АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

 и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

 вступивших в законную силу

Дело № А64-372/2013

г. Калуга

23 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2025 Постановление в полном объеме изготовлено 23.01.2025 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

Председательствующего Ахромкиной Т.Ф.  

Судей Андреева А.В.  

 ФИО1,  

При участии в судебном заседании: 

от заявителя жалобы: ФИО2 – представитель по доверенности от 27.12.2024;  

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще. 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу № А64372/2013,  

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Жилстрой» (далее - ОАО «Жилстрой», должник) федеральное государственное казенное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, Управление) обратилось в арбитражный суд с ходатайством о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором просило:  

- признать обоснованными требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России;  

- включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства должника ОАО «Жилстрой» требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о передаче жилого помещения (квартиры) № 28,  

расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, по инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашению № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006;  

- признать недействительной сделку купли-продажи от 06.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, заключенную между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО4;  

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 06.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, заключенной между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО4 в виде возврата в конкурсную массу должника ОАО «Жилстрой»;  

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту передать ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России по акту приема-передачи жилое помещение (квартиру) № 28, расположенное по адресу: г,Тамбов, ул. Сенько, д. 16, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013;  

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение п. п. 1.20, 4.2, 4.4, 4.5. 4.6 инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, п. 5 и п. 6 доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006, подписать Акт о реализации инвестиционного контракта (о частичной реализации инвестиционного контракта) и распределении долей в возведенном Объекте для оформления имущественных прав Российской Федерации в отношении жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013;  

- признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на жилое помещение (квартиру) № 28, расположенную по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013.  

Кроме того в производстве Арбитражного суда Тамбовской области находились обособленные споры с аналогичными требованиями в отношении квартир №№ 26 (Кадастровый номер: 68:29:0311023:992, 29 (кадастровый номер 68:29:0311023:1014), 72 (кадастровый номер 68:29:0311023:1043), расположенных по адресу: 

<

...>.  

Определениями Арбитражного суда Тамбовской области от 06.05.2024 заявления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, содержащие требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства требований о передаче квартир №№ 26, 28, 29, 72 в доме 16 по ул. Сенько в г. Тамбове, признании сделок должника недействительными, признании права собственности, в рамках дела о банкротстве ОАО «Жилстрой» объединены в одно производство.  

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 (судья Емельянов Е.Ю.) отказано в удовлетворении ходатайства ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Суд отказал ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в удовлетворении требований в полном объеме.  

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 (судьи: Мокроусова Л.М., Орехова Т.И., Безбородов Е.А.) определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России – без удовлетворения.  

Не согласившись с указанными судебными актами, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной  

жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования Управления в полном объеме или направить дело на новое рассмотрение.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.  

Оспаривая вывод судов об отсутствии у Управления права на спорные жилые помещения, кассатор указывает на возникшие между ним и должником гражданско-правовые отношения, возникшие из инвестиционного контракта № 01-08-100 и дополнительного соглашения к нему. Отмечает, что должник принял на себя неденежное обязательство по передаче в собственность Управления 4-х жилых помещений, в связи с чем отказ в применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве лишил его возможности обратиться в суд с заявлением о включении в реестр денежных требований. Указывает на то, что суды не дали оценку тому обстоятельству, что определением суда в отношении спорных квартир приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста. Кассатор не согласен с выводом судов о пропуске срока исковой давности, поскольку в целях защиты имущественных интересов Управлением была организована судебно-претензионная работа в рамках арбитражных дел ( № А641919/2021, № А64-1920/2021, № А64-2076/2021), в рамках дела Советского районного уда г.Тамбова ( № 2-184/2021). Обращает внимание на то, что конкурсному управляющему должником ФИО3 уже в 2020 году было известно о неисполнении обязательств перед Управлением, в связи с чем он не мог заключать сделки по отчуждению квартир. По мнению кассатора, покупатели: ФИО5, Администрация г.Тамбова, ООО «Первая строительная компания», ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 не являются добросовестными приобретателями ввиду того, что не проявили должной осмотрительности к сделке. Так на момент сделки по приобретению квартир покупатели были осведомлены о том, что квартиры относятся к жилищному фонду Министерства обороны РФ, а также о том, что между Управлением и должником в 2013 году заключено дополнительное соглашение.  

