с учетом представленного заключения ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» дало свое заключение о необходимости наличия разрешения на строительство. Такое же заключение представлено уполномоченным органом и на запрос суда, к которому прилагались технический план и технический паспорт объекта (ответ от 15.05.2017 № 11/1/01260).

В связи с изложенным, доказательства вспомогательного характера данного объекта отсутствуют.

По истечении срока приостановления 13.01.2017 в государственной регистрации прав было отказано на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации прав:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

На основании изложенного, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Суд отмечает, что заявителем выбран неверный способ защиты права, поскольку он не лишен возможности легализовать объект через признание права собственности в судебном общем исковом порядке, а не по правилам главы 24 АПК РФ.

По правилу ст. 110, 112 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                       Т.А. Наумова