 ФИО5, ФИО4, ФИО7 в отзывах на кассационную жалобу просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.  

В судебном заседании представитель ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просил жалобу удовлетворить.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения информации в Картотеке арбитражных дел, в суд округа не явились. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.  

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя кассатора, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия кассационной инстанции находит определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 подлежащими оставлению без изменения в связи со следующим.  

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.  

Как следует из материалов дела, 25.12.2006 между Тамбовской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России (Заказчик) и ОАО «Жилстрой» (Инвестор) заключен инвестиционный контракт за № 01-8/100 о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в  

пользовании Минобороны России и расположенном по адресу: 

<

...>, в/г № 7 (далее также - Контракт).  

В соответствии с пунктом 2.1 контракта его предметом является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 8 000 кв. м и складского здания площадью 730 кв. м на земельном участке Минобороны России площадью 0,6682 га, имеющем адресные ориентиры: 

<

...>, в/г № 7, находящемся в собственности Российской Федерации и принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской квартирно-эксплуатационной части Минобороны России (кадастровый номер 68:29:0105004:0043), со сносом 3 зданий и сооружений согласно приложению к Контракту, находящихся в оперативном управлении Тамбовской квартирно-эксплуатационной части Минобороны России (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 27.11.2003 № 06800627).  

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» Тамбовская квартирно-эксплуатационная часть Минобороны России реорганизована путем присоединения к ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.  

Согласно пункту 1 приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 27.05.2013 № 568 «О внесении изменений в инвестиционный контракт от 25 декабря 2006 г. № 01-8/100» ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России определено заказчиком по контракту.  

По условиям контракта инвестор направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование проектирования и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта, а также снос 3 зданий и сооружений согласно приложению к контракту (пункт 1.7 контракта).  

В силу пункта 2.3 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей площади объекта и снос 3 зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом земельном участке. Целью инвестиционной деятельности сторон контракта является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (пункт 3.1 контракта).  

Согласно пунктам 3.2 - 3.3 контракта объем инвестиционного вклада инвестора составил не менее 130 324 320 руб., а собственника - не менее 23 380 000 руб. на основании отчета об оценке недвижимого имущества (земельного участка) от 17.05.2006 № 05 ИНВ 0445/МАВ.  

При этом собственником по контракту определено Минобороны России (в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту).  

Согласно пункту 4.3 контракта после завершения строительства распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях:  

пункт 4.3.1 по жилой общей площади: - не менее 12,43% от общей площади квартир (не менее 749,59 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России; - не менее 87,57% от общей площади квартир в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.  

пункт 4.3.2 по общей нежилой площади объекта: - не менее 12,42% от общей площади нежилых встроенных помещений объекта (не менее 60 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России; - не менее 87,58% от общей площади нежилых  

встроенных помещений объекта в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.  

пункт 4.3.3 по общей площади складского здания: - 100% общей площади складского здания (не менее 730 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России.  

В соответствии с условиями пункта 7 дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту во исполнение пункта 4.5 контракта инвестор до завершения строительства по адресу: 

<

...>, передает в собственность Российской Федерации с последующим закреплением за организациями Минобороны России квартиры №№ 26, 28, 29, 72 с муниципальной отделкой по адресу: 

<

...>.  

Общая площадь передаваемых квартир в размере 321,8 кв.м. учитывается в счет площади, подлежащей передаче в собственность в соответствии с пунктом 3.4 контракта.  

Разрешение № 68306000-124-2015 на ввод в эксплуатацию 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г № 7, выдано ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России 30.12.2015.  

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Тамбовской области на момент открытия конкурсного производства в собственности ОАО «Жилстрой» находились спорные квартиры №№ 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, без каких-либо ограничений и обременений, наложенных в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.  

Указанные квартиры были включены конкурсным управляющим в конкурсную массу должника, исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о праве собственности ОАО «Жилстрой» на них.  

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2020 по настоящему делу о банкротстве утверждено Положение о порядке продажи спорного имущества, согласно которому:  

- начальная стоимость квартиры № 26, назначение: жилое помещение, площадь: 89,7 кв. м., этаж 9, кадастровый номер: 68:29:0311023:992, адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 660 000 руб.;  

- начальная стоимость квартиры № 28, назначение: жилое помещение, площадь: 59 кв. м., этаж 10, кадастровый номер: 68:29:0311023:1013, адрес: 

<

...>, установлена в размере 1 760 000 руб.;  

- начальная стоимость квартиры № 29, назначение: жилое помещение, площадь: 90,7 кв. м., этаж 10, кадастровый номер: 68:29:0311023:1014, адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 420 000 руб.;  

- начальная стоимость квартиры № 72, назначение: жилое помещение, площадь: 82,4 кв. м., этаж 1, кадастровый номер: 68:29:0311023:1043, адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 300 000 руб.  

Сообщения о проведении торгов по продаже спорных квартир были размещены в газете «Коммерсантъ», на сайте Единого федерального реестра сведений банкротстве и в извещении о проведении торгов, размещенном на сайте торговой площадки ООО «МЭТС».  

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/2 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгов признана ФИО8, предложившая наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру № 26 в размере 2 793 000 руб.  

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/4 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгов признан ФИО4, предложивший наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру № 28 в размере 1 848 000 руб.  

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/1 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгов признан ФИО5, предложивший наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру № 29 в размере 2 541 000 руб.  

Решением № 49930-ОАОФ/3 о признании несостоявшимися торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества, торги по продаже квартиры № 72 признаны несостоявшимися на основании пункта 17 статьи 110 Закона о банкротстве ввиду того, что к участию в торгах был допущен один участник (ФИО5), которому принадлежит право приобретения имущества как участнику торгов, представившему в установленный срок заявку, содержащую предложение о цене, которое не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов. Сообщение о результатах торгов размещено 30.04.2020 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (сообщение № 4951596).  

14.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи на квартиру № 26. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО8  

06.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи на квартиру № 28. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО4  

14.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО5 были заключены договоры купли-продажи на квартиры № 29 и № 72. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО5  

Полагая, что оно является собственником спорных квартир, что право собственности на которые возникло на основании дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к инвестиционному контракту от 25.12.2006 № 01-8/100, что спорные квартиры были проданы с нарушением закона ввиду того, что ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, будучи собственником квартир, не являлся стороной оспариваемых сделок, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми заявлениями.  

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления о признании недействительными сделок купли-продажи, включения требования Управления о передаче жилых помещений в реестр, признания права собственности на квартиры, а также применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Также суд пришел к выводу о пропуске ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.  

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев спор по правилам главы 34 АПК РФ, согласился с выводами суда области.  

При этом суды исходили из следующего. 

В ходе рассмотрения спора конкурсный управляющий должником ФИО3 заявил о пропуске срока ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России исковой давности.  

Исковая давность применяется в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.  

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о  

нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).  

Судами установлено, что передача спорных квартир должна была быть осуществлена до 30.12.2015, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями в период с 09.03.2022 по 28.03.2022. До подачи настоящего заявления с требованиями о передаче спорных квартир в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в судебном порядке не обращалось.  

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.  

Поскольку нарушение обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением от 26.06.2013 № 1 к инвестиционному контракту от 25.12.2006 № 01-08/100 по передаче спорных квартир, возникло с 31.12.2015, а ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось в арбитражный суд с заявлениями только в период с 09.03.2022 по 28.03.2022, учитывая отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, суды пришли к выводу о невозможности удовлетворения требований заявителя в силу положений пункта 2 статьи 199 ГК РФ вследствие истечения срока исковой давности, о применении которой заявлено. При этом истечение сроков исковой давности по требованиям о передаче квартир №№ 26, 28, 29, 72, расположенных по адресу: 

<

...>, в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иных требований, заявленных в рамках настоящего обособленного спора.  

На основании изложенного суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Вместе с тем, несмотря наличие оснований для отказа в удовлетворении требований по причине пропуска срока исковой давности, суды рассмотрели требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России по существу.  

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.  

В настоящем случае кассатор просит признать недействительными сделки, заключенные по результатам проведенных торгов.  

Из разъяснений, данных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», следует, что предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно  

была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Исходя из смысла указанной нормы, основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов может выступать лишь нарушение процедуры (правил) проведения торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только нарушение правил, установленных законом.  

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.  

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению (пункты 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).  

Как следует из материалов дела, единственным основанием для признания торгов недействительными ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России указывает на отсутствие у конкурсного управляющего правовых оснований для их реализации путем публичных торгов, ссылаясь на принадлежность ему реализуемых квартир на праве собственности на основании дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту, согласно которому ОАО «Жилстрой» обязалось передать в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России квартиры №№ 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>.  

Поскольку, заявляя требование о признании недействительными договоров купли-продажи на квартиры №№ 26, 28, 29 и 72, заключенных посредством публичных торгов между ОАО «Жилстрой» и ФИО8, ФИО4, ФИО5, и применении последствий недействительности сделок, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России не ссылается на нарушение процедуры проведения торгов, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными торгов, а, следовательно и сделок, заключенных по результатам их проведения.  

При этом суды отклонили довод ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России об отсутствии у конкурсного управляющего прав на отчуждение спорных квартир.  

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.  

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества  

подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.  

В абзаце третьем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - ЕГРН) этого права за покупателем.  

Пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче; обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.  

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

Аналогичные положения в настоящее время содержатся в частях 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН на момент открытия конкурсного производства в отношении ОАО «Жилстрой» в его собственности находились спорные квартиры №№ 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, право собственности на которые было зарегистрировано 23.04.2010 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № R68306000-314, выданного 17.12.2009, и кадастрового паспорта помещений от 10.03.2010 без каких-либо ограничений и обременений, наложенных в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.  

Таким образом, на момент реализации спорных квартир путем публичных торгов в ЕГРН отсутствовали какие-либо сведения об ограничениях (обременениях), а также сведения о наличии зарегистрированных прав, в том числе права собственности, в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.  

Более того, в уточненных заявлениях ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России подтверждает отсутствие факта передачи спорных квартир в его собственность со стороны ОАО «Жилстрой».  

Заявителем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (выписка из ЕГРН, акт приема-передачи и т.д.). Представленное в материалы обособленного спора дополнительное соглашение от 26.06.2013 № 1 к контракту не является таким доказательством, а лишь  

подтверждает возникновение обязательства у должника по передаче спорных квартир в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.  

Само по себе признание ОАО «Жилстрой» в лице генерального директора ФИО9 права ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на получение спорных квартир не свидетельствует о возникновении права собственности на них, поскольку, как указывает в своей кассационной жалобе заявитель, должник в письме от 25.07.2013 № 22176 просит указать порядок передачи и оформления квартир в собственность Российской Федерации с последующим закреплением на праве оперативного управления за организациями МО РФ. Таким образом еще в 2013 году Управлению было указано на необходимость надлежащего оформления прав собственности на недвижимое имущество. Однако доказательств ведения работы по надлежащему оформлению прав на квартиры после получения указанного письма в материалы дела не представлено.  

Ссылка заявителя жалобы на ведение судебно-претензионной работы в 2021 году не состоятельна, так как данная работа проводилась за пределами срока исковой давности.  

С учетом вышеизложенного, учитывая, что у ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в ЕГРН отсутствуют какие-либо зарегистрированные права на квартиры №№ 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, и указанные квартиры не переданы в его собственность, суды пришли к выводу о том, что реализация конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» квартир путем публичных торгов не нарушает требования федерального законодательства.  

Отказ в признании сделок недействительными не влечет за собой применение последствий их недействительности, установленных статьями 166, 167 ГК РФ.  

Доводы кассатора о том, что ФИО5, Администрация г.Тамбова, ООО «Первая строительная компания», ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 не являются добросовестными приобретателями, поскольку на момент сделки по приобретению квартир они были осведомлены о том, что квартиры относятся к жилищному фонду Министерства обороны РФ и между Управлением и должником в 2013 году заключено дополнительное соглашение, подлежит отклонению, так как сделки по отчуждению квартир заключены по результатам торгов, которые недействительными не признаны, право собственности на квартиры на даты проведения торгов и заключения по их результатам договоров купли-продажи в ЕГРН было зарегистрировано за должником. Доказательств осведомленности покупателей о наличии каких-либо прав у МО РФ на приобретаемые объекты не представлено. При этом оспариваемые договоры заключены в апреле 2020 года. С требованиями, направленными на защиту прав в отношении спорных квартир, МО РФ впервые обратилось в марте 2022 года в рамках настоящего обособленного спора.  

Кассатор просил признать ОАО «Жилстрой» застройщиком и применить в отношении него правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве предусматривает особую процедуру банкротства лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.  

Параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья. Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд принимает по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства либо выносит определение в случае, если указанные сведения стали известны после признания должника банкротом, в которых указывает на применение при банкротстве должника правил настоящего параграфа.  

Из анализа положений статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:  

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; 

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;  

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.  

В то же время наличие или отсутствие требований к должнику о передаче жилых помещений или денежных требований в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве может быть установлено лишь при рассмотрении таких требований по существу.  

Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан - участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).  

Для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае; формальный подход при решении вопроса о применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве однозначно не предполагает достижения целей, которые установлены законодателем.  

Судами установлено, что в реестре требований кредиторов ОАО «Жилстрой» отсутствовали требования о передаче жилых помещений или денежных требований по смыслу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, объекты (жилые дома) введены в эксплуатацию, квартиры переданы покупателям, на момент реализации спорных квартир ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России с требованием о включении в реестр требований жилых помещений к конкурсному управляющему не обращалось, спорные квартиры реализованы путем публичных торгов и зарегистрированы за третьими лицами, сроки исковой давности по требованиям о передаче спорных квартир истекли, в конкурсной массе отсутствует какое-либо имущество, подлежащее передаче участникам долевого строительства.  

Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что основания для применения при рассмотрении настоящего дела (обособленного спора) правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве отсутствуют.  

Ссылка кассатора на то, что неисполнение конкурсным управляющим ФИО3 обязанности по обращению в суд с ходатайством о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве создало для ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России препятствие для реализации прав кредитора на включение в реестр участников строительства должника требования о передаче спорных жилых помещений подлежит отклонению, поскольку заявитель не был лишен возможности самостоятельно обратиться в суд с данным ходатайством, заявив требование о передаче квартир с соблюдением срока исковой давности.  

Следует отметить, что согласно информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обращалось в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ОАО «Жилстрой» требования в сумме 31 173 540 руб., образовавшейся в результате неисполнения должником обязанности по передаче квартир согласно инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006 и дополнительного соглашения № 1 от 26.06.2013 к нему.  

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  

31.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28.12.2020, в удовлетворении данного заявления отказано по причине пропуска заявителем срока исковой давности.  

Таким образом наличие (отсутствие) у должника статуса застройщика не препятствовало ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России реализовать свои права кредитора. Однако Управление своим правом в установленные законом сроки не воспользовалось.  

Иные доводы кассатора были предметом оценки судов и учтены ими при принятии обжалуемых судебных актов.  

В силу положений статьи 286 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы. Между тем убедительных доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанции, кассационная жалоба не содержит.  

По сути, доводы, изложенные в кассационной жалобе, повторяют доводы ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, заявленные им в качестве обоснования рассматриваемого заявления, а также доводы апелляционной жалобы. Вместе с тем, данные доводы получили оценку судами первой и апелляционной инстанций, оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

При указанных обстоятельствах оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу № А64372/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Т.Ф. Ахромкина  

Судьи А.В. Андреев 

 ФИО1